Подать объявление

На что обратить внимание при выборе инвестирования?

234. . .9
16 янв 2012 15:37
Самое плохое с этими застройщиками то что у них может быть хорошая история по зданным обьектам ,а вот как раз когда вы вложились в очередной их проэкт у них всё может стать очень плохо и тут мониторь не мониторь всё коту под хвост.... Когдато чуть не вложилсь в элиту -центр ,перед этим наводил справки по всем каналам и инстанциям ,знал лично очень авторитетных людей вложивших туда деньги и которые меня заверяли что с элитой всё ок ,проверено.. ,но жизнь показала обратное.....

Нужно тщательно изучить биографию компании, убедиться, что застройщик реально строит, и грамотно оформить договор покупки квартиры.
17 янв 2012 11:40
В прошлом году была статья на Домике.

11 самых активных застройщиков жилья Киева.
//domik.ua/novosti/11-samyh-aktivnyh-zas trojschikov-zhilja-kieva-n116272.html

"Новый рейтинг журнала Building включает 11 самых активных компаний-застройщиков, работающих на рынке жилой недвижимости столицы. Для участия в рейтинге были привлечены лидирующие игроки рынка жилой недвижимости Киева – девелоперские и консалтинговые компании, агентства недвижимости и застройщики. Каждый из респондентов назвал до десяти самых активных, по его мнению, застройщиков жилья Киева.

Рейтинг журнала Building определил 11 самых активных компаний застройщиков, работающих на рынке жилой недвижимости столицы.
В тройке лидеров:

- «Киевгорстрой»
- «ПознякиЖилБуд»
- «Лико-холдинг»


Согласно данным журнала Building ХК «Киевгорстрой» стал лидером киевского рынка с результатом в 20 балов (суммарная площадь построенного жилья более 43 млн. кв. м). АО «ПознякиЖилБуд» заняло втору позицию, набрав 12 баллов (площадь возведенного жилья около 650 тыс. кв. м). На третьей строчке рейтинга компания «Лико-холдинг», которая аналогично «ПознякиЖилБуду» набрала 12 баллов, однако уступила по количеству построенного жилья (253,5 тыс. кв. м).
Помимо тройки лидеров в рейтинг «11 самых активных застройщиков жилья Киева» попали:

- «ЗЖБК Ковальской»
- «Т.М.М.»
- «НЕСТ»
- «ИСК Столица»
- «Ukranian Development Partners»
- «Гранит»
- «К.А.Н. Девелопмент»
- «Seven Hills»


Всего респонденты назвали до 40 компаний, однако у многих из них число упоминаний оказалось недостаточным для следующего этапа. Наибольшее количество голосов получили застройщики ХК «Киевгорстрой», «Житлоинвестбуд‑УКБ» и «Т.М.М.» – ООО. Но «Житлоинвестбуд‑УКБ» отказалась участвовать.
Согласно методике рейтинга, сначала были отобраны застройщики с наибольшим количеством упоминаний. Потом компании оценивались по 5‑бальной шкале в зависимости от периода существования на строительном рынке недвижимости, реализованных жилых комплексов, общей площади этих объектов и строительства новых на данный момент. Компании‑застройщики представлены в порядке убывания набранных баллов: от наибольшего к наименьшему. В случае одинаковой финальной оценки компании рейтинговались по площади возведенного жилья – от большей к меньшей.
Аудитором рейтинга выступила компания Ernst & Young.
17 янв 2012 14:13
Цитата "hhh":
Самое плохое с этими застройщиками то что у них может быть хорошая история по зданным обьектам ,а вот как раз когда вы вложились в очередной их проэкт у них всё может стать очень плохо и тут мониторь не мониторь всё коту под хвост.... Когдато чуть не вложилсь в элиту -центр ,перед этим наводил справки по всем каналам и инстанциям ,знал лично очень авторитетных людей вложивших туда деньги и которые меня заверяли что с элитой всё ок ,проверено.. ,но жизнь показала обратное.....

а какая хорошая история по сданным объектам была у Элиты?Это у нее был не первый проект?
17 янв 2012 15:53
А какой вообще смысл в инвестировании жилищного строительства, а не покупке готового жилья?
(Никак не могу этого понять. Дешевле на 5%, что ли? :hm: )
17 янв 2012 20:47
Цитата "Иззет Кизиларслан":
А какой вообще смысл в инвестировании жилищного строительства, а не покупке готового жилья?
(Никак не могу этого понять. Дешевле на 5%, что ли? :hm: )

Первичка дешевле в 1,5 раза.Пример покупки без денег вообще(не типичный)Знакомые жены стояли в очереди на жилье. Попали в 2007 году под программу 50/50.
Продали после записи на новострой Житлоинвеста (66 м двушка) свою гостинку. 1,5-2 года жили на сьемной в том же доме. ПОсле чего переехали. Ремонт эконом класса уже был, пристойненький. Траты - только цена аренды.
Т.е. цена галимой готовой гостинки-вторички (ок 28 м)= (цене первички с ремонтом 66 м)*0,5. Причем гостинка продавалась очень спешно, т.е. демпинговали + район самый дешевый. Т.е неспешно такую гостинку можно было бы продать на 20% догоже, чем 50% цены первички.
Более типичный вариант, без льгот: стоимость квартиты на этапе котлована стоит на 15-25 тыс уе ниже, чем после перехода в разряд готовой. У людей нет суммы Х+15-25, но подождать год -полтора могут. Самое главное - минимизировать риски, не успокаивая себя демагогией, что на первичке риски одинаковы.
17 янв 2012 21:13
Я когда спрашивал о смысле инвестирования, имел в виду какой смысл в инвестировании по сравнению с покупкой новой квартиры, не вторички..
Ну да ладно, в принципе и так понятно. Люди рискуют 90% суммы ради выиграша 10% сверху.

Выгоднее всего было бы строить квартиры 100 м2, но без стен. Просто квадрат 10х10 и всё. Бетонный пол и бетонный потолок. Всё равно стены никто не считает, считают только стоимость жилья за 1 м2. :think:
17 янв 2012 22:39
Множество таких "инвесторов" до кризиса, да и сейчас - обычные спекулянты. Они обычно берут квартиры у наиболее надёжных застройщиков на стадии котлована, и перепродают по переуступке прямо перед или после сдачи. Прибыль выходит больше банковской. Отсюда и имеем полностью раскупленные дома с половиной тёмных окон.
17 янв 2012 23:44
Цитата "Иззет Кизиларслан":
Я когда спрашивал о смысле инвестирования, имел в виду какой смысл в инвестировании по сравнению с покупкой новой квартиры, не вторички..
Ну да ладно, в принципе и так понятно. Люди рискуют 90% суммы ради выиграша 10% сверху.
Выгоднее всего было бы строить квартиры 100 м2, но без стен. Просто квадрат 10х10 и всё. Бетонный пол и бетонный потолок. Всё равно стены никто не считает, считают только стоимость жилья за 1 м2.

