Прогнозы развития рынка недвижимости в 2008 году

Цитата:

Юра, а чем сейчас рынок несбалансированный? Есть продавцы, есть покупатели, ограничений на покупку-продажу нет, в чем проблема-то? Тем что Юре не хватает денег на покупку квартиры? Ну да, конечно, если не хватает, то всяко несбалансированный. Я вот тоже убежден что рынок 100-метровых яхт очччень несбалансированный, и вообще, есть жизненная аксиома что 1 метр яхты должен стоить не более месячной зарплаты торговца шаурмой на рынке. Потому что хоца так.

Да... ситуация крайне сбалансированна... )) Вот только в Америке и Европе прогнлзируют падение цен ещё года 2-3, а у нас рост цен лет 5 минимум:)))
Вот и получается, что при доходах в 5-10 раз ниже и инфляции невиданной в Америке и Европе, мы обгоним их цены в 2 раза!

Вам не кажется это - анекдотом??? В Английскую недвижимость вкладывают деньги со всего мира, и она уже год дешевеет, а в Киевскую кто вкладывает???

Забудтье о своих мечтах...

Цитата:

Юран, в случае снижения, все зависит от того, насколько снижение: если снижение до 30%, то вряд ли будет крах, могут быть трудности, а вот если более 50%, то в принципе крах реален.
Почему? Все просто:
Монгие заложили недвижимость под кредиты для развития бизнеса, когда происходит сущщественное снижение, то необходимо банку предоставить дополнителный залог, в противном случае банк несет штрафы (не выполняются нормативы ликвидности НБУ и как следствие повышает проценты за кредиты, дабы компенсировать дополнительные расходы, рейтинг банка падает, как следствие растет стоимость для банка ркедитных ресурсов, что так увеличивает расходы банка и когда это происходит не в одном банке а во всех, то процесс лавинообразно наростает и возникает кризис ликвидности, а кризис ликвидности приводит к недостаточному финансированию всей экономикии и как вариант развития кризиса ликвидности: крах банковской системы (если нацбанк слаб и очень много нерезидентных заемных средств).
Почему я ввожу раздел на 30% - потому что, как правило, оценочная стоимость заложенной недвижимости примерно на 30% занижена от рыночной.

Нэ надо про банки. Для больших банков в России и Украине ритейловый бизнес, то бишь "физики" - это копейки по сравнению с корпоративным, хоть все ипотечники разорятся, банки это переживут. А все не разорятся бо правила выдачи ипотечных кредитов строже чем в той же Англии, да еще проценты большие, а сроки маленькие. А уж штрафы НБУ или ЦБ - это, пардон, чепуха, какие штрафы, в любой стране восточной европы Центральный Банк - это царь всего и вся, штраф от ЦБ - это большое событие в банке и всех сотрудников за это очень имеют, бо штрафы могут привести к отзыву лицензии.

Цитата:

Шатл, с арифметикой у тебя не лады, из твоего поста: цена растет на 20-30% в год, а хотелки 10-15%. С таким же успехом можно утверждать, что параллельные прямые пересекаются.

Я нормально написал, надо внимательно читать. 20-30 на дорогое а 10-15 на все остальное. Где тут противоречие?

Цитата:

Вот если бы ты выразился наоброт, может быть я тебе и поверел ))

Я не являюсь сторонником объективного идеализма так что чужая вера мне до лампады.

Цитата:

Более того, с ценной все просто: при сбалансированном рынке кв.м. жилой недвижимости будет равен средней месячной зарплате высоко-квалифицированного специалиста среднего звена управления

И где скрижали, на которых такое написано?

Цитата:

для киева зарплата таких специалистов в зависиости от отрасли находится в пределах 1500 - 2500 долларов США. Посему, либо цена средняя войдет в этот коридор, либо зарплата слегка подымится.

З/п не поднимется (с чего?) метры не упадут.

Цитата:

Да... стоит... Вопрос как долго???

Сколько надо, столько и простоит.

