Стоит ли сейчас покупать недвижимость?

Натали'я

Метрополис находится возле метро. Это же дно по вашему утверждению. У вас или биполярка или рецидивирующая амнезия. Вообще почему тут обсуждается исключительно недвижимость Киева? Уже 154 страницы.

Господа барыги тунеядцы перекупы, это был не риторический вопрос. Почему вы все тут облизываете свои киевские объекты? Киев вышел из составы Украины, или как? Всё ещё ждёте возвращение советского союза?

Special Agent

Наташа, прекращайте свой московский цирк! 

Наташа, две жалобы на вас за оскорбление людей и вас заблокируют, вы этого добиваетесь? 

Натали'я

Господа барыги тунеядцы перекупы, это был не риторический вопрос. Почему вы все тут облизываете свои киевские объекты? Киев вышел из составы Украины, или как? Всё ещё ждёте возвращение советского союза?

Наташа, прекращайте свой московский цирк! 

Хорошо, я объясню почему на ветке местные барыги обсуждают исключительно Киев. Вы были в Венгрии, России, Китае, Нигерии? Жесткий авторитарный/тоталитарный режим с роскошной столицей(особенно центр) и грязной вонючей перфиерией. Все подобные режимы любят личный роскошь и в окружении довольных жизнью людей. Видели столицы в США, Канаде, Австралии, Германии? Довольно скромные города, сильно уступающие Нью Йорку, Ванкуверу, Сиднею или Мюнхену. Местный барыга остался тем кем был по сути, обычным совковским спекуляном(просто сменил кокарду). Он верит что по окончанию войны мир во главе Украины будет очередной Янукович/Орбан/Лукашенко, система вернется в обычное клептократическое постсрвковское русло где все решаеют деньги, связи и дерзость. И их квартиры обязательно купят местные бандюки/вороватые чиновники/продажные силовики(себе или своим родственникам/любовницам). Люди всё ещё живут ТАМ. И даже война ничего не изменила в их видении мира. 

PS. Попрошу побольше дизлайков, это кстати те же лайки, только дизельные)

Улаштування монолітного каркасу – 99%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (зовнішня) – 95%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (внутрішня) – 86%.

Монтаж металопластикових вікон та дверей – 52%.

Влаштування покрівлі -15%.

Монтаж інженерних мереж у квартирах з чистовим оздобленням – 7%.

Електромонтажні роботи (квартири, МЗК, підвал) – 11%.

Showtime

Что-то я сомневаюсь, что вы плотно работает со своей ЦА.

1 пункт я сразу скипаю, чтоб не повторяться. Он кстати сразу противоречит вашему 3 пункту. Платежеспособная аудитория и метро - вещи не совсем совместимые. Люди которые пользуются метро - снимают дешевое жилье за 10-12к. Это аксиома. Есть погрешность, но пусть она будет 10%

2 закрытая территория не современный, а очень спорный формат. Я есть в чате инвесторов двух ЖК с закрытой территорий, да и сам живу в таком и сейчас вам расскажу про две основные боли:

- Отсутствие нормальной коммерции на территории. По причине ограниченной аудитории (по сути только жильцы) хорошая коммерция тупо не вытягивает по бюджету. Аренда дорогая, а постоянных посетителей понты, потому каждый год одно помещение меняет по 2-3 бизнеса. То есть выпить кофе с вкусной выпечкой приходится ходить в соседний жк с открытой территорией)

- Шлагбаумы. Доставка в 99% случаях отказывается заезжать внутрь жк и просит подойти к ним самому. Охрана не пропускает. А если там безконтактный доступ, то выезд для куръера это еще тот квест. Про убер и уклон забудьте. Пешком выхОдите и идете к шлакбауму с чемоданами, где уже образовался затор из такси, доставок и жильцов, которые не могут выехать из-за запаркованных на 5 минут машин.

- Цена. Закрытая территория это сервис, который нужно обслуживать. Часто в таких ЖК цена за обслуживания придомовой территории от 25 грн.

Про плюсы не буду писать, их парочка и все их знают.

