Обсуждение Цен На Недвижимость!

Ув. форумчане, предлагаю все же обсудить созидательные цели, а не повторяться об одном и том же. Давайте решить вопрос что лучше всего сделать в нашей ситуации на пике "экономического пузыря".

Факт того, что у нас "пузырь" очевиден. Некоторые факты из Истории (к сожалению на англ. языке, т.к. на русском написана в основном "водичка"

1. Принципы возникновения пузырей на неопределенных и на строго детерминированных рынках [Levine, Sheen S. and Zajac, Edward J., "The Institutional Nature of Price Bubbles", 2007]
2. Поучительный пример Японии, которая пережила 15 летнюю коррекцию рынка недвижимости [The New York Times, December 25th, 2005, Take It From Japan Bubbles Hurt]
3. Экономические кризисы. Сценарий развития "пузыря" проанализирован и точно прописан. [John Calverley, Bubbles and how to survive them, N. Brealey, 2004] и т.д.

Теперь предлагаю вернуться на землю отцов. Основные показатели перегретости рынка недвижимости по сравнению с экономической нормой

1. Повышенный срок окупаемости. Обычно на уровне 11 лет. У нас свыше 20 лет.
(формула = цена/годовая арендная ставка).
2. Соотношение аренды жилья и покупке его же по ипотеке 11. У нас в разы выше. Кроме этого аренда достигла потолка роста и приблизилась к средней зарплате.
3. Стоимость жилья на уровне 2-3 годовых выплат. У нас более 10 лет.
4. Рациональный риск принимаемый мировыми банками при ипотеке = зарплата в год * 3, у нас без комментариев.
5. Соотношение спекулятивных операций не должно превышать определенный порог. У нас ситуация близка к 100% спекуляциям.
6. Отношение ВВП страны к общей стоимости жилой недвижимости на уровне 11. У нас уже 31. Сравним с Америкой, где 11,6 уже вызвал кризис.
7. В мире, только город с зажиточными гражданами может себе позволить стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры выше 100 тыс $. Остальные факты про нас хорошо прописаны в британской статье [www.moneyweek.com, What Kiev's property boom and dotcoms have in common, 24.12.2007].
8. Интересная статья Сергея НОВИКОВА по теме [//uastar.net/page.php?al=11548]

На логичный вопрос - а почему собственно ??? у нас цены растут ???
ответ можно найти в схеме раскрутки "пузыря". Упрощенно схема такая

1. В начале, активно скупается жилая недвижимость на вторичном рынке – образуя фиктивное превышение спроса над предложением, как результат, цены идут вверх.
2. В результате договоренности, девелоперы устанавливают новую цену первичной недвижимости якобы по результатам повышения цен на вторичном рынке. Со стороны все выглядит логично – повышение спроса приводит к повышению цен.
3. Основной задачей всякой пирамиды является постоянный будущий рост. Поэтому следующим этапом начинается массированная рекламная компания по созданию этого образа.
4. Как результат, люди массово вовлекаются в игру, цены действительно поднимаются, круг замыкается и рынок начинает сам себя «подогревать», цены растут, спрос растет.
5. Наступает момент, когда все кто мог себе позволить купить недвижимость за нал, уже сделали это.
6. В бой вступает активная рекламная компания ипотечного кредитования. Рынок вновь начинает расти, наступает вторая волна подъема цен.
7. Эта волна больше первой, из-за огромного количества заемных средств, которые приходят на рынок. Девелоперы и спекулянты вновь поднимают цены, количество участников пирамиды стремительно растет. Круг замыкается и рынок начинает «перегреваться».
8. Максимум роста достигается, когда количество конечных покупателей жилья становится ниже критического уровня. Наблюдается снижение притока "живых денег" в рынок, почти все операции носят спекулятивный характер.
9. Рынок замирает, крупные игроки понимая, что при обвале рухнет вся экономика страны, стараются тихо вывести активы за границу. (см. пример Японии).
10. Остальные участники пытаются продлить конец любым способом.
11. Рынок переходит в фазу медленного отката...

Однако целью данного поста является не Черный ПР, а попытка узнать мнение ув. коллег в области недвижимости о способах балансировки рынка.
С другой стороны, если надежды не спасение утопающих нет, то каковы возможные превентивные меры ???
Буду рад любым комментариям. Иван.