Вы отвечаете сами на свои вопросы. Опытные спекулянты(которые владеют предметом) практически не рискуют. Да и осторожные инвесторы - тоже.Они не ведутся на нарисованные застройщиками рейтинги типа
Цитата:
11 самых активных застройщиков жилья Киева.
//domik.ua/novosti/11-samyh-aktivnyh-zas trojschikov-zhilja-kieva-n116272.html
У первых речь идет о наваре до 25-40% за год-полтора при перепродаже; у вторых - при ограничении финансовых возможностей и грабительском кредитовании - уложиться в сумму на 15-40 тыс уе ниже той же квартиры после сдачи.
17 янв 2012 23:55
Цитата "acidburn":
Прибыль выходит больше банковской. Отсюда и имеем полностью раскупленные дома с половиной тёмных окон.


Не вижу логики во взаимосвязи одного с другим.

(Каким образом тёмные окна способствуют повышению прибыли спекулянтов)
18 янв 2012 10:01
Цитата "Иззет Кизиларслан":
Цитата "acidburn":
Прибыль выходит больше банковской. Отсюда и имеем полностью раскупленные дома с половиной тёмных окон.


Не вижу логики во взаимосвязи одного с другим.

(Каким образом тёмные окна способствуют повышению прибыли спекулянтов)

Логика в том, что покупается спекулянтами не для собственного проживания. НО вот продать сразу по своим хотелкам :psih: 8-() ... не выходит, продается годами :call: . Это первое.
Второе. Особо крупные спекули из представителей застройщика не успевают все распродать к дате ввода в эксплуатацию. Опять же эти квартиры после привычной накрутки цены после ввода в эксплуатацию(что повышает надежность сделки) - простаивают, т.к. далеко не всегда в новостроях после сдачи и даже заселения "все раскуплено".
Ну и третье: далеко не все спекули ставят целью сразу перепродать квартиры. Они делают там ремонт(а это тоже время) и прибавляют к своей коллекции под сдачу. Аренда опять же не гарантирует постоянного заселения. А по выходным часть сьемщиков разъезжается по родным палестинам.
Впрочем, подойдите вечером под скандально известный дом на Грушевского. Там горит не более 15% квартир, что говорит о 35-40% заселенности. А ведь там все продано 8-)
18 янв 2012 11:45
Цитата "helg":

Впрочем, подойдите вечером под скандально известный дом на Грушевского. Там горит не более 15% квартир, что говорит о 35-40% заселенности. А ведь там все продано 8-)


... что говорит о раздолбайстве собственников тёмных квартир.
Не получается продать, так уже сделал бы ремонт и вышел на рынок аренды. 8-)
На рынке аренды отсутствия спроса не бывает, вопрос лишь в цене.

Хотя... это проблемы собственников таких квартир,согласны со мной? :hm:
Людям может нравится, чтобы оно у них было и стояло без дела. :clap:
24 янв 2012 10:58
Попалась на глаза статья уходящего года, в которой подводились итоги голосования на строительном портале. Насколько претендует на объективность, утверждать не буду, но тем не менее:
---
Названы лучшие игроки строительного рынка Украины
20 декабря в развлекательном комплексе D’Lux состоялась торжественная церемония награждения победителей Первой всеукраинской премии Конфедерации строителей Украины (КСУ) - IBuild Ukraine. Были отмечены лучшие компании и влиятельные персоны строительного рынка в 12 номинациях. В церемонии награждения приняли участие более 150 топ-менеджеров рынка, представителей государственной власти, а также СМИ.
Цель проведения премии IBuild Ukraine - привлечь внимание общественности к достижениям компаний и вкладу топ-менеджеров в развитие строительного рынка Украины.

Победители премии определялись путем экспертных оценок. Первичный список кандидатов по номинациям определял Экспертный совет, в который вошли государственные деятели, консультанты рынка, главные редакторы профильных медиа.

Голосование проходило с 9 ноября до 16 декабря – на портале 3Doma (проголосовало более 15 тыс. посетителей), проводился опрос среди членов Конфедерации (более 700 компаний) и Экспертного совета.

Организаторы изначально нацеливались на демократичные принципы оценки. Поэтому на каждом этапе голосования каждый голосующий мог внести свою кандидатуру в номинацию. Именно этот принцип позволили объективно определить лучших и учесть мнение всех экспертов, которые отдавали свои оценки в пользу того или иного кандидата, которого считали лучшим. Это подтверждает количество человек, которые проголосовали в ходе проведения премии – это более 15 тысяч.

Итогом премии стала торжественная церемония награждения номинантов и победителей. 20 декабря в развлекательном комплексе D’Lux при активном участии игроков рынка, представителей власти и СМИ были объявлены победители премии IBuild Ukraine.

В своем вступительном слове Лев Парцхаладзе, председатель Совета директоров КСУ отметил: "Это первая премия, которую проводит Конфедерация, и, я уверен, она обязательно станет ежегодной. Открытое он-лайн голосование определило действительно лидеров строительного рынка!".

Руководитель портала (на котором проходил конкурс) Ирина Веклич отметила высокий уровень интереса к голосованию. "Более 15 тысяч человек приняли участие в оценке номинантов. Это говорит о том, что игроки рынка, среди которых проводился конкурс, играют важную роль в жизни страны, их действительно знает и поддерживает большое количество людей", - подчеркнула она.

Анна Старинская, директор компании "Спайдер Украина" (независимый эксперт премии) подчеркнула: "Концепция и цель создания премии – срез экспертного мнения о компаниях и личностях, которые являлись ключевыми игроками в уходящем году. Проведение премии – это знаковое событие для конфедерации и рынка".

В своей деятельности Конфедерация строителей Украины отстаивает интересы игроков рынка, создает условия для стабильного и долгосрочного развития отрасли. Поэтому проведение Всеукраинской Премии IBuild Ukraine – это еще один шаг на пути создания цивилизованных правил игры на строительном рынке.

Победители конкурса IBuild Ukraine:

Лучший жилой комплекс года:
ЖК «Министерский», ЖК «Чайка», ЖК «Акварели»
(ЖК «Новопечерские липки», ЖК «Изумрудный»)

Генподрядчик года:
ДСК-4, «Альтис-Холдинг»
(АО ХК «Киевгорстрой», ООО «ИСК», Компания «Солстрой»)

Девелопер года:
К.А.Н. Девелопмент
(ПРАТ "Энергополь-Украина" ООО "ТМО "Лико-Холдинг" Корпорация «Гранит»)

Ещё номинации:
Номинация: Победитель (Номинант)
Лучший производитель стройматериалов: ООО «Валькирия», ПСГ «Ковальская», «Кузьминецкий кирпичный завод» («BF завод», Компания «Слобожанская строительная керамика»)

Финансовый партнер строительного рынка: Банк «Аркада», СО «Илличевское»
(UniCredit Bank, Банк «Крещатик», АО «Сбербанк России»)

Лучшая региональная компания: Корпорация «Авантаж», «Стикон»
(НПП «Инициатива», Компания «Консоль»)

Лучшая инфраструктурная компания: Киевподземдорстрой

Лучшая инжиниринговая компания: ООО "АНГЕЛЫ ТЕХНО"

