Резервирование квартиры

Добрый день Евгений.

У меня к Вам следующий вопрос. Наверняка Вы знаете схему покупки квартиры через облигации. Так вот, в это цепи присутствует КУА, которая обслуживает венчурный фод. Если КУА приобретает облигации у застройщика, чтобы потом перепродать их нам (физ. лицам), то я так понимаю сначала
1. договор резервировния застройщик подписывает с КУА, потому что КУА приобретает у него облигации?
2. А уже потом я (физ.лицо) после покупки облигаций у КУА, на меня переписывается договор резервирования? Не так ли?
3. Скажите, Евгений, вообще где гарантия в облигационной схеме для физ. лица? Кто-то, кого-то контралирует?

Спасибо

Добрый день!

На сколько, я понял из Вашого вопроса, это касается ивестирования жилья физическими лицами.

1. Физические лица передают денежные средства в доверительное управление компании по управлению активами (КУА), т.е. выкупают у неё инвестиционные сертификаты на предъявителя (облигации). При этом базовой единицей по облигациям могут выступать, как квадратные метры жилья, так и квартира в целом. Облигации, выпущенные под квадратные метры жилья, реализуются опытными Застройщиками лишь лотами, в которых количество квадратных метров отвечает площади отдельной квартиры.

2. КУА аккумулирует средства, полученные от физических лиц, в созданом паевом венчурном фонде, выпуская эти самые инвестиционные сертификаты на предъявителя (облигации).

3. КУА направляет полученные от продажи инвестиционных сертификатов денежные средства застройщику — лицу, для которого отведен земельный участок под строительство объекта недвижимости и которое намерено обеспечить управление строительством.

4. Застройщик использует денежные средства, полученные от паевого венчурного фонда, для строительства объекта недвижимости (многоквартирного жилого дома).

5. По завершении строительства объекта недвижимости застройщик использует его для погашения своих долговых обязательств перед паевым венчурным фондом.

6. Паевой венчурный фонд начинает процедуру ликвидации и использует доли объекта недвижимости (или его стоимости) для расчетов согласно предъявленным инвестиционным сертификатам. Так, поскольку инвестиционные сертификаты были выпущены на предъявителя, банк может передать их физическим лицам, заключившим с ним договоры о доверительном управлении. Таким образом, физические лица смогут самостоятельно получить надлежащие части активов паевого венчурного фонда.

Надзор над деятельностью Компании по управлению активами (КУА) и контроль соответствия сделок КУА регламенту фонда, проспекту эмиссии и действующему законодательству осуществляется Наблюдательным советом фонда.

Введением в украинское законодательство понятия венчурного фонда («венчурный» (venture – англ.) значит «рискованный»), законодатель освободил такие фонды от множества нормативных ограничений, накладываемых на деятельность инвестиционных фондов других типов.

Следует заметить, что для выпуска и реализации облигаций, действующие законодательство не предусматривает жёсткого контроля и необходимости получения лицензий. Государственные органы лишь регистрируют выпуск и не обязаны проверять информацию, касающуюся непосредственно строительства объекта, разрешительной документации на строительство и прочее.

Как по мне, то те инвесторы (физ. лица), которые инвестируют строительство жилья посредством покупки целевых жилищных облигаций, могут нести следующие риски
- риск того, что он в будущем не получит именно ту квартиру, которую забронировал, так как собственники облигаций имеют равные права на квадратные метры жилья в доме, а не на выбранную квартиру;
- риск того, что он не получит обратно сумму, за которую он купил облигации в том случае, если решит отказаться от покупки квартиры, т.к. КУА не обязан выкупать облигации по истечению срока их обращения. Клиенту придется искать покупателя на принадлежащие ему облигации, при этом он может понести финансовые потери;
- если владелец облигаций вовремя не обратится к эмитенту при погашении облигаций, он может потерять право на выкупленные им квадратные метры.

Наиболее оптимальным, опять же это моё мнение, является способ вложения денег через ФФС с целью получения в будущем квартиры. Привлечение средств и управление ими в данном случае осуществляет лицензированный финансовый посредник - Управитель ФФС. Это, как правило банк, имеющий лицензию на осуществление операций доверительного управления деньгами, или же небанковское учреждение. Плюс рамки действия Управителя ФФС более четко определены Законом.

Если что уточните пожалуйста свой вопрос!

Спасибо Евгений за ответ...

я продолжу...

в КУА мне сказали следующее....что якобы КУА за свои деньги выкупила часть облигаций у Застройщика....и эти же облигации продает их мне...но насколько я понимаю....при покупке облигаций у застройщика на покупателя оформляется договор резервирования....Скажите пожалуйста, законом предусмотрено обязательное офорление договора резервирования при выкупе облигаций у застройщика? независимо КУА это или физ.лицо....если да то какой нормой закона оперировать? это обязательство

просто я так понимаю, что если это обязательно, то получается договор резервирования сейчас на КУА оформлен (так как они выкупили часть облигаций у застройщика)....и в этом случае мне нужно будет перезаключить договор резервирования?

Если Вы пишите, что в принципе никакой гарантии нет для физ. лиц....тогда чем это схема не будущая "Элита Центр"?

Неужели никто не контралирует это?

ФФС - это тоже не гарант получается....потому что при желании Застройщик может оздать свой ФФС и в этом случае контроль будет подконтрольным.....

Спасибо

Добрый день, ещё раз!

Если я не ошибаюсь на законодательном уровне заключение договоров резервирования не предусмотренно.

Но напрактике такое практикуется (потребуйте заключения с Вами такого договора), выглядит где-то так
- облигации продаются пакетами в количестве, соответствующем площади помещения (чаще всего — они реализуются только пакетом без дробления);
- подписание договора купли-продажи облигаций между покупателем и КУА обычно сопровождается подписанием договора резервирования новостроя между фирмой-застройщиком и покупателем облигаций (новостроя);
- после окончания строительства владелец облигаций предъявляет их к погашению фирме-застройщику и заключает нотариальный договор купли-продажи жилья по которому стоимость жилья погашается облигациями.

Хотя в действительности этот договор резервирования стопроцентной гарантии не дает, т.к. все держатели облигаций равны перед застройщиком, теоретически каждый инвестор вправе потребовать квартиру на любом этаже или даже по 1 кв. м от разных квартир.

Плюс такой договор резервирования не влечет перехода права собственности на жилье.