Где дно?

Цитата:

Так пусть там живет, раз его этаж построен! Или попробует сдать свою вечную ценность. Авось семья-другая таджиков позарится =))

Это можно впарить только лоху...
Вот кстати фотки этих домов:

//images.google.ru/images?q=%D0%B4%D0... =1&ct=title

А вот еще интересная статья из журнала "Компаньон", основаная на информации не от какого-то там неизвестного знакомого, а от коммерческого директора департамента торговой недвижимости «КДД Групп».
Основное:
Торговые операторы в Европе платят аренду, равную 7-12% от своего оборота. В Киеве средние докризисные выторги составляли около $6,5-7 тыс. с 1 кв. м в год. При минимальной арендной ставке $150 в месяц это составляло 25% от оборота, то есть в два раза выше, чем в Европе. Объяснение простое: торговые операторы ожидали дальнейшего роста рынка, поэтому брали кредиты для оплаты аренды и открытия новых точек продаж. А результатом кризиса стало уменьшение оборота на 40-60% в гривневом эквиваленте. Добавив сюда изменение обменного курса, получим уменьшение выторга до $2,7 тыс. с 1 кв. м в год. При таком выторге месячная аренда не может превышать $25-30.
Даже при оптимистичном сценарии, если владельцы помещений пойдут на уступки торговым операторам уже сейчас и те смогут выжить, возврата к арендным ставкам, обсуждавшимся в Киеве в конце 2007 – начале 2008 г. не будет уже никогда.
//www.companion.ua/Articles/Content/?... &Callback=0

Как видим, человек серьезный из серьезной компании пишет, как оно есть. А торговля ведь непосредственно показывает, как обстоят дела в стране. Если даже в розничной торговле такое падение, то это значит, что денег у людей нет, поэтому им уж точно не до квартир.
Как видите, специалист рынка торговой недвижимости говорит, что аренда должна упасть в 5-6 раз с $150 до $25-30 из-за таких причин:
- торговые операторы ожидали дальнейшего роста рынка, поэтому брали кредиты для оплаты аренды и открытия новых точек продаж - т.е. ажиотаж, активное кредитование, пузырь
- изменение обменного курса
- уменьшение оборота на 40-60% в гривневом эквиваленте

А теперь экстраполируем ситуацию на квартиры и получаем результат:

Уже сейчас красная цена однушки 15 тысяч у.е?
Интересно узнать, а сколько сейчас должна стоить полноценная 1к квартира в 40 м2 на окраине, если учитывать всего 3 фактора (они легко измеряемые) снижения цен на РН, а именно:
1) Отсутствие ипотеки.
2) Рост доллара и девальвация гривны.
3) Падение доходов населения и массовые увольнения.

Итак, берем полноценную 1к в 40 м2 на окраине. Ее стоимость до кризиса 100т зелени.

Этап первый. Представляем, что никакого кризиса нет – зарплаты не уменьшают, бонусы и премии платят, никого не увольняют, курс доллара около 5. Но убираем ипотеку. Результат: 80% квартир не могут быть проданы, цены падают в 2-3 раза, если не больше. Но не будем драматизировать ситуацию и снизим цену нашей однушки всего вдвое, т.е. теперь ее цена 50т хрустящих зеленых бумажек.

Этап второй: Рост доллара в 2 раза. Однушка с 50т падает до 25т долларов.

Этап третий: Снижаем гривневые доходы населения в 2 раза. Однушка с 25т падает до 12,5т долларов.

Вывод: уже сейчас красная цена полноценной однушки на окраине должна составлять максимум 15 тысяч у.е, а не 40-50т, как это рисуют в Авизо и тп, уже не говоря о всяких там индексах, поэтому ценам суждено упасть еще минимум в 3 раза, и это при сегодняшних условиях! Если же ситуация еще более усугубится, то падение должно быть еще сильнее.

Кстати, в данном расчете не учитывались другие нижеперечисленные факторы снижения цен на РН. Если учесть их, то цена 1к может спокойно упасть до 6-7т у.е. уровня 2000-2001 годов, куда мы, возможно еще не пришли, но уверенно стремимся.

