На что обратить внимание при выборе инвестирования?

тоже интересно

Цитата "O-ring":

Простой, но креативный бигборд от Киевгорстрой :)
[attachment=0]05022012324.jpg[/attachment]

Прикольные были, сейчас фуфло какое то повесили

А инвестировать лучше в проверенную компанию, которая имеет историю и положительную репутацию

Например?

Цитата "acidburn":

Они обычно берут квартиры у наиболее надёжных застройщиков на стадии котлована. Прибыль выходит больше банковской.

На самом деле не выше. Риски сьедят всю дополнительную прибыль.

Цитата "acidburn":

Множество таких "инвесторов" до кризиса, да и сейчас - обычные спекулянты. Они обычно берут квартиры у наиболее надёжных застройщиков на стадии котлована, и перепродают по переуступке прямо перед или после сдачи. Прибыль выходит больше банковской. Отсюда и имеем полностью раскупленные дома с половиной тёмных окон.

Зачем Вы тут басни читателям форума рассказываете про "имеем полностью раскупленные дома с половиной тёмных окон"?

Тёмные окна это непроданные квартиры застройщика оформленные на "подставных". А может и не оформленные - не зря ведь Кушнир распереживался что КГС надо будет много налога на недвижимость платить.

Дома (некоторые даже и после подгонки очередников из госкормушек) после полугода с начала заселяются на 45-60%, остальные квартиры висят в "навесе" и реализуются в час по чайной ложке (относительно оставшегося количества квартир)

7 самых популярных способов «кинуть» инвесторов в недвижимость

Каждый инвестор по-разному подходит к выбору застройщика. Одни придирчиво изучают документы и договора, действуя на нервы менеджеров застройщика; другие опираются больше на интуицию; а кто-то — доверяет свои кровные сбережения потому, что так сделала соседка или лучшая подруга…

Однако от «Элита-центра» и им подобных все это никогда не выручало. По разным подсчетам, на сегодняшний день, от строительных афер, да и просто, от неудачного менеджмента застройщиков в Украине пострадало от 140 000 до 300 000 человек.

"Многие из них возлагали надежды на помощь государства. Однако и тут инвесторов ждало разочарование. Все потуги чиновников заканчивались созданием комиссий по проблемам недостроев или разработкой различных нормативных актов. До реальной помощи дело не доходило.Конечно, простой украинец не всегда сможет распознать мошенников, однако свою программу-минимум он выполнить должен. Для этого необходимо просто знать об основных рисках инвестирования и методах их выявления. Таковых можно насчитать семь", — говорит Владимир Боряк, юрист ЮФ «ConstructiveLawyers».

1. Банкротство
Простой и популярный способ. Согласно законодательству, после ликвидации предприятия все обязательства последнего прекращаются. Чтобы не вложить деньги в предприятие-банкрот, перед подписанием договора необходимо получить извлечение из государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. В этом документе содержится информация о пребывании предприятия в процедуре банкротства, ликвидации и т.п.

2. Финансовая пирамида
Застройщик, испытывающий финансовые проблемы, не успев закончить строительство одного дома, начинает привлекать средства в строительство второго и третьего. Деньги, полученные от продажи новых объектов, направляются в строительство проблемного. А на второй и третий объекты впоследствии денег уже не находится. Чтобы не стать жертвой аферистов, внимательно изучайте историю компании застройщика и ее репутацию на рынке.

3. Отсутствие разрешительной документации
Риски значительно повышаются, если у застройщика нет необходимой разрешительной документации (разрешение на выполнение строительных работ, декларация о начале строительных работ, документы, удостоверяющие права на землю и т.д.). Без таких документов строить запрещено. Даже если объект будет достроен, инвестор не сможет стать его собственником. Ликвидность такого имущества и его стоимость значительно снижается.

4. Большие долги
Если застройщик имеет большую кредиторскою задолженность перед своими партнерами, деньги инвестора, скорее всего, пойдут на погашение такого долга, а не на строительства жилья. Чтобы не рисковать своей инвестицией, следует изучить единый государственный реестр судебных дел. В нем можно найти информацию о наличии долгов перед третьими лицами. Также, есть смысл сходить на строительную площадку и пообщаться со строителями. Если рабочие не довольны уровнем зарплаты, задержками или ее невыплатой — это первый «звоночек».

