Жилье опять подешевеет

Цитата:

В двухэтажках квадрат дешевле. Но без земли. С местах с дешёвой землёй строим 2-этажки, в местах с дорогой землёй строим 20-этажки. Что ж тут можно ещё обсуждать? Етить-калатить!

пусть осознание этой истины согревает Вас холодными зимними вечерами на 20-м этаже панельного дома. <;)

Цитата:

пусть осознание этой истины согревает Вас холодными зимними вечерами на 20-м этаже панельного дома. <;)

угу =)
зато с 20-го этажа панельного дома может вид хороший открываться

foxtrot... Как Вам уже сказали тут стоимость и выбор технологии и этажности строительства зависит больше всего от стоимости земли (получение/покупка, взятки, проведение комуникаций).
И если на Оболонской набережной стоимость сотки земли равняется 300 000 $... То гораздо выгоднее строить многоэтажки. Стоимость земли распределиться на n квартир. Ну а малоэтажные особняки - в качестве исключения для тех людей, которые могут это все оплатить.

А если сотка стоит 3000$ (к примеру) то гораздо выгоднее строить малоэтажные дома.

Цитата:

угу =)
зато с 20-го этажа панельного дома может вид хороший открываться

foxtrot... Как Вам уже сказали тут стоимость и выбор технологии и этажности строительства зависит больше всего от стоимости земли (получение/покупка, взятки, проведение комуникаций).
И если на Оболонской набережной стоимость сотки земли равняется 300 000 $... То гораздо выгоднее строить многоэтажки. Стоимость земли распределиться на n квартир. Ну а малоэтажные особняки - в качестве исключения для тех людей, которые могут это все оплатить.

А если сотка стоит 3000$ (к примеру) то гораздо выгоднее строить малоэтажные дома.

честно говоря, уже устал объяснять очевидные вещи
с дорогой землей - и Вам понятно, как следует из Вашего поста, что квадратный метр в многоэтажке дешевле. но почему Вы решили, что стоимость метра на дешевой земле в малоэтажке меньше? вспомните хотя бы историю строительства панелек в Киеве - почему они пришли на смену кирпичным 3-5-ти этажкам.

Цитата:

Во-первых у нас не выгодно строить дешево... Сами понимаете сколько стоят взятки и т.д. и т.п.
А ведь эти все деньги, а так же на землю, проект, на постройку первых этажей до того как инвесторы понесут свои деньги...
Это все надо начинать на свои. А какой смысл вкладывать свои деньги, что бы потом извлечь из них только допустим 10% после конца строительства (а это 2-3 года), если гривневый депозит приносит 20% в год?
Так строительство это огромный риск... И от наших чиновников-взяточников с их беспределом. И от разных подрядчиков, которые и кинуть могут... И от жителей живущих в соседних домах, которым ну очень не нравится стройка...

Тут скорее не "не привыкли" строить дешево... А разговор и риске и эффективности вложения средств в дешевую стройку...

Все и всегда хотят вкладывать средства с максимальной эффективностью. Но есть подозрение, возможно и ошибочное, что в нашей стране такой эффективности как была - больше никогда не будет! Не будет и депозитов в твердой валюте с такими процентами. А будут те, кто будет работать с прибылью 10-30% (в год), и радоваться, что есть такая прибыль. Почему-то европейские компании такая прибыль не смущает...

Цитата:

Сами знаете, что из компаний с хоть какой-то репутацией сейчас только Киевгорстрой. И им инвесторы несут деньги даже на дома в стадии котлована. А они строят и сдают (может не всегда вовремя, но всегда сдают).
Вы говорите, что найдется тот, кто будет строить (дешево).
Но этому кому-то надо сначала решить проблему ресурсов (денежных).
Инвесторы неизвестной фирме деньги не понесут пока дом почти недостроен.
Стройка дома - 2года. Стоимость денежных ресурсов - 20-25% в год.

Так ведь раньше даже не так было. Вопрос не упирался в стоимость денежных ресурсов на начальном этапе, как раз и проблемы большинства строительных компаний появились из-за того, что проблем с ресурсами не было. Потому набирали кредиты, брали деньги с "инвесторов", и вместо того, чтобы строить один дом в соответствии со своими возможностями, накупали десятки участков, под которые делали пректы (будущего строительства) и наращивали свою стоимость, под которую снова брали кредиты, и.т.д. Если бы все деньги "инвесторов" шли бы на строительство тех домов под которые они брались, то сейчас бы у застройщиков проблем не было.

