Здравствуйте, Владимир.

Сразу же - большое спасибо за потраченное время.
По поводу реакции, отмечу, что у меня, конечно же, есть дискусионные замечания к Владимиру по поводу уже написаного им. Вместе с тем, если я буду высказывать свои комментарии к ответу на каждый вопрос, то, боюсь, к рассмотрению последнего вопроса мы доберемся не скоро... Поэтому с нетерпением жду обнародования Вашего мнения по оставшимся вопросам и после этого Вы непременно узнаете о моей "реакции" на ответы Владимира. Такой подход к нашей полемике считаю наиболее конструктивным...
Еще раз спасибо...

Могу ответить на этот вопрос в любом ключе.
Начиная от подразумеваемого самой постановкой вопроса ответа «эта диспропорция, конечно же, несправедлива». До прямо противоположного ответа «эта диспропорция в настоящее время справедлива».
И ни в том, ни другом случае не покривлю душой.
Уж такая неоднозначная вещь эта самая «СПРАВЕДЛИВОСТЬ». Зависит не только от основополагающих понятий, внедренных в подсознание (родителями, воспитателями, обществом, государственной пропагандой…), не только от «шкурных» интересов (каждого конкретного человека), но и от полноты анализируемых факторов.

Чтобы быть понятнее, попытаюсь пояснить все это на таком чисто умозрительном примере.
Переформулирую вопрос о справедливости таким образом «справедливо ли, что Вася живет в отдельной квартире, гуляет с девушками, ест бутерброды с ветчиной, запивает их пивом, а в это время его одногодок Ваня живет вдесятером в одной комнате, не может выйти за порог дома, и питается тощими супами да кашами?»
На первый взгляд, это несправедливо.
Но, если глубже вникнуть в суть дела, то окажется что Ваня по решению суда отбывает наказание. Значит, вроде как, справедливо.
Но, если еще глубже вникнуть в суть дела, то окажется, что преступление совершил Вася, а вину приписали Ване. Значит, все это несправедливо.
А если еще глубже вникнуть в суть дела, то окажется, что и преступления никакого не было. А было, к примеру, административное нарушение, наказание за которое не предусматривает лишения свободы. Но, правоохранители, давно «имеющие зуб» на этих ребят, представили все в ином свете…
--------
Что я этим примером хотел сказать?
Хотел сказать, что, варьируя полнотой рассматриваемой информации, можно в считанные минуты переходить от вывода «справедливо» к выводу «несправедливо». А потом, добавив еще толику информации, вновь переходить от «несправедливо» к «справедливо».

--------
А вот теперь вернемся к диспропорции, о которой идет речь в вопросе.
Если исходить из интересов людей, стремящихся улучшить свои жилищные условия в крупных городах, то диспропорция явно несправедлива.
Если же отталкиваться от социально-экономических реалий всего государства, то вывод будет не столь однозначным.
Судите сами в одном украинском городе квадратный метр стоит 2500у.е., в другом - 800 у.е., в третьем – 100 у.е, в четвертом отдается фактически бесплатно. В сотнях (или в тысячах?) сел можно приобрести жилье почти за символическую плату (в плодородной, очень живописной Винницкой области, по словам одного депутата, более сотни заброшенных сел).
И как в подобных условиях считать пропорции?
--------
Но отталкиваться лишь от дня сегодняшнего (при рассмотрении вопросов, связанных со справедливостью) - это неправильно.
Ибо «сегодня» каждый народ, каждое государство расплачивается за свое прошлое.
Если угодно, «отбывает наказание» за то, что совершил когда-то.
Столицы прежних мировых империй сейчас откупаются от выходцев из многих стран, интенсивно заселяющих эти столицы (и не только столицы).
Наш народ и наше государство расплачиваются за гражданские войны, национализации, раскулачивания, голодоморы, массовые депортации. За неэффективную экономику. За проведенную в свое время жесткую границу между городом и селом. За подавление предпринимательства, частной инициативы, «чувства хозяина», (которые когда-то были очень свойственны жителям Украины).

Сейчас мы пытаемся свернуть с «социалистического пути» на «капиталистический». Сделать это очень непросто.
Непросто и в моральном плане, и в экономическом.
Нужен первоначальный капитал для сотен тысяч предпринимателей.
Государство и общество, которые в свое время забрали у миллионов людей их землю, хозяйства, капиталы, имущество, обязаны найти пути и возможности вернуть все это.
Пусть не тем людям, пусть другим. Но в стране должны быть предприниматели с первоначальным капиталом.
Вот это и будет справедливость.
И искупление прошлых грехов.
А то, что грехи одних приходится (нередко) искупать другим, - так так уж устроена жизнь. Можно сказать, что это несправедливо. Но так всегда было, есть и, наверняка, будет...