Цитата:

Это можно впарить только лоху...
Вот кстати фотки этих домов:

//images.google.ru/images?q=%D0%B4%D0... =1&ct=title

А милые были бы домики. Если б достроили.

16 причин для падения цен на недвижимость

1) Отсутствие ипотеки. 80% квартир покупалось за кредитные средства, сейчас их нет и не будет. Рассказы о скором возвращении ипотеки – бред, интересно, какие банки будут эту ипотеку выдавать те, которые уже обанкротились, или те, которые еще обанкротятся? Мечтателям об ипотеке нужно понимать, что шекспировский вопрос «быть или не быть» стоит не перед ипотекой, а перед банками, из которых неизвестно что останется, а остаткам уж точно будет не до ипотеки еще несколько лет. И даже если она и появится, то будет намного жестче и непривлекательнее, поэтому лишь немногие смогут ее себе позволить, и единицы из этих немногих захотят ее брать, увидев картину сегодняшнего дня (а что еще будет, еще ж пойдут массовые невозвраты, отбор квартир и распродажи).

2) Рост доллара и девальвация гривны.

3) Падение доходов населения и массовые увольнения. Средняя зарплата по Киеву уже упала в 2 раза и составляет около 250-300 уе (тем более, если учесть уволенных с их доходом в 0 грн, 0 коп.), хотя кризис только начался и конца его не видать.

4) Наличие «пузыря» на РН, разогретого разгулом ипотечного кредитования и бездумной кредитной вседозволенностью.

5) Выброс на рынок ипотечных квартир и распродажи конфиската.

6) Потеря инвестиционной привлекательности РН, отсутствие спекулятивного интереса, инвестиций и роста, уход спекулянтов.

7) Отток бизнеса и приезжих из Киева. Еще в 2007-2008 годах начался постепенный отток приезжих и бизнеса, ведь бизнесмены понимали, что расходы на офисы, склады, работников и тд намного выше в Киеве, чем в регионах. С определенными сложностями, но некоторые компании уходили в регионы. Кризис дал этому направлению мощный толчок - проводить реорганизации, перемещения и тп стало проще (уволил хоть и всех в Киеве, набрал кого надо в городе попроще), и мало того, жизненно необходимо, тем более что отличных и профессиональных работников с киевским опытом уже полно в регионах и будет еще больше. Добавьте сюда Леню-космоса с его космическими тарифами для коммерч. орг-ций в 5-10 раз выше, дорогими парковками, платной медициной и остальной дурью – и массовое бегство бизнеса вместе со своими работниками обеспечено, останутся только любимые бабушки космоса. И даже после кризиса бизнес в Киев не вернется, а ситуация начала 2000-х с ростом деловой активности в Киеве больше не повторится.
Чтобы представить как может повлиять отток приезжих на КРН, давайте представим, что из 1,5-2 млн. приезжих уедет всего 0,5 млн (что более чем вероятно), а если допустить, что на каждых 5 приезжих приходится 1 арендованная 1к квартира (это как минимум), то в результате в Киеве останется 100 тысяч пустых квартир. К сведению всех, в 2007-08 годах в Киеве строилось около 14 тысяч квартир, т.е. если 0,5 млн. приезжих уедет, то можно будет 7 лет вообще ничего не строить, а если учесть наступление периода рецессии, падения доходов и тп – то как минимум 10 лет, поэтому не надо никого пугать остановкой строительства.

8) Уменьшение и отток инвестиций из Украины, отсутствие дешевых иностранных ресурсов, которые очень сильно подогревали ипотеку.

9) Обесценивание сбережений (а в основном они в гривне), их зависание или полная потеря в банках, инвестфондах и тп.

10) Значительная «отоваренность» и кредитная задолженность большей части населения, чем сегодняшняя ситуация кардинально отличается от начала 2000-х. За последние годы очень много людей уже успели сделать большие приобретения (квартиры, машины, дачи, земля, бизнес и тп) и в основном за кредитные деньги, т.е. теперь большинство будет думать не о покупке квартир, а о выплате своих кредитов. Многие хорошо зарабатывающие люди, так сказать «надежда» риелторов и строителей, уже погрязли в долгах, кто на квартиру, кто на машину, и если в прошлые года они представляли собой спрос на РН, то теперь о них можно забыть – им еще очень долго и с большими сложностями отдавать свои кредиты. Вывод рост невозможен, падение продолжается.