5. Двойные продажи
Распространенной аферой является осуществление двойных продаж одной и той же квартиры. Далеко ходить не нужно, достаточно вспомнить печально известную аферу «Элита-центр», где застройщик продавал одни и те же квартиры по нескольку раз, получая при этом сверхприбыль.

6. Покупка заложенного жилья
Принцип такой аферы очень прост: застройщик, испытывающий финансовые трудности, берет кредит в банке, оставляя в залог имущественные права на квартиры в строящемся им доме. Если застройщик не возвращает кредит банку, задолженность будет погашена за счет заложенных квартир, независимо от того, проданы они или нет. В этом случаи выгода для застройщика та же, что и при двойных продажах — сначала квартира продается инвесторам, а потом под нее берется кредит, который впоследствии не возвращается.

Суть этой проблемы заключается в законодательном регулировании инвестиционной деятельности в Украине. Сейчас инвестирование в строительство жилья осуществляется более чем по 10-ти различным схемам (покупка-продажа имущественных прав, предварительные договора покупки-продажи, покупка-продажа закладных, облигаций, инвестирование через фонды финансирования строительства и т.п.).

Большинство из перечисленных выше схем не являются инвестиционными, согласно закону; соответственно и законодательство, направленное на защиту инвестиций, на такие правоотношения не распространяется. Исключить же двойные продажи и передачу квартир в ипотеку возможно только при инвестировании через фонды финансирования строительства (об этой схеме будет рассказано в следующем материале).

7. Ребрендинг застройщика
К ребрендингу относятся всевозможные мероприятия по изменению бренда, либо его составляющих: названия, логотипа, визуального оформления бренда. Безнадежно испортив свою репутацию, застройщики, а точнее их учредители, зачастую создают новые фирмы, от имени которых продают квартиры в проблемных недостроях либо начинают новое строительство. Если вы из открытых (или других) источников можете проверить репутацию менеджера или собственника компании, то это обязательно нужно сделать.

Владимир Боряк
minfin.com.ua/2013/02/27/725390/

Спасибо этому форуму, читая темы смог почерпнуть много полезного. Отдельное спасибо активистам, которые тщательно проверяют и контролируют законность и наличие документов в строителей.

Собираюсь идти в офис продаж.
Большая просьба, подытожьте пожалуйста какие документы требовать для показа?
- Договор, требовать время на ознакомление и показать юристу.
- Разрешения на строительство
- Договор аренды на землю?

Что то ещё забыл? Заранее благодарю за ответы.

Если собираетесь нанимать юристов - нанимайте наших партнеров :) //domik.ua/nedvizhimost/risksofinvesting .html

Спасибо за предложение.
Но, для простого посещения отдела продаж и требования стандартного пакета документов - нанимать юристов это перебор.
Раз не хочет никто отвечать, вот цитирую сообщение от GeorgeM в другой теме:

Цитата:

требуете с них пакет разрешительных документов - зарегистрированная декларация о начале строительных работ, Містобудівні умови та обмеження на основании которых она была выдана, бумаги на землю - для начала хватит. Смотрите на даты и точное соответствие заявленному объекту строительства(если конечно эти документы у них есть); проверяете целевое назначение земли и допытываетесь как они планируют построить многоквартирный дом на участке под индивидуальное строительство; видите, что они начали строить месяца за полтора до вступление в право собственности на землю, а разрешений на строительство у них нет, но все это (разумеется!) только ради членов кооператива - чтобы задержек не было. Интересуетесь, что они уже построили и ввели в эксплуатацию (здесь не признаются). Если Вас ответы устроили - принимаете решение.

Может если ещё что найду - выложу для всех.
А к юристам вашим я уже пойду, когда надо будет сам договор и условия проверить - пусть глянут где слабые для меня моменты.

2-3 сданных и заселенных в заявленные сроки новостроя с беспроблемными документами этого же застройщика за последние годы весят больше, чем куча красивых бумажек в отделе продаж.
Нету этого - до свиданья.

