Жилье опять подешевеет

И еще
Дорогой Изя, если для вас "работодатель" - это не простой смертный, то кто-ж тогда для вас дыпутат?
Бох что ли?
Не, серьезно, я не собирался вас обижать, и уж точно я не считаю, что у кого больше бабла, тот и маладец.
У многих депутатов бабла больше чем у меня, но это не мешает мне считать их все тем-же быдлом.
Вот станете работодателем - удивитесь.
Работодатели - самые простые смертные с кучей мелких (и не очень) грешков.
Но единственная объединяющая черта достойная упоминания в данной теме - их гораздо сложнее нае.@ть, чем пресичного.

Цитата:

Завтра будет опубликован отчет о демографической ситуации за 1-е полугодие. Посмотрите.

Я только не понимаю, какое отношение имеет демографический отчёт к ценам на киевскую недвижимость?

Цитата:

Так вот с такой "новоскладывающейся экономической формацией" от Украины, как и от остального постсовка, скоро останутся рожки да ножки.

А что, ожидается большой капут? )))

Цитата:

Он назвал ее экономикой РОЗ (Распил, Откат, Занос).

А РОЗы эти дарит нам государство, показывая свою "любовь". Оно очень любит во всём участвовать и везде успевать. А откаты брать просто обожает. Любая либерализация любой деятельности для государства смерть. Потому что тогда пропадёт повод и взятки брать.

Цитата:

я не считаю, что у кого больше бабла, тот и маладец.
У многих депутатов бабла больше чем у меня, но это не мешает мне считать их все тем-же быдлом.
Вот станете работодателем - удивитесь.

Спасибо, конечно, но ставать работодателем я как-то не стремлюсь. Мне больше нравится "без документов". Да и денег мне не особо интересно у кого больше/меньше, главное чтобы у меня их было достаточно.

Мнения есть разные. У Вас своё мнение, у меня своё, у Гони и фокстрота вообще своё. Почему Вы считаете, что моё мнение играет или будет играть какую-то решающую роль при решении киевлян купить или продать недвижимость? Неужели то что я пишу, так сильно давит на моск? )))

Цитата:

понятно - с темы съехали

Вовсе нет.
Наоборот, попытался связать тему с реальной жизнью.
Изначально вопрос был поставлен хотя и достаточно конкретно (в каком доме стоимость строительства квадратного метра выше?), но очень оторвано от жизни.
С уверенностью 99% могу сказать, что «просто построить» 10 двухэтажных домов намного дешевле, чем один двадцатиэтажный (равной жилой площади).
Но это при условии, что все остальные факторы отбрасываются.
А эти факторы могут превалировать при подсчете стоимости.
Потому данная формулировка вопроса, по большому счету, некорректна (или, если угодно, абстрактно-выхолощена).
Вот формулировка примерно этого же вопроса, но более приближенная к реалиям.
Каковы стоимости строительства квадратного метра жилья на двух жилых массивах при условии, что вместе с жильем строится и вся инфраструктура (в том числе, инженерные сети и дороги)?
Первый жилой массив застроен 50 двадцатиэтажными домами.
Второй жилой массив застроен 500 двухэтажными домами.

Почему эта формулировка вопроса более приближена к существующим реалиям?
Потому, что речь идет о массовом строительстве. А при массовом строительстве никто не совмещает столь разные типы домов. Территории застраивают либо высотными зданиями, либо двухэтажными. Это, во-первых.
Во-вторых, территории, застроенные многоэтажными домами, и территории малоэтажного строительства – это очень разные территории. Они разные как изначально (до начала застройки), так и после ее завершения. Там разный уклад жизни.

- - - - - - - - - - - -
У меня нет четких ответов на этот вопрос. Не хватает данных, нет необходимой квалификации (определения стоимости строительства подобных массивов).
Тут нужны специалисты. И не просто строители, а градостроители.
Если же при этом добавить вопросы, связанные со стоимостью земли, то ответы даже опытных специалистов-градостроителей могут получиться самые разные. Для каждой территории, для каждого города – свой ответ.

