Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Showtime

Я не писал, что метро не нужно. Люди у которых есть $100к на новую квартиру с ремонтом, в метро не будут ездить каждый день. Пару раз в месяц - возможно, и то не факт.

Люди с небольшим доходом, приезжие, студенты, пенсионеры, - основная аудитория в метро на каждый день. Если бы метро играло важную роль при формировании цены, я бы об этом точно знал)

То что метро ездит уже с интервалом 8-10 минут (а в час-пик 4-5), как раз об этом и свидельствует, что с каждый годом им всё реже пользуются, как и остальным общественным транспортом.

Открою для вас секрет,но даже часть людей арендуя жильё, тоже не пользуется метро)...но какой все-таки кайф утром и вечером постоять в пробке! При этом купив за $100 квартиру на окраине. Вы пытаетесь натянуть сову на глобус: все новые комплексы Варшавские и не только строились с учётом будущего метрополитена. Инвесторы особо активизировались как раз после официального решения КМДА о постройке ветки метро. А сейчас вы включаете дурака, о том,что "бахатым и независимым" метро побоку. И насчёт увеличения интервалов прибытия поездов метрополитена- это следствие износа подвижного состава, экономии и оптимизации. Пассажиропоток с одной стороны сократился из за эмиграции части жителей, но произошла компенсация из за количества переселенцев. Да и цены на топливо и проблема с парковкой тоже влияют

Special Agent

По ценам думаю вы о Варшавских говорите. Добавлю, цены на материалы будут еще расти, информация от дистрибьюторов и производителей. 

Я предупреждал людей, берите сейчас Варшавские и Дибровы по 35-45 у "испуганных" иначе будете потом плакаться а "а почему уже по 65". Кто не успел, дальше слушайте эту людскую Наташу. 

superetandar

Открою для вас секрет,но даже часть людей арендуя жильё, тоже не пользуется метро)...но какой все-таки кайф утром и вечером постоять в пробке! При этом купив за $100 квартиру на окраине. Вы пытаетесь натянуть сову на глобус: все новые комплексы Варшавские и не только строились с учётом будущего метрополитена. Инвесторы особо активизировались как раз после официального решения КМДА о постройке ветки метро. А сейчас вы включаете дурака, о том,что "бахатым и независимым" метро побоку. И насчёт увеличения интервалов прибытия поездов метрополитена- это следствие износа подвижного состава, экономии и оптимизации. Пассажиропоток с одной стороны сократился из за эмиграции части жителей, но произошла компенсация из за количества переселенцев. Да и цены на топливо и проблема с парковкой тоже влияют

Покажите хоть один кейс, где метро реально играет роль и сравним с аналогичным ЖК где метро далеко или не в пешей доступности. 

И сколько метро добавляет к стоимости? Была такая шутка у агентов по недвижимости в начале 2000х: люди которые могут себе позволить купить квартиру возле метро - на нём не катаются) Сейчас эту шутку никто не озвучивает, потому что метро в пешей доступности не делает квартиру значительно дороже. Анализируйте рынок.

Метро убыточный вид транспорта с точки зрения города. Потому его не развивают и вяло строят новые станции. Странно такое объяснять взрослым мальчикам.

Пробки...? Я последний раз стоял в пробке на выезде из правого берега, минут 20-30. Езжу на автомобиле, потому что это намного комфортней, интеррактивней и интересней. И разницы по времени с метро почти никакой нет. Но смотря конечно кто на чем ездить. Если там старое корыто, то я бы наверное и сам на метро ездил)

На крайний случай откройте лун новобудовы, отсортируйте по популярности и посмотри на каком расстоянии находится метро от этих ЖК. 

