Подать объявление

Обсуждение вопросов аренды в контексте

1. . .656667
04 окт 2021 18:56

dmvgura

Никто ни во что не «наиграется», рынок изменился и очень сильно с появлением формата «многофункциональный жилой комплекс» или «город в городе». И все эти «хорошие дома» в старом формате (отдельностоящие, без комплексной придомовой территории, подземных паркингов с доступом из лифта, фонтанов, альпийских горок и прочих инста-«ништяков») — внезапно превратились в тыкву. Сейчас застройщики наперегонки внедряют в свои комплексы технологические и дизайнерские новинки, сравнивать фасады и МОПы домов 2000-х годов с нынешними вообще бессмысленно. Потому что да, возраст и модность влияет на ликвидность. Но вы продолжайте не понимать это дальше.

p.s. Мы работаем с очень большим числом инвесторов в недвижимость как с нашими, так и зарубежными. Ещё в 2018-2019 году мы массово переводили их деньги из старого фонда в новые перспективные комплексы, а сейчас уже помогаем выходить из объектов 2000-2010х годов, так как и их время по сути пришло. Жить — вопросов нет, но не держать в них деньги как в активе.

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

05 окт 2021 08:22

Kiev.Tirol

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

Не много не так вы наверное поняли, для dmvgura это не что иное как бизнес, удивительно было бы если он говорил обратное и логика здесь понятная. И в западной Европе РН действительно существенно отличается ментально от текущего.

Но вспомните какие делались ремонты в нулевых, пшонка-стаил был мега популярной темой в ремонте, хотя стройматериалы были тогда намного более высокого качества, но  тем не менее время все расставило все на свои  места.  Я уверен, что и в этом случае ожидаемо в периоде  8-10 лет в цене будут расти только дома в удобной для проживания локации. 

З.Ы. В вечный дорожай не верю.

05 окт 2021 11:16

Kiev.Tirol

Вы вроде бы правильно пишите - новое , идеальное, лучшие жк.  Но 2000-2010 г. это уже хлам и тыква?! А где гарантия что сегодняшнее 2021 года жильё не станет тыквой через 10 лет, ну это как по вашему ! То есть жильё и квартира , это как по вашему одноразовые тапки, или носки ? Так и стоить должен этот хлам , как бумажный стаканчик для кофе !? Заметьте  в ваших словах абсолютно нет логики ! Вы скорее юморист с тыквой за 100 000 -150 000 $ это уже неликвид через 10 лет  ! Не смешите людей "     "шпециалист " по недвижке !  Даже  за бугром в ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЕ такого я не слышала и вас бы засмеяли !!!

Рынок арендной недвижимости сейчас переживает эволюционный рост, вместе с самим рынком недвижимости. За последние 10 лет очень сильно изменились требования к планировкам квартир, к формату комплексов, к интерьеру и экстерьеру зданий, к местам общего пользования, etc. С Европой нас здесь сравнивать совершенно нет смысла, мы здесь больше похожи на инновационные азиатские рынки, где каждый новый комплекс/район пытается перещеголять в нововведениях предыдущие. 

Поэтому — да, дома 2000-2010х годов с точки зрения рынка/перспективности/спроса — уже тыква. И вполне возможно, что то же самое ожидает лет через 7-10 и нынешних лидеров сегмента. Вспомните банально планировки в 2000-2010х годах? Однушки по 50-55 метров с огромными комнатами и кухнями по 10-13м2. Кому они сейчас интересны? Все хотят что-то более рациональное, метров 44-48, где кухня и спальня будут либо в паритете, а то и вовсе приоритет распределения площади будет в пользу кухни-гостиной. Аналогично и с МОПами. Подъезды, этажи в домах 2000-2010х годов сейчас «тянут» лишь на уровень эконом-класса, по сравнению с входными группами/этажами в современном комфорт классе. Те же панорамные окна, которые в 2000-2010 были единичным и сложным решением, а сейчас применяются повсеместно. 

И застройщики уже придумывают что-то новенькое, что-то модное и инстраграммное, чем будут заманивать клиентов завтра, делая из этого конкурентное преимущество. Поэтому, если для вас аренда — это именно бизнес, в котором важно иметь ликвидный актив, то всё именно так как я сказал: покупается квартира в современном комплексе, делается актуальный ремонт, через 6-7-8 лет она продаётся (пока ценность самого актива высока, ещё не «ушатан» подъезд, комплекс ещё популярен) и деньги переводятся в новый ЖК, где делается актуальный на то время ремонт... и так по кругу. Только так вы получаете и хорошую доходность, и высокую ликвидность, и минимизируете расходы на поддержание ремонта (а через 5-6 лет аренды квартиры она неизбежно начинает «сыпаться» по мелочам, а потом уже и крупно, как правило). 

Но если для вас аренда — просто гонять квартиру «до упора» в качестве пенсионного фонда, то можете на всё это не обращать внимание. 


06 окт 2021 10:58

Года 3-4 соседи будут делать ремонты.

06 окт 2021 11:45
Это погоня за тем самим платежеспособным клиентом, который готов переплатить за все, но быть на вершине пищевой цепочке. Но стоит ли эта погоня вложенных усилий и средств. Если можно взять  средний по цене объект, сделать средний по цене ремонт, сдавать среднестатистическому арендатору, что-то там периодически подкрашивая. А не бежать в супермодный КАН за окружной, просто потому что это модно.
В более дорогом сегменте разве что меньше операционки. Меньше квартир в управлении при одинаковых вложениях.

Два эти подходы всегда будут конкурировать друг с другом. Но за разных арендаторов.
Если работать на таком потоке, то зачем входить в аренду? Сделали самый модный ремонт в самом модном жк и продавать. Зачем его гробить арендой? Через 8-10 лет нечего будет продавать.