Логично.
Трудно тогда молодым честным (без кавычек) компаниям начинать на рынке, без сданых проектов раннее... Вот, взять, хотя бы "Sun Development" (Как пример, не реклама)

Цитата "SanOne":

Логично.
Трудно тогда молодым честным (без кавычек) компаниям начинать на рынке, без сданых проектов раннее... Вот, взять, хотя бы "Sun Development" (Как пример, не реклама)

это решается финансовой потенцией. Ты новичок, решил поиграться в стройбизнес и хочешь , чтобы тебе доверяли?
Секрет счастья прост: не начинай продажи от фундамента!
Покажи потенциальным инвесторам, что ты в состоянии как минимум полдома построить без их денег - и к тебе потянутся люди. На этом поприще без больших денег делать совершенно нечего.

решил выложить ответ из личной переписки с одними форумчанином.

Цитата:

"вы как-то писали что вкладывать можно только "на объекты компаний: Ковальская, Столица, Парковые озера, Министерский,Комфорт-таун, КГС -многие, Житлоинвеста -отдельные объекты.А почему Житлоинвеста -только в некоторые?"

- Потому что есть еще пр.Правды 82, в Бортнчах ул Ленина 52, в Борисполе - ул Маяковского.Да и пер Моторный в Голосеевском буксует.

Цитата:

" Можно ли, на Ваш взгляд, в Троещину, ул. Милославська, дом №2 и №3 ?"

- думаю да. Все будет зависеть от уровня продаж. Если квартир в домах не очень много и много малометражных, это раскупится хорошо и дом достроится.

Цитата:

"Почему не отнесли к надежным ДБК-4, ТММ, Укрбуд, Лико-холдинг, КАН (только "комфорт-таун" уаомянули)?"

- потому что ТММ - не эконом класс, КАН на правом берегу - дороговат. Ликохолдинг сосредоточен на одном месте и малометражного жилья у них мало. И по остальным надо смотреть конкретные объекты.
Укрбуд на эйфории успеха с Лисовым начал открывать одновременно много проектов //www.ub.com.ua/proekti/. Все это требует достаточно финансов.А уже по Садовому не видно, что он спешит строить за свои. Это легко может превратиться в строительную пирамиду.
Сейчас в Березнякижитлобуд на Осокорках в риски инвестирования малы и если темпы хороши - они достроят, может с небольшим опозданием, но - достроят.Планировки они не доработали, что скажется на продажах и сроках завершения.

Вообще всегда надо стараться встревать в первые очереди ЖК и смотреть за динамикой. В надежной компании свечка гонится по 4 этажа в месяц, спаренная свечка - 3 этажа/месяц.
Нельзя встревать в давно строящие объекты, даже если им осталось чуть-чуть, в объекты с просроченными сроками ввода.

Цитата "helg":

решил выложить ответ из личной переписки с одними форумчанином.

Цитата:

"вы как-то писали что вкладывать можно только "на объекты компаний: Ковальская, Столица, Парковые озера, Министерский,Комфорт-таун, КГС -многие, Житлоинвеста -отдельные объекты.А почему Житлоинвеста -только в некоторые?"

- Потому что есть еще пр.Правды 82, в Бортнчах ул Ленина 52, в Борисполе - ул Маяковского.Да и пер Моторный в Голосеевском буксует.

-Все эти обьекты продавали через Финансовую компанию ФК "Житлоинвест", но заказчиком и застройщиком выступал не Житлоинвестбуд-УКБ. Житлоинвестбуд-УКБ -выступает как отдельная компания, или я чего-то недопонимаю?
Лико-Холдинг -есть и небольшие квартиры относительно, но все на теремках правда.
Про ДБК-4 не ответили чем плох застройщик?

ДБК-4 не плох.
Это то же самое что и Киевгорстрой.
Только отделы продаж разные.
Например дома на Милославичах и дом на Лисковской строит ДБК-4 под эгидой Киевгорстроя. Только на Милославичах квартиры продаёт ДБК-4, а на Лисковской Киевгорстрой.
У ДБК-4 сейчас есть всего один проблемный объект - на Рижской. Очень медленно строится.

