Прогнозы развития рынка недвижимости в 2008 году

Цитата:

Единственная защита от непрофессионализма - сертификация (со сдачей экзаменов и профессиональным разбором всех жалоб клиентов соответствующими комиссиями). Покупая/продавая недвижимость один раз в жизни (ладно, пусть один раз за десять лет), подавляющее большинство клиентов просто не в состоянии (ИМХО) самостоятельно определить при первом знакомстве кто профессионал, а кто только "надувает щеки".
Что же касается лояльности посредников друг к другу, то, конечно же, все люди разные и на рынке недвижимости всякое бывает.
Но не зря у риэлторов есть кодекс этики.
И большинство профессиональных риэлторов его соблюдают.
А это очень непросто.
Вот достаточно характерный пример: есть заявка на приобретение квартиры с вполне определенными параметрами. Агент подбирает варианты, и оказывается что подобных квартир 20, из которых 5 - прямых и 15 посреднических. Все варианты примерно равноценны, но заработок агента (и агентства) при покупке прямой или посреднической квартиры отличаются очень и очень основательно.
Представляете какие душевные терзания испытывает агент, когда покупатель колеблется, долго выбирая между прямой и посреднической квартирой? Мол, в этой квартире паркетина скрепит, а в этой - обивка входной двери не того цвета (утрирую немного, но очень немного; меж тем разница в заработке агента весьма большая).
Вот и судите сами: легко ли быть в подобных условиях лояльным к вполне реальному зримому конкуренту? А ведь очень многие профессиональные риэлторы действительно лояльны друг к другу.

Владимир, в данный момент мнения экспертов разделились, одни говорят о росте, другие наоборот и падении цен

Вы говорите часто, что учитываете мнение экспертов, каких из них? И Ваш прогноз на 2008 год, пока я его не увидел, извените если проморгал

Цитата:

Владимир, в данный момент мнения экспертов разделились, одни говорят о росте, другие наоборот и падении цен

Об особом росте или особом снижении никто (вроде бы) не говорит.
Рост за 2007 год на 10-20%, о котором говорят большинство известных мне экспертов, при 18% уровне инфляции можно называть и ростом, и снижением.
Это, с одной стороны.
С другой стороны, те эксперты, которые из практиков (из практикующих риэлторов), так или иначе специализируются в определенных сегментах рынка. И на общерыночные тенденции смотрят (во многом) с позиций "своего сегмента рынка".

Но "свой сегмент рынка" - это все-таки не весь Киев. В каких-то сегментах цены проседают, в других идут вверх.
- - - - - - - - - - -
Примерно тоже самое можно сказать и о количестве сделок.
Но там многое зависит еще и от агентства (и от конкретного агента).

Цитата:

Вы говорите часто, что учитываете мнение экспертов, каких из них?

Все мнения стараемся учитывать.
Но критично, с учетом очень многих факторов.
В том числе, и с учетом характера собеседника, его восприятия, степени его открытости.
- - - - - - - -
Есть такие эксперты, которые опасаются говорить об успехах, боятся сглазить их. А вот о неудачах (например, о сорванных торгах и сделках) говорят охотно, жалуются на то, на се...
Есть и такие, которые всегда говорят с оптимизмом, полагая, что оптимистический настрой непременно реализуется в конкретные сделки.
Некоторые пытаются говорить обтекаемо, а то и общими фразами.
Вот все эти нюансы мы и пытаемся учесть, опрашивая экспертов (большинство их - это опытные агенты, ведущие специалисты и руководители офисов).

И какой Ваш прогноз? В каких домах проседают? В старых?
По старым домам, по новострою и ...

Между прочим, говоря о росте в 15% в 2007 году, при инфляции 17 и падении доллара, нужно учитывать и то, что в 2006 году цена продажи была ВЫШЕ чем указывалось в обьявлении, рост в месяц достигал 5%, а в 2007 году Владимир не раз говорил что скидки есть 5-10%, т.е реалное падение цен есть и оно равно 5-10% Дальше будет больше

Цитата:

Об особом росте или особом снижении никто (вроде бы) не говорит.

Почему же никто вроде бы не говорит.

Вот мнение реального участника рынка о возможном понижении уровня цен (см. //economic-ua.com/articles/17933):

«Возможны ценовые корректировки в сторону понижения стоимости жилья», – считает председатель правления РОДОВИД БАНКа Денис Горбуненко, сообщает пресс-служба банка.

"На сегодня мы все констатируем снижение активности покупки-продаж квартир. Слишком широкое предложение говорит о том, что завтра будет дешевле. Давайте подсчитаем. Сколько человек в Киеве зарабатывают 55 000 гривен в год? Около полумиллиона. 5 тысяч – это деньги, которые позволяют оплатить текущие расходы, остается ровно половина. Средняя стоимость квадратного метра – 2500 долларов. Получается, что человек за год зарабатывает всего два квадратных метра. Из этого следует простой вывод: он не в состоянии обеспечить себя жильем. Цена недвижимости должна быть пропорциональна росту ВВП, росту благосостояния людей. Если это не так, то это повлечет за собой ценовые корректировки в сторону понижения стоимости жилья. Хотя обвала рынка, конечно, не будет», - отметил банкир."