Я думаю, ресурсы станут дешевле, прибыли скромнее. На рынке останутся те, кто сможет зафиксировать свои убытки (от этого никак не уйти, сейчас просто идет оттягивание конца). И уже наученый менеджмент, с оставшихся ресурсов, будет заново растить компании не вширь, а ввысь, не быстро, но надежно. Потому, что лучше 10% прибыли, чем 0% или убыток.

Цитата:

Пускай себестоимость строительства - 4 тысячи (все материалы, стройтехника с арендой, все зарплаты, в том числе офисным работникам).
Взятки, земля, стоимость проектных работ, отчисления городу 10-20% квартир, прокладка и замена сетей и комуникаций, маркетинг, реклама - тысячи 3 гривен.
Прибыль - хотя бы 500 гривен.
Выгодно ли при этом всем (учитывая стоимость денег) строить дешевле 8500 гривен за квадрат...?

О собестоимости 1000 раз писалось на этом форуме, не хочется снова...

Объясните мне один факт, с которым я лично сталкивался: одна и та же строительная компания строит два очень близких проекта (одинаковые материалы, одинаковые параметры дома, и.т.д.), но один дом в Киеве, другой в одном из провинциальных областных центров. Цена в одном из них 17000грн/м2, в другом 9000 грн/м2 (цены 2008-го года).

Есть два вопроса:
1) почему такая разница в ценах? Неужели эта разница обусловлена только взятками, ценой земли, подводом комуникаций? Если так, то при отсутствии спроса - цена взяток стремится к нулю. Цена земли уже снизилась, и нужно вспомнить, что почти любая строительная компания имеет большой задел невостребованной земли на будущее. Я считаю, что причина разницы в цене, упирается не в собестоимость, а в желание и возможности максимально заработать. И при отсутствии возможности, апетиты снизятся.
2) если было выгодно строить тогда за 9000 грн/м2 (были и ниже цены в провинции, это проект под ключ), то за сколько выгодно строить сейчас? (разница между Киевом и провинцией в сопутствующих расходах уверено снижается).

Так что, я считаю, что будет выгодно строить дешевле 8500 грн/м2, а если будет выгодно, то и будут строить! Вот на вопрос когда это будет, ответа не знаю.

Цитата:

а всего-то навсего есть себестоимость + накрутка. думаю, что % накрутки в этих домах если и отличается, то не в 2-3 раза, как стоимость квартир.

Престиж «Оболонских Липок» появился не сам собой.
Он планировался задолго до того.
Ставка изначально делалась на комплексность застройки (за это и Госпремия Украины в 2003 была вручена //zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main... reg=548%2F2003) .
И все это подкреплялось деньгами инвесторов.

Как Вы думаете, кто заплатил за строительство самой набережной? Там могут гулять все. А вот кто за это заплатил?
- Похоже, что значительную часть затрат на строительство набережной понесли инвесторы, финансировавшие строительство домов на набережной.
Вот одно из официальных объявлений об инвестиционном конкурсе на строительство набережной //day.kmv.gov.ua/ru/news.asp?IdType=3&Id =60682

Цитата:

ЭКОНОМИКА. Оболонская райгосадминистрация объявила инвестиционный конкурс на строительство первой очереди Оболонской набережной с объектами социально-культурного назначения с реконструкцией парка культуры и отдыха в урочище Наталка.

Как сообщает отдел по вопросам инвестиций Управления экономики Оболонской РГА, прием конкурсных предложений и выдача документов продлиться в течение 30 календарных дней со дня объявления конкурса (то есть с 30 декабря 2005 года).
Как отмечается в сообщении о конкурсе, ориентировочная площадь земельного участка, который предлагается на конкурс, составляет 10 гектаров. Вместе с тем общая площадь причалов, их мощность, другие объекты социально-культурного назначения определятся проектно-сметной документацией.
Также в условиях конкурса указано, что финансирование всех затрат, связанных с строительством объекта, будет осуществлять инвестор, который также, в случае признания участника победителем, должен компенсировать затраты, связанные с подготовкой и проведением инвестиционного конкурса, в размере 562,97 тысяч гривен.
Кроме того, за счет инвестора планируется выполнить мощение Оболонской набережной вдоль третьего микрорайона жилого массива Оболонь.