Цитата:

На логичный вопрос - а почему собственно ??? у нас цены растут ???
ответ можно найти в схеме раскрутки "пузыря". Упрощенно схема такая:

1. В начале, активно скупается жилая недвижимость на вторичном рынке – образуя фиктивное превышение спроса над предложением, как результат, цены идут вверх.

Откуда Вы это взяли?
Можете привести примеры?
Если кто-то настолько массово и активно скупал квартиры на вторичном рынке, что сумел создать видимость превышения спроса над предложением, то где он брал необходимые для этого деньги?
И где эти квартиры сейчас?
Ничего подобного на рынке (ИМХО) не наблюдалось...
Был, правда, период, когда в начале девяностых евреи активно уезжали из Киева (естественно, продавая при этом квартиры). И были люди, которые эти квартиры покупали (вроде бы как "задешево"), а потом продавали. Но чтобы подобная скупка шла массово? Сомнительно как-то. Уж больно большие деньги для этого нужны были.
Что же касается влияния тех квартир на соотношение спроса и предложения, то картина (ИМХО) выглядит существенно иначе.
Выброс на рынок тех квартир существенно увеличил (в то время) предложение. А выезд за рубеж значительного числа киевлян (некоторые из которых таки имели деньги) снизил спрос.
- - - - - - - - -
А в заключение вопрос: что такое фиктивное превышение спроса над предложением? (Да еще и в масштабах всего Киева).
Как Вы представляете сценарий подобного действа? Желательно, в лицах (продавец, толпа лже-покупателей, посредники, организаторы, спонсоры...). Кто такие, откуда взялись?
Ну и мотивы, скрытые пружины... Без них ведь кина не будет...

Yuran:
А вот, что делать с растишками, у которых нет аргументов и они спрыгивают с темы?))
----------------------------------------------------------------
Apple:
Dear Yuran!
Не пропадают. Нет смысла тему обсуждать без конкретики.
А не хотите-ли присоединиться к пари? Изложите ваше видение в цифрах: в $ и датах.

Цитата:

Не хочу;) Я человек не азартный:)))

Я то думал, что вы уверены в своих ожиданиях, а это лишь пропаганда желаемого за действительное...
Apple

Цитата:

По поводу Казахстана я в уныние впадать не буду, поскольку был там много раз.
И на юге - в Чимкенте и Каратау. В Кызылкумской пустыне. В Семипалатинске, Усть-Каменогорске, Зыряновске и т.д. и.т.п.
Рудников и шахт в Казахстане предостаточно.

Поэтому знаю, что говорю.

Поздравляю и Вас с такой уверенностью в собственных знаний.
Я много раз бывал в Польше, Чехии, 3 раза был в США, но никогда не подозревал что "узнал страну".
Разница между нами в том, что Вы бывали, а я жил в Джезказгане,Алма-Ате, Ленинске (нынешнем Байконуре), до 2002г в Алма-Ате жили мои близкие и сейчас продолжают жить друзья и знакомые.
А от основного вопроса Вы опять ушли.
Почему ситуация на РН в Великобритании и Германии отличается ?

Цитата:

Yuran:
А вот, что делать с растишками, у которых нет аргументов и они спрыгивают с темы?))
----------------------------------------------------------------
Apple:
Dear Yuran!
Не пропадают. Нет смысла тему обсуждать без конкретики.
А не хотите-ли присоединиться к пари? Изложите ваше видение в цифрах: в $ и датах.

Я то думал, что вы уверены в своих ожиданиях, а это лишь пропаганда желаемого за действительное...
Apple

Я уверен в 2-х вещах уважаемый дружище

1. Рынок рухнет и цены будут адекватными
2. На этом сайте рост буде идти согласно прогнозу Владимира (и его начальника\, который платит ему зп) И никакие события вокруг не смогут помешать им еженедельно выставлять +0.5 и писать о новом витке продаж, росте прозвонов и ....
В сайт и в квартиры вложены большие деньги, никто не позволит их потерять из-за утечки информации

Цитата:

Однако целью данного поста является не Черный ПР, а попытка узнать мнение ув. коллег в области недвижимости о способах балансировки рынка.
С другой стороны, если надежды не спасение утопающих нет, то каковы возможные превентивные меры ???
Буду рад любым комментариям. Иван.

Меры очень простые: Не вестись на рекламу, не влезать в кабалу с кредитами и спокойно ждать...