Считаем евродвушку (кухня-студия + спальня) 50м2: Аренда 25 000 + придомовая 1250 + электрика 1000 + вода 500 + охрана 250 = ~28 000 грн. Отопительный сезон не учитываю. Это наверное дефолтный минимум, который я бы считал.

Так и представляю как люди которые платят столько за жилье в "модной и востребованной локации", ходят пешком 15 минут до метро)

 

И что такое востребованная и модная локация?) Я конечно могу пофантазировать, но как её просчитать, когда она станет не востребованной? Вот у Unit.home модная локация?)

Натали'я

Особенно от автора который хранит скриншоты объявлений за последние 3 года но утверждает что не барыга

испано-канадская бизнесменша натаха до сих пор не знает, что такое веб-архив, даже после того, как её потыкали носом))

dmvgura

Лень было отвечать подробно. Но ОК. 

Вы отталкиваетесь от каких-то своих субъективных взглядов и критериев, тогда как я рассматриваю этот рынок исключительно как бизнес, то есть мне нужно с потенциальным объектом угодить как можно большему числу потенциальных клиентов. И тут как с пиццей — топпинги увеличивают итоговую стоимость, даже если они на самом деле не нужны. 

1. Нет никакого противоречия. Метро в 5-10 минутной доступности — огромный плюс, в том числе и для платежеспособной аудитории. Пробки, туман, снегопад и каша на дороге... — спустился в метро и за 25-30 минут гарантировано!!! прибыл из точки А в точку Б. Не говоря уже о том, сколько сейчас арендаторов, именно платежеспособных, кто снимает однушки по 20000-25000грн — и вообще не водит машину! (а зачем? если есть метро + такси). Или есть одна машина «выходного дня» на семью из двух человек (чисто поехать на природу, на шоппинг и т.д. когда дороги свободные). Это как раз про ITшников, которые последние три года и вовсе массово работают из дома.

2. Формат «город в городе» всего за 5 лет стал одним из самых трендовых, а уж закрытая территория теперь и вовсе практически стандарт для любого приличного жилого комплекса. Люди «проголосовали кошельком». Нравится вам это или нет. Каждый второй ЖК строится сейчас именно так — с закрытой и охраняемой территорией.  Да, с точки реальной безопасности — это больше  иллюзия. Но это всё равно дополнительное преимущество, недорогое. И коммерции в формате «город в городе» (ЖК на 1500-3000 квартир) ничто не мешает абсолютно.

У Unit.Home очень унылая локация, поэтому этот комплекс и не «взлетел». Но там КАН заранее подстраховались, они это строят не сами, а с UDP (фактически — КАН там подрядчик строительства).  Сейчас концепцию этого ЖК уже меняют. Поможет или нет — будем посмотреть. 

Т.н. «евродвушка» 50м2 (спальня + кухня-гостиная)  — глупость несусветная сама по себе, так как всё ровно то же самое чудесно помещается в рациональные 38-42м2, только без переплаты в 12-8м² при покупке и ремонте. Сейчас застройщики уже начали сдавать полноценные 2К квартиры (2 небольшие спальни + 16-18м2 кухня-гостиная) с площадью 52-54м2, так там две отдельные спальни!!, а не просто бестолковая площадь. Через три-пять лет такие рациональные 2К квартиры станут массовыми на рынке, на них есть огромный спрос. А 50м² для однокомнатной — оставьте бизнес-классу. 

Пасиба за ответ) Это всё хорошо, но примеры будут?

Мне просто интересно, много ли таких в Киеве по вашим критериям: С закрытой территорией, рядом с метро, модная локация с бюджетом 15-25к.

При чем тут нравится или нет?) Про формат "город в городе" в этом топике я писал уже несколько раз. Но город в городе и закрытая территория это сложно реализуемая концепция по тем причинам которые я указал ранее. Да и территория должна быть огромная для такого формата, а это уже сильно сужает и ограничивает список.

Рыбальский, Файна, Комфорт Таун, Республика, Риверстоун - вот вам город в городе с закрытой территорией. Но в ваши критерии они не вписываются.

Разве что остаются ЖК типа Новая Англия и Свитло Парк, но и они по вашим критериям не подходят. Либо это небольшие ЖК, но тогда какой это город в городе?)