Инфраструктурный проект года: НСК «Олимпийский»
(Реконструкция аэропорта Львов)

«Журналист строительного рынка»: Татьяна Стойко, ИА «Интерфакс Украина», Ольга Анненко, Property Times
(Сороколетова Ольга, газета «Дело», Ирина Ковальчук, журнал MURATOR, Виталий Рабинович, ИА «РБК»)

Топ-менеджер строительного рынка: Михаил Голица - председатель правления, президент АО ХК «Киевгорстрой»
(Петр Шилюк - директор ОАО "Домостроительный комбинат N4", Олег Живицкий - генеральный директор ООО "Солстрой"), Игорь Пархоменко - управляющий партнер группы компаний CMA)

Архитектор года: Андрей Пашенько
(Андрей Миргородский, Лариса Скорик, Сергей Бабушкин)

портал 3Doma
01 фев 2012 15:35

Результаты того голосования можно поставить под сомнение. Там нет многих хороших проектов. Лично мне нравятся "Комфорт Таун" и "Паркове мисто". Как туда попал "Министерский" я вообще не знаю - он только строится, и это только дом не построеный.

По поводу выбора опасностей инвестирования, читал ещё год назад хорошую статью:

Шесть главных ловушек при покупке квартиры у застройщика
//smi.liga.net/articles/2011-02-03/76779 5-shest-glavnyih-lovushek-pri-pokupke-kv artiryi-u-zastroyschika.htm
Строительные компании возобновляют строительство замороженных во время кризиса домов. Покупатели готовы рискнуть вложить деньги в стройки.

Кризис изрядно почистил ряды застройщиков. В итоге на плаву остались только самые сильные игроки, которые потихоньку достраивают начатые ранее объекты. Впрочем, и выжившим застройщикам приходится несладко. Оборотных средств недостаточно: банки предпочитают осторожничать при кредитовании строителей, а покупатели с еще большей оглядкой выбирают "первичные" квартиры. В выигрышном положении - компании, которые предлагают квартиры в уже построенных или почти завершенных домах. И все же некоторые инвесторы готовы рисковать и вкладывать в жилье даже на этапе котлована. Потому что такие квартиры дешевле почти на 20-30%.

Кризисная достройка
По данным проектной группы "Архиматика", в прошлом году в Киеве строительные работы хотя бы на одном объекте вели 28 компаний. А всего в столице строят более 100 компаний. По мнению экспертов рынка недвижимости, в столице заморожено 40-50 объектов. Среди проектов, "замерших" во время кризиса, комплекс Family town (строительная компания "ДВК"), куда жильцы должны были въехать еще в четвертом квартале 2009 года. Тогда же начать отделочные работы могли бы инвесторы "недостроя" в Голосеевском районе (ООО "Житловик"). Проблемы есть и у многих других компаний-застройщиков.

Большинство замороженных объектов - это недвижимость бизнес-класса. Экономкласс выжил из-за того, что в этой нише работают всего несколько операторов, а большую долю занимает компания "Киевгорстрой", которая не прекращает строить. По словам старшего консультанта департамента профессиональных услуг и инвестиций компании Knight Frank LLC Ukraine Аллы Куценко, среди домов бизнес-класса замороженными остаются 23%. А вот из объектов экономкласса заморожено всего 13%.

Еще сложнее ситуация в других городах-миллионниках. В харьковской корпорации "Авантаж" отмечают, что в 2010 году из запланированных к вводу 15 объектов сданы были только два. Всего в крупных городах простаивает примерно 40% стройплощадок. Даже крупные игроки приостановили работы на некоторых объектах. Например, сильный донецкий застройщик заморозил четыре объекта, продолжая работы на оставшихся трех площадках.

Итог очевиден: выбирать застройщика и сами объекты нужно предельно взыскательно. Обращать внимание надо как на финансовое состояние продавца строящегося жилья, так и на историю объектов - если дом долго и "с приключениями" достраивается, высок риск того, что в нем обнаружатся фатальные дефекты и проблемы.

Как правильно купить
"Мы инвестировали в строительство накануне кризиса - в сентябре 2008 года. Договор был оформлен в привязке к фонду финансирования строительства. Часть денег мы занимали в банке. Сроки, конечно, все нарушены, но дом построен, и в следующем году мы отпразднуем новоселье", - делится своим опытом инвестирования в недвижимость киевлянка Валентина Богомолец. Г-же Богомолец повезло - она вложила деньги в надежную компанию и подписала юридически корректный договор. Увы, сотням других инвесторов повезло меньше. Отчасти виноваты в неполученных метрах сами покупатели, которые в погоне за дешевизной не вчитываются в тексты договоров с застройщиками. А зря.

Ведь инвестирование в строящуюся квартиру - огромный риск для покупателя. Кстати, в Украине легальны только три способа покупки квартир на этапе строительства: в законе "Об инвестиционной деятельности" речь идет о механизме покупки жилья через фонд финансирования строительства, покупку инвестором целевых облигаций или опционных сертификатов, выпущенных застройщиком. Любые другие способы не соответствуют действующему законодательству. Впрочем, это не мешает застройщикам "втюхивать" покупателям договоры покупки имущественных прав. Например, по такой схеме работает компания "ДБК-4", создавшая дочернее ООО "ДБК-Инвест". После юридической экспертизы договора с компанией выяснилось, что застройщик вообще покупателю ничего не должен. "Довольно проблематичным моментом договора является остановка строительства и консервирование объекта. Ответственность за такие действия договором не прописана", - обращает внимание адвокат МЮФ Noerr Олег Климчук.

Юристы рекомендуют: выбирая объект для инвестирования, в первую очередь следует узнать, по какой схеме идет покупка жилья, а также внимательно прочитать договор. Немаловажно поинтересоваться, кредитует ли какой-нибудь банк покупку квартир конкретного проекта - как правило, специалисты банка вдумчиво проверяют застройщика, прежде чем запускать партнерскую программу с ним.

Кому стоит верить
Сегодня сказать однозначно, кому из застройщиков можно доверить свои деньги, а кому нельзя - очень сложно. Еще до кризиса банкротились, казалось бы, благонадежные компании (например, "Агробудпереробка", "Киеввысотбуд", проблемы возникали и у компании "Галичинабуд). Но, по мнению заместителя генерального директора девелоперско-строительной компании "ТММ" Алексея Говоруна, определить финансовое состояние строительной компании все-таки можно.

Надежность застройщика определяется опытом его работы на рынке, количеством реализованных проектов, наличием собственных производственных мощностей, но более всего - тем объемом строительства, который застройщик ведет сейчас. "Если застройщик за последние два года показал примеры завершения строительства объектов и ввода их в эксплуатацию, то это один из ключевых признаков его надежности", - уверен г-н Говорун. Конечно, кроме изучения репутации компании, придется отправиться на стройплощадку, поговорить с охраной и прорабом.

А по приезду в офис строителя не помешает взглянуть на полный пакет документов компании: проект, разрешение на строительство и другие. Индикатором прочности будет и цена квадратного метра - она не должна уж очень отличаться от среднерыночной.