Цитата:

И какой Ваш прогноз? В каких домах проседают? В старых?
По старым домам, по новострою и ...

Летом 2007 года в старых домах цены, действительно, просели. Просели и цены предложений, и цены продаж (цены продаж просели больше, поскольку летом торг увеличился). Но осенью цены в старых домах пошли вверх (и торг уменьшился).

Надеяться на то, что в 2008 году цены в старых домах будут существенно проседать, (ИМХО) не стоит. Спрос на них достаточно высок (был, есть и будет в ближайшее время). Ибо на что-то лучшее у потенциальных покупателей (например, тех, кто пытается отселить женатых детей) просто не хватает средств.

Как поведут себя цены на "инвестиционные квартиры" - сказать трудно. Вполне возможно, что будет определенная коррекция цен (примерно такая, какую мы описали в статье по итогам 2007 года).
Но снова же, не стоит (ИМХО) ориентироваться на что-то кардинальное. В частности, вероятность резкого снижения невелика. Хотя бы по той простой причине, что, судя по всему, застройщики цены таки будут поднимать. Например, Міськжитлобуд, о предновогодних скидках которого было немало разговоров на форуме, уже успел в январе поднять цены
//www.golosievo.com.ua/ru/kvartiry/dinam ika_cen

Цены упадут, а квартиры подорожают...

Цитата:

Летом 2007 года в старых домах цены, действительно, просели. Просели и цены предложений, и цены продаж (цены продаж просели больше, поскольку летом торг увеличился). Но осенью цены в старых домах пошли вверх (и торг уменьшился).

Надеяться на то, что в 2008 году цены в старых домах будут существенно проседать, (ИМХО) не стоит. Спрос на них достаточно высок (был, есть и будет в ближайшее время). Ибо на что-то лучшее у потенциальных покупателей (например, тех, кто пытается отселить женатых детей) просто не хватает средств.

Как поведут себя цены на "инвестиционные квартиры" - сказать трудно. Вполне возможно, что будет определенная коррекция цен (примерно такая, какую мы описали в статье по итогам 2007 года).
Но снова же, не стоит (ИМХО) ориентироваться на что-то кардинальное. В частности, вероятность резкого снижения невелика. Хотя бы по той простой причине, что, судя по всему, застройщики цены таки будут поднимать. Например, Міськжитлобуд, о предновогодних скидках которого было немало разговоров на форуме, уже успел в январе поднять цены
//www.golosievo.com.ua/ru/kvartiry/dinam ika_cen

Вы Владимир, приуменьшаете связь возможностей покупателя с ценой
А что будет делать застройщик если при повышении цены, покупать станут ещё меньше? Возможно Вы и правы, что вероятность РЕЗКОГО снижения невелика, но то что именно покупатель начинает диктовать условия на рынке и у него сейчас огромный выбор Вы же не будете отрицать?

Жильё в 2007 году стало лоступней, т.к. рост ниже инфляции и размера торга и так будет продолжаться и дальше, особенно когда сдадут нервы у, как вы говорите, владельцев "инвестиционных квартир", ведь многие из этих квартир куплены в кредит, что при таком росте цен просто убивает горе-инвестора

Цитата:

Цены упадут, а квартиры подорожают...

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами! как вкинут на потребительский рынок миллиарды за год вот вы и скажите что "цены упадут"...на монтажную пену, которую покупал в ноябре по 24 грн щас цена 32 грн! рост и за счет евро и за счет роста % навара...растут затраты и зарплаты...и цены на жилье врастут как минимум на 30%!!! я не только про киев!

Цитата:

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами! как вкинут на потребительский рынок миллиарды за год вот вы и скажите что "цены упадут"...на монтажную пену, которую покупал в ноябре по 24 грн щас цена 32 грн! рост и за счет евро и за счет роста % навара...растут затраты и зарплаты...и цены на жилье врастут как минимум на 30%!!! я не только про киев!

Отчего же вырастут цены на потребительском рынке?

Цитата:

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами! как вкинут на потребительский рынок миллиарды за год вот вы и скажите что "цены упадут"...на монтажную пену, которую покупал в ноябре по 24 грн щас цена 32 грн! рост и за счет евро и за счет роста % навара...растут затраты и зарплаты...и цены на жилье врастут как минимум на 30%!!! я не только про киев!

Буд, откуда появятся эти миллиарды?
Неужели заробитчане?
На 1Кгривну на рыло со Сбербанка особо не разгуляешься...