superetandar

Открою для вас секрет,но даже часть людей арендуя жильё, тоже не пользуется метро)...но какой все-таки кайф утром и вечером постоять в пробке! При этом купив за $100 квартиру на окраине. Вы пытаетесь натянуть сову на глобус: все новые комплексы Варшавские и не только строились с учётом будущего метрополитена. Инвесторы особо активизировались как раз после официального решения КМДА о постройке ветки метро. А сейчас вы включаете дурака, о том,что "бахатым и независимым" метро побоку. И насчёт увеличения интервалов прибытия поездов метрополитена- это следствие износа подвижного состава, экономии и оптимизации. Пассажиропоток с одной стороны сократился из за эмиграции части жителей, но произошла компенсация из за количества переселенцев. Да и цены на топливо и проблема с парковкой тоже влияют

Метро уже зарыли?

superetandar

Открою для вас секрет,но даже часть людей арендуя жильё, тоже не пользуется метро)...но какой все-таки кайф утром и вечером постоять в пробке! При этом купив за $100 квартиру на окраине. Вы пытаетесь натянуть сову на глобус: все новые комплексы Варшавские и не только строились с учётом будущего метрополитена. Инвесторы особо активизировались как раз после официального решения КМДА о постройке ветки метро. А сейчас вы включаете дурака, о том,что "бахатым и независимым" метро побоку. И насчёт увеличения интервалов прибытия поездов метрополитена- это следствие износа подвижного состава, экономии и оптимизации. Пассажиропоток с одной стороны сократился из за эмиграции части жителей, но произошла компенсация из за количества переселенцев. Да и цены на топливо и проблема с парковкой тоже влияют

Однозначно близость метро неоспоримый плюс. Хоть в Париже, хоть в Мюнхене или Москве...

Также как и наличие нормальной школы, садика, поликлиники... новые ЖК что-то предлагают, в основном частное и втридорога, но далеко не всегда это дотягивает даже до уровня средне государственного учреждения..

dmvgura

Упаси Господь. Без обид. Зачем нашим инвесторам Варшавский — без метро, с устаревшей концепцией, без подземного паркинга, и.т.д??? У нас четкие критерии: 

1. Возле метро (до 15 минут пешком максимум, т.е. до 1.2км)

2. Современный формат (закрытая территория, подземный паркинг с доступом из лифта, и т.д.)

3. Востребованная и модная локация (у платежеспособной аудитории — 15000-25000грн/месяц за 1к)

Где здесь Виноградарь? Хоть по одному из пунктов? Большинство домов в многочисленных ЖК (в той локации):  или уже превратились, или скоро превратятся во вторичку — ещё ДО появления метро. А затем там начнётся дикая конкуренция между этой нестарой вторичкой и новыми квартирами. Построили же всего-ничего: ≈13000-15000 квартир в однотипных ЖК и на одном «пяточке». ))) 

Что-то я сомневаюсь, что вы плотно работает со своей ЦА.

1 пункт я сразу скипаю, чтоб не повторяться. Он кстати сразу противоречит вашему 3 пункту. Платежеспособная аудитория и метро - вещи не совсем совместимые. Люди которые пользуются метро - снимают дешевое жилье за 10-12к. Это аксиома. Есть погрешность, но пусть она будет 10%

2 закрытая территория не современный, а очень спорный формат. Я есть в чате инвесторов двух ЖК с закрытой территорий, да и сам живу в таком и сейчас вам расскажу про две основные боли:

- Отсутствие нормальной коммерции на территории. По причине ограниченной аудитории (по сути только жильцы) хорошая коммерция тупо не вытягивает по бюджету. Аренда дорогая, а постоянных посетителей понты, потому каждый год одно помещение меняет по 2-3 бизнеса. То есть выпить кофе с вкусной выпечкой приходится ходить в соседний жк с открытой территорией)

- Шлагбаумы. Доставка в 99% случаях отказывается заезжать внутрь жк и просит подойти к ним самому. Охрана не пропускает. А если там безконтактный доступ, то выезд для куръера это еще тот квест. Про убер и уклон забудьте. Пешком выхОдите и идете к шлакбауму с чемоданами, где уже образовался затор из такси, доставок и жильцов, которые не могут выехать из-за запаркованных на 5 минут машин.