Так что говоря о накрутках, можете приплюсовать к ним и затраты на строительство набережной. А также затраты на комплексную застройку микрорайона и создание его положительного имиджа.
Или Вы полагаете, что государство во все это вкладывало огромные деньги?

Цитата:

я считаю, что будет выгодно строить дешевле 8500 грн/м2, а если будет выгодно, то и будут строить! Вот на вопрос когда это будет, ответа не знаю.

Когда будут сдавать только коробку с внешней отделкой + минимальное благоустройство территории, а внутреннюю отделку будет делать каждый покупатель на свой вкус - то по идее должно быть и быстрее и дешевле. Возможно, даже без наливки полов. (Кто-то захочет себе "тёплый пол", что ж тогда, заново долбать и потом заливать?). А как быть потом с поднятием материалов? Даже не знаю. Может, в каждой комнате оставлять кучи строительных смесей? Бредово, но экономически эффективно.

Ну и главное - большие площади помещений снижают себестоимость квадрата, а маленькие - увеличивают. Поэтому: долой все возможные перегородки!

А чтобы был спрос на жильё, надо строить то что нужно людям, а не что попало.
Сейчас Киевгорстрой строит жильё в основном для многодетных мусульман.
А жизнь показывает, что таких групп потребителей очень мало, рынку нужно отдельное жильё. Я бы даже сказал, персональное. Однушки нужны.

Цитата:

честно говоря, уже устал объяснять очевидные вещи
с дорогой землей - и Вам понятно, как следует из Вашего поста, что квадратный метр в многоэтажке дешевле. но почему Вы решили, что стоимость метра на дешевой земле в малоэтажке меньше? вспомните хотя бы историю строительства панелек в Киеве - почему они пришли на смену кирпичным 3-5-ти этажкам.

Абсолютно верно. При одинаковой технологии возведения, высотное строительство всегда дешевле малоэтажного. Правда это справедливо только до 30 этажей, выше здания эксклюзивные, и зависимость собестоимости от высотности меняется.
Исключение может быть только, если этажность подобная, а технология совсем разная. Например если сравнивать двухэтажный дом по каркасной технологии из SIP панелей и пятиэтажный монолит.

Цитата:

Престиж «Оболонских Липок» появился не сам собой.
Он планировался задолго до того.
Ставка изначально делалась на комплексность застройки (за это и Госпремия Украины в 2003 была вручена //zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main... reg=548%2F2003) .
И все это подкреплялось деньгами инвесторов.

Как Вы думаете, кто заплатил за строительство самой набережной? Там могут гулять все. А вот кто за это заплатил?
- Похоже, что значительную часть затрат на строительство набережной понесли инвесторы, финансировавшие строительство домов на набережной.
Вот одно из официальных объявлений об инвестиционном конкурсе на строительство набережной //day.kmv.gov.ua/ru/news.asp?IdType=3&Id =60682

Так что говоря о накрутках, можете приплюсовать к ним и затраты на строительство набережной. А также затраты на комплексную застройку микрорайона и создание его положительного имиджа.
Или Вы полагаете, что государство во все это вкладывало огромные деньги?

вот именно поэтому я и предложил Вам для анализа соседние дома прибл. одного времени постройки. или граница престижности проходит ровно по бордюру? не устали еще отрицать очевидное? предлагаю тогда вернуться на пару постов и объяснить смысл перехода в 60-е годы от 5 эт. хрущевок к 9-16 эт. панелькам. я думаю, чтобы было дешевле, технологичнее и быстрее. а Вы что думаете?

Цитата:

Абсолютно верно. При одинаковой технологии возведения, высотное строительство всегда дешевле малоэтажного. Правда это справедливо только до 30 этажей, выше здания эксклюзивные, и зависимость собестоимости от высотности меняется.
Исключение может быть только, если этажность подобная, а технология совсем разная. Например если сравнивать двухэтажный дом по каркасной технологии из SIP панелей и пятиэтажный монолит.

ну речь и шла о массовом строительстве ура!!! хоть кто-то признал очевидное

Цитата:

А чтобы был спрос на жильё, надо строить то что нужно людям, а не что попало.

Правильно пишите!

Но не только то, что нужно людям, а и то, что доступно людям, то есть обеспечено платежеспособным спросом.