После поднятия ставок по ипотечным кредитам аренда в 3-4 раза выгодней покупки и быть лохом нет смысла

Пусть бесятся, завесят ещё тысячу бигбордов рекламой своих квартир, НЕ ПОКУПАТЬ и всё...

Ждать то недолго, даже при желании купить, Вам ипотечный кредит сейчас никто не даст

Из множества пунктов, котрые перечислил Джонни, Владимир заметил и ответил только на один)))
Это такая у него мода, не замечать неудобных вопросов

Цитата:

я готов тебе заплатить за посмотреть, как тебя будут пропанеливать))))))

Ну и желания?! :130: А ,какая у вас оринтация если не секрет? :n4:
Славик позаву обязательно!Лишь бы тебе удовольствие доставить.

Цитата:

Вы надеетесь на то, что банк сам понесет убытки в случае обвала гривны и никак не отреагтрует на такой поворот событий?

Ставку может поднять!Но не сумму кредита.

Цитата:

из человеческих побуждений не хочу, чтобы вы шли на панель, но обвала гривны не хочу много больше. потому желаю вам разрешить свои финансовые проблемы другим, лучше законным и традиционным, способом.

Хочется-не хочется.Таких терминов в экономике нет!Согласен рискую!-Но шампанского уж очень хочется!

Цитата:

Ставку может поднять!Но не сумму кредита.

Разумеется ставку. И ею компенсируют все потери по телу кредита.
Я этопросто к тому, что это в некотором смысле рулетка. А казино всегда в выигрыше.

Надеюсь у Вас все получится.

Согласен с Yuran, однако это решения для конечных потребителей рынка недвижимости которых уже к сожалению нет (кто мог купил, кто дружит с калькулятором - снимает, кто дружит с головой - не парится

Если можно - обдумать проблему в более масштабном плане - на уровне агенств и строителей, т.к. люди то в сфере недвижимости собрались далеко не глупые, просто светиться нет смысла (кроме безумных агентов конечно).

2Владимир, отвечаю на вопросы

1. Закон любой пирамиды - "концы в воду", я думаю обсуждать смысла нет.
2. С точки зрения ПР - создать видимость ажиотажа вокруг недвижимости
извините как два пальца... Пример приведу из другой области - в массовой психологии, да и в Армии тоже, есть выражение ИБД (имитация бурной деятельности). Например для разыгрывается мини спектакль локток с огромным количеством вещей, бешенная очередь, все берут не меряя по 10-20 рубашек, народ вовлекается, тут же подвозятся рубашки тележками ... А теперь вопрос кто из ваших прекрасных половин не цеплялся за этот развод???
Я думаю по аналогии можно ответить на Ваш вопрос о фиктивном превышении спроса над предложением.
3. Время начала "пузыря" - давно, это начало 2000-х годов. Уже никто ничего не помнит и не скажет.
4. Мотивы, скрытые пружины ... наверно деньги - но могу конечно и ошибаться

Цитата:

А в заключение вопрос: что такое фиктивное превышение спроса над предложением? (Да еще и в масштабах всего Киева).
Как Вы представляете сценарий подобного действа? Желательно, в лицах (продавец, толпа лже-покупателей, посредники, организаторы, спонсоры...). Кто такие, откуда взялись?
Ну и мотивы, скрытые пружины... Без них ведь кина не будет...

Это сегодняшняя статья на сайте АН ПО (на хозяев которого работает Владимир)
//domik.ua/mod/main/articles/cat12354/id 171454377/

Жирным шрифтом я выделю ответ на его вопрос

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Строительный бум по-казахстански

02.05.2008 14:30, Рубрика: Зарубежная недвижимость


Летом 2007 года в Казахстане случилось то, о чем местные «кассандры» предупреждали несколько последних лет: «ценовой пузырь» на этом рынке лопнул, а с ним — и чаяния многих бизнесменов и рядовых граждан, вложивших свои средства в строительные проекты и оставшихся в итоге ни с чем, так как строительство остановилось.
Попробовав отстоять свои интересы и столкнувшись с «глухой стеной» властей и застройщиков, часть обманутых пайщиков теперь пытается привлечь внимание к своим проблемам экстравагантным способом — просят политического убежища.

То, что произошло с казахстанским рынком недвижимости, непросто объяснить сколько-нибудь разумными причинами. Если только не искать это объяснение в простых человеческих пороках, таких как, в первую очередь, жадность…

Страна непуганых риэлтеров, банкиров и Ко


В 2000-е годы цены на недвижимость росли нездорово быстрыми темпами. Если в конце 1990-х однокомнатную квартиру в Алматы можно было купить за 10 тыс. долл., то на ценовом пике рынка, год назад, такое жилье стоило как минимум раз в пятнадцать дороже.