В общем хочу понять что это за модные локации и какие ЖК сюда подходят.

RecklessDevil

Доброго дня спільнота!

Хочу придбати 2-поверхову 100+ кв квартиру для себе в останній секції (буд. 9) ЖК Нивки Парк (Інтергал-буд). З усіх можливих наразі ризиків хвлює лише чи зможуть вони його добудувати. Ключі обіцяють дати наступної осені (приблизно 10 місяців).

Інтергал переконує що в нього є гроші добудовувати проекти, що стартували і для них не залучаються кошти інвесторів. І дійсно все виглядає досить не погано після відновлення будівництва в березні 2023-го вони змогли добудувати 7 поверхів і засклити половину будинку. По суті на наступний рік залишаться внутрішні роботи + фасад і будинок готовий.

Ось приблизно що вони офіційно пишуть по готовності будинку:

Влаштування гідроізоляції цокольної підземної частини – 35%.

Улаштування монолітного каркасу – 99%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (зовнішня) – 95%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (внутрішня) – 86%.

Монтаж металопластикових вікон та дверей – 52%.

Влаштування покрівлі -15%.

Монтаж інженерних мереж у квартирах з чистовим оздобленням – 7%.

Електромонтажні роботи (квартири, МЗК, підвал) – 11%.

Тинькування стін МЗК та квартир – 21%.

Чи варто зараз купляти таку квартирку? Чи почекати з інвестуванням до літа?

В ближайшие оет 5-10 вкладываться в недострой будут только будущие терпилы. Сейчас даже во вторичку в Украине никто не вклалывается.

RecklessDevil

Доброго дня спільнота!

Хочу придбати 2-поверхову 100+ кв квартиру для себе в останній секції (буд. 9) ЖК Нивки Парк (Інтергал-буд). З усіх можливих наразі ризиків хвлює лише чи зможуть вони його добудувати. Ключі обіцяють дати наступної осені (приблизно 10 місяців).

Інтергал переконує що в нього є гроші добудовувати проекти, що стартували і для них не залучаються кошти інвесторів. І дійсно все виглядає досить не погано після відновлення будівництва в березні 2023-го вони змогли добудувати 7 поверхів і засклити половину будинку. По суті на наступний рік залишаться внутрішні роботи + фасад і будинок готовий.

Ось приблизно що вони офіційно пишуть по готовності будинку:

Влаштування гідроізоляції цокольної підземної частини – 35%.

Улаштування монолітного каркасу – 99%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (зовнішня) – 95%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (внутрішня) – 86%.

Монтаж металопластикових вікон та дверей – 52%.

Влаштування покрівлі -15%.

Монтаж інженерних мереж у квартирах з чистовим оздобленням – 7%.

Електромонтажні роботи (квартири, МЗК, підвал) – 11%.

Тинькування стін МЗК та квартир – 21%.

Чи варто зараз купляти таку квартирку? Чи почекати з інвестуванням до літа?

Скорее всего они достроят, но у них темпы строительства сильно ниже довоенных стали. Какая цена?

Showtime

Пасиба за ответ) Это всё хорошо, но примеры будут?

Мне просто интересно, много ли таких в Киеве по вашим критериям: С закрытой территорией, рядом с метро, модная локация с бюджетом 15-25к.

При чем тут нравится или нет?) Про формат "город в городе" в этом топике я писал уже несколько раз. Но город в городе и закрытая территория это сложно реализуемая концепция по тем причинам которые я указал ранее. Да и территория должна быть огромная для такого формата, а это уже сильно сужает и ограничивает список.

Рыбальский, Файна, Комфорт Таун, Республика, Риверстоун - вот вам город в городе с закрытой территорией. Но в ваши критерии они не вписываются.

Разве что остаются ЖК типа Новая Англия и Свитло Парк, но и они по вашим критериям не подходят. Либо это небольшие ЖК, но тогда какой это город в городе?)

В общем хочу понять что это за модные локации и какие ЖК сюда подходят.

dmvgura

Лень было отвечать подробно. Но ОК. 