буд,не позортесь,шо за ипотечные возгласы???
приводите нормальные аргументы,здесь не митинг)

Собственно о прогнозах…
Позволю себе попрогнозировать…
Игроки средней руки (агентства и «крупные» собственники недвижимости) в 2008-ом будут из всех сил стараться влиять на движение «рынка». Но, как и в предыдущие 2 года, не смогут этого сделать, максимум – немного тормозить развитие событий, чем только навредят отрасли и себе, отбросив развитие рынка на 10-15 лет. Приобретенная в 2006-ом «по блату» недвижимость будет тяжелой ношей для все тех же игроков «средней руки».
Куда большее влияние на «рынок» недвижимости будет оказывать банковый сектор запада, посредством кредитного влияния на украинский банковский сектор и поведение на мировых рынках троицы Евро-Доллар-Нефть со сноской на золото.
На «рынке» же Киева, с уходом спекулянтов-инвесторов, наметится тенденция к сделкам размена квартир через деньги (а может и без их участия) минуя ненужное звено посредников.
Будет ли обвал? А что такое обвал? Для некоторых участников «рынка» 2007 год уже стал обвалом, 2008-й лишь умножит количество таковых.
Кратное снижение цены, одновременно во всех сегментах, вряд ли возможно даже в случае глобального кризиса, а при возникновении такового мысли о покупке чего-то дороже куска мяса отойдут на задний план для многих сегодняшних потенциальных покупателей, что будет означать умерщвление возможности создания рынка на многие-многие годы.
Но в целом, все будет хорошо.

WWMUZ.мрачновато)))
а почему вы исключаете цивилизованный вариант развития событий,
например.как в США,Великобритании,наконец Казахстан,Прибалтика...
обычное еженедельное снижение ценников!!!
так весь мир падает,мы особенные???

Цитата:

Ну, это есть, всегда было и будет.

Да. конечно. Ведь человеческую природу не переделаешь.

Цитата:

И не только агенты по недвижимости. Все посредники вызывают абсолютно такие же эмоции. И Вы прекрасно знаете, по каким соображениям

Не совсем так. Если посредник мне реально помог (сэкономил деньги/время) то я с радостью оплачиваю его труд. Но платить 5% от 150тыс (цена средней двушки) за ее адрес (как вы правильно указали) это как-то... Т.е. я то понимаю что у них ряха не треснет и 50% попросить но я же бабки не печатаю. Имел дело с Благовестом - млин, это полный @$%^~ В законодательстве не шарят, все время пытаются обмануть, строят из себя черти-что хотя их профессия от сантехника принципиально не отличается ну и за свои 5% глотку кому хош вырвут. Хотите смейтесь хотите нет мне даже в любви признавались (риелтор-девушка). Я потом через другого брокера сработал, он хотел $3000 но я ему предложил $500 прямо сейчас или суд а потом как ему повезет. Он согласился ))

Цитата:

WWMUZ.мрачновато)))
а почему вы исключаете цивилизованный вариант развития событий,
например.как в США,Великобритании,наконец Казахстан,Прибалтика...
обычное еженедельное снижение ценников!!!
так весь мир падает,мы особенные???

Во-первых, я никак не исключаю еженедельного изменения ценииков.
Просто вряд ли это изменение ценников будет отображать реальное положение дел (см. индексы Домика)
Во-вторых, сравнивать нас с США, Великобританией и Прибалтикой (ничего не знаю о Казахстане) наверное не стоит.
В-третьих, мы особенные. У нас нет рынка недвижимости.

Цитата:

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами! как вкинут на потребительский рынок миллиарды за год вот вы и скажите что "цены упадут"...на монтажную пену, которую покупал в ноябре по 24 грн щас цена 32 грн! рост и за счет евро и за счет роста % навара...растут затраты и зарплаты...и цены на жилье врастут как минимум на 30%!!! я не только про киев!

Продуманная раздача государством небольших сумм нуждающимся вызывает экономический рост в стране- я когда-то читал статью на эту тему. Примерно так- получив в сберкассе остатки сбережений человек покупает 30-летние Жигули, их владелец покупает свежую 9-ку, далее б/у иномарку, в конце bud продает 2-х летний 500 Мерс и покупает новый 600-й! Налогов и сборов государство получило больше, чем выдало денег в сберкассе!

Цитата:

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами!

Да, им всем на квартиру по тысяче не хватает...

Цитата:

вы случаем не замечали очередей возле сберкасс? это люди стоят за деньгами! как вкинут на потребительский рынок миллиарды за год вот вы и скажите что "цены упадут"...на монтажную пену, которую покупал в ноябре по 24 грн щас цена 32 грн! рост и за счет евро и за счет роста % навара...растут затраты и зарплаты...и цены на жилье врастут как минимум на 30%!!! я не только про киев!

Ну и что? Чем рост цен на стройматериалы и покупательная способность людей связана??? Если нет денег на мерс, то что он 100000 что 500000 пофиг... Это не довод! Продажи возможны при реальных ценах для покупателя, т.е -40%
Да... с каждым днём доводы всё примитивней! А Вы знаете сколько миллиардов закачивают в экономику Британии со всего мира? В том числе и с России с Украиной? И что-то не растёт недвижимость, а падает Вы за эти копейки хватаетесь как за соломинку :11: Да только у спекулянтов квартир зависло на миллиарды, а Вы про пенсионеров с их тысячей

Ценами на недвижимость можно манипулировать как угодно, нельзя изменить лишь инвестиционный фон. Для рынка недвижимости этот фон сегодня - совсем не благоприятен для сохранения или преумножения денег. А если речь идёт о покупке в кредит - это мегаубыточно. Потребительский оптимизм - штука заразная, но лечится без ведома больного. Берегите деньги.