Рост цен на недвижимость постоянно и сильно опережал и официальные цифры инфляции, и темпы снижения курса доллара к национальной валюте. Продав не роскошную, а просто неплохую квартиру советской поры в хорошем районе Алматы, можно было купить, например, дом в Испании.

Это стало возможным по двум причинам, тесно связанным между собой: длительного периода высоких цен на нефть и во многом «выросших» из него высоких кредитных рейтингов Казахстана и его банков. Несмотря на постоянно декларируемую необходимость диверсифицировать экономику страны, уйти от сырьевой зависимости, ни государство, ни частный сектор экономики не смогли, да толком и не пытались направить в развитие перерабатывающей промышленности и модернизацию инфраструктуры немалый приток денег извне. В основном денег заемных (высокий кредитный рейтинг!). И это «финансовое изобилие» хлынуло на рынок недвижимости и в строительный сектор, ставшие, наряду с экспортом нефти, «локомотивами» роста казахстанской экономики.

Прирост ВВП страны все последние годы составлял в среднем 10%, и, по оценкам некоторых аналитиков, примерно треть роста давал рынок недвижимости. Из этого можно было попытаться извлечь плюсы и для других сфер экономики, например, для промышленности строительных и отделочных материалов. Некоторый рост в ней был, но — несопоставимый с потенциальными возможностями. Доступ на казахстанский рынок дешевых китайских, российских и даже киргизских материалов, изношенность инфраструктуры и дефицит квалифицированных кадров стали причиной того, что собственная продукция не стала доминирующей ни в одном из сегментов этого рынка.


Дешевизна (конечно, относительная) строительных материалов не отражалась на стоимости строящегося жилья и коммерческой недвижимости. Но высокие цены на них не останавливали растущий спрос. Этот парадокс объяснялся просто: состоятельные казахстанцы рассматривали покупку недвижимости как удобное инвестирование, а представители среднего слоя пытались угнаться за первыми, смело беря ипотечные кредиты в местных банках, политика которых по отношению к заемщикам была более чем либеральной.

Сейчас уже можно использовать другой термин — авантюрной. Особенно справедлив он, если вспомнить, что и банки пускали на рынок ипотечных кредитов в основном не собственные средства, а кредиты, привлеченные из-за рубежа.

Доступность ипотечных кредитов, отсутствие других надежных и эффективных способов инвестирования, крайне агрессивная реклама на рынке вели к бесконечному росту цен на недвижимость. Банки, строительные компании и риэлтеры, дружно надувая этот «пузырь», что есть мочи приближали кризис.

Что до населения, то оно, глядя на все это, пребывало в состоянии нервного шока, все больше втягиваясь в «пирамиду недвижимости». Кто в 2000-м осторожно и даже скептически относился к идее вложить свои небольшие средства в недвижимость, тем более взять для этого кредит, в 2004-м уже смело это делал, надеясь успеть снять свою порцию «сливок».

Матерщинник Вовочка и лопнувший «пузырь»

В итоге была выстроена абсолютно спекулятивная, рискованная и нежизнеспособная модель того сегмента национальной экономики, который был в ней одним из доминирующих.

Аналитик компании Visor Capital Юрий Храмцов оценивает спекулятивную составляющую в спросе на недвижимость в Казахстане на его пике, то есть в 2007 году, в 60—70% сделок от общего объема.

«Если бы к заемщикам применялись более строгие требования, то ситуация сегодня была бы другой.

По данным Национального агентства по статистике, средняя зарплата в Алматы составляет 700 долл. Как можно было рассчитывать, что при такой средней зарплате в городе будут проданы 5 млн. кв. метров жилья (общий объем проекта) по цене свыше 3 тыс. долл. за квадрат? Это нереально! Допустим, строительные компании ошибались в своих оценках. Но почему банковские аналитики соглашались с такими оценками и принимали их в расчет? По-моему, проблема в том, что спекулятивная составляющая в общем объеме торговли недвижимостью была колоссальной. Как только цена стала совсем уж неразумной, спекулянты просто перестали скупать квадратные метры. А тут еще добавились проблемы с ликвидностью банков: ипотеки нет, соответственно, цена на недвижимость резко упала. Кто виноват?» — задался вопросом эксперт на круглом столе по проблемам состояния финансового рынка Казахстана.