11) Большое количество построенной за несколько прошлых лет и часто пустующей недвижимости. По сравнению с началом 2000-х недвижимости сегодня намного больше, поэтому если по многим параметрам (уровень зарплат и безработицы, количество приезжих и т.п.) мы уже вернулись в начало 2000-х, то по количеству квартир мы все еще в 2008, ведь зарплаты могут урезать или вообще не платить, приезжие могут уехать, а вот десятки тысяч квартир, построенных за последние годы уменьшиться, исчезнуть или уехать не могут.

12) Подорожание газа и соответственно коммунальных платежей, что делает неразумным приобретение квартир на будущее или так сказать «шоб було».

13) Переоценка ценностей, изменение приоритетов и осознания того, сколько должна стоить недвижимость, потеря веры в вечный рост недвижимости.

14) Постоянное уменьшение количества жителей Украины и увеличение объемов построенного жилья, что увеличивает число м2 на одного человека недвижимости все больше, а нас все меньше.

15) Ситуация последних лет и особенно сегодняшних дней изменит подход к приобретению недвижимости люди не будут покупать котлованы в кредит, а тихонько по чуть-чуть копить деньги для покупки готовой квартиры за свои (некредитные) средства, от чего так называемый отложенный или какой там еще спрос улетучится сразу же, а цены от этого только уменьшатся, ведь котлованы уже не выйдет продавать за бешеные бабки, исчезнут подорванные покупатели с кредитами, а застройщики будут бороться за потребителя и строить качественнее.

16) Рост цен на товары повседневного потребления (от чего у людей будет меньше средств для покупки недвижимости).

Цитата:

«Цены на дешевые квартиры достигли дна и начали расти?!
рассказывает о ситуации на рынке Владимир Столитний, ведущий риелтор АН "АльянсБрок".»

Хех.

Это типа как Пчёлы против мёда, рок против наркотиков и типа рЫэлторы против рОста.


Если кто то уверовал в вечный рОст. Да Ради Бога. Пусть щас покупает. Ни надо никого убеждать. Большинство же ждет своего дна. И тут уже выше головы не прыгнуть. Ни покупателю ни тем более продавцу.
Дык что ждем дальше. Ожидаем хотя бы двое кратного падения в гривне. Тенденции очень радуют. Падение продолжается.
PS. Кстати, рыэлторам я так же не доверяю. Если вдруг что. То лучше буду обращаться к юристу. Тем более есть такой товарисч в кругу моих знакомых.

Цитата:

Это можно впарить только лоху...
Вот кстати фотки этих домов:

//images.google.ru/images?q=%D0%B4%D0... =1&ct=title

А меня вот больше интересует почему нельзя было достроить и сдать хотя бы один из этих домиков. Тем более там два дома готовы больше чем на 90%...
Ну или хотя бы людей пустить туда жить...
Например у Укоинвестстроя есть подобный обьект - на ХШ19, но там хоть людей пустили в квартиры жить без выдания права собственности...

Цитата:

Надо сказать прямо - 5-10 тысячь это считали нормой простые работяги и это было НЕ НОРМАЛЬНО МНОГО. Поэтому я думаю что все должно вернуться к точке 2003 года. Не зависимо кого выберут во власть падение общего уровня доходов продолжиться и это будет справедливо. Кнопкодавы с верхним образованием и финансовые "специалисты"более чем на 200 уе не заслуживают ни при каких условиях. инженерный персонал и линейные работники до 500уе. Руководство и топ до 800уе.

