Жилье опять подешевеет

Цитата:

О том, что есть дефицит новостроек (особенно качественных), я абсолютно не спорю - это совершенно верно!

Но есть и другие факторы, сейчас здаются здания, которые строились и проэктировались на самом пике цен. Была максимальная собестоимость строительных материалов, сумасшедшие взятки, огромные зарплаты в сфере строительства. Кроме этого, при постоянно растущей цене, за расходами никто не смотрел, проекты требовалось здать максимально быстро, и, например, перерасход материалов никого не интересовал... Сейчас все это сократилось, иногда даже в разы.

То есть, мне кажется, в цене нынешнего новостроя еще очень большая составляющая заложенная в 2007-2008 годах. Сейчас ситуация совсем другая, все стало возвращаться к нормальной экономике, собестоимость снизилась, платежеспособность населения тоже снизилась - цены тоже должны отреагировать снижением.

Правда, есть и обратная сторона: строительных компаний стало меньше, а строительных компаний, которые зафиксировали убытки и имеют живые деньги так вообще почти нет, плюс не привыкли у нас строить дешево.

Так, что я до конца не уверен, какой фактор ценообразования победит: дефицит, или снижение стоимости; но склоняюсь к мысли, что свято место пусто не бывает и найдется тот, кто будет строить.

В чем-то и Вы правы. Особенно относительно того как строили в 2007-2008 годах.
Но тут есть несколько но.
Во-первых у нас не выгодно строить дешево... Сами понимаете сколько стоят взятки и т.д. и т.п.
А ведь эти все деньги, а так же на землю, проект, на постройку первых этажей до того как инвесторы понесут свои деньги...
Это все надо начинать на свои. А какой смысл вкладывать свои деньги, что бы потом извлечь из них только допустим 10% после конца строительства (а это 2-3 года), если гривневый депозит приносит 20% в год?
Так строительство это огромный риск... И от наших чиновников-взяточников с их беспределом. И от разных подрядчиков, которые и кинуть могут... И от жителей живущих в соседних домах, которым ну очень не нравится стройка...

Тут скорее не "не привыкли" строить дешево... А разговор и риске и эффективности вложения средств в дешевую стройку...

Сами знаете, что из компаний с хоть какой-то репутацией сейчас только Киевгорстрой. И им инвесторы несут деньги даже на дома в стадии котлована. А они строят и сдают (может не всегда вовремя, но всегда сдают).
Вы говорите, что найдется тот, кто будет строить (дешево).
Но этому кому-то надо сначала решить проблему ресурсов (денежных).
Инвесторы неизвестной фирме деньги не понесут пока дом почти недостроен.
Стройка дома - 2года. Стоимость денежных ресурсов - 20-25% в год.

Пускай себестоимость строительства - 4 тысячи (все материалы, стройтехника с арендой, все зарплаты, в том числе офисным работникам).
Взятки, земля, стоимость проектных работ, отчисления городу 10-20% квартир, прокладка и замена сетей и комуникаций, маркетинг, реклама - тысячи 3 гривен.
Прибыль - хотя бы 500 гривен.
Выгодно ли при этом всем (учитывая стоимость денег) строить дешевле 8500 гривен за квадрат...?

Цитата:

Вовсе нет.
Наоборот, попытался связать тему с реальной жизнью.
Изначально вопрос был поставлен хотя и достаточно конкретно (в каком доме стоимость строительства квадратного метра выше?), но очень оторвано от жизни.
С уверенностью 99% могу сказать, что «просто построить» 10 двухэтажных домов намного дешевле, чем один двадцатиэтажный (равной жилой площади).
Но это при условии, что все остальные факторы отбрасываются.
А эти факторы могут превалировать при подсчете стоимости.
Потому данная формулировка вопроса, по большому счету, некорректна (или, если угодно, абстрактно-выхолощена).
Вот формулировка примерно этого же вопроса, но более приближенная к реалиям.
Каковы стоимости строительства квадратного метра жилья на двух жилых массивах при условии, что вместе с жильем строится и вся инфраструктура (в том числе, инженерные сети и дороги)?
Первый жилой массив застроен 50 двадцатиэтажными домами.
Второй жилой массив застроен 500 двухэтажными домами.

Почему эта формулировка вопроса более приближена к существующим реалиям?
Потому, что речь идет о массовом строительстве. А при массовом строительстве никто не совмещает столь разные типы домов. Территории застраивают либо высотными зданиями, либо двухэтажными. Это, во-первых.
Во-вторых, территории, застроенные многоэтажными домами, и территории малоэтажного строительства – это очень разные территории. Они разные как изначально (до начала застройки), так и после ее завершения. Там разный уклад жизни.

- - - - - - - - - - - -
У меня нет четких ответов на этот вопрос. Не хватает данных, нет необходимой квалификации (определения стоимости строительства подобных массивов).
Тут нужны специалисты. И не просто строители, а градостроители.
Если же при этом добавить вопросы, связанные со стоимостью земли, то ответы даже опытных специалистов-градостроителей могут получиться самые разные. Для каждой территории, для каждого города – свой ответ.