Такие круглые столы сейчас проходят в Алматы, финансовом и интеллектуальном центре Казахстана, очень часто. Иногда их организаторам достает смелости называть вещи своими именами, и тогда в заглавии дискуссии появляется слово «кризис».

Чаще обходятся без этого; тогда происходящее напоминает анекдот про Вовочку, которому учитель запретил называть известную часть тела ее именем, на что умный мальчик удивился: «надо же,... есть, а слова — нет!».

«Пузырь» неизбежно должен был лопнуть. Это произошло бы и без американского ипотечного кризиса, может, чуть позже. Кстати, независимые казахстанские эксперты считают, что в Казахстане этому заокеанскому кризису должны быть благодарны: он сыграл роль катализатора для сдувания местного рынка, которое еще могло произойти без немедленного коллапса для всей экономики. Еще бы год-два безудержного роста цен, привлекаемых внешних заимствований, еще несколько десятков тысяч обманутых пайщиков — и неизвестно, чем бы все закончилось.

Из-за американского кризиса банки не смогли привлечь новые займы за рубежом и вкачать их в строительный сектор. Цены тут же пошли вниз. Начав снижаться прошлым летом, рынок недвижимости до сих пор не достиг своего дна. Осенью 2007-го риэлтеры и, видимо, связанные с ними «эксперты» утверждали, что сразу после нового года снова начнется рост. Но народ оказался настолько напуган «неожиданным» падением, что на это не клюнул. И правильно: цены по-прежнему снижаются.

Оценить, на сколько они реально упали, сложно: одно дело — заявляемая продавцом цена, другое — за сколько квартиру или особняк реально готовы купить. Панельную «трешку» год назад легко можно было продать за 250—300 тыс. долл. Сейчас она не продается и за 140 тыс. долл. Рынок вообще встал.


Как-то экспертов-оценщиков пригласили оценить стоимость недвижимости в районе города, который должен быть выкуплен и снесен для госнужд. Не получилось: согласно методике оценки, нужно отталкиваться от рыночного прецедента в данном районе, а какой прецедент, если несколько месяцев не было заключено ни одной сделки?!

Ударим «Лампой Аладдина» по ипотечному кризису!

Риэлтеры идут на всякие хитрости, чтобы «расшевелить» рынок. Подъезды обклеиваются объявлениями «куплю квартиру в вашем доме», но указанный телефон всегда бывает занят.

К людям, выставившим недвижимость на продажу и сидящим без почина, а потому уже согласным отдать ее за сколько возьмут, вдруг начинается паломничество потенциальных «покупателей». И каждый вроде готов купить, но какая-нибудь мелочь всегда не устраивает. Например, паркет уложен «елочкой» не в ту сторону, куда хотелось бы теще…

Говорят, компании-застройщики держат специальных людей, которые по вечерам обходят нераспроданные квартиры в новых многоэтажках и поочередно зажигают-выключают «лампу Аладдина» — свет в комнатах, чтобы создать у публики на улице иллюзию заселяемого дома. Но толку, судя по состоянию рынка, мало. Детский сад, одним словом. Смех и грех…

Одно радует: граждане Казахстана уже не «покупаются» на такой примитив. То ли поумнели (жаль, что не двумя-тремя годами раньше!), то ли деньги закончились…



Пострадали от кризиса очень многие. Банки, лишившиеся сверхприбылей и репутации «самых умных в СНГ». Сотрудники риэлтерских агентств и прочей «рыночной инфраструктуры», которых теперь нещадно сокращают или урезают им зарплаты. Те, кто купил недвижимость в надежде перепродать с наваром, — теперь об этом надо забыть. Но больше всех те, кто проинвестировал строительство новых домов и не успел получить в них квартиры, так как из-за проблем у застройщиков строительство остановилось, а кое-где и не успело начаться. Так называемые обманутые пайщики.

Кто подпишет «письмо к турецкому султану», а кого «порвут» на целине?



Таковых сегодня в Казахстане, по официальным данным, 29,5 тыс. человек. Но эксперты (как экономисты, так и политологи) считают, что эту категорию граждан надо считать с учетом членов семей. Потому что заряд потенциально опасного взрыва социального протеста очень зависит от «коэффициента семейственности». И если так считать, то круг обманутых и обманувшихся расширяется примерно до 100 тыс. человек. А это уже политически значимая цифра. Не случайно проблеме пайщиков много внимания в последнее время уделяет оппозиция.