Цитата:

К примеру сидит тётя на 100000$, у неё растёт долг за квартплату, нужно учить детей, есть дача и уже 53 года... Вопрос у неё продать и решить вопросы или ждать???

Ну будет по чуть-чуть скидывать, если цена уйдет ниже некогео примелимого для нее уровня (скажем 90тыс) она будет что-то другое выдумывать. И потом, таких теть очень немного так что особого влияния на рынок они не оказывают.

Цитата:

Да... ситуация крайне сбалансированна... )) Вот только в Америке и Европе прогнлзируют падение цен ещё года 2-3, а у нас рост цен лет 5 минимум:)))
Вот и получается, что при доходах в 5-10 раз ниже и инфляции невиданной в Америке и Европе, мы обгоним их цены в 2 раза!

Вам не кажется это - анекдотом??? В Английскую недвижимость вкладывают деньги со всего мира, и она уже год дешевеет, а в Киевскую кто вкладывает???

Забудтье о своих мечтах...

Кто прогнозирует, где оно дешевеет в Англии, хоть бы показал кто. Вот закрытый аукцион в моей жизни был, guide price, 6 участников, те кому надо чего-то продать отсеиваются сразу, вот что хочешь то и делай. Хоть индексы считай, хоть копи деньги, хоть рассказывай почему цены не такие. В славном городе Москве, даже мне стало не по себе когда я посмотрел на цены, приличная квартира - лимон. А Киев, зх Юра... сам Президент постарался чтобы цены не так сильно росли, специально парламент распустил, страна прожила полгода без правительства.

Цитата:

Нэ надо про банки. Для больших банков в России и Украине ритейловый бизнес, то бишь "физики" - это копейки по сравнению с корпоративным, хоть все ипотечники разорятся, банки это переживут.

Дорогой заморский друг, ты видел настоящие балансы банков салостана? Физики далеко не копейки. Так было еще 1.5-2 года назад но не сейчас. Более того, куча ЧП берет кредиты под залог квартир.

Цитата:

А все не разорятся бо правила выдачи ипотечных кредитов строже чем в той же Англии, да еще проценты большие, а сроки маленькие.

10-20 лет это мало??? Большинство ресурсов на 6-12 мес против 10-20 лет и сроки маленькие? Ну-ну.

Цитата:

А уж штрафы НБУ или ЦБ - это, пардон, чепуха, какие штрафы, в любой стране восточной европы Центральный Банк - это царь всего и вся, штраф от ЦБ - это большое событие в банке и всех сотрудников за это очень имеют, бо штрафы могут привести к отзыву лицензии.

Банк может просто не проводить переоценку залога Это да, это он может но если уж нормы НБУ нарушены, то тут хоть имей, хоть не имей...

Цитата:

Кто прогнозирует, где оно дешевеет в Англии, хоть бы показал кто. Вот закрытый аукцион в моей жизни был, guide price, 6 участников, те кому надо чего-то продать отсеиваются сразу, вот что хочешь то и делай. Хоть индексы считай, хоть копи деньги, хоть рассказывай почему цены не такие. В славном городе Москве, даже мне стало не по себе когда я посмотрел на цены, приличная квартира - лимон. А Киев, зх Юра... сам Президент постарался чтобы цены не так сильно росли, специально парламент распустил, страна прожила полгода без правительства.

А кто бы сомневался!:)))) Если на домике статься о росте цен на 40% в Украине то Вы верите, а если на Домике

В Британии свирепствует кризис недвижимости

03.01.2008 12:30, Рубрика: За рубежом




По сведениям Reuters, число первичных покупателей недвижимости в Англии достигло рекордно низкого уровня за последние три десятилетия: таких низких показателей не было уже с 1980 года. А в сравнении с 2002 годом объемы продаж на даном рынке снизились на 44%.

Как утверждают специалисты, сейчас недвижимость впервые покупают тридцатилетние, а не двадцатилетние, и они скорее приобретут квартиру, чем стандартный домик. Такие домики уже стали недоступным видом недвижимости в 70% городов (в 2002 – только в 11% городов).

