Обсуждение вопросов аренды детально и в целом

dmvgura

Никто ни во что не «наиграется», рынок изменился и очень сильно с появлением формата «многофункциональный жилой комплекс» или «город в городе». И все эти «хорошие дома» в старом формате (отдельностоящие, без комплексной придомовой территории, подземных паркингов с доступом из лифта, фонтанов, альпийских горок и прочих инста-«ништяков») — внезапно превратились в тыкву. Сейчас застройщики наперегонки внедряют в свои комплексы технологические и дизайнерские новинки, сравнивать фасады и МОПы домов 2000-х годов с нынешними вообще бессмысленно. Потому что да, возраст и модность влияет на ликвидность. Но вы продолжайте не понимать это дальше.

p.s. Мы работаем с очень большим числом инвесторов в недвижимость как с нашими, так и зарубежными. Ещё в 2018-2019 году мы массово переводили их деньги из старого фонда в новые перспективные комплексы, а сейчас уже помогаем выходить из объектов 2000-2010х годов, так как и их время по сути пришло. Жить — вопросов нет, но не держать в них деньги как в активе.

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

Kiev.Tirol

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

Не много не так вы наверное поняли, для dmvgura это не что иное как бизнес, удивительно было бы если он говорил обратное и логика здесь понятная. И в западной Европе РН действительно существенно отличается ментально от текущего.

Но вспомните какие делались ремонты в нулевых, пшонка-стаил был мега популярной темой в ремонте, хотя стройматериалы были тогда намного более высокого качества, но  тем не менее время все расставило все на свои  места.  Я уверен, что и в этом случае ожидаемо в периоде  8-10 лет в цене будут расти только дома в удобной для проживания локации. 

З.Ы. В вечный дорожай не верю.

Kiev.Tirol

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

Года 3-4 соседи будут делать ремонты.

Продать через 3г., ничего не делая.

Все эти покупки (инвестирование), ремонты, сдача в аренду (управление), продажи - способ создания своей клиентской базы.

dmvgura

Рынок арендной недвижимости сейчас переживает эволюционный рост, вместе с самим рынком недвижимости. За последние 10 лет очень сильно изменились требования к планировкам квартир, к формату комплексов, к интерьеру и экстерьеру зданий, к местам общего пользования, etc. С Европой нас здесь сравнивать совершенно нет смысла, мы здесь больше похожи на инновационные азиатские рынки, где каждый новый комплекс/район пытается перещеголять в нововведениях предыдущие. 

Поэтому — да, дома 2000-2010х годов с точки зрения рынка/перспективности/спроса — уже тыква. И вполне возможно, что то же самое ожидает лет через 7-10 и нынешних лидеров сегмента. Вспомните банально планировки в 2000-2010х годах? Однушки по 50-55 метров с огромными комнатами и кухнями по 10-13м2. Кому они сейчас интересны? Все хотят что-то более рациональное, метров 44-48, где кухня и спальня будут либо в паритете, а то и вовсе приоритет распределения площади будет в пользу кухни-гостиной. Аналогично и с МОПами. Подъезды, этажи в домах 2000-2010х годов сейчас «тянут» лишь на уровень эконом-класса, по сравнению с входными группами/этажами в современном комфорт классе. Те же панорамные окна, которые в 2000-2010 были единичным и сложным решением, а сейчас применяются повсеместно. 

И застройщики уже придумывают что-то новенькое, что-то модное и инстраграммное, чем будут заманивать клиентов завтра, делая из этого конкурентное преимущество. Поэтому, если для вас аренда — это именно бизнес, в котором важно иметь ликвидный актив, то всё именно так как я сказал: покупается квартира в современном комплексе, делается актуальный ремонт, через 6-7-8 лет она продаётся (пока ценность самого актива высока, ещё не «ушатан» подъезд, комплекс ещё популярен) и деньги переводятся в новый ЖК, где делается актуальный на то время ремонт... и так по кругу. Только так вы получаете и хорошую доходность, и высокую ликвидность, и минимизируете расходы на поддержание ремонта (а через 5-6 лет аренды квартиры она неизбежно начинает «сыпаться» по мелочам, а потом уже и крупно, как правило). 

Но если для вас аренда — просто гонять квартиру «до упора» в качестве пенсионного фонда, то можете на всё это не обращать внимание. 

Огляд ринку оренди квартир у Києві восени 2021 року

Наприкінці третього кварталу попит і відповідно ціни традиційно трохи йдуть вгору, оскільки у серпні до столиці приїжджають на навчання студенти та шукачі заробітку із інших регіонів. За даними АФНУ, за підсумками вересня середнє подорожчання у Києві, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі склало до 10%.

Первые годы (а то и 3 года) после введения домов в эксплуатацию это нелеквид.