Нет свободной земли - главная причина для строительства ввысь во всех городах Украины. А если не в городах, то земли валом! Приезжайте, стройтесь, если есть такое желание. Но ведь желания то как раз нет?
Ещё цена метра у нас в стране чётко от населения города зависит (не считая киевской области и АР Крым). Допустим, Полтава городок маленький, 340 тысяч где-то. Цена квадратного метра новостроя там в среднем в 2-2.5 раза ниже, чем в Киеве. Там на Юровке (примерно посередине между центром города и его окраиной) убирают артсклады, будут по генплану застраивать многоэтажками. Территория там немалая, фактически целый микрорайон будут строить. А зачем он Полтаве нужен? Так много людей взять просто негде.
Поэтому, вот вам и решение проблемы. Переезжайте из Киева в Полтаву, инвестируйте в квартиры по 4000 грн за квадратный метр, обустраивайтесь, живите
Метро там, правда, нет, трамваев нет, но есть троллейбусы ЮМЗ, 13 линий. Старые автобусы Вольвы и новые шустрые "богданчики". Зарплаты маленькие, с киевскими не сравнить. Ну а так вроде всё есть.
Андрюша "половинка" вас будет очень ждать. Хронический "удешевитель" полтавского жилья. Если не посадят.

Цитата:

Я только не понимаю, какое отношение имеет демографический отчёт к ценам на киевскую недвижимость?

Ну, если б мы здесь интересовались ценой квадратного метра в коровниках, то нас интересовали бы уровни отелы и количество крупного рогатого скота в стране. Но так как мы интересуемся больше ценами на человеческие квартиры, то нас больше интересует демографическая ситуация. К ценам на киевскую недвижимость, также как и на недвижимость в других городах, она имеет самое непосредственное отношение. Скоро поймете.

В развитие темы о малоэтажном жилье.
Опубликованы свежие данные о вводе в эксплуатацию в первом полугодии 2010 года жилых зданий //gorstat.kiev.ua/p.php3?c=1788&lang=1

Цитата:

У cічні–червні 2010р. за рахунок будівництва нових житлових будинків і розширення існуючого житлового фонду в місті введено в експлуатацію 375 житлових будинків загальною площею 351,3 тис.м². Це на 36,8% більше, ніж було введено в січні–червні 2009р.

Індивідуальними забудовниками введено в експлуатацію житлових будинків загальною площею 132,9 тис. м2, що становить 37,8% від загального введення житла в цілому по місту. Порівняно з січнем–червнем 2009р. введення в експлуатацію індивідуальних житлових будинків збільшилося в 3,3 раза.

Доля введенного малоэтажного жилья 37,8% очень высокая для Киева. И в данном случае не отражает истинного состояния дел. Специалисты утверждают, что значительная часть этого жилья была построена раньше (5-10 и более лет назад), но чиновники не хотели его принимать и выдавать правоустанавливающие документы.
В конце прошлого года был принят новый упрощенный порядок введения жилья в эксплуатацию. Построенное ранее жилье было узаконено. И это дало существенный рост показателей.

Цитата:

нас больше интересует демографическая ситуация. К ценам на киевскую недвижимость, также как и на недвижимость в других городах, она имеет самое непосредственное отношение

Демографическая ситуация в стране является десятым, а то и пятидесятым фактором при прогнозировании цен на киевское жильё.

Жильё тоже имеет свою "демографическую ситуацию". 2/3 населения сейчас живут в городах. Но даже в довольно больших городах много частного сектора старой застройки. А в основном в посёлках и сёлах глинобитное жильё как правило "умирает" вместе с последним его хозяином, только на несколько лет позже.

Влияние демографии на киевскую недвижимость является спорным. Киев не есть "shrin city", как и многие города страны. А те населённые пункты, где убывание населения заметно каждому и невооружённым глазом, там жильё не стоит ни гроша, из каких бы материалов и в какие бы времена оно построено ни было. Оно просто стоит пустое, оно по-прежнему числится в БТИ, но там никто не живёт и врядли когда-то поселится. Вы же туда жить не поедите, правильно?

Цитата:

В некоторых странах не создают столько убавленной стоимости, как в нашей. Попытки придвинуть блага к доходам похожи на попытки Магомета придвинуть гору к себе. Но в Украине придвигать гору к себе неплохо получается в сферах:
- ЖКХ
- общественном транспорте
- медицине
- образовании
(- с сентября 2010 в с/х производстве)

Давайте двигать к доходам населения всю остальную экономику, а не двигать доходы населения к ней.

Субсидии, дотации, и мега-мега-мегакомпенсации!!!