Топ-6 ловушек в договорах на приобретение строящегося жилья

1. Пеня за досрочный разрыв договора (если он расторгается в связи с ненадлежащим выполнением обязательств застройщиком).

2. Невозможность наказать компанию за срыв сроков строительства - либо вообще не указаны никакие штрафные санкции, либо они незначительны (например 0,01% за каждый день просрочки по истечению трехмесячного срока).

3. Не указывается номер будущей квартиры.

4. Доплата за "лишние" метры после промеров БТИ - по рыночной цене.

5. Не предусматривается право инвестора получать информацию о стадии строительства объекта (кроме завершения).

6. Предусматривается невыгодный для инвестора порядок устранения дефектов (например, срок 6 месяцев на основании акта комиссии, которая может долго создаваться и упорно "не видеть" дефектов).
Если кратко, то:
1. Пеня за досрочный разрыв договора (если он расторгается в связи с ненадлежащим выполнением обязательств застройщиком).

2. Невозможность наказать компанию за срыв сроков строительства - либо вообще не указаны никакие штрафные санкции, либо они незначительны (например 0,01% за каждый день просрочки по истечению трехмесячного срока).

3. Не указывается номер будущей квартиры.

4. Доплата за "лишние" метры после промеров БТИ - по рыночной цене.

5. Не предусматривается право инвестора получать информацию о стадии строительства объекта (кроме завершения).

6. Предусматривается невыгодный для инвестора порядок устранения дефектов (например, срок 6 месяцев на основании акта комиссии, которая может долго создаваться и упорно "не видеть" дефектов).
Шесть главных ловушек при покупке квартиры у застройщика

06 фев 2012 09:39
Простой, но креативный бигборд от Киевгорстрой :)
06 апр 2012 10:59
Дострой "недострой": как бороться с нерадивым застройщиком
//www.prostopravo.com.ua/nedvizhimost/st ati/dostroy_nedostroy_kak_borotsya_s_ner adivym_zastroyschikom

Будущие жильцы новостроя, оплатив 100% стоимости жилья, ждут новоселья. Но застройщик перед сдачей дома в эксплуатацию вдруг требует… доплатить. Что делать в таких ситуациях инвесторам?Молодая чета Корнеевых (фамилия изменена) мечтала о квартире обязательно в новострое и обязательно в пригороде столицы. Вариант на ул. Белогородской, 51 в Боярке подошел идеально. В конце 2009 г. забрали одну из последних "двушек". Знали, что застройщик, ДП "Днепровский круг", уже переносил сроки сдачи, но тешили себя тем, что "высотка" почти готова, осталось только лифты закупить. Будущие соседи на форуме инвесторов дома тоже вселяли надежду: кто же, мол, заморозит первую шестнадцатиэтажку в городе. "При заключении договора застройщик обещал, что Новый, 2010 год отпразднуем уже в своем жилье. В результате мы уже почти два года живем на съемной жилплощади, в которой трепетно храним упакованную сантехнику для новой квартиры", — сокрушается Сергей Корнеев. А нынешней весной директор застройщика собрал инвесторов злополучной "свечки" на Белогородской и сообщил, что из-за неплатежеспособности компании на достройку дома необходимо еще около 3 млн грн., которых у застройщика нет, и финансовых поступлений не предвидится — все квартиры проданы.
Заодно с врагом

В Украине, по данным Госкомстата на начало текущего года, более 4,3 тыс. объектов незавершенного строительства, из них около половины — со степенью готовности более 70%. Большинство инвесторов предпочитают пассивно ожидать, когда у застройщика появится финансовый ресурс на достройку дома, или же государство дофинансирует строительство за бюджетные деньги. Главные минусы такой позиции — неизвестно, сколь долго мечтать о собственном жилье, причем стройка за это время будет разрушаться и разворовываться.

Поэтому активные инвесторы (как правило, чье будущее жилье характеризуется высокой степенью готовности) все же берутся отстаивать свои права. Первые организации самозащиты инвесторов "недостроя" появились в разгар кризиса. Официальной статистики по успешной достройке объектов силами инвесторов сегодня нет. Но опрошенные эксперты назвали от 5 до 15 адресов только Киеве, где будущие жильцы взяли в свои руки доведение замороженного жилья "до ума", выбрав или сотрудничество с застройщиком, или же полный отказ от его услуг.

На первый путь зачастую толкают сами застройщики, используя "оптимистичный настрой" инвесторов домов с высокой степенью готовности и предлагая дополнительно "скинуться" на достройку дома. К примеру, инвесторам дома ДП "Днепровский круг" разослали письма с предложением доплатить около 300 грн. за каждый квадратный метр проинвестированных квартир. Около 30 инвесторов из 100 уже полностью или частично дофинансировали стройку. Часть остальных считает, что полностью выполнили свои обязательства перед застройщиком, у других попросту нет таких денег (поскольку они не только живут на съемных квартирах, но и выплачивают ипотечный кредит). В итоге стройка все равно стоит.

Поэтому, принимая решение о сотрудничестве, эксперты советуют прежде всего определить, есть ли для застройщика экономический смысл в дальнейшей реализации проекта. Кроме денежной выгоды, у него могут быть и другие интересы: репутация, необходимость выполнить обязательства перед городской властью, VIP-инвесторами, собственный покой и т. д.

Но эти интересы, как правило, все же менее приоритетны, чем денежные. "Если в реализации проекта для застройщика нет экономической целесообразности, не стоит полагаться на такого "союзника", — советует Алексей Гончарук, президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам. — Из такого рода проектов застройщиков надо исключать. При этом следует помнить, что, уходя из проекта, застройщик может "прихватить" с собой не проданную в объекте недвижимость, оформив ее на подставных лиц. Правда, идентификация таких псевдоинвесторов — задача сложная, не всегда выполнимая".

Даже если все квартиры проданы, застройщик может найти лазейку для дополнительного заработка. К примеру, собственник боярского "долгостроя" "расписал" будущим жильцам, на что именно ему нужны 3 млн грн. Однако инвесторы докопались, что цены в смете завышены как минимум вдвое. Поскольку все закупки застройщик проводит через "карманную" фирму-посредника, услуги которой и удорожают строительство.
Своя сила

Если инвесторы не доверяют застройщику или же он не желает идти на контакт, нужно переходить к плану "Б" — самоорганизоваться в юридическом лице и своими силами заканчивать строительство. "Застройщик не будет достраивать дом, если он на этом не сможет заработать, — уверен Григорий Свередюк, глава совета общественной организации по защите прав дольщиков дома "Тривиум", созданной инвесторами бывшего "недостроя" в Ирпене по ул. Мира, 3б. — Поначалу мы тоже сдавали деньги застройщику. Но когда увидели, что средства не в полном объеме идут на строительство, через суд отстранили его от дел, создав общественную организацию. За свои деньги нанимали подрядчиков, многие работы (кладка плитки, асфальтирование небольших участков, озеленение) просто делали на субботниках, жертвуя своими выходными".