Я бы не особо радовался- то, что потихоньку мы топали к европейской зарплате, это хорошо. Меня умиляют те люди, что говорят, типа за границей народ пашет, а у нас одни бездельники. Дак на производстве на конвейере люди не хуже буржуинского вкалывают, а сколько им платят- слезы! или у буржуинов семь рук или 30 часов в сутках? Кажется мне, что под шумок кризиса хотят работающих подсадить снова на зряплату в 100 у.е. Я хорошо помню то время, когда мой рабочий день стоил 0,80 доллара. И это считалось неплохо. Но назад не хочу. Буржуины такие же ленивые, как и мы, и работают не быстрее, почему мы должны получать как китайцы? Поверьте, все, что я говорю про закордонье, я знаю на практике. А вот ипотечники нас всех вниз потянули. И на ТВ визжат- это типа средний класс, им помагать надо. Помогите лучше мне, я никому гири своих обязательств и недоумия на ноги не вешаю, и хочу бакс по 7,5 тоже...

Цитата:

А меня вот больше интересует почему нельзя было достроить и сдать хотя бы один из этих домиков. Тем более там два дома готовы больше чем на 90%...
Ну или хотя бы людей пустить туда жить...
Например у Укоинвестстроя есть подобный обьект - на ХШ19, но там хоть людей пустили в квартиры жить без выдания права собственности...

Там много проблем. Во первых деньги, то ли украли, то ли кончились.
Во вторых, проблемы с самими домами. Если правильно помню, они построины на песках и начали наклонятся...
Можете в инете порыться...

Цитата:

Я бы не особо радовался- то, что потихоньку мы топали к европейской зарплате, это хорошо. Меня умиляют те люди, что говорят, типа за границей народ пашет, а у нас одни бездельники. Дак на производстве на конвейере люди не хуже буржуинского вкалывают, а сколько им платят- слезы! или у буржуинов семь рук или 30 часов в сутках? Кажется мне, что под шумок кризиса хотят работающих подсадить снова на зряплату в 100 у.е. Я хорошо помню то время, когда мой рабочий день стоил 0,80 доллара. И это считалось неплохо. Но назад не хочу. Буржуины такие же ленивые, как и мы, и работают не быстрее, почему мы должны получать как китайцы? Поверьте, все, что я говорю про закордонье, я знаю на практике. А вот ипотечники нас всех вниз потянули. И на ТВ визжат- это типа средний класс, им помагать надо. Помогите лучше мне, я никому гири своих обязательств и недоумия на ноги не вешаю, и хочу бакс по 7,5 тоже...

МУЛ, то сколько вы зарабатываете в долларах зависит не от качества вашей работы а от внешней торговли страны. В основе этого фундаментального факта лежит то наблюдение что "чтобы купить что-нибудь, надо продать что-нибудь".
В идеале, в стране которая очень много всего экспортирует, люди будут получать в долларовом эквиваленте много. А в стране которая нифига не экспортирует (африканские страны, например), зарплата в баксах будет небольшая.
При этом стоит иметь ввиду, что уровень жизни зависит не от размера зарплаты в долларах, а от покупательной способности этих денег внутри страны.

Цитата:

Базы данных.

Т.е. это MS SQL, Oracle, My SQL ?

Цитата:

МУЛ, то сколько вы зарабатываете в долларах зависит не от качества вашей работы а от внешней торговли страны. В основе этого фундаментального факта лежит то наблюдение что "чтобы купить что-нибудь, надо продать что-нибудь".
В идеале, в стране которая очень много всего экспортирует, люди будут получать в долларовом эквиваленте много. А в стране которая нифига не экспортирует (африканские страны, например), зарплата в баксах будет небольшая.
При этом стоит иметь ввиду, что уровень жизни зависит не от размера зарплаты в долларах, а от покупательной способности этих денег внутри страны.

А как же Китай? Высокие там зарплаты? А Прибалты, по вашему, вообще весь мир заполнили шпротами

Цитата:

Т.е. это MS SQL, Oracle, My SQL ?

Oracle.
А почему так подробно интересуетесь?

ИМХО цены будут постепенно падать до уровня 700-1000 долларов/метр за достаточно качественное жилье не на окраине. Надеяться на квартиры кредитчеков не стоит в ближайшее время - они (большая часть их) будут попросту "заморожены" судебными разбирательствами и исполнительными производствами по ним А касательно отложенного спроса на гостинки (по нынешней цене 1500 дол/квадрат) имхо - бред - те, кто сейчас имеет 40-45 к долларов уже имеет жилье, а рассматривать "хрущ" как инвестиция будут единицы

Цитата:

А как же Китай? Высокие там зарплаты? А Прибалты, по вашему, вообще весь мир заполнили шпротами

Я сказал "в идеале". Китай занимается манипуляцией своей валютой. Они допечатывают юани чтобы выкупать валюту которая в диких количествах приходит в страну от торговли. Если бы они этого не делали, то юань бы вырос в несколько раз, и соответственно вырос бы долларовый эквивалент китайских зарплат. Кстати именно поэтому юань -- хорошая инвестиция. Рано или поздно он сильно вырастет к баксу.

