Безопасная сделка на вторичке. Нюансы при покупке квартиры

Цитата "Parazels » 25.11.2020 10:58":

Подскажите, пожалуйста новичку.
1)Как лучше искать квартиру? На сайтах в интернете?
Или лучше ножками притопать в агентство и там на месте изучать предложения?
2)Покупатель вообще что-то платит агентству за поиск квартиры? За дальнейшее сопровождение сделки? Или/и все расходы несёт продавец?

Прокопетаню:

1 Смотря в какой местности. В крупном/активном городе - в инете, в глухомани - бумажные объявы и сарафанное радио. Риэлторы - сомнительное удовольствие. Эт только для тех, кому надо чтоб обязательно "кто-то свечку подержал" и изобразил участие, а так же адептов теории, что если уплачено, то значит будет всё ок.

2 Все варианты могут быть, это зависит на какие условия готовы пойти все стороны.

Жоден нормальний фахівець в сфері права, включно з міністром юстиції України, не зможе вам гарантувати того, що після купівлі житла до вас, як нового власника не буде подано позов до суду про вилучення майна з чужого незаконного володіння.

Відносини між людьми дуже складні і наявність в продавця оригіналів справжніх документів (договорів, витягів з реєстрів, різних довідок тощо) не зможе гарантувати покупцю повну безпеку.

Наприклад:
Чоловік та дружини за час перебування у шлюбі назбирали 2000000 грн, які є їхньою спільною сумісною власністю. Далі вони вирішили купити за ці кошти квартиру. Але замість того щоб самим купити квартиру вони дали кошти матері чоловіка і вона, як покупець, за чужі гроші купила квартиру та стала її єдиною власницею. Потім мати чоловіка дарує цю квартиру своєму ж синові. Таким чином чоловік стає одноосібним власником квартири, хоча фактично така квартира куплялась на спільні з дружиною кошти. Далі подружжя розлучається і в процесі колишній чоловік продає квартиру третім особам, які по документах бачать, що квартира була набута у власність продавця на підставі договору дарування, при чому від матері, що їх безперечно влаштовує. А колишня дружина розуміючи, що її обманули подає до суду для захисту свого безумовно порушеного права.

Звісно, що є питання: чи зможе колишня дружина довести своє право на половину квартири в суді, але в будь-якому разі, для нових власників квартири в такому розвитку подій немає нічого приємного.

Звісно, що таких прикладів може бути скільки завгодно.

Що стосується нотаріуса, то він при проведенні угоди перевіряє тільки необхідні для посвідчення договору документи, а що цим документам передувало його не цікавить.

Що треба робити, щоб мінімізувати настання негативних наслідків для покупця при купівлі житла?
1. Перевіряти документи;
2. Дізнатись, по можливості, історію нерухомості;
3. Дізнатись про власників нерухомості та зареєстрованих в ній осіб;
4. Правильно скласти договір купівлі-продажу нерухомості;
5. Проводити розрахунки в спосіб передбачений законодавством.
6. Попросити у продавця (не факт, що він погодиться) надати довідку з відповідної установи про те, що продавець не стоїть на обліку в психіатра, довідку від нарколога або результати аналізу крові, який взятий у продавця на предмет виявлення в його крові наркотичних речовин (в період проведення угоди). Слід додати, що дієздатність та правоздатність сторін угоди перевіряє нотаріус.
7. Людям, які зовсім не орієнтуються в законодавстві необхідно найняти профільного фахівця.

ЦЕ НЕ ВИКЛЮЧНИЙ ПЕРЕЛІК ДІЙ ЯКІ МОЖЕ ЗРОБИТИ ПОКУПЕЦЬ КУПУЮЧИ ЖИТЛО

Нынче многие проводят сделки с купленными справками - банковскими проводками. Или без них, по закону допускается. Спецы советуют все же брать эти справки. Любой после продажи квартиры может решить что продал дешево и потребовать ее вернуть.

Кто готов разориться на титульную страховку сделки покупки квартиры (продавцу он не надо), и готов платить до 5%, вэлкам! Правда учитывая комиссию агенства и налоги, выйдет до 10%.
"В лицензиях украинских страховых компаний титульное страхование называется «Страхование потери имущества в результате потери права собственности». В случае титульного страхования объектом страхования являются изъяны в титулах — документально и юридически подтвержденных основаниях владения недвижимостью. На сегодняшний день титульное страхование один из самых эффективных способов защиты своих имущественных интересов при покупке недвижимости."