Но и это еще не все: вдруг стали появляться новые цифры пайщиков, без «семей» — до 40 тыс. Откуда они взялись, неясно, но и абсолютной уверенности в том, что официальная цифра в 29,5 тыс. окончательна, нет. Очень уж вольно в Казахстане принято обращаться со статистикой в политически сложные моменты.



Стоит заметить, что среди обманутых пайщиков мало или вообще нет состоятельных людей. Тех изначально «никто не хотел обижать». Все это — представители среднего класса, которые решили улучшить свои жилищные условия или подзаработать на росте недвижимости и вложили в это последнее или предпоследнее. То есть народ, с одной стороны, сильно обиженный, а с другой — неглупый, политически грамотный и даже способный к самоорганизации.



Вот пример: когда все ответственные госорганы стали «отфутболивать» претензии пайщиков, они сели писать «письмо турецкому султану», т. е. обращения в посольства западных государств о предоставлении убежища.



«В чем первопричина той ситуации, которая сложилась вокруг проблем пайщиков? В нечистоплотности отдельных бизнесменов, несовершенстве законодательства, отсутствии должного контроля со стороны государства или правовой неграмотности населения?» — задавался вопрос на круглом столе «Проблемы, связанные с долевым участием граждан в жилищном строительстве и возможные пути их решения».



Большинство участников дискуссии высказали убеждение, что причина во всем перечисленном. Но первопричина — в неэффективности деятельности государства по регулированию экономической, финансовой политики в Казахстане.



Многие думают, что, видимо, большие люди были заинтересованы в бесконечном, «на дрожжах», процветании крупных застройщиков и ипотечных программ банков. Косвенно в пользу этой «теории чиновничьего заговора» говорит решение правительства выделить из госсредств 4,5 млрд. долл. на завершение строительства тех объектов, которые уже были более или менее готовы к моменту кризиса. Поговаривают, что не любая строительная компания могла получить доступ к этому финансовому источнику, а лишь «правильные». Впрочем, принципиально решить все возникшие проблемы эта большая сумма все равно не сможет. Самый авторитетный в Казахстане эксперт по рынку недвижимости Александр Калинин заявил в СМИ, что для этого нужно, по меньшей мере, в два раза больше государственных инвестиций. То есть 9 млрд. долл.



На что последовал ответ: «Все, баста! А то инфляция». На что обыватели сразу вынесли свой «вердикт»: «Ну да, своих вытянули, а теперь на остальных…».



Что касается акимата (администрации) Алматы, которому пайщики адресуют свои претензии, то его представитель на том же круглом столе высказался в таком духе, что, мол, надо было самим пайщикам думать и смотреть, кому деньги отдают. «Незнание закона не освобождает от ответственности, короче!» — заявил высокий чиновник.



Явно погорячился, по привычке не подумал…



Аудитория пайщиков, в которой доминируют дамы, взорвалась такими эмоциями в адрес представителя акимата! Еще малость — и можно было бы цитировать шолоховскую «Поднятую целину»: «Размётного убили?!» — «Бабы разорвали!!».

Эпилог в одном абзаце



Как разрешится эта тяжкая ситуация, неизвестно. Пока ясно одно: ни у правительства, ни у местных акиматов, ни у банков нет сколько-нибудь понятной стратегии преодоления кризиса. Похоже, все хотят выводить больного из комы «касторкой». То есть с помощью всяких «примочек» в виде разовых субсидий от правительства или долгих переговоров с пайщиками. Чтобы попытаться дотянуть до того момента, когда мировые финансовые рынки станут опять «щедрыми» и можно будет получать серьезные займы под небольшой процент за «красивые банковские глаза» и кидать эти денежки на ипотечный рынок.



На первый взгляд, идея, достойная юродивых. Но не таковым ли благоволит Всевышний?

Издание: Зеркало Недели

---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- ---

Цитата:

А тут еще добавились проблемы с ликвидностью банков: ипотеки нет, соответственно, цена на недвижимость резко упала. Кто виноват?» — задался вопросом эксперт на круглом столе по проблемам состояния финансового рынка Казахстана.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
В Украине тоже проблемы с ликвидностью и ипотеки уже нет...