Иззет, от Вы не уйметесь... Блин, доходы и стоимость товаров СВЯЗАНЫ!!!! Какие двигать???? Куда кого двигать будем? Невозможно за производство гуано-товаров получать большие з/п. Как и не логично за производство хороших, качественных товаров получать гуано-зп... У нас недвига золотая, а строители получают кукеш... Это по украински, это по нашему Колбаса кстати у нас стоит столько же, сколько в Италии Салями де Милано, парадокс блин...

Цитата:

Я вижу, дело идёт к круглому столу между застройщиками и потенциальными покупателями. А то они сейчас друг друга не понимают и это может продолжаться вечность.
Надо просить Виталия Котенко способствовать чтобы накрыли такой стол в УНИАН и приступить к разговору.
Хотя... как представлю себе.
С одной стороны Ева, а с другой foxtrot c кем-то. И всё это транслируют по телевидению, в прямом эфире!

Заметьте, на форуме нет ни одного хомяка-строителя. С хотя-бы поверхностным знанием отрасли и понятием про столичное градостроение! Очень смутные сомнения терзают меня, что лучшие из представителей хомяков смогут выторговать хотя бы 5% у стройбарых в прямом словесном бою перед камерами. Аргументы а-ля "я разговаривал с пьяным сметчиком, который поведал мне реальную себестоимость" смешны и не более. Поэтому мне немного грустно и жаль. Жаль страну и жаль людей. И застройщиков также. Потому что одни не поймут других, а те не поймут своих оппонентов. Слишком разные весовые категории. А пострадают от этого, как обычно, все понемногу.

На те Вам копейку, я закончил КИСИ...

Цитата:

Похоже, Штепселю нашёлся Тарапунька на день строителя 2011 года

Похоже, Вы зазнаетесь, Иззет. Видимо Ваш "выссссссокий уровень" на этом закончился...

Цитата:

Демографическая ситуация в стране является десятым, а то и пятидесятым фактором при прогнозировании цен на киевское жильё.

Вы ошибаетесь. Мы заходим в сильнейшую демографическую яму. Сокращаются даже наборы в вузах. В самое ближайшее время вы это тоже ощутите. Из демографического отчета за 1-е полугодие сразу бросается в глаза отрицательная миграция в Киев:

2009: +2905 чел.
2010: -736 чел.

Наверное, отсутствие советских раздолбанных трамваев в городе - это не самое страшное для многих.

Еще бросается в глаза тот факт, что городское население сокращается быстрее, чем сельское.

Цитата:

На те Вам копейку, я закончил КИСИ...

Та нашо ж мне КИСИ? Вы работаете в градостроении и знаете реальное положение дел? Можете на переговорах представлять хомяков?

Цитата:

Еще бросается в глаза тот факт, что городское население сокращается быстрее, чем сельское.

"Быстрее" в каком измерении, количественном или процентном?))

Цитата:

Та нашо ж мне КИСИ? Вы работаете в градостроении и знаете реальное положение дел? Можете на переговорах представлять хомяков?

Нет, я отличаю куб бетона от куба г...на, которое тут пытаются задвинуть растишки...

Цитата:

Ересь сметчика-двоечника, но интригана.

Изя, чтобы опровергнуть эту смету, вам нужно для начала написать свою "правильную":) Иначе - в Газенваген.

Цитата:

Сейчас банки хотят добиться отмены запрета на долларовые кредиты. вот тогда и будет возврат к 10-15% годовых, но не в грн., а в дол. Что касается нового жилья м2 дешевле 8500 не будет. Я вам как строитель говорю. Вы видели цены на материалы и знаете сборы какие на развитие города и замену сетей под новым домом и прочие расходы - сколько тянут у застройщика? Так что не надо выдавать желаемое за действительное!

Что касается нового жилья, то независимо от цен на материалы, оно будет дешевле 8500. Правда возможно вы строить перестанете, потому что дешево строить не умеете, а дорого продать не будет возможности.

Цитата:

Что касается нового жилья, то независимо от цен на материалы, оно будет дешевле 8500. Правда возможно вы строить перестанете, потому что дешево строить не умеете, а дорого продать не будет возможности.

хм...
а вот в этом я сомневаюсь.
Сейчас нового жилья и так почти не закладывается. Если его не выгодно будет строить, его строить не будут.
Последнее время и так количество жилья в нормальных сданных новостройках уменьшилось и цены на него выросли (с марта 2009 минимум на 20%).. Так это с учетом того, что новое жилье все же строилось (достраивали начатое в 2008)...