- Цена. Закрытая территория это сервис, который нужно обслуживать. Часто в таких ЖК цена за обслуживания придомовой территории от 25 грн.

Про плюсы не буду писать, их парочка и все их знают.

Считаем евродвушку (кухня-студия + спальня) 50м2: Аренда 25 000 + придомовая 1250 + электрика 1000 + вода 500 + охрана 250 = ~28 000 грн. Отопительный сезон не учитываю. Это наверное дефолтный минимум, который я бы считал.

Так и представляю как люди которые платят столько за жилье в "модной и востребованной локации", ходят пешком 15 минут до метро)

И что такое востребованная и модная локация?) Я конечно могу пофантазировать, но как её просчитать, когда она станет не востребованной? Вот у Unit.home модная локация?)

Showtime

Покажите хоть один кейс, где метро реально играет роль и сравним с аналогичным ЖК где метро далеко или не в пешей доступности. 

И сколько метро добавляет к стоимости? Была такая шутка у агентов по недвижимости в начале 2000х: люди которые могут себе позволить купить квартиру возле метро - на нём не катаются) Сейчас эту шутку никто не озвучивает, потому что метро в пешей доступности не делает квартиру значительно дороже. Анализируйте рынок.

Метро убыточный вид транспорта с точки зрения города. Потому его не развивают и вяло строят новые станции. Странно такое объяснять взрослым мальчикам.

Пробки...? Я последний раз стоял в пробке на выезде из правого берега, минут 20-30. Езжу на автомобиле, потому что это намного комфортней, интеррактивней и интересней. И разницы по времени с метро почти никакой нет. Но смотря конечно кто на чем ездить. Если там старое корыто, то я бы наверное и сам на метро ездил)

На крайний случай откройте лун новобудовы, отсортируйте по популярности и посмотри на каком расстоянии находится метро от этих ЖК. 

 Относительно,можно сравнивать по вашим критериям "бесполезности " близости метро,  жк Уно Сити Хаус(м.Дорогожичи) и жк Genesis(до м.Шулявская около 2 км) Ещё через пару лет на Харьковском массиве можно будет сравнить комплексы в локации жк Причал #8 или Синергия и свежие комплексы недалеко от метро. Транспортная доступность влияет, и очень сильно, так же,как и другие факторы. И дальше так будет продолжаться. Потому что новые станции не строят, а возле действующих - участков под застройку почти нет. Как может метро быть убыточным?? транспортом, если им ежедневно пользуются сотни тысяч человек? Это в первую очередь вопрос в дефективном управлении и безответственности. Так же можно сказать,что и авиазавод Антонов убыточен)) Во всем мире эта  отрасль работает с огромной прибылью и является трамплином для развития технологий и научных кадров, но ...почему то не у нас. А ещё интересно было узнать о 30 минутных пробках. Покатайтесь месяц утром с Харьковского и ваше мнение кардинально поменяется. А когда заселяться жк GREAT, Причал 8 станет ещё веселей. За Урловский 1 и 2 можно не говорить минимум 4-5 лет...

Showtime

Что-то я сомневаюсь, что вы плотно работает со своей ЦА.

1 пункт я сразу скипаю, чтоб не повторяться. Он кстати сразу противоречит вашему 3 пункту. Платежеспособная аудитория и метро - вещи не совсем совместимые. Люди которые пользуются метро - снимают дешевое жилье за 10-12к. Это аксиома. Есть погрешность, но пусть она будет 10%

2 закрытая территория не современный, а очень спорный формат. Я есть в чате инвесторов двух ЖК с закрытой территорий, да и сам живу в таком и сейчас вам расскажу про две основные боли:

- Отсутствие нормальной коммерции на территории. По причине ограниченной аудитории (по сути только жильцы) хорошая коммерция тупо не вытягивает по бюджету. Аренда дорогая, а постоянных посетителей понты, потому каждый год одно помещение меняет по 2-3 бизнеса. То есть выпить кофе с вкусной выпечкой приходится ходить в соседний жк с открытой территорией)

- Шлагбаумы. Доставка в 99% случаях отказывается заезжать внутрь жк и просит подойти к ним самому. Охрана не пропускает. А если там безконтактный доступ, то выезд для куръера это еще тот квест. Про убер и уклон забудьте. Пешком выхОдите и идете к шлакбауму с чемоданами, где уже образовался затор из такси, доставок и жильцов, которые не могут выехать из-за запаркованных на 5 минут машин.

