Здравствуйте, Владимир.

Не трогайте Владимира, у него есть устойчивая группа фанов которые создают большую часть активности на форуме. Некоторые фаны даже создают тему с названием "Здравствуйте Владимир" Лучше сделайте отдельную секцию "Аналитика от Владимира", или "Фан-клуб Владимира" и там он сможет вступать в дискуссии со всеми желающими.

А ще, давайте ще створимо ще гілки Гтвщ та англоруса.
А також, розділ "аналітика від екзпердів" з гілками "ICTV" та "УкрСоцбанк"

[/size]Отличная идея, эдакий live journal [size=3]с уклоном в недвижимость.

Это не live journal - это death journal

А что, можем сделать! Журналы посетителей.
Делайте заявки.

Давайте мне, всю жизнь мечтал о фан-клубе Киевская недвижимость - несколько странная тема, тем более что в Киеве я не живу, ну да ладно, не более странная чем все остальные. Ежедневной активности не обещаю, но как будут мысли появляться, буду писать. Только сделайте так чтобы и незарегистрированные посетители могли оставлять свои комментарии. А сколько вообще людей посещает сайт в день? Или это военная тайна.

PS И для танкиста плз создайте, мне кажется он тоже хочет фан-клуб

//domik.ua/mod/get/reklama/?page=banr

здесь есть посещаемость по разделам.

Делаю! 5 минут.

Осмелюсь Вам напомнить, что Вы, Владимир, обещали мне на них ответить (перечень вопросов - см. первое сообщение в теме).

даааа.... я грущу.....

Сейчас мы готовим к изданию книгу "Рынок недвижимости Украины 2006". Владимир в данный момент оочень занят именно подготовкой к печати этой книги. Дайте ему маленькую отсрочку, плз. За ваше терпение обязуемся подарить вам экземпляр книги, и даже с подписью Владимира (если пожелаете).

В списке срочных работ не только книга, но и статья по итогам месяца, комментарии для нескольких СМИ, участие в семинарах...
Но дело не только в этом.
Чтобы собраться с мыслями и сформулировать, вечера и части ночи (ИМХО) должно хватить (на эти темы я уже написал немало, можно было бы брать куски из статей в СМИ, чуть-чуть подрихтовывая их; посколько некоторые из них написаны лет 10-12 назад).
Дело в том, что (как показывает практика) после ответов на подобные вопросы появляются новые вопросы, комментарии, возражения... И вот тогда, действительно, приходится либо на несколько дней забрасывать все остальные дела, либо просто не заходить на форум.
P.S.
Неделей раньше, неделей позже что меняется?
Вопросы-то (по большей части) из разряда вечных...

Володя, а що короткий коментар не можна дати, а з часом його розширити.

Я розумію що вже ситуація вийшла з п-під контролю, і ніхто не знає в яку мить розвернеться ринок? А ви як глас АР не хочети сісти в калюжу в цій ситуації.

Вчера, вместо новостей в 2100 по 5-каналу также была интересная дискусия на тему, что нужно сделать для "нормализации" цен на недвижимость.

Основная суть
1) Уже все участники именно строительного рынка признают, что разумная цена за один кв. м. не превышает 1000 тыс. у.е.
Чиновника держБуда и вовсе строят для гос. служащих за 600 у.е./кв.м.

2) Для решения проблем "социального" жилья чиновники прикинули и решили - нужно 75 млрд. грн. минимум (видимо, чтобы не сильно мелочится при дерибане ден. средств)

3) Решать проблему с землей под строительство отказывает местная власть (продавая землю через нескольких посредников, т.е. искусственно завышая ее стоимость).

Хотя я не вижу в этом проблем, что у нас мало "пригородных" сел??? я думаю большая часть граждан не против жить в пригороде. И вполне согласны при разумных ценах на жилье решать транспортную проблему самостоятельно (хотя тут снова возникнуть вездесущие "маршруточники" и сами все решат, только бы власть разрешила работать.

4) Только один человек отрицал - возможное снижение цен - глава всех риелторов Украины

5) В итоге дискуссии стало ясно - все понимают, что цены пока держаться исключительно за счет спекулянтов и они сами не понимают, почему так долго это продолжается (высказывания о том, что хрущевки полюбому подешевеют, отказываются давать прогнозы, расчетная себестоимость строительства около 600 у.е. за кв.м. ...)
Т.е. стоит только прекратить вливать деньги и обвал (до 50% стоимости) неизбежен.

P.S. Мне уже предложили две квартиры в пригороде с 10% скидкой "по дружбе", чего и стоит ожидать в ближайшие полгода - продажа только "из-под" полы, не дай Боже кто-то узнает, что опустили цену ...

P.P.S. Уже три банка из группы крупнейших предлагают моему работодателю "спецусловия" для кредитования сотрудников.

Итог все уже понимают, что людей просто так уже нет возможности "доить", но признать это открыто - боятся гнева "боссов" рынка недвижимости (где замешаны как ключевые регионалы так и нашеукраинцы)

Кожного понеділка ми публікуємо свіжі індекси за тиждень і даємо коментар. У тих коментарях (як правило) лише кілька фраз. Але над тими фразами ми працюємо по кілька годин.

===
Индекс стоимости жилья Киева составил 2360$/кв.м (+0,6% ). Индекс ценового ожидания: 0,5% (+0,1% ). Индекс доходности: +6,0 б/д (не изменился).

После затянувшихся новогодних каникул рынок недвижимости начинает оживать.



Количество заключенных договоров задатка увеличивается каждую неделю.