Плюсы создания подобных организаций или ЖСК: инвесторы сами контролируют процесс достройки дома и продажи существующих свободных площадей, получают дополнительный доход от использования незавершенного объекта и прилегающей территории (например, от размещения рекламы, использования придомовой территории для установки МАФов и т. д.). Один из главных минусов — удлинение сроков достройки (по сравнению с вариантом сотрудничества с застройщиком). Судебные тяжбы по устранению застройщика, собственно достройка дома могут длиться несколько лет без гарантий позитивного результата, при этом затраты инвесторов будут бльшими, считает г-н Гончарук.

Отстранить нерадивого застройщика от дел можно, создав юрлицо в виде ЖСК или общественной организации и получив права на объект в судебном порядке или же инициировав процедуру банкротства застройщика (это может сделать один инвестор или группа).

Елена Зубченко, старший юрист ЮФ "Лавринович и Партнеры", считает лучшим вариантом передачу прав на баланс юрлица. Алексей Гончарук советует при этом особое внимание обратить на то, чтобы во время выделения земельного участка инвесторами не были нарушены права предыдущего землепользователя, которого почти всегда контролирует застройщик. Ибо подобное нарушение создает возможность для застройщика в будущем оспорить решение суда.

Инициировать банкротство застройщика эксперты не советуют. С одной стороны, застройщик-банкрот полностью освобожден от претензий иных (кроме инвесторов) кредиторов, поэтому риск достроить дом для кого-нибудь другого в такой ситуации нивелирован. "С другой стороны, почти каждый застройщик, который предвидит, что по отношению к нему могут открыть дело про банкротство, создает себе задолженность перед подконтрольными структурами, то есть заключает с ними фиктивные договоры. На практике это делает невозможным получение инвесторами даже минимального возмещения. Они получат ровно столько, сколько согласится отдать застройщик", — предупреждает Алексей Гончарук. Елена Зубченко тоже не видит смысла использовать банкротство застройщика в интересах инвесторов, ибо есть большая опасность того, что инвестору не компенсируют его требования (не хватит имущества у должника).
Зонтик от "недостроя"

Защититься от недобросовестных застройщиков с конца сентября можно будет с помощью страхового полиса. Одна из киевских СК разработала новый для рынка продукт "Финансовые риски инвесторов" для желающих обезопасить себя от двойных продаж квартир в "новостроях", замораживания их строительства или задержки ввода в эксплуатацию. Как сообщила Наталья Мартиашвили, директор департамента по работе с крупным бизнесом СК, стоимость полиса будет составлять от 0,6 до 1,5% стоимости квартиры. Однако получить страховку смогут лишь инвесторы, купившие квартиры у аккредитованного в СК застройщика. При этом на момент страхования дом должен быть построен на 45%. Сроки действия полиса — от месяца до конца строительства, включая послепусковой и технический периоды. На каждый страховой случай предусмотрены разные суммы возмещения, максимальную компенсацию — все свои вложенные в объект средства — застрахованный инвестор получит в случае банкротства застройщика. Сегодня СК ведет переговоры с крупными компаниями, готовыми документально подтвердить наличие средств для постройки своих домов в заявленные в рекламных брошюрах сроки. Правда, желающих аккредитоваться пока немного.
Мнение

Роман Дробоцкий, юрист ЮФ "Астерс"

Если планы застройщика проблемного жилого объекта неясны, сроки завершения строительства не определены и постоянно переносятся, а также в случае если застройщик пытается получить дополнительные средства от инвесторов, чтобы выполнить свои просроченные обязательства, самым эффективным способом защиты является самоорганизация. К примеру, путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК), в уставный фонд которого инвесторы вносят свои права собственности на объект недвижимости, признания которых следует добиваться через суд. ЖСК также может стать инструментом для внесения дополнительных денег от инвесторов и финансирования окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию в случае благоприятных отношений с застройщиком или для привлечения другого подрядчика.

Дмитрий Жуков, юрист ЮФ "Мисечко и Партнеры"

Финансово-экономический кризис, удорожание стройматериалов или повышение минимальной заработной платы (к чему обычно в случае финансовых трудностей и задержек со сдачей дома апеллируют застройщики) — это не проблемы инвестора. Согласно нормам Закона "Об инвестиционной деятельности", а также нормам Гражданского кодекса, с момента полной оплаты квартира является вашей собственностью, и застройщик не может требовать от вас как собственника доплачивать за то, что уже вам принадлежит.

Наталия Доценко-Белоус, адвокат ЮФ "Василь Кисиль и Партнеры"

В ситуации приостановленного строительного проекта мы рекомендуем инвесторам прежде всего самоорганизоваться путем создания ЖСК как неприбыльной организации. Далее следует добиваться признания в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом и завершать строительство путем сохранения отношений с существующим застройщиком или посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора. При этом инвесторы могут использовать прилегающие к объекту территории строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях (например, для размещения рекламы) для получения дохода от использования существующего незавершенного объекта.
06 апр 2012 11:00
Подвійне право власності на житло - сумні українські реалії
//www.epravda.com.ua/publications/2012/0 3/16/318771/

Уявіть собі, що ви купили квартиру в житловому будинку, наприклад, в Києві. Звісно за шалені гроші, адже мінімальна ціна 1 м2 в будь-якому столичному будинку сьогодні сягає більше 1 тис. доларів. А через деякий час ви дізнаєтесь, що у будинку, в якому знаходиться куплена вами квартира, є свій власник, який має справжні правовстановлюючі документи або на всі нежитлові приміщення будинку тощо, або ж взагалі на весь будинок.З
давалося б, все це маячня, адже такого бути просто не може. Адже в ст. 382 Цивільного кодексу України чітко зазначено, що всі складові будинку, окрім житлових приміщень, належать на праві спільної сумісної власності саме власникам цих житлових приміщень тобто квартир. Тому багатоквартирний житловий будинок має належати саме власникам квартир і нікому іншому.

Проте, в дійсності в Україні такі ситуації мають місце, причому в різних варіантах. Журналісти "Економічної правди" виявили кілька таких випадків та спробували проаналізувати причини, через які вони виникли, та наслідки, до яких вони можуть призвести.

Приклад 1: Забудовник — власник проданого "вроздріб" будинку

Цю історію розповіла голова ОСББ "Чаадаєва-2" Віра Новак. Близько двох років тому жінка дізналася, що на будинок, в якому вона у 1998 році купила квартиру, і на сусідній з ним будинок є свідоцтва про право колективної власності у компанії, яка їх побудувала, — провідного українського забудовника фірми ТММ.

А саме, йдеться про будинки №2А та №2Б по вул. Чаадаєва у місті Києві. Ці будинки фірма ТММ "продавала" ще на етапі зведення фундаменту, тобто покупці квартир були інвесторами будівництва. Після того, як у 1997-1998 роках будинки було здано в експлуатацію, покупці квартир отримали свідоцтва про право власності на свої помешкання. Будинок взяла на обслуговування сама ж фірма ТММ.

Проте за кілька місяців до того, як інвестори отримали правовстановлюючі документи на квартири, самій ТММ Ленінградська районна державна адміністрація у м Києві видала два свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки: на будинок №2А — 17 червня 1997 року, а на будинок №2Б — 11 березня 1998 року.