- Цена. Закрытая территория это сервис, который нужно обслуживать. Часто в таких ЖК цена за обслуживания придомовой территории от 25 грн.

Про плюсы не буду писать, их парочка и все их знают.

Считаем евродвушку (кухня-студия + спальня) 50м2: Аренда 25 000 + придомовая 1250 + электрика 1000 + вода 500 + охрана 250 = ~28 000 грн. Отопительный сезон не учитываю. Это наверное дефолтный минимум, который я бы считал.

Так и представляю как люди которые платят столько за жилье в "модной и востребованной локации", ходят пешком 15 минут до метро)

 

И что такое востребованная и модная локация?) Я конечно могу пофантазировать, но как её просчитать, когда она станет не востребованной? Вот у Unit.home модная локация?)

Хотите открою страшный секрет? Посты больше 10 строчек тут никто не читает. Особенно от автора который хранит скриншоты объявлений за последние 3 года но утверждает что не барыга, который вкратчиво(вперемежку с цифрами которые никто не смодет проверить) утверждает что близость метро это скорее минус чем плюс(я так понимаю ваши "объекты" НЕ возле метро), который утверждает что цены только растут и плевать и на войну и на отток населения и на мировое падение рынка недвижимости? Сколько там у вас носа наросло?)))

Special Agent

Метро уже зарыли?

На метро скорее забили ) примерно,как только началась эпопея с короновирусом. Если вам больше нравится слово "строится" - тогда строится...примерно так же,как и комплексы КГС...то есть никак!

Спорить не стану — каждый сам выбирает свою стратегию. 

Ваши факапы — наш доход. :)

dmvgura

Спорить не стану — каждый сам выбирает свою стратегию. 

Ваши факапы — наш доход. :)

Эти люди так устроены, что не любят признавать ошибки: я помню, как в 2020 на ветке Дибровы один "мыслитель" прогнозировал скорейший рост цены будущих метров вследствие постройки метро. А когда ему говорили "обещанного 3 года ждут" , он откидывал в сторону все аргументы, в том числе огромную внутреннюю конкуренцию сначала внутри своего комплекса, а потом и всего микрорайона (Варшавские 1 + 2 +3 Диброва, 5 Квартал + 7 Квартал)  ... Интересно сколько ещё) домов влезет на этом участке? По аэрооблету если смотреть - 50 домов точно влезет

Showtime

Что-то я сомневаюсь, что вы плотно работает со своей ЦА.

1 пункт я сразу скипаю, чтоб не повторяться. Он кстати сразу противоречит вашему 3 пункту. Платежеспособная аудитория и метро - вещи не совсем совместимые. Люди которые пользуются метро - снимают дешевое жилье за 10-12к. Это аксиома. Есть погрешность, но пусть она будет 10%

2 закрытая территория не современный, а очень спорный формат. Я есть в чате инвесторов двух ЖК с закрытой территорий, да и сам живу в таком и сейчас вам расскажу про две основные боли:

- Отсутствие нормальной коммерции на территории. По причине ограниченной аудитории (по сути только жильцы) хорошая коммерция тупо не вытягивает по бюджету. Аренда дорогая, а постоянных посетителей понты, потому каждый год одно помещение меняет по 2-3 бизнеса. То есть выпить кофе с вкусной выпечкой приходится ходить в соседний жк с открытой территорией)

- Шлагбаумы. Доставка в 99% случаях отказывается заезжать внутрь жк и просит подойти к ним самому. Охрана не пропускает. А если там безконтактный доступ, то выезд для куръера это еще тот квест. Про убер и уклон забудьте. Пешком выхОдите и идете к шлакбауму с чемоданами, где уже образовался затор из такси, доставок и жильцов, которые не могут выехать из-за запаркованных на 5 минут машин.