Цитата:

Поздравляю и Вас с такой уверенностью в собственных знаний.
Я много раз бывал в Польше, Чехии, 3 раза был в США, но никогда не подозревал что "узнал страну".
Разница между нами в том, что Вы бывали, а я жил в Джезказгане,Алма-Ате, Ленинске (нынешнем Байконуре), до 2002г в Алма-Ате жили мои близкие и сейчас продолжают жить друзья и знакомые.
А от основного вопроса Вы опять ушли.
Почему ситуация на РН в Великобритании и Германии отличается ?

Жюль Верн описал много вещей на других континентах, не покидая пределов Франции.
А на Марсе никто из людей пока не был. Так что, статьи о Марсе не писать?
Аргументация у Вас не убедительная.
Можно жить в том же Казахстане, но не иметь зеленого понятия о состоянии РН Казахстана.

А что до темы.
Вопрос Вы задали странный. Почему ситуация на РН в Великобритании и Германии отличается ?
Если бы Вы спросили, чем они отличаются, то я бы ответил, что в рамках этого форума эти страны отличаются тем, что об ипотечном кризисе и падении цен на недвижимость в Англии написано во многих СМИ, а о РН Германии я еще такого не читал.
Если есть ссылка, приведите, пожалуйста.

Цитата:

Жюль Верн описал много вещей на других континентах, не покидая пределов Франции.
А на Марсе никто из людей пока не был. Так что, статьи о Марсе не писать?
Аргументация у Вас не убедительная.
Можно жить в том же Казахстане, но не иметь зеленого понятия о состоянии РН Казахстана.

А что до темы.
Вопрос Вы задали странный. Почему ситуация на РН в Великобритании и Германии отличается ?
Если бы Вы спросили, чем они отличаются, то я бы ответил, что в рамках этого форума эти страны отличаются тем, что об ипотечном кризисе и падении цен на недвижимость в Англии написано во многих СМИ, а о РН Германии я еще такого не читал.
Если есть ссылка, приведите, пожалуйста.

Для этого нужно обладать талантом Жюля Верна. У других обычно получается "развесистая клюква". А о Марсе наиболее интересна лекция в "Карнавальной ночи"!

Цитата:

Для этого нужно обладать талантом Жюля Верна. У других обычно получается "развесистая клюква". А о Марсе наиболее интересна лекция в "Карнавальной ночи"!

Вырывание фразы из контекста - не самый сильный аргумент.

Все объясняют высокий рост, высоким спросом, НО - подоражание произошло в 12! раз, рост спроса на порядок меньше(НЕ в 12 раз!!!) и эти величины просто не сопоставимы. Даже если учитывать приток раб. силы из депрессивных городов, студентов, которые восле вуза хотят остаться,приток денег от заробитчан и людей желающих приткнуть своё лишнее лаве, плюс ипотека, НО, так же необходимо учитывать отрицательный демографический рост, иммиграцию, старение населения, ранняя смертность и большая заболеваемость(по сравнению с развитыми странами) отсутствие серьёзных сумм и не больших доходов примерно у 93% населения. Спрос есть, но не такой, как его здесь преподносят.

Цитата:

Вырывание фразы из контекста - не самый сильный аргумент.

Вы о чем? Я с вами не спорю по простой причине- меня не волнует недвижимость Казахстана и Англии, я там ничего не покупаю и не продаю. И вообще я там никогда не был! О недвижимости Германии я получаю информацию на форумах Германии, а не на этом форуме. И сравнительный анализ меня не интересует!

Цитата:

Вы о чем? Я с вами не спорю по простой причине- меня не волнует недвижимость Казахстана и Англии, я там ничего не покупаю и не продаю. И вообще я там никогда не был! О недвижимости Германии я получаю информацию на форумах Германии, а не на этом форуме. И сравнительный анализ меня не интересует!

Вы неправильно трактуете предмет дискуссии.
Один из участников этой темы на приводимые другими участниками обсуждения информации о том, что уже лопнули пузыри, надутые на РН стран, бывших республик СССР и других стран мира, все время говорил, что Украине чужой опыт не указ.
Я же говорю о том, что умные люди, согласно устоявшемуся мнению, учатся на чужих ошибках.
Вот об этих чужих ошибках, которые героически повторяет РН Украины, мы и говорим.

И лишь только для того, чтобы предостеречь людей от повторения чужих ошибок, уже приведших РН вышеуказанных стран к кризису.

Подробную информацию о типичных ошибках наших соседей я привожу на соседней ветке.
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...pid=1 88957&