P.S. Про многодетных мусульман хорошо сказано!

Цитата:

если было выгодно строить тогда за 9000 грн/м2 (были и ниже цены в провинции, это проект под ключ), то за сколько выгодно строить сейчас? (разница между Киевом и провинцией в сопутствующих расходах уверено снижается).

Вы, в общем-то, и сами основные моменты описали.
И то, что Вы описали, самым непосредственным образом влияет на нынешние цены.
Раньше застройщики могли достаточно свободно привлекать деньги инвесторов под обещания и красивые рекламные картинки с планировками будущих квартир.
А получив деньги, могли прокручивать их, вкладывать в другие проекты, развивать свою структуру и т.д.
Теперь для подавляющего большинства застройщиков прежние схемы финансирования недоступны. Строить нужно либо за свои деньги, либо за кредитные. Очень рискуя при этом, и надеясь компенсировать все затраты в будущем.
Потому к прежним затратам необходимо приплюсовать еще затраты на обслуживание кредитов и дополнительные риски застройщиков.
Другое дело, что во время кризиса много чего подешевело... Но компенсирует ли это удешевление дополнительные расходы на обслуживание кредитов - сложно сказать.

Цитата:

При одинаковой технологии возведения, высотное строительство всегда дешевле малоэтажного. Правда это справедливо только до 30 этажей, выше здания эксклюзивные, и зависимость собестоимости от высотности меняется.

Ну, и как нам разрешить данный спор?
Когда одни утверждают, что если не учитывать стоимость земли и инфраструктуры, то высотное строительство заведомо дороже малоэтажного. А другие пишут о том, что высотное строительство дешевле малоэтажного.
Причем и для одних, и для других их варианты ответа представляются очевидными.

- - - - - - - - - - -
Прежде чем выйти из этого затянувшегося спора, задам еще один вопрос.
Почему за пределами дорогостоящих центральных районов крупных городов строят преимущественно двухэтажные таунхаусы, которые нередко занимают огромные территории?
Ведь вполне могли бы построить разбросанные по местности двадцатиэтажные дома, а вокруг них красивые зоны отдыха.
Для меня ответ очевиден.
Потому, что жилье в двадцатиэтажных домах эконом-класса значительно дороже, чем в двухэтажных домах эконом-класса.

Цитата:

Прежде чем выйти из этого затянувшегося спора, задам еще один вопрос.
Почему за пределами дорогостоящих центральных районов крупных городов строят преимущественно двухэтажные таунхаусы, которые нередко занимают огромные территории?
Ведь вполне могли бы построить разбросанные по местности двадцатиэтажные дома, а вокруг них красивые зоны отдыха.
Для меня ответ очевиден.
Потому, что жилье в двадцатиэтажных домах эконом-класса значительно дороже, чем в двухэтажных домах эконом-класса.

Это в каких-таких крупных городах строят преимущественно двухэтажные таунхаусы???
У нас или за рубежом? У нас я таких городов не знаю. Выделение земли в наших городах очень проблематично даже на окраине. А за городом такие постройки не нужны.
И вообще, таунхаусы у нас не приживутся, они нам ментально чужды. Смесь многоквартирки и индивидуального жилья мало кого интересует и вряд ли в будущем будет интересовать.
Инвесторы, которые собираются вкладывать в это деньги, делают большую ошибку!

Цитата:

вот именно поэтому я и предложил Вам для анализа соседние дома прибл. одного времени постройки. или граница престижности проходит ровно по бордюру?

Граница может проходить где угодно.
Нередко даже опытные люди не в состоянии самостоятельно определить эту границу, и привлекают экспертов. А эксперты дают заключение, что из двух практически неотличимых вещей одна престижна (и стоит очень дорого), а другая лишь очень качественная подделка.
Потому к дорогостоящим вещам дают еще и соответствующие сертификаты. Которые также подделывают.

Цитата:

не устали еще отрицать очевидное?

Я устал толочь воду в ступе.
Ибо с тем, что для Вас очевидно, я не согласен.
А с тем, что очевидно для меня - Вы не согласны.

Цитата:

предлагаю тогда вернуться на пару постов и объяснить смысл перехода в 60-е годы от 5 эт. хрущевок к 9-16 эт. панелькам. я думаю, чтобы было дешевле, технологичнее и быстрее. а Вы что думаете?