чтобы проще было анализировать, упрощайте задачу и выделяйте только существенное (странно писать это аналитику). Вы, конкретно, что бы предпочли - жить в двухэтажном кирпичном доме или в такой же по площади квартире в 20-ти этажном панельном, с сотнями квартир, сотнями машин под домом и т.д?
так какой вариант лучше и дороже, а какой - хуже и дешевле?
P.S. в качестве конкретного примера можете взять Оболонь - там как раз есть места, где соседствуют 16-этажки и 2-3-х этажные дома на расстоянии буквально 50-100 м. посмотрите в своей базе, сколько стоит квадратный метр там и там.

Цитата:

Изя, чтобы опровергнуть эту смету, вам нужно для начала написать свою "правильную":) Иначе - в Газенваген.

бесполезно - еще ни одной реальной цифры я не "выдушил" рассуждать в общем на уровне "больше-меньше" - гораздо проще... фигня, что результат может оказаться абсурдным, главное - маневры.

И сегодняшнего авизо:

Артема ул., 48, 4/5к, h=3м, 81/49/10, 1 балкон, паркет, с/у раздельный, требует ремонта, кодовый замок, развитая инфраструктура, метро, очищающие колокольные звоны Покровского, 195000у.е.
Тел.: (44) ххххххх, (50) ххххххх, моб.

А вы думали, за что так много? Кому очиститься за пару сотен тыщ? В очередь, сукины дети хомяки!

Жесть.
Но какова попытка?!
Впарить колокольный звон за сотню штук!
Каков вызов?!
При удачной реализации проэкта, я бы этому продавану Героя Украины не пожалел.

Цитата:

бесполезно - еще ни одной реальной цифры я не "выдушил"

Сейчас приведу полный рассчёт себестоимости
Возьмём пример:

Цитата:

Артема ул., 48, 4/5к, h=3м, 81/49/10, 1 балкон, паркет, с/у раздельный, требует ремонта, кодовый замок, развитая инфраструктура, метро, очищающие колокольные звоны Покровского, 195000у.е.
Тел.: (44) ххххххх, (50) ххххххх, моб.

Из них 190 000 - себестоимость квартиры (включает в себя строительство при СССР, эксплуатационные расходы, личные расходы хозяев проживавших там с 1974 года (еда, питьё, одежда, прочее) + литьё колоколен, излучающих целебные звуки. Плюс каждый день дворнику на водку, чтобы выгонял из подвала бомжей...)
И только 5000 - чистый доход.
Вот и посчитайте рентабельность продажи вторичного жилья! Она очень маленькая. У первички больше.

Блин, Изя, да никто-ж не спорит, что себестоимость у сегодняшней первички охрененная!
Чуть-чуть затраты на постройку + супервзятки+мегаоткаты=охрененная себестоимость.
Вы думаете мы не понимаем этого?
Понимаем.
Но мы против песен типа
Та недвига - не простая -
Вся проводка золотая,
Унитазы - изумруд!
Налетайте - разберут!!!
(По смыслу правильней было-бы написать "Какгарячиепиражки разберут!!!", но тогда ритм теряется.)

И еще раз
Сибистоимость - проблемы деволуперов, а не покупантов.

А почему же тогда вторичка такая дорогая? туда тоже заложены супервзятки и мегаоткаты?

Цитата:

А почему же тогда вторичка такая дорогая? туда тоже заложены супервзятки и мегаоткаты?

Туда заложено ЧСВ продавана

Цитата:

А почему же тогда вторичка такая дорогая? туда тоже заложены супервзятки и мегаоткаты?

Мегажадность туда заложена. Расплата будет жестокой.

Не, каждый киевский продавец - глупый... до тех пор, пока у него не купили.
А теперь, внимание
количество сделок (помесячно) за последний год и количество предложений (первичка+вторичка) в студию!

Что ж это получается? Каждый киевский продавец - жадный?

Цитата:

Что ж это получается? Каждый киевский продавец - жадный?

Не, есть просто жадный:

Артема. Загальна площа 74 кв.м, добротний дореволюційний будинок, Н=3.7м, ремонт у класичному стилі, дубовий паркет, вбудована кухня з натурального дерева, вбудована побутова техніка, кондиціонери, балкон, чистий під'їзд, ліфт, 150000у.о., торг
Тел.: (44) ххххххх, (67) ххххххх, моб.

а есть мегажадный:

Артема вул
3/6ц, 75/45/9, євроремонт, кухня, техніка, 3 шафи-купе, 2 засклених балкони, парковка, краєвиди, тихий двір, 249000у.о.
Тел.: (44) ххххххх, (93) ххххххх, моб.


Загадка - Найди одно отличие. Подсказка - смотри цену (оба варианта из сегодняшнего авизо).