Володя. Ваша трепология похожа на бред, даже не собачий. Травка была крепкой?

На ценообразовании скажутся и эти, и сотни других факторов.
Вопрос лишь в том, каким образом скажутся?
И тут однозначные ответы дать очень сложно.
Очень много обратных связей (то есть, таких связей, когда одна система влияет на другую, а та, в свою очередь, влияет на первую; нередко опосредствованно, через другие системы).

Существенно усложняет анализ то, что социально-экономические системы, как правило, нелинейны (ведут себя по-разному при различных уровнях «входного сигнала»), а время реакции (запаздывание сигнала) очень различно может меняться от считанных минут, до десятилетий.
---------

Можно попытаться проанализировать возможные сценарии на примере развития событий после аферы с Элитой-Центр.
Первая реакция тогда существенно отличалась от второй, вторая - от третьей...
На каждом этапе афера оказывала разное воздействие на рынок и цены. Многие процессы были на поверхности…
Были и скрытые процессы.
На поверхности было общее недоверие к первичному рынку, более высокий спрос на вторичное жилье.
А потом рост цен на вторичном рынке подхлестнул цены на первичном рынке.

Но в данном случае интересна предыстория роста цен на первичном рынке.
Если помните, начиналось все с того, что люди стали массово ездить по стройкам, стали лично следить за застройщиками и строительством. А потом делились на форумах.
Фирмы, которые реально строили, получили своеобразный бонус. Получили бесплатную (и самую действенную - человеческую) рекламу. Некоторые, никому не известные прежде застройщики, стали популярны. И смогли за год удвоить цены (мол, и строим быстро, и проект привлекательный, и район хороший… приезжайте, сами смотрите...)
-------
Другой аспект истории с Элитой Центр.
Многие застройщики перестали ориентироваться на деньги инвесторов на этапе котлована и фундамента. Стали строить первые этажи (а нередко и целые дома) «за свои деньги».
И это, в большинстве случаев, можно только приветствовать (кстати, не так давно, за это ратовали очень многие СМИ и посетители форумов).
Переход от «продажи на этапе котлована» к «продаже на завершающих этапах строительства» получился достаточно болезненным с рынка исчезла значительная часть предложений.
Теперь на форумах и в СМИ обвиняют застройщиков в том, что те придерживают квартиры (продавали на этапе котлована, - плохо; будут продавать на этапе возведения последнего этажа, - тоже плохо…)
------


Не менее сложно анализировать процессы, связанные со старым жильем.
С точки зрения строителей, цена подобным домам (мягко говоря, невысокая). С точки зрения жильцов и рынка – очень высокая. Поскольку земля под ними очень дорогая.
Другими словами, состояние домов (пока они еще не начали валиться, пока в них есть электричество, вода, газ, тепло) на цены влияет постольку поскольку.
На цены влияет (и будет влиять) местонахождение этих домов.
Поскольку просматривается явная тенденция удорожания киевской земли, то ждать, что в этих домах цены сильно упадут, вряд ли стоит.
Если в Киеве будет строительный бум, то эти дома пойдут под снос, и их жители получат приличные компенсации.
Если в Киеве не будет строительного бума, то нехватка малогабаритного жилья (тем более, расположенного в обжитых районах с развитой инфраструктурой и просторными зелеными дворами) не даст ценам существенно упасть.

P.S.
Только не воспринимайте написанное о хрущевках как их восхваление. Кирпичные хрущевки еще ничего, а вот панельные…
Хотя зеленые дворы там, действительно, бывают приятными (если, конечно, поблизости нет мусорных баков).

\"Цією осені вперше обсяг спекулянтів і тих, хто просто вкладає у житло гроші, щоб зберегти їх і збільшити, перевищив 50%. Раніше було 20-30%\".
При этом необходимо сделать специальную ремарку.
Осенью 2006 года на рынке была очень необычная ситуация.
После скандала с Элитой-Центр многие «простые люди» обходили первичку стороной. Поэтому этап стагнации на первичном рынке затянулся дольше, чем на вторичном.
Как только цены на вторичку круто пошли вверх (а на первичку остались практически без изменения), то быстро сориентировались «не совсем простые люди» - стали скупать первичку.