Власники квартир дізналися про існування цих документів лише у 2010 році, під час розгляду судової справи за позовом створеного в цих будинках ОСББ "Чаадаєва-2" до фірми ТММ. ОСББ домагалося того, щоб ТММ передала будинок йому в управління, а ТММ — скасування реєстрації ОСББ "Чаадаєва-2", оскільки в компанії мали підстави вважати, що його було створено із порушенням законодавства.

ОСББ не вдалося отримати будинки в управління через суд, а ТММ — довести, що ОСББ створено незаконно. Але, як розповідає Віра Новак, під час одного з судових засідань представник ТММ надав суду вже згадувані свідоцтва про право колективної власності на обидва будинки.

За словами Новак, представники компанії на підставі цих документів наполягали в суді на тому, що обидва будинки є власністю компанії. Після цього, каже жінка, суддя порекомендував представникам ОСББ оскаржувати в судовому порядку право власності ТММ на обидва будинки. Адже власник може розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, і зовсім не зобов’язаний передавати його "на баланс"ОСББ на його вимогу.

"Економічна правда" звернулася із електронним запитом до компанії ТММ із проханням пояснити, яким чином вона отримала свідоцтва про право власності на обидва будинки і чи є ці документи на сьогодні чинними.

У відповідь редакція отримала електронного листа від PR-менеджера фірми ТММ Ірини Кисіль, у додатку до якого містилися відповіді на поставлені питання та скан-копії свідоцтв про колективне право власності ТОВ фірми "ТММ" на будинки 2А та 2Б по вул.Чаадаєва у м.Києві, а також реєстраційні посвідчення, видані фірмі ТММ БТІ м.Києва на обидва домоволодіння.

У додатку до згаданого електронного листа говориться, що фірма ТММ є експлуатуючою організацією в будинках на вул.Чаадаєва, 2А та 2Б на підставі Свідоцтв про право власності, що були видані Ленінградською районною державною адміністрацією м.Київа. А також особливо наголошується на тому, що квартири належать на праві приватної власності саме їх власникам.

Також із електронної переписки з Іриною Кисіль редакція дізналась, що "Свідоцтво про право власності на житловий будинок…" у 1997 році було документом, який засвідчував, що компанія обслуговує об’єкт.

"Цей документ підтверджує виключно те, що ТММ є експлуатуючою організацією. В суді ТММ показувала цей документ, аби підтвердити, що вона на законних підставах є експлуатуючою організацією в будинках на Чаадаєва 2а та 2б. Згадані журналістом у телефонній розмові слова В.Новак про те, що представник компанії нібито говорив, що ТММ володіє всім будинком на підставі цього документу, не відповідають дійсності", — говориться в додатку до електронного листа Ірини Кисіль.

Проте на прохання "Економічної правди" дати юридичне обґрунтування такої позиції, в електронному листі містилася рекомендація звернутися за цим до органів влади, що ми і зробили.

Тож, якщо все викладене в електронному листі PR-менеджера фірми "ТММ" Ірини Кисіль і додатку до нього дійсно збігається із офіційною позицією фірми ТММ, то перед редакцією ЕП встала задача із кількома невідомими та дивною відповіддю: свідоцтво про колективне право власності зовсім не посвідчує право власності. Спробуємо її розв’язати.

Спершу дізнаємося, що означає поняття "колективна власність", зазначене в обох правовстановлюючих документах на будинки. В ст.20 Закону УРСР "Про власність", який діяв в Україні до 2004 року, говориться, що суб’єктами права колективної власності могли бути виключно юридичні особи.

А в ст.30 — що колективний власник може самостійно володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, а також може віддати її в управління створюваним ним органам. Тож виходить, що колективний власник має ті ж самі права, що й приватний. І якщо свідоцтва про право колективної власності на будинки, про які тут йдеться, видані законно і на сьогодні є чинними, то юрособа, на яку вони видані, є справжнім власником будівель із всіма правами, що витікають звідси.

Проте, чи може бути так, що забудовник був зобов’язаний отримати свідоцтво про право власності на будинок, і при цьому фактично не набути цього права власності, а залишитися виключно експлуатуючою організацією?

Ситуацію допомогли з’ясувати юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків та Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.

Як розповів Сергій Сопків, із свого власного досвіду він пам’ятає, що наприкінці 90-х забудовники дійсно були вимушені отримувати свідоцтва про право власності на побудовані ними багатоквартирні житлові будинки.

Обумовлювалася така вимога недосконалістю регуляторної бази, яка на той час не дозволяла без цього передати будинок на обслуговування ЖЕКу, а також зареєструвати право власності на квартири самим інвесторам — фізичним особам, іншими словами не можна було зареєструвати право власності на квартиру в будинку, який і сам не зареєстрований, отже приходилось реєструвати і "багатоповерхівку" в цілому.

Тому забудовники були вимушені спершу отримувати право власності на всю споруду, а потім оформлювати право власності на кожну окрему квартиру інвесторам-громадянам.

Існування такої схеми підтвердив директор Департаменту проектного управління та енергоефективності у сфері життєзабезпечення Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Станіслав Захаров.

"У 90-х законодавство не містило механізмів, які б дозволили закріпити житловий будинок, що належить по частинам майже сотні фізичних осіб, за якимось ЖЕКом, щоб той міг обслуговувати його, — розповідає Захаров. — Для того, щоб ЖЕК міг обслуговувати житловий будинок, останній мав бути у когось на балансі. Оскільки наприкінці 90-х більшість ЖЕКів були комунальними, будинок мав знаходитися на балансі у місцевих органів влади, яким підпорядковувалися ці ЖЕКи. Але і місцева влада не могла самостійно взяти на баланс побудований приватним забудовником будинок. Тому зазвичай забудовник отримував свідоцтво про право колективної власності на побудовану ним споруду, а потім на підставі цього документу як повноправний власник передав будинок на баланс міста, яке вже віддавало цю будівлю на обслуговування ЖЕКу".

Сергій Сопків стверджує, що після того, як будинок передавався на баланс місцевим органам влади, документ, що засвідчував право власності на багатоповерхівку, втрачав будь-який практичний чи юридичний сенс, і набував "візуально-бюрократичного характеру, тобто лише відображав хронологічно-історичну подію "пережитків минулого".

Обидва фахівці підкреслюють, що на той час отримання такого документу було необхідною формальністю.

Тож цілком ймовірно, що фірма ТММ, як і решта забудовників, була вимушена отримати свідоцтва про колективне право власності на побудовані нею житлові будинки, щоб оформити правовстановлюючі документи для власників квартир, та забезпечити їх комунальними послугами.

Адже держава не залишала тоді забудовникам іншого вибору, бо чинне на той час радянське законодавство зовсім не було пристосовано для роботи приватного бізнесу (новий Цивільний кодекс та законодавство про спільне інвестування будівництва з’явилися лише у 2003-2004 роках).

Але у ТММ не було потреби віддавати житлові будинки на баланс міста, адже частина бізнесу цієї компанії — житлово-експлуатаційне обслуговування будинків. І надати ці послуги клієнтам компанія також могла лише, утримуючи будинок на балансі.