Средняя цена, которую платят за новый дом, выросла на 15% (175093 фунта стерлингов, или 347 тыс. долларов) по сравнению с показателями 2002 года (95994 фунта, или 66,7 тыс. долларов). По мнению специалистов, без внешней помощи кризис не преодолеть, так что многие надеются на помощь правительства и требуют от него решительных кредитных мер.

Быстрого решения проблемы специалисты не видят: сталкиваться с таким кризисом им раньше не приходилось. Все сходятся только в одном: кризис, по всей видимости, окажется долгим.


Вы я смотрю живёте в какой-то виртуальной реальности и не видете очевидных вещей :132:

Вы что действительно считаете что будет рост цен выше 40% в 2008 году??? :122:

Даже строители и риелторы скромно дают 15%, т.е. инфляцию

Цитата:

Но ведь каждого посредника интересует именно его часть "общего пирога". А весь пирог в целом, наверное, никто и не видел (разве что аналитики да "общественность" пытаются его представить).
Вот именно эту мысль я и пытаюсь всякий раз донести, говоря об интересах "риэлторов".
Ибо какого-то "единного риэлтора" я на рынке не вижу.

Все это так, но:
1.если бы все риэлторы работали по единой схеме (например от продавца) - это бы облегчило все
2.если бы посредники друг к другу относились лояльнее (я уже молчу про отношение многих к клиентам)-тоже было бы неплохо. Вы же знаете, что большинснство посредников к одному из главных факторов, затрудняющих их работу относят непрофессионализм других посредников и их жадность.
О чем говорить, если даже серьезные компании своим плюсом считают, что "мы не работаем с посредниками". А на вопрос "почему?" - отвечают "они претендуют на НАШИ комиссионные"...

Цитата:

оценочная стоимость=рыночной (по теории) при выдаче кредита, и большее количество недвижимости взято в залог по завышенной рыночной стоимости.

Не буду спорить о межбанковских отношениях и ипотеке - не специалист в этих темах.
Просто хочу немного прокоментироваит Ваше утверждение "оценочная стоимость=рыночной (по теории)".

Это очень "по теории". Оценочная стоимость объекта недвижимости, как Вы наверняка хорошо и без меня знаете, это стоимость определенная методом сравнения аналогов либо доходным либо усредненная по обеим этим методам. Но оценщики достаточно осторожны в ее определении. Грамотный же риэлтор, знает, на сколько тот или иной объект "ликвиден" и может спрогнозировать на него спрос. Поэтому были случаи, когда объект продавался за стоимость, превышающую оценочную более чем на 70%. И речь здесь не о тысячах куе, а о лимонах. А рыночная стоимость, это, как известно та, по которой объект был продан. Выводы отсюда очевидны.

Цитата:

Деньги нужно не копить и не вкладывать в депозиты и тем более не покупать сейчас на перепродажу квартиры, а вкладывать в бизнес, свой бизнес Это самы надёжный вариант! Он не зависит от банков, от инфляции, от индексов... Только от своего ума и всё

Хм... А еще от доли удачливости, от умения находить нужных людей в нужном месте и от конЪюнктуры рынка. Ну, иногда еще наглость выделяют в отдельный фактор, но он весьма спорен

Цитата:

Не буду спорить о межбанковских отношениях и ипотеке - не специалист в этих темах.
Просто хочу немного прокоментироваит Ваше утверждение "оценочная стоимость=рыночной (по теории)".

Это очень "по теории". Оценочная стоимость объекта недвижимости, как Вы наверняка хорошо и без меня знаете, это стоимость определенная методом сравнения аналогов либо доходным либо усредненная по обеим этим методам. Но оценщики достаточно осторожны в ее определении. Грамотный же риэлтор, знает, на сколько тот или иной объект "ликвиден" и может спрогнозировать на него спрос. Поэтому были случаи, когда объект продавался за стоимость, превышающую оценочную более чем на 70%. И речь здесь не о тысячах куе, а о лимонах. А рыночная стоимость, это, как известно та, по которой объект был продан. Выводы отсюда очевидны.