По поводу Житлоинвеста. Правды и Ленина, насколько я знаю, это достройка за другими обанкротившимися застройщиками.
По Борисполю ситуацию не знаю, но это не КП Житлоинвестбуд-УКБ.
Моторный-родной объект Житло-инвеста. И там реальные проблемы. Но объект это тоже не КП Житлоинвестбуд-УКБ, а вроде КП "Спецжитлофонд".
Что касается Житлоинвестбуд-УКБ, то там проблемы только в сильном затягивании стройки бывают. На Черниговской из-за сноса старых построек, старых коммуникаций и т.д. И на Лазо. Какие там проблемы не знаю. Может, квартиры не спешили покупать.

Цитата "Юго":

ДБК-4 не плох.
Это то же самое что и Киевгорстрой.
Только отделы продаж разные.
Например дома на Милославичах и дом на Лисковской строит ДБК-4 под эгидой Киевгорстроя. Только на Милославичах квартиры продаёт ДБК-4, а на Лисковской Киевгорстрой.
У ДБК-4 сейчас есть всего один проблемный объект - на Рижской. Очень медленно строится.

По поводу Житлоинвеста. Правды и Ленина, насколько я знаю, это достройка за другими обанкротившимися застройщиками.
По Борисполю ситуацию не знаю, но это не КП Житлоинвестбуд-УКБ.
Моторный-родной объект Житло-инвеста. И там реальные проблемы. Но объект это тоже не КП Житлоинвестбуд-УКБ, а вроде КП "Спецжитлофонд".
Что касается Житлоинвестбуд-УКБ, то там проблемы только в сильном затягивании стройки бывают. На Черниговской из-за сноса старых построек, старых коммуникаций и т.д. И на Лазо. Какие там проблемы не знаю. Может, квартиры не спешили покупать.

Все верно написали, я єто тоже знаю. Но все таки ФК "Житлоинвест" и КП "Житлоинвесбуд-УКБ" многие не отличают, они даже в одном здании находятся на Владимирской. Вот я и хочу понять, могут ли проблемы ФК "Житлоинвест" перекинуться и на ЖИбуд-УКБ? Насколько связаны эти 2 конторы?

Цитата:

-Все эти обьекты продавали через Финансовую компанию ФК "Житлоинвест", заказчиком и застройщиком выступал не Житлоинвестбуд-УКБ.
Житлоинвестбуд-УКБ -выступает как отдельная компания, или я чего-то недопонимаю?
Обе конторы находятся в одном здании -но на разных этажах, но насколько велика между ними связь? По обьектам УКБ пока не наблюдается серьезных проблем, а вот с ФК -действительно они есть...

-Когда то ЖИБуд был подрядчиком у ЖИ, который просто собирал для ЖИБ деньги. Потом они разделились, т.к принцип распределения денег ЖИБ не понравился. ЖИБ, имея опыт и ресурсы захотел вести бизнес самостоятельно.Впрочем, он совсем не отказывается продавать свои квартиры через кого угодно, в т.ч. - ЖИ. Но лучше покупать квартиры без посредников.
На сам ЖИ последние годы скидывают и висяки льготного жилья с плохой историей. Они такими и остаются.Ведь организаторов воровства в особо крупных размерах тут не наказывают, как и банкиров.
Сам же ЖИ, как и КГС просто выполняет роль посредника: собирает деньги и нанимает подрядчиков.В любом случае ЖИ-Буд - более надежно
Проблема в том, что имея доступ к т.н. льготному жилья и получая на него деньги, он продает его вовсе не льготникам(если это в хорошем месте) и норовит продававать через брокеров с накрутками. Для инвесторов это чревато снижением объемов продаж, поступлений денег на стройку и затягиванием заселения. Поинтересуйтесь, сколько времени продолжаются продажи в дано сданных Краковская 13-13в. Значит деньги достроить без продаж были, а цену сложить нельзя.
Видите как получается: госкомпании , которые имеют доступ к подпиткам из бюджета не заинтересованы продать все. Это нонсенс.
.

Цитата "helg":

Цитата:

-Все эти обьекты продавали через Финансовую компанию ФК "Житлоинвест", заказчиком и застройщиком выступал не Житлоинвестбуд-УКБ.
Житлоинвестбуд-УКБ -выступает как отдельная компания, или я чего-то недопонимаю?
Обе конторы находятся в одном здании -но на разных этажах, но насколько велика между ними связь? По обьектам УКБ пока не наблюдается серьезных проблем, а вот с ФК -действительно они есть...