Зробити це можна було лише маючи свідоцтво про право колективної власності. Адже колективний власник відповідно до ст.30 Закону "Про власність" має право віддати соє майно на обслуговування своїм структурам.

Але після цього все ще залишається питання про те, чи посвідчують свідоцтва про право колективної власності, видані на ім’я ТММ у 1997-98 роках, те, що компанія є власником будинку, а не просто експлуатуючою організацією?

Юрист юридичної компанії PROXIMA Сергій Сопків вважає, що свідоцтво про право колективної власності підтверджує саме право власності юрособи-компанії (але ні в якому разі не її власників) на нерухомість, і ніяк не стосується цивільно-правових договірних правовідносин в сфері його експлуатації.

Адже згадуваний вже закон "Про власність" говорить, що право колективної власності надає можливість здійснювати усі складові функції самого теоретичного поняття "власність", а саме володіти, користуватися та розпоряджатися майном, а не обмежуватись функціями управителя.

Старший юрист Адвокатського об’єднання Arzinger Станіслав Герасименко теж схиляється до думки, що у разі, якщо свідоцтва про право колективної власності були видані на законних підставах, компанія, яка в них зазначена, є якщо не власником, то принаймні співвласником будинків нарівні із власниками квартир. Принаймні до того моменту, поки таке свідоцтво не буде визнане недійсним судом.

При цьому юрист зазначає, що сьогодні така практика не є поширеною. "Адже, щоб отримати право власності на весь будинок, забудовник має повністю профінансувати його будівництво за рахунок власних коштів, щоб будівництво не підпадало під регулювання Закону України від 19 червня 2003 року N978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а це достатньо рідкісне явище", — говорить Станіслав Герасименко.

Водночас Станіслав Захаров зазначає, що оскільки відповідно до ст.382 Цивільного кодексу України допоміжні приміщення загального користування, комунікації, опорні конструкції багатоквартирного житлового будинку тощо належать власникам квартир у цьому будинку на праві спільної сумісної власності, то з моменту купівлі-продажу хоча б однієї квартири право власності на будинок (приватне, колективне) "зникає". Тобто власники квартир стають власниками всього будинку.

З такою точкою зору погоджується і адвокат юридичної фірми "ЮСТ-Україна" Юлія Курило

Але, за словами Захарова, залишається проблема з тим, що у законодавстві немає норми про те, що такого роду свідоцтва про право власності на будинок втрачають юридичну силу (або анулюються) після оформлення свідоцтв про право власності на окремі квартири будинку.

В підсумку ми маємо ситуацію, коли за законом всім будинком мають володіти власники помешкань в цьому будинку, проте водночас у цього ж самого будинку є інший власник із абсолютно законним свідоцтвом про право власності.

Але, цілком можливо, кінець цієї історії ми побачимо вже найближчим часом. Представники ОСББ "Чаадаєва-2" з обох будинків подали позов до Господарського святошинського районного суду у м. Києві щодо визнання недійсними свідоцтв про право власності фірми ТММ на житлові будинки №2А і №2Б по вул.Чаадаєва. Сподіваємось, саме суд визначить, чи є ТММ власником цих споруд, чи просто експлуатуючою організацією, і хто насправді має володіти будинком зараз.

Водночас фірма ТММ звернулася до правоохоронних органів із заявою, що ОСББ "Чаадаєва-2" було створено незаконно, на підставі того, що компанія отримала листа із таким проханням від деяких мешканців згадуваних будинків. Як говориться в заяві, яку ТММ розмістила на своєму сайті, в протоколах зборів ОСББ підписи деяких власників квартир не збігаються з підписами, які стоять на документах про купівлю квартир у ТММ.

Також слід зазначити, що однією із сторін в цьому конфлікті виступає Київське відділення АМКУ, що провело низку перевірок, за результатами яких ТММ була оштрафована чотири рази: за затягування передачі зазначених будинків на баланс ОСББ, за необґрунтовано завищені тарифи на послуги, що компанія надає мешканцям цих будинків, за порушення при складанні договорів на комунальне обслуговування з мешканцями будинків, і нарешті - за несвоєчасне надання інформації, яку запитував у компанії сам Антимонопольний комітет.

ТММ намагається оскаржити всі ці рішення в судовому порядку, але поки що програла всі три справи в суді першій інстанції; апеляція триває зараз.

Приклад 2: ЖБК — власник будинку, що будували на кошти його мешканців

Випадок з ТММ, на жаль, не є виключенням для України. Таке становище для деяких випадків навіть закріплено в законодавстві, наприклад, для багатоквартирних житлових будинків, що були побудовані ЖБК.

ЕП вже писала про те, що в ст.384 ЦКУ зазначено, що будинки, споруджені ЖБК, є власністю самого ЖБК, а от квартири, що викуплені членами кооперативу, переходять вже їм у власність. Тож за простою логікою виходить, що навіть коли всі квартири викуплено членами кооперативу, будинок все одно належить ЖБК.

Тож ми знову маємо правову колізію у Цивільному кодексі, адже, згідно зазначених його положень, у кооперативного будинку є одночасно два власники: перший — ЖБК, що володіє всім будинком, а другий — власники квартир, з яких складається сам будинок.

Проте думки юристів з цього приводу розділилися. Наприклад, юристи компанії Arzinger зазначають, що спочатку право власності на будинок дійсно виникає у ЖБК, адже кооператив люди створювали для того, щоб побудувати житло за власні кошти (внески його членів або кошти із банківського кредиту), а також щоб експлуатувати цей будинок та керувати ним.

Але, якщо члени кооперативу викупили всі квартири і стали їх власниками, то разом з цим вони мають стати власниками і неподільних конструкцій будинку, що призначені для загального користування, обладнання, допоміжних приміщень тощо. Адже ст.382 ЦКУ і Рішення Конституційного Суду України від 2 березня 2004 року N4-рп/2004 та 9 листопада 2011 року N14-рп/2011 говорять, що все це в багатоквартирному житловому будинку має належати саме власникам квартир незалежно від підстав набуття права власності.

Як зазначають в Arzinger, такий розподіл має бути обумовлений договором між власниками, а за ЖБК в цьому випадку можуть бути залишені функції з експлуатації та управління будинком, що має бути відображено у змінах до статуту кооперативу. Тож, таким чином, юристи підтверджують наявність правової колізії між ст.382 і ст. 384 ЦКУ.

Думки про те, що будинок і квартири, з яких він складається, належать різним власникам, дотримується і голова наглядової ради юридичної компанії PROXIMA Олексій Дорошенко.

Водночас Юлія Курило, адвокат юрфірми "ЮСТ Україна" не вбачає суперечностей в зазначеній ст. 384 ЦКУ. "Звичайно, що внаслідок набуття права власності на квартиру у особи, яка повністю за неї розрахувалася, у ЖБК право власності на таку квартиру припиняється", - вважає Юлі Курило.

Також, на думку юриста, члени кооперативу володіють цілим будинком через створювану ними юрособу — ЖБК.