Имелось в виду, что эксперт, который определяет стоимость недвижимости (в большинстве банков независимый оценщик, имеющий на то лицензию Фонда госимущества Украины и квалификационное свидетельство) определяет ее рыночную стоимость, и именно эта стоимость в большинстве случаев явлеятся оценочной, то есть той, по которой банк берет имущество в залог.
Рыночная же стоимость эта наиболее вероятная стоимость объекта недвижимости. А стоимость по которой объект был продан - это его цена, и если как вы говорите объект продавался по стоимости выше на 70% оценочной, то это не рыночная стоимость данной недвижимости.
Так что ваши выводы далеко не очевидны.

Цитата:

Ха-ха flyman, фантастов 19-20 веков сейчас смело можно называть ПРОРОКАМИ

Однако, где Вы увидели у меня "розовые мечты" ?

Я б сказав "помаранчевi".

Цитата:

и если как вы говорите объект продавался по стоимости выше на 70% оценочной, то это не рыночная стоимость данной недвижимости.
Так что ваши выводы далеко не очевидны.

Я забыла добавить, что объект продавался методом оранизации аукциона. А аукцион, это тот инструмент, который и демонстрирует заинтересованость участников рынка в объекте - это не просто нашли одного "лоха" и впарили ему "бо будет дорожать-берите сейчас". Так что в данном случае, цена продажи-не ценник, а именно рыночная стоимость - раз участники рынка готовы были столько за него заплатить
Во избежание группы возражений, хочу подчеркнуть что это все имело место быть не а далеком ЮК, а в Киеве

Цитата:

Конечно "вплине", потому что пенсионеры-вкладчики не менее 60% полученных денег вложат в экономику (купят больше: мяса, хлеба, муки и т.п., купят какие-нить подарки внукам), конечно какая-то часть будет временно выведена из оборота путем конвертирования в валюту и откладывания на похороны (увы), но большая часть полученных денег непосредственно или косвенно (через банковские депозиты) вольется в экономику и несколько увеличит доход (и как следствие - прибыль) предприятий, и, безусловно, кто-то (не все) из владельцев приприятий захотят улучшить свои жилищные условия или жилищные условия своих детей или купить еще квартирку для сдачи в аренду
И такой путь возврата средств немного оздоровит (поддержит) экономику, при условии, что бабки на это выделены за счет сокращения каких нибудь "инновационных госпрограмм"(которые в итоге разворовываются и оседают в карманах чиновников, перетекая на зарубежные счета или в зарубежную недвижимость) , а не за счет печати новых денежных знаков.

Распространенное заблуждение. Из-за него Алан Гринспен не так давно лишился своего поста.
Проблема в том, что это хорошо звучит в теории, но плохо работает на практике. На практике существенная часть денег, влитых в экономику через социальные выплаты, уходит за бугор в качестве оплаты за импортируемые товары. А отечественные производители, вместо того, чтобы инвестировать получаемые средства в модернизацию и расширение производства, выводят прибыли с предприятий и размещают тоже где-то за границей.
Так что далеко не факт, что выплаченные вкладчикам Сбербанка СССР 10-20 млрд грн вообще хоть как-то повлияют на РЖН. Скорее всего их влияние ограничится очередной гениальной риэлтерской байкой (наряду с селянами, продавшими паи и купившими квартиры в Киеве) для вешания лапши на уши потенциальным покупателям.

Цитата:

если бы посредники друг к другу относились лояльнее (я уже молчу про отношение многих к клиентам)-тоже было бы неплохо. Вы же знаете, что большинснство посредников к одному из главных факторов, затрудняющих их работу относят непрофессионализм других посредников и их жадность.
О чем говорить, если даже серьезные компании своим плюсом считают, что "мы не работаем с посредниками". А на вопрос "почему?" - отвечают "они претендуют на НАШИ комиссионные"...