Так что с учетом реального дефицита новостроек (особенно качественных) сильного падения цен на них (в гривнях точно) вряд ли кто-то дождется.
Таких панических распродаж, которые были в феврале-марте 2009 уже точно не будет - все кого прижало из-за кредитов уже всё продали, остальные продавать дешево не собирались и не собираются.
Так что реальных причин, которые могут вынудить упасть новостройки в цене до 8500 грн и ниже я не вижу...

Цитата:

В ранних своих постах Вы упомянули, что плиты перекрытия для многоэтажных домов делают более прочными, чем для коттеджей, поскольку многоэтажные должны выдерживать даже перепланировки, которые сейчас модны.
Я понимаю, что под перепланировкой подразумевается не только снос не несущих перегородок, но и добавление перегородок на плите перекрытия там, где изначально по проекту они не планировались. Проблемы не будет, если перегородка будет гипсокартонная, ведь такая конструкция выйдет очень лёгкой. А если заказчик захочет сделать её из толстых гипсовых блоков? А если вздумает из кирпича (причём толще, чем просто в полкирпича)? Плюс штукатурка по обе стороны. Вес может выйти нешуточным! Поэтому я и задал вопрос, сколько килограмм нагрузки выдержит плита перекрытия на единицу своей площади. А сейчас этот вопрос хочу дополнить ещё двумя:
- одинаковую ли максимальную нагрузку выдерживает плита на разных своих участках (скраю и посередине, вдоль и поперёк) или разную?
- плиты, применяемые в многоэтажном строительстве ныне и раньше, по своим свойствам держать нагрузку одинаковые или разные? Какие больше могут держать?

Полезно узнать для общего развития. Делать перегородки всё равно буду из гипсокартона.

Если вас действительно интересует ответы на свои вопросы, возьмите ДБН "Нагрузки и воздействия". Там все написано.

Так навскидку, что помню, нормативная нагрузка для жилых помещений 150кгс/м2, с коэффициентом надежности 1.2. Как правило, результат округляется в запас и закладывается полезная нагрузка 200 кгс/м2. (Это не считая собственного веса, "пирожка": то есть стяжки, потолков, покрытий, обоев на потолке )
Для разных типов зданий полезные нагрузки разные закладываются, по памяти самая большая закладывается в библиотеке.
Для плит перекрытия, еще выполняется расчет на точечную нагрузку (как правило в середине пролета).
Ну и другие нагрузки: ветровая, от снега, обледенение (если есть угроза), сейсмическая (если нужно).

Цитата:

хм...
а вот в этом я сомневаюсь.
Сейчас нового жилья и так почти не закладывается. Если его не выгодно будет строить, его строить не будут.
Последнее время и так количество жилья в нормальных сданных новостройках уменьшилось и цены на него выросли (с марта 2009 минимум на 20%).. Так это с учетом того, что новое жилье все же строилось (достраивали начатое в 2008)...

Так что с учетом реального дефицита новостроек (особенно качественных) сильного падения цен на них (в гривнях точно) вряд ли кто-то дождется.
Таких панических распродаж, которые были в феврале-марте 2009 уже точно не будет - все кого прижало из-за кредитов уже всё продали, остальные продавать дешево не собирались и не собираются.
Так что реальных причин, которые могут вынудить упасть новостройки в цене до 8500 грн и ниже я не вижу...

О том, что есть дефицит новостроек (особенно качественных), я абсолютно не спорю - это совершенно верно!

Но есть и другие факторы, сейчас здаются здания, которые строились и проэктировались на самом пике цен. Была максимальная собестоимость строительных материалов, сумасшедшие взятки, огромные зарплаты в сфере строительства. Кроме этого, при постоянно растущей цене, за расходами никто не смотрел, проекты требовалось здать максимально быстро, и, например, перерасход материалов никого не интересовал... Сейчас все это сократилось, иногда даже в разы.

То есть, мне кажется, в цене нынешнего новостроя еще очень большая составляющая заложенная в 2007-2008 годах. Сейчас ситуация совсем другая, все стало возвращаться к нормальной экономике, собестоимость снизилась, платежеспособность населения тоже снизилась - цены тоже должны отреагировать снижением.

Правда, есть и обратная сторона: строительных компаний стало меньше, а строительных компаний, которые зафиксировали убытки и имеют живые деньги так вообще почти нет, плюс не привыкли у нас строить дешево.

Так, что я до конца не уверен, какой фактор ценообразования победит: дефицит, или снижение стоимости; но склоняюсь к мысли, что свято место пусто не бывает и найдется тот, кто будет строить.