Цитата:

Не, есть просто жадный:

Артема. Загальна площа 74 кв.м, добротний дореволюційний будинок, Н=3.7м, ремонт у класичному стилі, дубовий паркет, вбудована кухня з натурального дерева, вбудована побутова техніка, кондиціонери, балкон, чистий під'їзд, ліфт, 150000у.о., торг
Тел.: (44) ххххххх, (67) ххххххх, моб.

а есть мегажадный:

Артема вул
3/6ц, 75/45/9, євроремонт, кухня, техніка, 3 шафи-купе, 2 засклених балкони, парковка, краєвиди, тихий двір, 249000у.о.
Тел.: (44) ххххххх, (93) ххххххх, моб.
Загадка - Найди одно отличие. Подсказка - смотри цену (оба варианта из сегодняшнего авизо).

Артёма вул. 5/5, 74м2, без ремонта, кодовый замок, 2 балкона, являлась Матерь Божая пресвятая Дева Мария,
725000у.о.
Тел.: (44) ххххххх, (93) ххххххх, моб.

Цитата:

Артёма вул. 5/5, 74м2, без ремонта, кодовый замок, 2 балкона, являлась Матерь Божая пресвятая Дева Мария,
725000у.о.
Тел.: (44) ххххххх, (93) ххххххх, моб.

Это и есть ценообразование по-киевски

Иззет Кизиларслан
"А почему же тогда вторичка такая дорогая?"(с)

Знаете, Изя (блин, вопру за фамильярность извиняться - просто вы мне уже как родной), я один раз продал кусок серебра (грамм двадцать) за охрененные бабулеты.
Кусок как кусок - ничего особенного.
Ну - мало в мире таких кусков, ну - изображено там кой-чего, ну так шо-ж - тирдцать штук за малюнок на железяке требовать?!
А я потребовал.
И получил.

А теперь представьте такую ситуацию
Внезапно(!) заканчиваются у всех бабулеты (ну - кризис какой-нибудь системный представьте что-ли)...
Так вот и под энто дело внезапно(!) находят кусков серебра идентичных моему, ну... очинно много.
И я внезапно(!) решил продать этот кусок (може деньги нужны - не знаю...)
Прихожу и говорю "Пожалте тридцать штук!"
А все смеются.

ЗЫ. Тут есть такой энтузиаст роста - Андрюша три семерки...
Почитайте на досуге, что у него под окошечком с комментариями написано.

Самое главное забыл
Если бы в вышеописанной ситуации мне кто-то сказал, что мой кусок серебра стоит как серебро на вес (ну - чуть дороже) я бы (не дурак, вроде) просто охренел... и какой-то период времени пытался бы продать его по прежней цене (докризисной lol).

Цитата:

Не, есть просто жадный:

Артема. Загальна площа 74 кв.м, добротний дореволюційний будинок, Н=3.7м, ремонт у класичному стилі, дубовий паркет, вбудована кухня з натурального дерева, вбудована побутова техніка, кондиціонери, балкон, чистий під'їзд, ліфт, 150000у.о., торг
Тел.: (44) ххххххх, (67) ххххххх, моб.

а есть мегажадный:

Артема вул
3/6ц, 75/45/9, євроремонт, кухня, техніка, 3 шафи-купе, 2 засклених балкони, парковка, краєвиди, тихий двір, 249000у.о.
Тел.: (44) ххххххх, (93) ххххххх, моб.
Загадка - Найди одно отличие. Подсказка - смотри цену (оба варианта из сегодняшнего авизо).

А кстати первый вариант весьма и весьма неплох
Правда надо бы на сам дом посмотреть (его состояние)... Ну а так - почти центр, хороший (по описанию) ремонт, высокие потолки...
Да и цена весьма адекватная (если сравнивать с новостройками в том же районе - 80 квадратов, 160 тысяч, после строителей)

На полтавщине один мужик дачу купил (не знаю точно за сколько, думаю за 1-2 тыс у.е.), фиговенькую такую. И место никудышнее, склон резкий такой, внизу водоём. Пилял грушу, а там у неё ствол был покрученный такой - короче когда спилял, то там рисунок такой был типа иконы. Сразу людей полно стало приезжать, даже Ющенко был. Ну и я поехал посмотреть...
Так мужику киевский патриархат ту хату на квартиру в Киеве предлагал обменять.
Не согласился!
Это жадность или глупость?

З.Ы. Сейчас её кирпичём обкладывает, херово так, без шнурка...
Поток паломников исчез, доходы местных жителей от платы за проезд сошли на нет. Они вернулись к своему привычному ремеслу - работе на приусадебных участках.

Иззет Кизиларслан
"Сразу людей полно стало приезжать, даже Ющенко был. Ну и я поехал посмотреть..."(с)

Вот и верь вам после этого!
Говорите "я - мелкий спеклянт", а сами на иконы смотреть с Ющенко ездите! ololo