Единственная защита от непрофессионализма - сертификация (со сдачей экзаменов и профессиональным разбором всех жалоб клиентов соответствующими комиссиями). Покупая/продавая недвижимость один раз в жизни (ладно, пусть один раз за десять лет), подавляющее большинство клиентов просто не в состоянии (ИМХО) самостоятельно определить при первом знакомстве кто профессионал, а кто только "надувает щеки".
Что же касается лояльности посредников друг к другу, то, конечно же, все люди разные и на рынке недвижимости всякое бывает.
Но не зря у риэлторов есть кодекс этики.
И большинство профессиональных риэлторов его соблюдают.
А это очень непросто.
Вот достаточно характерный пример: есть заявка на приобретение квартиры с вполне определенными параметрами. Агент подбирает варианты, и оказывается что подобных квартир 20, из которых 5 - прямых и 15 посреднических. Все варианты примерно равноценны, но заработок агента (и агентства) при покупке прямой или посреднической квартиры отличаются очень и очень основательно.
Представляете какие душевные терзания испытывает агент, когда покупатель колеблется, долго выбирая между прямой и посреднической квартирой? Мол, в этой квартире паркетина скрепит, а в этой - обивка входной двери не того цвета (утрирую немного, но очень немного; меж тем разница в заработке агента весьма большая).
Вот и судите сами: легко ли быть в подобных условиях лояльным к вполне реальному зримому конкуренту? А ведь очень многие профессиональные риэлторы действительно лояльны друг к другу.

Цитата:

Единственная защита от непрофессионализма - сертификация (со сдачей экзаменов и профессиональным разбором всех жалоб клиентов соответствующими комиссиями).

Оказывается как все просто. Только вот в случае правил дорожного движения не работает эта система. Ну и бабло любое зло побеждает. Нет Владимир, человек должен отвечать своей жизнью и здоровьем вот тогда будет порядок. Украл - отрубили руку, на кол посадили и т.д. А все эти сертификации только изгонят мелких брокеров и еще больше задерут комиссионные.

Цитата:

Покупая/продавая недвижимость один раз в жизни (ладно, пусть один раз за десять лет), подавляющее большинство клиентов просто не в состоянии (ИМХО) самостоятельно определить при первом знакомстве кто профессионал, а кто только "надувает щеки".

Много трындит и не по делу - не профессионал. Вообще нормальных брокеров очень мало.

Цитата:

Что же касается лояльности посредников друг к другу, то, конечно же, все люди разные и на рынке недвижимости всякое бывает.
Но не зря у риэлторов есть кодекс этики.

Та вы шо?! Хотя если в этот кодекс входит наколоть всех и вся то вполне, вполне.

Цитата:

И большинство профессиональных риэлторов его соблюдают.
А это очень непросто.

Ну да, клиент ушлый пошел,так просто его не надуешь... Да, тяжкие времена грядут, за свои 2.5-5% придецца работать (ужос то какой).

Цитата:

Вот достаточно характерный пример: есть заявка на приобретение квартиры с вполне определенными параметрами. Агент подбирает варианты, и оказывается что подобных квартир 20, из которых 5 - прямых и 15 посреднических. Все варианты примерно равноценны, но заработок агента (и агентства) при покупке прямой или посреднической квартиры отличаются очень и очень основательно.

Ой, вот только не надо, будут парить прямую. А то я сам не искал, в конечном итоге плюнул на все и стал покупать Авизо.

Цитата:

Представляете какие душевные терзания испытывает агент, когда покупатель колеблется, долго выбирая между прямой и посреднической квартирой?

У агента есть душа? Ну вы меня насмешили, может у них еще и совесть есть?

Цитата:

А ведь очень многие профессиональные риэлторы действительно лояльны друг к другу.