- Цена. Закрытая территория это сервис, который нужно обслуживать. Часто в таких ЖК цена за обслуживания придомовой территории от 25 грн.

Про плюсы не буду писать, их парочка и все их знают.

Считаем евродвушку (кухня-студия + спальня) 50м2: Аренда 25 000 + придомовая 1250 + электрика 1000 + вода 500 + охрана 250 = ~28 000 грн. Отопительный сезон не учитываю. Это наверное дефолтный минимум, который я бы считал.

Так и представляю как люди которые платят столько за жилье в "модной и востребованной локации", ходят пешком 15 минут до метро)

 

И что такое востребованная и модная локация?) Я конечно могу пофантазировать, но как её просчитать, когда она станет не востребованной? Вот у Unit.home модная локация?)

 Unit Home абсолютно убогая локация! По периметру комплекса промзона, очерченая дорогами. Но пока первое место по антирейтингу занимает окружённый магистралями и выхлопными газами со всех сторон и построенный на окраине,  Метрополис. 

superetandar

На метро скорее забили ) примерно,как только началась эпопея с короновирусом. Если вам больше нравится слово "строится" - тогда строится...примерно так же,как и комплексы КГС...то есть никак!

Корректировку проекта отменили?

superetandar

 Относительно,можно сравнивать по вашим критериям "бесполезности " близости метро,  жк Уно Сити Хаус(м.Дорогожичи) и жк Genesis(до м.Шулявская около 2 км) Ещё через пару лет на Харьковском массиве можно будет сравнить комплексы в локации жк Причал #8 или Синергия и свежие комплексы недалеко от метро. Транспортная доступность влияет, и очень сильно, так же,как и другие факторы. И дальше так будет продолжаться. Потому что новые станции не строят, а возле действующих - участков под застройку почти нет. Как может метро быть убыточным?? транспортом, если им ежедневно пользуются сотни тысяч человек? Это в первую очередь вопрос в дефективном управлении и безответственности. Так же можно сказать,что и авиазавод Антонов убыточен)) Во всем мире эта  отрасль работает с огромной прибылью и является трамплином для развития технологий и научных кадров, но ...почему то не у нас. А ещё интересно было узнать о 30 минутных пробках. Покатайтесь месяц утром с Харьковского и ваше мнение кардинально поменяется. А когда заселяться жк GREAT, Причал 8 станет ещё веселей. За Урловский 1 и 2 можно не говорить минимум 4-5 лет...

Относительно последнего тезиса: помню, когда строилась "Патриотика" (33 дома) и "Молодіжний квартал" (13 домов), то все тоже предвещали постоянные пробки и заторы. Когда строился Севен (2300 квартир) тоже говорили, что выехать на Днепровскую Набережную будет нереально. Great по сравнению с ними это всего +4800 квартир, которые на 50% заселяться в лучшем случае лет через 5 (по опыту жизни в новострое). И у Грейта очень удобная развязка почти в любую сторону, они по сути выезжают почти сразу на Дарницкий мост не нагружая основные артерии Позняков)

Заторы конечно есть, как и во по всему Киеву, но как я уже писал ранее, они из-за закрытого Южного моста. Запустят Южный для всех, то и нагрузка на Днепрускую Набережную спадет на 30-40% и с Харька будет легче ехать, как раньше.

Как может метро быть убыточным??

https://biz.liga.net/all/transport/opinion/metropoliten-ubytochnyy-mojet-li-kievskoe-metro-stat-bankrotom

Не думаю, что сейчас ситуация стала лучше, учитывая что всё подорожало.