Цитата:

Oracle.
А почему так подробно интересуетесь?

Просто интересно на каких технологиях программисты в Киеве зарабатывают хорошие деньги.
Работаете в аутсорсинговой компании (на иностранного заказчика) или украинской ?
У вас просто серверный код PL/SQL или еще там Delphi, Forms, Reports для написания клиента ?

Я знаю, что в Запорожье откуда вы приехали Оракл распространен на промпредприятиях,
поэтому специалисты кто помоложе бывает едут в Киев за б0льшими заработками.

Цитата:

Просто интересно на каких технологиях программисты в Киеве зарабатывают хорошие деньги.
Работаете в аутсорсинговой компании (на иностранного заказчика) или украинской ?
У вас просто серверный код PL/SQL или еще там Delphi, Forms, Reports для написания клиента ?

Я знаю, что в Запорожье откуда вы приехали Оракл распространен на промпредприятиях,
поэтому специалисты кто помоложе бывает едут в Киев за б0льшими заработками.

Что то Вы слишком осведомлены.
Работаю на аутсорсинг. Сейчас серверный код, в Запорожье занимался долго Forms и Reports.
А Вы тоже программист? И тоже из Запорожья? И тоже Oracle?

Цитата:

Я сказал "в идеале". Китай занимается манипуляцией своей валютой. Они допечатывают юани чтобы выкупать валюту которая в диких количествах приходит в страну от торговли. Если бы они этого не делали, то юань бы вырос в несколько раз, и соответственно вырос бы долларовый эквивалент китайских зарплат. Кстати именно поэтому юань -- хорошая инвестиция. Рано или поздно он сильно вырастет к баксу.

Я не думал, что вы всерьез воспримите мою реплику Согласен с вами касательно юаня и в среднесрочной перспективе имхо это лучшая инвестиция, нежели наш недвиж

Цитата:

А милые были бы домики. Если б достроили.

у нас обычные дома не всегда выходят, а тут высотное строительство ... //domik.ua/mod/main/articles/id6355939/

вот в такое точно нельзя вкладываться

Цитата:

Что то Вы слишком осведомлены.

Был у меня знакомый, правда давно его не видел, который работал в конторе внедрявшей OEBS
в Запорожье. Он называл насколько я помню 4 крупных завода, использующих Oracle как платформу для автоматизации своих бизнес-процессов.

Цитата:

Работаю на аутсорсинг. Сейчас серверный код, в Запорожье занимался долго Forms и Reports.

Ну тогда неплохо, ЗП или зелеными тугриками платят или гривнами, но по курсу НБУ, а не по курсу 5.
Текущее место не первое в Киеве, т.е. уже переходили с момента приезда на новую работу ?

Цитата:

.
А Вы тоже программист? И тоже из Запорожья? И тоже Oracle?

Программист, Oracle + немного MS SQL, не из Запорожья.
Тоже работал с Forms и Reports, но только в Киеве они не нужны, не востребованы.

PS Да и еще был один знакомый, тоже забыл когда его видел последний раз.
Его из Запорожья Люксофт перевез в Киев года 3 назад, но он оттуда уже ушел...

Цитата:

Я не думал, что вы всерьез воспримите мою реплику Согласен с вами касательно юаня и в среднесрочной перспективе имхо это лучшая инвестиция, нежели наш недвиж

А что сейчас худшая инвестиция, чем украинская недвижимость? А за юань так скажу: инвестировать надо в то, в чём хоть как-то разбираешься. Китай - страна не очень предсказуемая, кроме того на юане большой спрэд, да и поменять его на менее экзотическую валюту можно далеко не в каждом обменнике.