Ага, когда один другому приводит клиента и они дружно дерибанят 5% и играют в хорошего и плохого. Плавали,знаем.
Владимир, во всех странах агенты по недвижимости самые презираемые люди, это даже в кино обыгрывается (много где). А вы нам тут рыцарей без страха и упрека и с тонкой душевной организацией рисуете. Я снимал кв.,покупал кв. и суммарно столкнулся с несколькими десятками брокеров, более-менее были вменяемы те, кого знакомые порекомендовали (мне хотелось их убить не сразу а только на 3-4 день). Так что ситуацию я знаю отлично.

Цитата:

Ага, когда один другому приводит клиента и они дружно дерибанят 5% и играют в хорошего и плохого. Плавали,знаем.
Владимир, во всех странах агенты по недвижимости самые презираемые люди, это даже в кино обыгрывается (много где). А вы нам тут рыцарей без страха и упрека и с тонкой душевной организацией рисуете. Я снимал кв.,покупал кв. и суммарно столкнулся с несколькими десятками брокеров, более-менее были вменяемы те, кого знакомые порекомендовали (мне хотелось их убить не сразу а только на 3-4 день). Так что ситуацию я знаю отлично.

Я когда продавал квартиру 11 лет назад четыре раза, все четыре раза разные агенты были посланы нах прямым текстом сразу после сделки прям на ступеньках у натариуса.Тогда продавец должен был башлять за услуги. Возражений не было...
Когда мой кум покупал квартиру 4 года назад, тогда уже покупатель должен был башлять агентам,быстро раскатали в агенстве что купчая будет написана на мужа т.к. и расчёт будет вести он. После подписания договора купли-продажи и расчётов с продавцом, мы тупо отказались платить 5%. Нам пригрозили судом, после намёка что в договоре на услуги расписывалась жена левой подписью и рукой,вежливо попросили охранника агенства нам пройти. Возражений опять не было...
На тот момент платили агентам только лохи, т.к. барыг опустить на бабки это невзападло. Наверное и щас так можно... Я бы им не платил

Цитата:

Но не зря у риэлторов есть кодекс этики.
И большинство профессиональных риэлторов его соблюдают.
А это очень непросто.

Расскажите, пожалуйста, поподробнее об этом кодексе - очень интересно

Цитата:

легко ли быть в подобных условиях лояльным к вполне реальному зримому конкуренту? А ведь очень многие профессиональные риэлторы действительно лояльны друг к другу.

Риэлтор, который по своей природе предприниматель, а не наемный работник (а только такой риэлтор обречен на успех), в альтернативе деньги/благодарный клиент - выберет второй вариант. Потому как квартира продалась, он получил за нее деньги и забыл, а благодарный клиент всегда будет источником дохода - если он не игрок на рынке, то "рекомендацию" в этом вопросе никто не отменял. А если, человек за всю жизнь совершает одну-две сделки с недвижимостью, рекомендация авторитетного для него лица (родственника, знакомого) - имеет для него решающий вес.

Цитата:

Много трындит и не по делу - не профессионал. Вообще нормальных брокеров очень мало.

+1
Я видела где-то 5. С одним столкнулась, когда снимала квартиру, и ещё 4 работают в АН, где я когда-то работала - среди них директор компании. Все остальные (человек 25 в личном контакте и около 50-ти в телефонном режиме) комментариев не стоят.

Цитата:

Владимир, во всех странах агенты по недвижимости самые презираемые люди, это даже в кино обыгрывается (много где).

Ну, это есть, всегда было и будет. И не только агенты по недвижимости. Все посредники вызывают абсолютно такие же эмоции. И Вы прекрасно знаете, по каким соображениям

Цитата:

Я бы им не платил

За такую "услугу", как они оказывают - никто и не хочет платить. Даже некоторые вменяемые риэлторы говорят, что они бы на месте покупателя кидали бы большинство риэлторов. Какое большинство? Да то, которое на вопрос: "За что я должен Вам заплатить 5% (или 100% по аренде)?" до сих пор отвечает : "За адрес квартиры, подготовку документов и за гарантии (какие гарантии?)".