У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

dmvgura

У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

Ну вы же опытный риелтор,  ну не строят же Hyatt, Hilton, Radisson на трое или борщаговке даже в прицентралье не строят. Да хоть вы  мраморе все сделайте и сусальным золотом покройте на стоимость аренды и продажи это не сильно не повлияет,  локация объекта - это первоочередное, какой бы там не был ремонт и РН Киева в ближайшем будущем придет к этому. И близость к метро тоже будет добавлять существенные дивиденды объекту. 

dmvgura

У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

Я живу в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ 20 лет в одном из самых дорогих городов, входящих в пятёрку ЕВРОПЫ. Никогда на сегодняшний день 2021 год  не видела в многоквартирных новостройках ЛОББИ, у входа ПАРТЬЕ , УМНЫЙ ДОМ , ГОРОД В ГОРОДЕ , многие другие плюшки которые ВЫ описываете ! Ведь сегодня даже не нужно ехать и в живую смотреть, всё есть в интернете, посмотрите !  На "диком западе" очень  скромно живут и за частую в домах без лифта , типа наших ХРУЩЕВАК примерно годов 1950 - 60. Посмотрите в крупных городах Германии, Дании, Швеции , Франции ! Такого нет как ВЫ описываете, что 10-20-30 летняя квартира это уже шрот и тыква , типа одноразового бумажного  стаканчика ! Квартиры которым 50-60 лет и больше продают 5 000-8 000 евро м2 это типа наших ХРУЩЕЙ. И даже они неплохо растут в цене. Снять такую однокомнатную от 1000 евро  35м2 ,дом примерно 1960 года . А в  новостройках такой градации  нет, как ЭКОНОМ , КОМФОРТ , БИЗНЕС  КЛАСС , цена 10 000 -12 000 евро м2 и выше новостройка , если купить . А в Украине и в частности в Киеве по запросам, впечатление что попал на планету  АЛЬФА ЦЕНТАВРА ,такое впечатление что в Киеве, Я к стати Киевлянка ,так вот кого не послушаешь а как же Я смогу жить без ЛОББИ и прочего сегодня рекламированного  ноу - хау ? Люди на много за бугром богаче, живут намного скромнее и без понтов , НЕ обязательно носят брендовую одежду, часы ,последние модели машин ! Довольно обеспеченный человек, ездящий на крутой тачке  может жить в пяти этажном доме без лифта , да и вообще просто снимать квартиру, по тому что ему так удобно. И это там поголовно, далеко не все живут на собственных вилах с ихними то зарплатами . Там на оборот принято не выпячиваться ,типа вот смотрите какой Я крутой !  А наших послушать так куда там . . . Я в панельке или ХРУЩЕ , да вы что ?!?

Anonymous

практикую продажу через год сдачи в аренду. или вообще после сдачи дома. если пик цены. 2019-за 23 покупка.2021-продажа 75. смысл ремонта и сдачи? переинвестиция 30. 40 пьем танцуем и уходим

подскажите єто что за жк дали такую доходность -?

Anonymous

практикую продажу через год сдачи в аренду. или вообще после сдачи дома. если пик цены. 2019-за 23 покупка.2021-продажа 75. смысл ремонта и сдачи? переинвестиция 30. 40 пьем танцуем и уходим

75-23=52."пьем гуляем и уходим" а 40 якась неправдива математика, навідь якщо оплатите 18% прибуткового і 1.5% військового то булоб 52-19,5% буде 41,86 ну ніяк не 40 . Десь Ви зафантазувалися. Признавайтеся де пргуляли мінімум 2000$🤑

dmvgura

У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

Kiev.Tirol

Я живу в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ 20 лет в одном из самых дорогих городов, входящих в пятёрку ЕВРОПЫ. Никогда на сегодняшний день 2021 год  не видела в многоквартирных новостройках ЛОББИ, у входа ПАРТЬЕ , УМНЫЙ ДОМ , ГОРОД В ГОРОДЕ , многие другие плюшки которые ВЫ описываете ! Ведь сегодня даже не нужно ехать и в живую смотреть, всё есть в интернете, посмотрите !  На "диком западе" очень  скромно живут и за частую в домах без лифта , типа наших ХРУЩЕВАК примерно годов 1950 - 60. Посмотрите в крупных городах Германии, Дании, Швеции , Франции ! Такого нет как ВЫ описываете, что 10-20-30 летняя квартира это уже шрот и тыква , типа одноразового бумажного  стаканчика ! Квартиры которым 50-60 лет и больше продают 5 000-8 000 евро м2 это типа наших ХРУЩЕЙ. И даже они неплохо растут в цене. Снять такую однокомнатную от 1000 евро  35м2 ,дом примерно 1960 года . А в  новостройках такой градации  нет, как ЭКОНОМ , КОМФОРТ , БИЗНЕС  КЛАСС , цена 10 000 -12 000 евро м2 и выше новостройка , если купить . А в Украине и в частности в Киеве по запросам, впечатление что попал на планету  АЛЬФА ЦЕНТАВРА ,такое впечатление что в Киеве, Я к стати Киевлянка ,так вот кого не послушаешь а как же Я смогу жить без ЛОББИ и прочего сегодня рекламированного  ноу - хау ? Люди на много за бугром богаче, живут намного скромнее и без понтов , НЕ обязательно носят брендовую одежду, часы ,последние модели машин ! Довольно обеспеченный человек, ездящий на крутой тачке  может жить в пяти этажном доме без лифта , да и вообще просто снимать квартиру, по тому что ему так удобно. И это там поголовно, далеко не все живут на собственных вилах с ихними то зарплатами . Там на оборот принято не выпячиваться ,типа вот смотрите какой Я крутой !  А наших послушать так куда там . . . Я в панельке или ХРУЩЕ , да вы что ?!?