Смысл был в том, что при таком переходе упрощались многие градостроительные проблемы. Сокращались расходы на транспорт, строительство дорог, общегородские инженерные коммуникации. Резко сокращались затраты на намыв территорий Левобережья и Оболони (это очень большие затраты, потому старались поселить на одном гектаре побольше людей).
Потому, как только технологии и имеющаяся в наличии техника позволили повысить этажность домов, так практически сразу же и повысили.
Ведь были годы, когда кирпич поднимали вручную на этажи. И бревна, доски для перекрытий тоже. Это было не только тяжело, но и дорого (много рабочих требовалось). На третий этаж - так-сяк. На пятый куда сложнее (и дороже). На седьмой еще дороже.
Вы хотите и эти затраты/технологии былых лет учесть?
А когда появились подъемные краны, то затраты на подъем резко снизились. И можно было переходить, во-первых, к панельному домостроению, а, во-вторых, наращивать этажность.

Цитата:

Это в каких-таких крупных городах строят преимущественно двухэтажные таунхаусы???
У нас или за рубежом?

Имел ввиду зарубежье.
У нас таунхаусов практически нет. И они мне не по душе (как Вы пишете, не соответствуют ментальности).

Цитата:

Вот именно. Зачем такой шик здесь размещать? А то lanusya загорится идеей покупки, перестав даже Артёма прозванивать, с его целебным колокольным звоном.

и свежими выхлопными газами

Что поделаешь? Шум и смрад нынче в большой цене!

Цитата:

Стройка дома - 2года. Стоимость денежных ресурсов - 20-25% в год.

Можар грозится на заёмные деньги за год панельку построить. Похоже Вы тут бородатую инфу постите

Цитата:

Пускай себестоимость строительства - 4 тысячи (все материалы, стройтехника с арендой, все зарплаты, в том числе офисным работникам).
Взятки, земля, стоимость проектных работ, отчисления городу 10-20% квартир, прокладка и замена сетей и комуникаций, маркетинг, реклама - тысячи 3 гривен.
Прибыль - хотя бы 500 гривен.
Выгодно ли при этом всем (учитывая стоимость денег) строить дешевле 8500 гривен за квадрат...?

Эти Ваши "художества" ИМХО ничего общего с реальной себестоимостью не имеют.

Судя по тому какую цифирь запросили для Киева в панельках на левом берегу для допуска к программе доступне житло сумарные расходы (и правые, и левые) на постройку одного квадратного метра панельки эконом-класса не превышают 5900 грн (800 долларов)

Дяди из КГС на своих объектах эконом-класса хотят иметь выхлоп на проекте минимум 60% в валюте. "Губа - не дура" однако

Цитата:

Можар грозится на заёмные деньги за год панельку построить. Похоже Вы тут бородатую инфу постите

Вот когда построит, тогда и посмотрим!
А пока не один дом больше 16 этажей в Киеве от заливки фундамента до сдачи в эксплуатацию быстрее полутора-двух лет не построили.
А обычно это все идет 2-3 года по времени.

Хотя да, я не отрицаю, что панельный дом можно построить от начала до конца за 10 месяцев. Но это надо очень постараться.

А первоначальные, и достаточно существенные затраты на строительство (земля, взятки, проект) надо вложить еще до заливки фундамента и до привлечения кредитов и инвесторов -под такое деньги не дают.

Цитата:

Эти Ваши "художества" ИМХО ничего общего с реальной себестоимостью не имеют.

Судя по тому какую цифирь запросили для Киева в панельках на левом берегу для допуска к программе доступне житло сумарные расходы (и правые, и левые) на постройку одного квадратного метра панельки эконом-класса не превышают 5900 грн (800 долларов)

Дяди из КГС на своих объектах эконом-класса хотят иметь выхлоп на проекте минимум 60% в валюте. "Губа - не дура" однако

Хм... Ну и как эта программа? Кто-то согласился?
Во-первых в такую программу стоимость взяток ну однозначно не заложат

Во-вторых если жилье будет финансировать государство - с самого начала (уменьшаем или исключаем стоимость денежных ресурсов), при этом выделять землю и обеспечит отсутствие взяток (а они ого-го), то сами строители на многих пресс-конференциях говорили о том, что они готовы строить и по 5000 гривен за квадрат (и это с учетом прибыли).