Також юрист компанії PROXIMA Сергій Сопків, зазначає, що в українській регуляторній базі в юридичному сенсі квартира не є частиною будинку, тому зовсім не дивно, що у нас можуть траплятися випадки, коли будинок цілком не належить власникам квартир у ньому.

Цікаво, що у наших сусідів чехів існує саме така система власності на житло. От тільки, на відміну від України, вона чітко закріплена і регулюється чеським законодавством.

Як розповідає економіст Борис Кушнірук, аби не ламати "соціалістичну психологію" людей, в Чехії мешканці квартир могли безоплатно приватизувати тільки свої помешкання. Сама ж будинкова інфраструктура надавалася у власність третій особі - юридичні або фізичній.

Такий власник має експлуатувати та обслуговувати будинок, представляти інтереси споживачів перед виробниками послуг, тощо. При цьому чеське законодавство містить низку норм, які мають запобігати тому, аби власник будинкової інфраструктури зловживав своїм становищем - наприклад, існує держконтроль за тарифами.

Але за позбавлення від обов’язків із утримання будинку чехам довелося заплатити і своїми правами. "Наскільки мені відомо, власник будинкової інфраструктури в Чехії не потребує жодних дозволів власників квартир, наприклад, для будівництва додаткових поверхів, перебудови підвальних приміщень тощо", — розповідає Кушнірук.

Приклад 3: Підвально-горищна війна

Мабуть, найвідомішим і наймасштабнішим із випадків спірного права власності на багатоквартирні житлові будинки є суперечки між місцевою владою та власниками приватизованих квартир, що чиняться й досі по багатьох містах України.

Об’єктами цих суперечок є підвали, горища й інші допоміжні приміщення, які місцева влада по всій Україні "вольовим рішенням"(а насправді - волюнтаристським) передала собі у власність разом із будинками, в яких вони знаходяться, хоча на той час всі квартири в них вже були приватизовані.

В Києві, наприклад, це відбувалося так. 27 грудня 2001 року Київрада ухвалила рішення №208 "Про формування комунальної власності територіальних громад районів міста Києва"(на виконання Постанови КМУ №311 від 5.10.1991 "Про розмежування державного майна України між загальнодержавною (республіканською) власністю і власністю адміністративно-територіальних одиниць (комунальною власністю)" та на доопрацювання Рішення Київради №26 від 13.01.1992 р. "Про формування комунального майна міста та районів”).

Цей документ затвердив перелік об'єктів комунальної власності громади Києва, куди увійшли фактично всі багатоквартирні будинки міста Києва, попри те, що квартири в них були вже приватизовані. Тобто, фактично Київрада раптом надала собі право власності на ці будинки як цілісні майнові комплекси, незважаючи на те, що у них давно були свої власники.

Ґрунтуючись на цих рішеннях, місцеві ради почали масово видавати собі ж правовстановлюючі документи на підвали, горища та інші нежитлові приміщення в багатоквартирних будинках. І на підставі цих документів потім здавали ці приміщення в оренду або взагалі продавали.

При цьому, згідно ч.2 ст10 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" (набрав чинності у 1992 році) співвласниками допоміжних приміщень, тощо - є саме власники квартир у будинку, і для цього не треба оформлювати додаткових документів на право власності. Це була підтверджено і Рішенням Конституційного суду від 2 березня 2004 року №4-рп/2004.

То ж по всій країні пройшла хвиля судових справ, у яких мешканці будинків позивалися до місцевої влади щодо права власності на ці допоміжні приміщення. Одну з таких справ із Київською міською радою вдалося виграти у 2010 році адвокату Тетяні Монтян. Вищій господарський суд України у своїй Постанові N 38/131 від 20.07.2010 р. визнав право власності на допоміжні приміщення будинку 5 по вул. Межигірській у місті Києві за його мешканцями, і підтвердив правильність рішень попередніх інстанцій, які зобов’язали міську владу виключити цей будинок із додатків до згаданої постанови Київ міськради №208 від.27.12.2001 року.

Суд визнав, що цей будинок , який Київська міська рада у 2001 році включила до переліку комунального майна, на той час вже був власністю мешканців приватизованих квартир у цьому будинку. А фактично - констатував, що міські депутати створили таким чином прецедент подвійного права власності. Підставою для такого рішення всі інстанції визнали норму закону "Про приватизацію державного житлового фонду" про те, що всі допоміжні приміщення тощо у багатоквартирному житловому будинку належать саме власникам квартир в цьому будинку.

Цікаво, що під час судового процесу представники Київ міськради той факт, що приватизовані будинки були включені до переліку комунальної власності, пояснювали необхідністю передати ці будинки на баланс ЖЕКам, а зробити це за законом "Про комунальні послуги" може лише власник.

Всі опитані ЕП юристи погодилися, що згадані рішення Київради буди незаконними і порушували права власників квартир, які за законом були співвласниками допоміжних приміщені в своїх будинках, тощо.

Проте, документи на право власності, які були незаконно оформлені на більше ніж 15 000 київських підвалів та горищ, й досі є чинними стосовно тих будинків, чиї власники не звернулися до суду з вимогою виключити їх будинки із переліку комунального майна і скасувати право власності територіальних громад на ці допоміжні приміщення. Це довготривалий та затратний процес, що вимагає подати до суду не один позов.

Як видно з усіх трьох випадків, головна причина виникнення подвійного права власності на житло полягає в тому, що ані українська держава, ані самі українці поки що не зовсім готові визнати, що власником багатоквартирних будинків як цілісних майнових комплексів є власники квартир у цих будинках. Держава занадто довго, в муках "народжує"законодавство, яке дозволило б власникам квартир самостійно керувати великими будинками, а самі власники квартир здебільшого й досі не усвідомили, що саме вони це мають робити.

А доки пересічні українці дозрівають до того, щоб самостійно керувати своєю власністю, за них це буде робити хтось інший, адже, як відомо святе місце порожнім не буває. І, нажаль, цей "інший" далеко не завжди буде керуватися інтересами мешканців будинків. Тому, як вважають деякі експерти, вже зовсім скоро в Україні може статися не більше, не менше, а комунальний колапс. І щоб запобігти цьому, треба обов’язково внести зміни до існуючого законодавства, аби випадки, наведені в цій статті, стали далеким минулим, яке ніяким чином вже не вплине на теперішнє і майбутнє.
15 янв 2013 14:00
O-ring, в моем случае они не выполнили обязательства, уже задержка год!
15 янв 2013 15:12
Цитата "phoenix_kys":
O-ring, в моем случае они не выполнили обязательства, уже задержка год!

Интересно, как тогда лучше едятся кирпичи, с кетчупом или майонезом )
15 янв 2013 16:08
Цитата "Nicc":
День добрый. Потенциальный инвестор. Практически созрел но мониторинг рынка вызывает легкий шок.
Подскажите, может есть на что стоит обратить внимание? Заранее спасибо


А чем были шокированы. если не секрет?
Розтермінування з фіксацією курсу $ у гривні
Віримо в ЗСУ і майбутнє України - тому в «Новій Англії» виплати за розстрочку зафіксовано у гривні!
+380674202035xxxx
234. . .9