При чём здесь Западная Европа? Приезжайте в Киев, загляните в тот же Метрополис на Теремках, в Афтограф на Дарнице, и многие другие комплексы, от КАН, от Роял Хаус — у нас всё это есть и уже становится в порядке вещей. В Европе эдак, у нас — так. 

А про портье — это уже ваши выдумки. 

dmvgura

При чём здесь Западная Европа? Приезжайте в Киев, загляните в тот же Метрополис на Теремках, в Афтограф на Дарнице, и многие другие комплексы, от КАН, от Роял Хаус — у нас всё это есть и уже становится в порядке вещей. В Европе эдак, у нас — так. 

А про портье — это уже ваши выдумки. 

Вот я и пишу , что в стране третьего мира в которой Я родилась, запросы не сопоставимы  со странами первого мира ! В самой бедной стране ЕВРОПЫ , запросы каких нет у миллионеров из самых богатых стран подчёркиваю не восточной а западной Европы ! Почему пишу миллионеров по тому что 2021 году трёхкомнатная 90 м2  квартира в новострое, продается 12 000 м2 евро  а это уже миллион с хвостиком в том городе где Я живу и таких наворотов, как вы описываете ТАМ нет !!!  А практически в Гондурасе ( не поймите не правильно ) , куда там кого не послушаешь, все такие крутые !  Хоть покупатели , инвесторы , риелторы  и прочие . И еще у нас жалуются на цены , что мол дорого ? На всех углах кричат, ждём 2008 год , что мыльный пузырь который вот, вот  лопнет  !  Сегодня Я считаю  в Украине метр продают практически бесплатно , куда же падать ! Я в Киеве периодически  бываю и мало того, тоже немного недвижки купила . Только не надо за КАН цены не сложат (  "дизайнеры архитекторы " ) я как не искушенный покупатель из за бугра не интересуюсь их наворотами , гаджитами , ноу хау , домами колодцами и плюшками в виде " УМНЫЙ ДОМ " ! Это понты для приезжих ! Пожив в старой Европе где квартиры расположены окна в окна  и дома мало этажные , меня это раздражает,задвинутые постоянно занавески , в жару на балкон топллесс не выйдешь ну и т.д.Хвалёные ЖК  на Теремках, Нивках,  Дарнице Я до сих пор не считаю за Киев .  ЖК Республика ,Файна Таун, Комфорт Таун , Рыбальский в чистой промке и с железной дорогой в 300 метрах ! Это на любителя, понимаю сейчас в меня полетят несвежие яйца . Я люблю высокий этаж от 20 и вид в даль , и поближе к центру, лучше  в при центральных районах ! Хороших продаж  вам !

dmvgura

При чём здесь Западная Европа? Приезжайте в Киев, загляните в тот же Метрополис на Теремках, в Афтограф на Дарнице, и многие другие комплексы, от КАН, от Роял Хаус — у нас всё это есть и уже становится в порядке вещей. В Европе эдак, у нас — так. 

А про портье — это уже ваши выдумки. 

dmvgura

А вот подъезд ЖК Каховская. Типичный КГСовский узкий подъезд с будкой вахтёра. 

Действительно, просто одно и то же. 

Не смешите людей, раз не в курсе дел. А я эти ЖК все наперечёт знаю, так как сотнями в них квартиры продал или помог купить за последние годы. 

Фото, к слову, мои же. 

Мне так нравятся наши роТВеллеры ! ! !  И новые УКРАИНЫ, родившиеся в самых отдалённых уголках нашей страны не чувствующие земли под ногами, разбогатевшие на неуплате налогов ! Говорящие как же мы без ЛОББИ сможем вообще жить и существовать? Да говорите ВЫ у наших клиентов запросы каких нет даже в ПЕРЫХ странах мира!  А по факту вчерашние жильцы ХРУЩЁВАК и ПАНЕЛЕК даже не в столице, сегодня смотрящие с презрением в сторону новых ЖК ЭКОНОМ КЛАССА . Народу нужны не МОПы  с диванчиком и зеркалами  ,  а квадратные метры хотя-бы не в съемной квартире .  На чём Вы делаете акцент . МОПы нужны в лучьшем случае 10% населения , может даже меньше. Я думаю в Украине вообще новое, любое жильё могут купить единицы , разбогатевших не совсем честно, со всей Украины и мечтающих купить квартиру в столице ,чтоб вырвотся  из своего провинциального городка и не только городка но даже села.  Какой не будь фермер, голова сель рады продающий поросят неучтенных ,   депутатишка сель совета , конечно же не сможет жить без плюшек в виде" УМНЫЙ ДОМ" и Т.Д. А  ВЫ говорите что имеете дело с иностранными  фирмами и компаниями ?!