Вот так и получилось, что в августе-ноябре 2006 года
- вторичный рынок был ведущим, а первичный рынок – ведомым (в том смысле, что цены на вторичку явно подталкивали цены на первичку);
- значительное число квартир на первичном рынке ушло к «людям с деньгами, хорошо знающих плюсы и минусы застройщиков».

Но судить об общем положении на первичном рынке по этому (достаточно краткому) эпизоду вряд ли стоит.

------
Что же касается вторичного рынка, то тут положение существенно иное.
У большинства покупателей интересы (к конкретной сделке на вторичном рынке) не «сиюминутные» (сегодня купил – завтра продал), а «долгосрочные» (у многих - «стратегические», то есть, на всю жизнь).
Поэтому на вторичном рынке не так уж и много явно выраженных спекулянтов, то есть, людей, которые
- сделали прогноз изменения цен на вполне конкретный товар на вполне конкретный интервал времени;
- вложили деньги в товар с единственной целью продать его существенно дороже.

Насколько мы можем судить, практически все покупатели вторички понимают, что бесконечного стремительного роста цен быть не может. И, в общем-то, они готовы к тому, что рост цен на какое-то время прекратится. Готовы и к тому, что на графиках цен будут проседания. Готовы и к тому, что на какое-то время рынок замрет.
Поэтому, если случится нечто подобное, то вряд ли возникнет паника и цепная реакция.
Большинство потенциальных продавцов будут, на наш взгляд, действовать по принципу пошли цены вниз – значит пора временно уходить с рынка. (И такое уже было).
Меньшинство продавцов при спаде цен будут стараться поменять одни квартиры на другие (типа, сегодня продам квартиру за 100 тысяч, через пару месяцев куплю такую же за 90); то есть, покупая, будут поддерживать спрос.
И такое положение на вторичном рынке будет до тех пор, пока у широких слоев населения не будет солидного списка альтернативных выгодных и надежных способов вложения средств (в том числе, полученных при продаже недвижимости).

--------
Теперь относительно удельного веса спекулянтов на вторичном рынке.
Статистики, на основании которой можно было бы отделить «спекулянтов» от «не спекулянтов», нет. Поэтому приходится полагаться на мнения экспертов.
Агенты в один голос утверждают, что подавляющее большинство людей покупают квартиры для жилья (постоянного или временного – это уже дело другое).
Опытные оформители, через руки которых прошло немало правоустанавливающих документов, утверждают, что случаи продажи квартир, приобретенных менее чем за полгода до продажи, крайне редки.

Да, мысли о том, что квартиру со временем можно будет с выгодой перепродать, присутствуют у очень многих покупателей (и они эти мысли нередко прямым текстом излагают агентам, подбирающих им квартиры; мол, квартира должна быть «перспективна» с точки зрения изменения конъюнктуры рынка).
Да, какой-то процент «убитых квартир» покупается для того, чтобы привести их в порядок (сделать качественный ремонт, с заменой гнилых труб и допотопной сантехники), а потом продать существенно дороже, заработав на ремонте (вернее, на разности запросов/доходов прежних владельцев квартир и будущих).
Но тут важно подчеркнуть, что кроме чисто спекулятивных целей, у покупателей присутствуют какие-то альтернативные цели и варианты. Например, приобрести квартиру с целью сохранения денег; на первых порах отремонтировать ее и сдать в аренду; а потом уж (через несколько лет) – по ситуации.
То есть, это не спекулянты, а типичные инвесторы.
Одни вкладывают деньги в заводы, другие в собственный бизнес, а эти в квартиры.

Ой дівчино, серце моє,
Чи підеш ти за мене, за мене?
Ой дівчино, серце моє,
Чи підеш ти за мене?
 
Не піду я за тебе
Нема хати у тебе, у тебе
Не піду я за тебе
Нема хати у тебе.
 
Підем, серце, в чужую.
Поки свою збудую, збудую.
Підем, серце, в чужую,
Поки свою збудую.
 
Постав хату з лободи,
А в чужую не веди, не веди.  
Постав хату з лободи,  
А в чужую не веди.
 
Чужа хата такая.
Як свекруха лихая, лихая.  
Чужа хата такая,
Як свекруха лихая.
 
Хоч не лає, так бурчить,
А все ж вона не мовчить, не мовчить.
Хоч не лає, так бурчить,
А все ж вона не мовчить.