-Когда то ЖИБуд был подрядчиком у ЖИ, который просто собирал для ЖИБ деньги. Потом они разделились, т.к принцип распределения денег ЖИБ не понравился. ЖИБ, имея опыт и ресурсы захотел вести бизнес самостоятельно.Впрочем, он совсем не отказывается продавать свои квартиры через кого угодно, в т.ч. - ЖИ. Но лучше покупать квартиры без посредников.
На сам ЖИ последние годы скидывают и висяки льготного жилья с плохой историей. Они такими и остаются.Ведь организаторов воровства в особо крупных размерах тут не наказывают, как и банкиров.
Сам же ЖИ, как и КГС просто выполняет роль посредника: собирает деньги и нанимает подрядчиков.В любом случае ЖИ-Буд - более надежно
Проблема в том, что имея доступ к т.н. льготному жилья и получая на него деньги, он продает его вовсе не льготникам(если это в хорошем месте) и норовит продававать через брокеров с накрутками. Для инвесторов это чревато снижением объемов продаж, поступлений денег на стройку и затягиванием заселения. Поинтересуйтесь, сколько времени продолжаются продажи в дано сданных Краковская 13-13в. Значит деньги достроить без продаж были, а цену сложить нельзя.
Видите как получается: госкомпании , которые имеют доступ к подпиткам из бюджета не заинтересованы продать все. Это нонсенс.
.

Спасибо за обширный ответ!!! Где-то так я и предполагал себе все, но не нашел где почитать об этом разделении и о связи этих двух контор на сегодняшний день.
Надеюсь мое первое вложение в Житлоинвестбуд-УКБ будет удачным )
В целом не так боюсь задержки со сдачей, боюсь именно заброшенного дома на этапе почти полной достройки, как это есть сейчас на Бортничах у ФК ЖИ.

Может быть в продолжении темы просветите и в связи между КХ "Киевгорстроем" и подразделениями "Киевгорстрой-1", ""Киевгорстрой-2", "Киевгорстрой-3" и т.д.?
Еще интересный вопрос относительно банка "Аркада", который также в основном реализует обьекты Киевгорстроя и выступает в роли финансовой компании по аналогии как и ФК "Житлоинвест".
Если я правильно понял Вас, Вы рекомендуете связываться напрямую со строй. конторами - обходя стороной ФК ЖИ, банк Аркаду и прочих подобных посредников?

Цитата:

Может быть в продолжении темы просветите и в связи между КХ "Киевгорстроем" и подразделениями "Киевгорстрой-1", ""Киевгорстрой-2", "Киевгорстрой-3" и т.д.?
Еще интересный вопрос относительно банка "Аркада", который также в основном реализует обьекты Киевгорстроя и выступает в роли финансовой компании по аналогии как и ФК "Житлоинвест".
Если я правильно понял Вас, Вы рекомендуете связываться напрямую со строй. конторами - обходя стороной ФК ЖИ, банк Аркаду и прочих подобных посредников?

на первый вопрос не партесь, что такое собственно КГС и где он заканчивается на сегодня точно не ответит никто :)
Банк Аркада поступил с КГС как ЖИБ -с ЖИ. Только тут все наоборот: решил отделиться пользователь денег, его собственник от сборщиков и подрядчиков. Стройки Аркады менее надежны для инвестирования.
На третий вопрос могу сказать, что в некоторых случаях вы посредников не обойдете . И если в коммерческих компаниях при хорошем уровне продаж просто потихоньку поднимают цены, то тут в КГС/Аркада или ЖИ/ЖИБ могут после сбора денег от первых 20-40% покупателей просто тупо заявлять, что "квартир больше нет" , направляя покупателей к брокерам с неадекватной накруткой. А зачем им париться с продажами, если себестоимость строительства уже закрыта? Дальше посредникам интересно поиграть в максимальное отжатие прибыли.
Поэтому долго тянуть с решением о покупке нельзя. А дальше помимо цены надо учитывать расположение квартиры относительно сторон света, этажность и прочее. И не радоваться, если из окон видно чистое поле или старый частный сектор. Все это в один момент может пойти под застройку под самыми окнами. Лучше заранее выяснить направление строительства в районе.