При этом, насколько нам известно, сделки купли/продажи квартир, площадь которых превышает 100 метров, пока не проводятся.

=====
Геніально!

Ви знаєте, що вже на вашу аналітику народ якщо раніше якось реагував (хоть "ругався"), то заре взагалі нема жодного посту.
Я б сказав, "знаковий сигнал".

На ценообразование влияют практически ВСЕ ФАКТОРЫ, вплоть до погоды… (если погода/самочувствие/настроение плохие, то просмотров меньше, а это влияет на цены).
Вопросы в том
- в какой мере влияют?
- как влияют?
- влияют непосредственно и прямо сейчас? Или через множество обратных связей (как положительных, так и отрицательных), значительная часть которых проявляются лишь со временем?

Любой вопрос (и уточнение вопроса) можно расширять и расширять… И все равно многое не учтешь.
---
Теперь, что касается ответов.
Применительно к сложным системам, простые ответы нередко только лишь кажутся правильными (или неправильными). Жизнь всегда сложнее.

------
С учетом этого «введения» попробую ответить по сути.

Реальные доходы населения влияют на стоимость недвижимости не столь уж однозначно/непосредственно, как это представляется многими авторами.
Покупает недвижимость не «население» (15-20 миллионов семей в Украине, 800000-1000000 семей в Киеве), а вполне реальные покупатели. Число которых на порядок меньше.
Поэтому более существенным фактором является рост именно их доходов.

К сожалению, статистики доходов «потенциальных покупателей» не существует. Есть лишь экспертные оценки. (Заметьте, экспертные оценки «доходов», а не «статистики доходов». То есть, оценки по некоторым предприятиям и сферам деятельности).

Но и «темп роста доходов потенциальных покупателей» далеко не самый главный показатель.
Куда важнее показатель, говорящий о том, сколько семья может (готова) ежемесячно откладывать (тратить) на улучшения жилья.

Схематично этот показатель выглядит примерно так
- при ежемесячном доходе в 500 у.е., на улучшение жилья семья откладывает (к примеру) 10 у.е. (а потом за эти деньги меняет кран на кухне);
- при ежемесячном доходе в 1000 у.е., на улучшение жилья семья откладывает (к примеру) 200 у.е.;
- при ежемесячном доходе в 3000 у.е. на улучшение жилья семья откладывает (к примеру) 1500 у.е.

Возможно, кто-то приведет иные цифры. Скажет, что старушка с пенсии в 500грн ежемесячно откладывает 20грн. А ее сын с ежемесячных доходов в 20000грн ничего не откладывает.
Тем не менее, факт остается фактом применительно к большинству «простых людей», темпы прироста их накоплений нередко во много раз превышают темпы роста их доходов.

И, если отталкиваться от этого, то вовсе не факт, что темпы роста цен на недвижимость превышают темпы роста накоплений потенциальных покупателей.
----------------

К этому необходимо добавить и субъективные факторы, связанные с накоплениями.
К таким факторам относятся
- готовность (или неготовность) людей идти на жесткое самоограничение ради улучшения жилья;
- изменение степени оптимизма (если раньше семья могла откладывать ежемесячно 50у.е., а теперь 1000у.е., то даже при четырехкратном росте цен степень ее оптимизма относительно обмена однокомнатной квартиры на двухкомнатную, скорее всего, повысится);
- ожидание значительных доходов (наследства) в обозримом будущем. Подобные ожидания (пусть и неосознанные) есть во многих семьях. Смертность превышает рождаемость; квартиры (земля, дома, дачи…) стариков достаются детям и внукам (нередко еще при жизни стариков). Рассчитывая на наследство (пусть и через несколько лет), многие люди сознательно (или бессознательно) идут на риск, беря уже сегодня ипотечные кредиты.

Поэтому, как это ни парадоксально, но снижение численности населения в Украине, подталкивает киевские цены вверх. Ибо в Киеве население увеличивается (за счет приезжих); потребность в жилье растет. Да и запросы растут. Получение же наследства дает дополнительные деньги для покупки (обмена) киевской недвижимости. Количество средств на рынке увеличивается – цены растут.


-----------
Теперь что касается переезда платежеспособного населения в загородные дома.
Конечно же, это способно изменить ситуацию. Но не сегодня.
Вот когда войдут загородные поселки в повседневную реальность десятков тысяч (?) киевлян, вот тогда этот фактор и будет существенно влиять. А пока его влияние мало заметно. На смену киевлянам, покупающим землю/дома в пригородах, приходят люди из этих пригородов (или их дети), покупающие квартиры в Киеве.

Ко всему прочему хочу сослаться на московский опыт.
Там многие состоятельные люди ориентируются сразу и на загородный дом, и на городскую квартиру (а, нередко, и на две одну для жизни, другую поблизости от места работы/учебы – чтобы в пробках часами не стоять).

Похоже, что за один вечер и часть ночи я на все вопросы не отвечу.
Вернее, ответить можно и быстрее.
Но вопросы и мне интересны. Так что пяти часов на пять ответов не хватит.
Уж, звыняйтэ (в том числе, и за длинные посты). Пишу как умею. И так две трети своего ответа вымарал...

Так ждали, а где же реакция?

Реакція на що, на ту писанину. Повірте, вона неварта навіть критики, бо нема що критикувати.

///Смертность превышает рождаемость; квартиры (земля, дома, дачи…) стариков достаются детям и внукам (нередко еще при жизни стариков). Рассчитывая на наследство (пусть и через несколько лет), многие люди сознательно (или бессознательно) идут на риск, беря уже сегодня ипотечные кредиты.////
Бред собачий!