Натали'я

Хотите открою страшный секрет? Посты больше 10 строчек тут никто не читает. Особенно от автора который хранит скриншоты объявлений за последние 3 года но утверждает что не барыга, который вкратчиво(вперемежку с цифрами которые никто не смодет проверить) утверждает что близость метро это скорее минус чем плюс(я так понимаю ваши "объекты" НЕ возле метро), который утверждает что цены только растут и плевать и на войну и на отток населения и на мировое падение рынка недвижимости? Сколько там у вас носа наросло?)))

Открою Наташа и вам я секрет, ваши не читают совсем. Даже строчку.  

Тут я так понимаю на ветке пасётся несколько барыг-перекупов. Занимаются тем что ищут тех кто решил не ждать счастливого будущего а сливает по дешевке кубатуру пока она хоть что то стоит. Чтоы продать её тем кого смогут убедить что сейчас самый выгодный момент. Учитывая их будетолькодорожательную мантру, похоже в первых недостатка нет, а вторых днём с огнем не сыщешь. Но вот с аргументами у них что то вообще не складывается(турки торгующие трикотажем под Измиром намного убедительнее).

superetandar

 Unit Home абсолютно убогая локация! По периметру комплекса промзона, очерченая дорогами. Но пока первое место по антирейтингу занимает окружённый магистралями и выхлопными газами со всех сторон и построенный на окраине,  Метрополис. 

У первого дома Метрополиса есть неоспоримый плюс: каждое воскресенье отличный вид на скачки на ипподроме)

На счет Юнита согласен, локация дно. Про плюсы писал тут:

https://forum.domik.ua/uk/zhk-unithome-ul-semi-xoxlovyx-8-kan-development-udp-t35048-240.html#post-2100054

Showtime

У первого дома Метрополиса есть неоспоримый плюс: каждое воскресенье отличный вид на скачки на ипподроме)

На счет Юнита согласен, локация дно. Про плюсы писал тут:

https://forum.domik.ua/uk/zhk-unithome-ul-semi-xoxlovyx-8-kan-development-udp-t35048-240.html#post-2100054

Метрополис находится возле метро. Это же дно по вашему утверждению. У вас или биполярка или рецидивирующая амнезия. Вообще почему тут обсуждается исключительно недвижимость Киева? Уже 154 страницы.

Showtime

Относительно последнего тезиса: помню, когда строилась "Патриотика" (33 дома) и "Молодіжний квартал" (13 домов), то все тоже предвещали постоянные пробки и заторы. Когда строился Севен (2300 квартир) тоже говорили, что выехать на Днепровскую Набережную будет нереально. Great по сравнению с ними это всего +4800 квартир, которые на 50% заселяться в лучшем случае лет через 5 (по опыту жизни в новострое). И у Грейта очень удобная развязка почти в любую сторону, они по сути выезжают почти сразу на Дарницкий мост не нагружая основные артерии Позняков)

Заторы конечно есть, как и во по всему Киеву, но как я уже писал ранее, они из-за закрытого Южного моста. Запустят Южный для всех, то и нагрузка на Днепрускую Набережную спадет на 30-40% и с Харька будет легче ехать, как раньше.

Как может метро быть убыточным??

https://biz.liga.net/all/transport/opinion/metropoliten-ubytochnyy-mojet-li-kievskoe-metro-stat-bankrotom

Не думаю, что сейчас ситуация стала лучше, учитывая что всё подорожало.

То что вам говорили раньше - это всё замечательно. Но времена немножко меняются. И комплексов по больше построили, и квартир в них побольше стало. Кстати, совсем недавно выдали разрешение на застройку участка на Здолбуновской,2 на 8 домов по 25 этажей. 

P.S.Спасибо за ссылку на статью о убыточности метрополитена, но это бред собачий! У дураков все, к чему они прикасаются - всё становится убыточным. Я вам уже приводил пример с авиазаводом, и в других сферах примеров хватает

Special Agent

Корректировку проекта отменили?

"Корректировка" длится уже с начала короновируса