Во-вторых, нет у нас пока развитой инфраструктуры аренды.
Ибо практически нет у нас арендодателей, владеющих десятком квартир (о сотне квартир для аренды – и разговора нет).
У подавляющего большинства арендодателей всего одна-единственная «лишняя» квартира. Которая далеко не всегда лишняя.
Арендодатели зачастую и сами маются/ютятся, живут вместе с детьми и внуками. И у них в семьях зачастую бывают скандалы.
Потому и меняют они свои планы, потому и выставляют арендаторов из квартир в самый неподходящий момент.

Существенных улучшений условий аренды жилья эконом-класса (ИМХО) не просматривается.
Не появится в Киеве в ближайшем будущем сотен тысяч свободных квартир для сдачи в аренду. Не будет (ИМХО) у нас в ближайшем будущем массового строительства «доходных домов» эконом-класса.
А не будет потому, что не выгодно (пока?) вкладывать деньги в жилье эконом-класса, предназначенное исключительно для сдачи в аренду на многие годы. Три-пять процентов годовых (при достаточно больших рисках) – мало кого прельщают.

И всё это арендаторы знают/чувствуют…
Потому (многие) рано или поздно приобретают (или строят) жилье.

Владимир, а сплясать слабо?

2Galeon
Как-то Вы странно аналитику понимаете.
Аналитик квартиры не продает и не покупает, песни не поет, танцы не танцует... Он анализирует это (и многое другое).
------
Но, если будет партнерша (для танцев) и обстановка подходящими, то можно от аналитики на время и отвлечься...
В конце-концов, как пишут в разных книгах/статьях, за аналитику в мозгу человека отвечает лишь одно полушарие. Второе же полушарие отвечает совсем за другие вещи.
Но, может, это и не так. Ведь чего только не пишут...

Вова,вы уже не аналитик,вы-писатель(возможно,фантаст).

травки курнуть, а там и новый "анлитеческие методы" привидятся, новая статья напишется

( в том числе и от 12 февраля и тд)

"Тебе б не аналитику - романы писать"...Вайнеры отдыхают

Размер гонорара прямо пропорционален колличеству строк в произведении. Если больше нет другой возможности заработать - приходится писать!

Глупая агрессия

Несмотря на многие ироничные высказывания в Ваш адрес (не мои конечно же), ещё раз хочу поблагодарить Вас за проделанный значительный объем работы. Я обязательно детально проанализирую все написанное Вами, и, как только появится относительно свободное время (может даже сегодня, но, влюбом случае, не позднее пятницы), постараюсь изложить свои мысли по поводу прочтенного. Еще раз спасибо.

//domik.ua/mod/main/analytics ... d11736077/
Относительно прогнозов на 2007 год, размещенных по адресу

//domik.ua/mod/main/analy...288/id117360 77/ , могу сказать, что спрос, который предполагается, имеет тенденцию к стабильному уменьшению. Предложение же, растет, ввиду того, что продавцы учуяли запах «жареного», начали избавляться от небезопасных активов.

[/color]

Люди действительно едут в Киев, но они едут не с солидными деньгами, а ЗАРАБОТАТЬ. С солидными деньгами люди сидели бы у себя дома и никуда не дергались… Поэтому этот сегмент приезжих однозначно нельзя рассматривать как потенциальных покупателей, поскольку денег на покупку недвижимости по ТАКИМ ценам у них просто нет.



Доходы киевских семей растут гораздо более медленными темпами чем рост цен на недвижимость. Дисбаланс слишком очевиден – сейчас человеку необходимо посвятить ВСЮ СВОЮ ТРУДОСПОСОБНУЮ ЖИЗНЬ для того, чтобы заработать на квартиру в Киеве. Меня, к примеру, такая перспектива отнюдь не прельщает.



Согласен с мнением, что сейчас очень мало привлекательных объектов инвестирования, однако ни один пример в мировой экономики не подтвердил целесообразность вложения денежных средств в перегретые рынки. Были времена, когда за луковицу тюльпана можно было купить корову, однако сейчас эта луковица стоит столько, сколько она должна стоить. Перегреть можно любой товар, но рано или поздно все вернется на свои места.



[color=black]Абсолютно не согласен с мнением о том, что у нас сейчас мало продавцов у которых на руках имеется три и больше квартиры (далее Вы подтверждаете этот факт, упоминая о «не совсем простых людях»). Всем известно, что определенные структуры выкупают в новостроях целые этажи и продают их по цене вторичного жилья. Вот им то и «попадет» более всех при падении цен.

Кроме того, не согласен с тем, что при круто падающих ценах продавцы, в том числе и физические лица уйдут с рынка, предпочитая оставить свои резко теряющие в цене «лишние» квартиры потомкам. Если товар дешевеет, то продав в начале обвала товар, на его пике можно приобрести ТАКОГО ЖЕ товара раза в три больше и после этого снова ожидать активизации рынка.