Вы отталкиваетесь от каких-то своих субъективных взглядов и критериев, тогда как я рассматриваю этот рынок исключительно как бизнес, то есть мне нужно с потенциальным объектом угодить как можно большему числу потенциальных клиентов. И тут как с пиццей — топпинги увеличивают итоговую стоимость, даже если они на самом деле не нужны. 

1. Нет никакого противоречия. Метро в 5-10 минутной доступности — огромный плюс, в том числе и для платежеспособной аудитории. Пробки, туман, снегопад и каша на дороге... — спустился в метро и за 25-30 минут гарантировано!!! прибыл из точки А в точку Б. Не говоря уже о том, сколько сейчас арендаторов, именно платежеспособных, кто снимает однушки по 20000-25000грн — и вообще не водит машину! (а зачем? если есть метро + такси). Или есть одна машина «выходного дня» на семью из двух человек (чисто поехать на природу, на шоппинг и т.д. когда дороги свободные). Это как раз про ITшников, которые последние три года и вовсе массово работают из дома.

2. Формат «город в городе» всего за 5 лет стал одним из самых трендовых, а уж закрытая территория теперь и вовсе практически стандарт для любого приличного жилого комплекса. Люди «проголосовали кошельком». Нравится вам это или нет. Каждый второй ЖК строится сейчас именно так — с закрытой и охраняемой территорией.  Да, с точки реальной безопасности — это больше  иллюзия. Но это всё равно дополнительное преимущество, недорогое. И коммерции в формате «город в городе» (ЖК на 1500-3000 квартир) ничто не мешает абсолютно.

У Unit.Home очень унылая локация, поэтому этот комплекс и не «взлетел». Но там КАН заранее подстраховались, они это строят не сами, а с UDP (фактически — КАН там подрядчик строительства).  Сейчас концепцию этого ЖК уже меняют. Поможет или нет — будем посмотреть. 

Т.н. «евродвушка» 50м2 (спальня + кухня-гостиная)  — глупость несусветная сама по себе, так как всё ровно то же самое чудесно помещается в рациональные 38-42м2, только без переплаты в 12-8м² при покупке и ремонте. Сейчас застройщики уже начали сдавать полноценные 2К квартиры (2 небольшие спальни + 16-18м2 кухня-гостиная) с площадью 52-54м2, так там две отдельные спальни!!, а не просто бестолковая площадь. Через три-пять лет такие рациональные 2К квартиры станут массовыми на рынке, на них есть огромный спрос. А 50м² для однокомнатной — оставьте бизнес-классу. 

Унылая локация это Новая Англия. Юнит, Креатор, Поэтика - это парки, центр рядом, метро, вся инфраструткра города и так далее. 

KSerhiy

испано-канадская бизнесменша натаха до сих пор не знает, что такое веб-архив, даже после того, как её потыкали носом))

Промазали. Сейчас в Чехии, завтра в Брисбан вылетаю. Ладно барыги воют, а что вы тут делаете, дорогой пролетарий? Очевидно де вас метла и лопата ждут. Каким образом вас интересуют вопросы недвидимости?)))

RecklessDevil

Доброго дня спільнота!

Хочу придбати 2-поверхову 100+ кв квартиру для себе в останній секції (буд. 9) ЖК Нивки Парк (Інтергал-буд). З усіх можливих наразі ризиків хвлює лише чи зможуть вони його добудувати. Ключі обіцяють дати наступної осені (приблизно 10 місяців).

Інтергал переконує що в нього є гроші добудовувати проекти, що стартували і для них не залучаються кошти інвесторів. І дійсно все виглядає досить не погано після відновлення будівництва в березні 2023-го вони змогли добудувати 7 поверхів і засклити половину будинку. По суті на наступний рік залишаться внутрішні роботи + фасад і будинок готовий.

Ось приблизно що вони офіційно пишуть по готовності будинку:

Влаштування гідроізоляції цокольної підземної частини – 35%.

Улаштування монолітного каркасу – 99%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (зовнішня) – 95%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (внутрішня) – 86%.

Монтаж металопластикових вікон та дверей – 52%.

Влаштування покрівлі -15%.