Цивільний кодекс

Цитата:

Стаття 388. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача

1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Добрый день. Подскажите как действовать в такой ситуации, есть квартира,кот хотим купить,но при проверке документов обнаружилось,что хозяйка в 1995 году преобрела ее по паспорту с девичьей фамилией,будучи замужем.т.е. она его не успела поменять,как тогда провели эту сделку непонятно. Один нотариус отказал нам в сделке,второй говорит что ничего страшного,но сам браться за такие документы не хотел бы. Как поступить искать нотариуса кот. согласится провести сделку или не связываться?

Получите нотариальное согласие мужа (в момент покупки 1995г.) на продажу кв-ры и покупайте.

https://www.rozhkov.me/how-i-lost-appartment/

очень поучительная история как айтишник купил квартиру у мошенников и в итоге ее потерял.
я думал такое бывало только в 90-е или в начале 2000х, но история не такая древняя, 2013 год.

дурак и деньги когда-то должны расстаться.

Romson -ух ты! А вы, видимо, и швец и жнец и на дуде игрец? Если вам врач поставит неправильный диагноз, в результате чего станете инвалидом-какая реакция окружающих вас устроит?

Як зареєструвати договір про відчуження нерухомості в Україні: документи, податки, нюанси

У цивільному праві відчуження — це передача власником майна у володіння іншій особі. Розрізняють відчуження платне (купівля-продаж) і безоплатне (дарування, успадкування). Відчуження може здійснюватися на основі договору або в примусовому порядку, наприклад, реквізиція.

Перечитал всю тему от корки до корки но все равно вопросов больше чем ответов. Был бы очень благодарен, если бы опытные дельцы с недвижимостью нашли время ответить хотя бы на часть из них.
Вопросы мои будут совсем детские, но тем не менее:

1. Любопытна тема с предварительным договором, внимательно изучил бюллетень про пр.дог. выложенный Romson, но из бюллетня же следует что статус его неврегульовано и польза от него сомнительна. КОГО и ОТ ЧЕГО защищает этот договор? Продавца от того что я не куплю квартиру? свидетельствует о серьезности моих намерений? Ну так на продавце больше доков раз в 10, которые надо подготовить, чем на мне, покупателе. От меня нужен только паспорт, код, прописка и деньги. ВСЕ. Если продаван не может подождать max неделю чтоб не предлагать жилье другому покупателю, то и хрен с ним. Меня защищает от того что продаван передумает? Да флаг ему в руки, пусть бежит.

2.Оценка квартиры сейчас обязательна при продаже и делается за счет продавца. Вот там в начале темы писали что некоторые продавцы вписывали в оценку 140К и прочие смешные суммы. Это как вообще? С нашими доблестными оценищиками которые все зарегистрированы в Фонде Госимущества так легко "договориться" и они за небольшую таксу впишут в отчет все что угодно? Мой мир с розовыми пони рушится

3. Правильно я понял ситуацию что форму 3 сейчас отменили и не нужно вообще беспокоиться кто там прописан, можно прийти в ЦНАП с договором купли-продажи (с вытягом из фонда нерухомого майна?) и выписать всех одним махом?

4. Формально сделки с наличными $ отменены, но все продаваны их требуют и каждый выкручивается как может: липовые справки с банков, фраза "деньги уплачены до укладення договору" и прочее. Этот правовой вакуум меня всегда изумлял в нашей стране.
Какой сейчас бест-практис по поводы покупки наличкой? Как безопаснее всего поступить если продавец уперся и в гривне безналом не хочет брать никак? Чтобы и от возможного кидалова уберечься и у государства вопросов ко мне не было.

1. Если продавец передумает/откажется оформить основной договор, он должен отдать покупателю полученную гарантийную сумму в двойном размере.
Покупатель "на словах" тоже может передумать...
2. Сейчас уже нет привязки отсутствия налогообложения "до 150т. грн", и такого существенного занижения стоимости тоже (экспертно заключение об оценке проверяет государство).
3. Нотариус имеет доступ к электронному демографическому реестру. Продавец обязуется согласно условий дог-ра купли-продажи снять с регистрации всех зарегистрированных в кв-ре лиц (нотариус может потребовать от продавца/ов решение органа опеки и попечительства).
4. Многие продавцы хотят $ потому что, если им нужно будет покупать недвижимость на вторичке, скорее всего придётся рассчитываться в $. Но, иногда не против грн по безналу.