После длинного и расплывчатого вступления, поиском разницы между ростом «доходов» и «статистики доходов», я все же увидел постулат о том, что даже если прирост доходов семьи уменьшился, то прирост накоплений семьи на киевскую недвижимость, все равно может увеличиваться. Хм… интересно… А кроме того, еще одним фактором, «подстегивающим» рост цен на недвижимость является высокая смертность (!!!) украинского населения, поскольку ожидание наследства подталкивает людей к оформлению кредитов на киевскую недвижимость. А теперь представим себе эту ситуацию – ходит себе бодренький 80-летний дедушка как ни в чем не бывало, и не догадывается бедняга, что его родня уже изнемогает от «ожидания значительных доходов», поскольку уже оформила кредит на покупку замечательной и ненаглядной хрущевки в славном городе Киеве.



Должен Вам сказать с определенной долей уверенности о том, что готовность людей идти на то «жесткое самоограничение» ради покупки жилья, которое требуется в сложившейся ситуации, исчерпана. Массовый психоз окончился... Сейчас у среднего класса даже при условии передачи в залог родительского имущества, продажи наследства и т.д. возникает необходимость батрачить энное количество лет для приобретения жилья сомнительного качества по завышенным ценам. Сейчас люди уже задумываются над тем, а нужно ли им это… Тем более, что наметились тенденции к снижению доходности от покупки жилья (и ваш сайт это подтверждает) и его удешевлению. Сейчас продавцы начинают перебрасываться недвижимостью как прогнившей горячей картошкой – есть ее никто не хочет, да и руки жечь начинает. Самое главное, что по ТАКИМ ценам жилье НЕ МОЖЕТ приобрести самый главный сегмент рынка – КОНЕЧНЫЙ ПОТРЕБИТЕЛЬ. Поэтому спекулянты начинают понимать, что от товара, который не востребован у потребителя необходимо под шумок избавляться, что выразилось в значительном увеличении предложения квартир в последнее время.

Насколько я понял, Вы считаете, что загородное строительство не влияет на ценообразование в городе. Честно говоря, заключение как минимум спорное. Ведь чем больше людей с новой жилой площадью за городом, которая имеет ряд неоспоримых преимуществ (об этом же говорит и западная практика) тем меньше желающих прикупить себе панельную рухлядь в городе. О воротилах, которые желают иметь и квартиру да еще и дом за городом мы речь вести не будем, поскольку их число не так уж и велико, а, к тому же, все это у них было еще до ценового беспредела. Вместе с тем, как уже говорилось выше – люди со средним доходом не могут себе позволить приобрести просто квартиру, не говоря уже о загородной «цацке».

Здесь Вы напомнили мне нашего первого Президента, который любил говаривать «та воно і так і так…». В целом из Вашей речи следует усматривать следующее: «Конечно же – это бред, что наши цены тождественны ценам в ведущих европейских столицах, при наших доходах, которые на порядок ниже соответствующих европейских, однако, если этот факт будет мной признан, это негативно скажется на настроениях масс, потому как мало кому хочется чувствовать себя участником лохотрона, которого вот-вот уже почти развели».

Не совсем также понял Ваш постулат о том, что при определенных операциях с информацией, легко манипулировать восприятием той или иной информации. Это естественно! Я имел ввиду ВСЮ совокупность ОБЪЕКТИВНОЙ информации, все остальные любомудрствования – это попытки юлить от объективности. Или Вы хотите сказать, что агентства недвижимости кормят нас именно «толиками».

Один из немногих моментов, где я с Вами практически согласен. Те застройщики, которые продают уже готовый товар, имеют полное право реализовывать свой продукт по более высоким ценам, че те, которые продают кота в мешке. (Конечно же, некоторым, более малообеспеченным слоям населения интереснее будет второе предложение. Рисковать или же нет – их личное дело). Однако, при всем при этом, рентабельность строительства и продажи жилья должна быть около 30 % (на Западе бизнес-проект, который сулит рентабельность 10 % попадает в число пригодных к реализации), но никак не 400 (!!!) %.

О хрущевских панелях – снова буду спорить. Цена на землю в Киеве действительно высока, но НА ЭТОЙ ЖЕ земле возводится масса новостроек, стоимость которых на порядок ниже. Это – нонсенс. Поэтому, считаю фактор дороговизны Киевской земли, в данном случае неприменимым. О «приличности» компенсаций в нашем государстве вообще молчу…