Монтаж інженерних мереж у квартирах з чистовим оздобленням – 7%.

Електромонтажні роботи (квартири, МЗК, підвал) – 11%.

Тинькування стін МЗК та квартир – 21%.

Чи варто зараз купляти таку квартирку? Чи почекати з інвестуванням до літа?

Наблюдаю, что Интергал возобновил достройку второго дома ЖК "Причал-8". Может, и Нивки достроят.

RecklessDevil

Доброго дня спільнота!

Хочу придбати 2-поверхову 100+ кв квартиру для себе в останній секції (буд. 9) ЖК Нивки Парк (Інтергал-буд). З усіх можливих наразі ризиків хвлює лише чи зможуть вони його добудувати. Ключі обіцяють дати наступної осені (приблизно 10 місяців).

Інтергал переконує що в нього є гроші добудовувати проекти, що стартували і для них не залучаються кошти інвесторів. І дійсно все виглядає досить не погано після відновлення будівництва в березні 2023-го вони змогли добудувати 7 поверхів і засклити половину будинку. По суті на наступний рік залишаться внутрішні роботи + фасад і будинок готовий.

Ось приблизно що вони офіційно пишуть по готовності будинку:

Влаштування гідроізоляції цокольної підземної частини – 35%.

Улаштування монолітного каркасу – 99%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (зовнішня) – 95%.

Влаштування стін і перегородок із цегли (внутрішня) – 86%.

Монтаж металопластикових вікон та дверей – 52%.

Влаштування покрівлі -15%.

Монтаж інженерних мереж у квартирах з чистовим оздобленням – 7%.

Електромонтажні роботи (квартири, МЗК, підвал) – 11%.

Тинькування стін МЗК та квартир – 21%.

Чи варто зараз купляти таку квартирку? Чи почекати з інвестуванням до літа?

А какой смысл двухуровневой квартиры в этом ЖК? Террасы нет, вид тоже никакой, планировки без грамотного зонирования. Вообще не вижу никаких бенефитов.

Нужно очень любить Нивки, чтоб смотреть для себя эту двухуровневую квартиру в ЖК, который уже сейчас устаревший. Это эконом жилье и никакого комфорт класса не вижу. Метро рядом?) Очень унылый проект, который выжил себя лет 15 назад, еще и в промзоне. Как такое сейчас можно продавать за такие деньги хз.

Всё зависит от цены. Если эта квартира стоит $55-65к, вам не важно какая рядом инфраструктура и любите этот район, то можно подумать. Просто не вижу причин чтоб за такую квартирую давать больше.

dmvgura

Дык, мы (и наши клиенты) почти 50% спекулятивной прибыли за последние 3 года получили именно от ЖК Новая Англия. Потому что панельная и строят чётко в обозначенные сроки. Даже в этом году ≈20 квартир там купили и часть сдали/ часть заканчиваем ремонты. В Республику/Файну тоже много инвестировали  (≈80 квартир), но только до конца 2019 года, по цене 1250$/м², пока нам её держали. Вышло круто по доходности, но быстро «схлопнулось». 

Достаточно много «входили» в Метрополию, и даже на  6 квартир рискнули в Метрополии-2 на Вырлице. Отличная отдача вышла от первой очереди (квартиры с себестоимостью ≈49000-50000$ сейчас сдаются по 11500-12000грн/месяц).

Везде погрешность от заявленных сроков до сдачи: 3-6 месяцев. И для нас были лояльные условия по переуступке прав собственности. 

 Метрополия 2 неплохой комплекс. Недавно сертификат получили. А что, застройщик, собирается комплекс на Бережанской строить? Там такая стадия, что можно совсем передумать строить

Special Agent

Унылая локация это Новая Англия. Юнит, Креатор, Поэтика - это парки, центр рядом, метро, вся инфраструткра города и так далее. 

Какой парк возле Юнит Хоум? Там по периметру дороги и промзона. Новая Англия  - филиал Харьковского массива на Амурской площади. И вообще, они не доработали: нужно ещё ближе ставить дома друг к другу

Showtime

А какой смысл двухуровневой квартиры в этом ЖК? Террасы нет, вид тоже никакой, планировки без грамотного зонирования. Вообще не вижу никаких бенефитов.