Добрый день!
Может кто-то прокомментирует мою историю. Буду признательна.
Хочу купить квартиру в Киеве на вторичном рынке. Состояние под капитальный ремонт. Очень капитальный.
Первая продажа этой квартиры была 05.12.2020 года покупателями из другого города, не Киева. Агент сказал, что чистая и быстрая продажа, квартира была продана, так как ее хозяин задолжал.
Мой нотариус глянул документы и выяснил, что прежний владелец был на продаже, ему 50 лет и что на следующий день после покупки новым владельцами была оформлена ипотека в 700тыс грн. Агент об этом не знал. После подтвердил, что да, квартира в ипотеке, но новый хозяин погасит ее , внеся деньги. Давайте, мол, залог.
Естественно, залог на квартиру в ипотеке я давать не собиралась. В принципе, сошлись на том, что выходим на сделку. Хозяин оплачивает ипотеку своими деньгами , снимаются запреты и я могу купить квартиру.
Я пришла посмотреть квартиру ещё раз и поговорить с соседями. Выяснилось, что первый хозяин квартиры ( который продал ее в декабре) живет рядом в другой квартире. Агент и я очень удивились, что он там, так как «по легенде» прежний хозяин уехал жить к сестре.
Меня смущает, что квартира куплена 2 месяца назад, под неё взята ипотека, об этом мне сразу не сказали и бывший хозяин живет рядом.
На что обратить внимание? Что узнать и где? Что может выяснить нотариус и как можно не вляпаться в аферу?

Если есть сомнения - не покупайте. Достаточно быстрой перепродажи.

Цитата "Romson":

Если есть сомнения - не покупайте. Достаточно быстрой перепродажи.

Спасибо за ваш ответ. Да, именно, сомнения есть. Не покупаю.

Солуна, не покупайте НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ!!!

Цитата "Soluna » 28.02.2021 21:26":

Добрый день!
Может кто-то прокомментирует мою историю. Буду признательна.
Хочу купить квартиру в Киеве на вторичном рынке. Состояние под капитальный ремонт. Очень капитальный.
Первая продажа этой квартиры была 05.12.2020 года покупателями из другого города, не Киева. Агент сказал, что чистая и быстрая продажа, квартира была продана, так как ее хозяин задолжал.
Мой нотариус глянул документы и выяснил, что прежний владелец был на продаже, ему 50 лет и что на следующий день после покупки новым владельцами была оформлена ипотека в 700тыс грн. Агент об этом не знал. После подтвердил, что да, квартира в ипотеке, но новый хозяин погасит ее , внеся деньги. Давайте, мол, залог.
Естественно, залог на квартиру в ипотеке я давать не собиралась. В принципе, сошлись на том, что выходим на сделку. Хозяин оплачивает ипотеку своими деньгами , снимаются запреты и я могу купить квартиру.
Я пришла посмотреть квартиру ещё раз и поговорить с соседями. Выяснилось, что первый хозяин квартиры ( который продал ее в декабре) живет рядом в другой квартире. Агент и я очень удивились, что он там, так как «по легенде» прежний хозяин уехал жить к сестре.
Меня смущает, что квартира куплена 2 месяца назад, под неё взята ипотека, об этом мне сразу не сказали и бывший хозяин живет рядом.
На что обратить внимание? Что узнать и где? Что может выяснить нотариус и как можно не вляпаться в аферу?

Плюс что банк дал ипотеку - проверил квартиру. Но купленные недавно квартиры народ обычно не покупает, боится, это подозрительно. Недвижимость штука сложная, и уверенность что проверка нотариусом снимает риски может привести к проблемам.

Цитата "Машка1010":

Солуна, не покупайте НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ!!!

Цитата "kvartira4":

Плюс что банк дал ипотеку - проверил квартиру. Но купленные недавно квартиры народ обычно не покупает, боится, это подозрительно. Недвижимость штука сложная, и уверенность что проверка нотариусом снимает риски может привести к проблемам.

Спасибо Вам, Машка1010 и Квартира4, что не прошли мимо. По уму-лучше не покупать.

Самый лучший вариант это покупать у первичного собственника. Если Квартира переходит из рук в руки даже с шагом в несколько лет - значит есть какие-то проблемы, даже не огромные, но неприятные. А в вашем случае не успел купить и уже продаёт? Значит дела очень плохи. Фантазии не хватит чтобы додуматься, что же не так с этой квартирой.