Нужно очень любить Нивки, чтоб смотреть для себя эту двухуровневую квартиру в ЖК, который уже сейчас устаревший. Это эконом жилье и никакого комфорт класса не вижу. Метро рядом?) Очень унылый проект, который выжил себя лет 15 назад, еще и в промзоне. Как такое сейчас можно продавать за такие деньги хз.

Всё зависит от цены. Если эта квартира стоит $55-65к, вам не важно какая рядом инфраструктура и любите этот район, то можно подумать. Просто не вижу причин чтоб за такую квартирую давать больше.

Слушайте, Нивки парк это не самый плохой комплекс точно. Это 100 % комфорт класс. 16 этажей в домах, 10 или меньше квартир на этаже, неплохие планировки, закрытая территория и ...ваше НЕ любимое!, до метро 1 км. Вам не нравится промзона рядом - так Юнит Хоум с ценой в 2 раза выше тоже в промзоне. Метрополис,который тоже дороже - вообще на окраине в перекрестии автострад. А как вам расположение DOCK 32 ? 

Showtime

А какой смысл двухуровневой квартиры в этом ЖК? Террасы нет, вид тоже никакой, планировки без грамотного зонирования. Вообще не вижу никаких бенефитов.

Нужно очень любить Нивки, чтоб смотреть для себя эту двухуровневую квартиру в ЖК, который уже сейчас устаревший. Это эконом жилье и никакого комфорт класса не вижу. Метро рядом?) Очень унылый проект, который выжил себя лет 15 назад, еще и в промзоне. Как такое сейчас можно продавать за такие деньги хз.

Всё зависит от цены. Если эта квартира стоит $55-65к, вам не важно какая рядом инфраструктура и любите этот район, то можно подумать. Просто не вижу причин чтоб за такую квартирую давать больше.

> А какой смысл двухвровневой квартиры

Cмыслы:
- комфортные условия для семьи. Большая квартира, много места.
- проект унылый, да, но инфраструктура - нормальная: хороший супермаркет, садик/школа, микро бизнес типа кафешек, парк рядом - но это скорей всего на перспективу (до войны парки строили).
- пром-зона там тоже не вечна. Завода давно нет и на его месте скорей всего будет продолжаться застройка, опять же в перспективе.

> Нужно очень любить Нивки...

Нивки - норм. Проспект рядом.

>... если эта квартира стоит 55-65 ...

нет конечно. за 100% оплату просят 119000 это 130 кв.м (±918$ за квадрат учитывая что это по факту 5-комнатная)

RecklessDevil

> А какой смысл двухвровневой квартиры

Cмыслы:

- комфортные условия для семьи. Большая квартира, много места.

- проект унылый, да, но инфраструктура - нормальная: хороший супермаркет, садик/школа, микро бизнес типа кафешек, парк рядом - но это скорей всего на перспективу (до войны парки строили).

- пром-зона там тоже не вечна. Завода давно нет и на его месте скорей всего будет продолжаться застройка, опять же в перспективе.

> Нужно очень любить Нивки...

Нивки - норм. Проспект рядом.

>... если эта квартира стоит 55-65 ...

нет конечно. за 100% оплату просят 119000 это 130 кв.м (±918$ за квадрат учитывая что это по факту 5-комнатная)

Думаю дом достроят, всё будет норм. И вам кажется не нужен совет, так как вы на 99% уже сделали свой выбор. Это тот случай, когда не важно какая цена, если вы берете для жизни. Смысл ждать, если до лета её могут уже выкупить? Это если прям квартира мечты и ничего из аналогичного вы не рассматриваете.

Цена конечно жесть. Наверное я не шарю в этом сегменте. Даже не думал, что квартиры в таких ЖК столько стоят, учитывая что год назад мне двухуровневая квартира (на первом линии с террасой и видом на Днепр) ~100 м2 в Грейте + подземный паркинг обошелся намного дешевле. И уже ключи выдают.

С сегодняшними ценами на ремонт, даже боюсь представить во сколько обойдется 130м2.