06 окт 2021 12:44

Продать через 3г., ничего не делая.

Все эти покупки (инвестирование), ремонты, сдача в аренду (управление), продажи - способ создания своей клиентской базы.

11 окт 2021 07:49

dmvgura


Рынок арендной недвижимости сейчас переживает эволюционный рост, вместе с самим рынком недвижимости. За последние 10 лет очень сильно изменились требования к планировкам квартир, к формату комплексов, к интерьеру и экстерьеру зданий, к местам общего пользования, etc. С Европой нас здесь сравнивать совершенно нет смысла, мы здесь больше похожи на инновационные азиатские рынки, где каждый новый комплекс/район пытается перещеголять в нововведениях предыдущие. 

Поэтому — да, дома 2000-2010х годов с точки зрения рынка/перспективности/спроса — уже тыква. И вполне возможно, что то же самое ожидает лет через 7-10 и нынешних лидеров сегмента. Вспомните банально планировки в 2000-2010х годах? Однушки по 50-55 метров с огромными комнатами и кухнями по 10-13м2. Кому они сейчас интересны? Все хотят что-то более рациональное, метров 44-48, где кухня и спальня будут либо в паритете, а то и вовсе приоритет распределения площади будет в пользу кухни-гостиной. Аналогично и с МОПами. Подъезды, этажи в домах 2000-2010х годов сейчас «тянут» лишь на уровень эконом-класса, по сравнению с входными группами/этажами в современном комфорт классе. Те же панорамные окна, которые в 2000-2010 были единичным и сложным решением, а сейчас применяются повсеместно. 

И застройщики уже придумывают что-то новенькое, что-то модное и инстраграммное, чем будут заманивать клиентов завтра, делая из этого конкурентное преимущество. Поэтому, если для вас аренда — это именно бизнес, в котором важно иметь ликвидный актив, то всё именно так как я сказал: покупается квартира в современном комплексе, делается актуальный ремонт, через 6-7-8 лет она продаётся (пока ценность самого актива высока, ещё не «ушатан» подъезд, комплекс ещё популярен) и деньги переводятся в новый ЖК, где делается актуальный на то время ремонт... и так по кругу. Только так вы получаете и хорошую доходность, и высокую ликвидность, и минимизируете расходы на поддержание ремонта (а через 5-6 лет аренды квартиры она неизбежно начинает «сыпаться» по мелочам, а потом уже и крупно, как правило). 

Но если для вас аренда — просто гонять квартиру «до упора» в качестве пенсионного фонда, то можете на всё это не обращать внимание. 


Тут каждое утверждение ну очень спорное
:

-      
Аренда квартир в центре 2000 годов постройки является даже более ликвидной чем жк 2020 г.

-      
Первые годы (а то и 3 года) после введения домов в эксплуатацию это нелеквид. Желающих жить в жк где постоянно идут ремонты будет не много, а про иностранцев можно сразу забыть. Плюшки будут в отсутствии света и воды, а также прогулки пешком на верхние этажи. Бонусом промышленные тарифы на свет и отопление и оплата коммунальных платежей на 40-50% выше.

-      
Основная масса тех, кто снимает квартиры ориентируется на цену и чтобы повысить аренду даже на 100 уе только плюшек описанных вами будет маловато. Даже в центре иностранцам ищут квартиры с ремонтом в новых домах за 14-16 000 грв, а готовы платить более 20 000, наверное, не более 10% от потенциальных арендаторов и то на срок до 1 года аренды.

Про 6-7-8 лет и продаём тут вообще надо разделять моменты, а именно покупаем готовую квартиру с документами и делаем ремонт, то как-то это может получиться при растущем рынке и то явно повезёт не всем.

А вот покупка на этапе строительства вообще не выходит арифметика, тут или переуступка или аренда на 10 лет, а иначе получаем следующую ситуацию:

Покупаем, ждем год и дом построен, ещё пол года и получаем ключи и начинаем ремонт. Через 2 года только начинаем сдавать причём явно ниже рынка (смотрим выше почему). Риски затоплений сверху в первые годы максимальны и ни о каком дорогом ремонте мы не говорим. Проходит 5 лет и только в этот момент ваша квартира становится ликвидной для аренды, но мы её сразу продаём причём стоимость ремонта ещё не окупилась, а в цене на продажу уже ремонт и не влияет.

Поэтому надо сразу определиться со стратегией, котлованное инвестирование, инвестиции под переуступку или квартира под аренду. Если планируем аренду, то это минимум 10 лет сдачи, если рынок вырос то может повести и удастся выйти раньше, но и тут есть нюансы. Сейчас инвестиции в котлованы уже как по мне закончились, а остальные описанные вами идеи инвестирования очень сомнительны и на любителя.


15 окт 2021 18:39

Огляд ринку оренди квартир у Києві восени 2021 року


Наприкінці третього кварталу попит і відповідно ціни традиційно трохи йдуть вгору, оскільки у серпні до столиці приїжджають на навчання студенти та шукачі заробітку із інших регіонів. За даними АФНУ, за підсумками вересня середнє подорожчання у Києві, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі склало до 10%.

16 окт 2021 09:51

Первые годы (а то и 3 года) после введения домов в эксплуатацию это нелеквид.


У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

16 окт 2021 22:58

dmvgura

У меня всё. После этого обсуждать что-либо бесполезно. У всех первые сдачи, в новом доме и со свежим ремонтом — самые дорогие по ставкам. А это, оказывается, неликвид. Это просто пять))) 

Ну вы же опытный риелтор,  ну не строят же Hyatt, Hilton, Radisson на трое или борщаговке даже в прицентралье не строят. Да хоть вы  мраморе все сделайте и сусальным золотом покройте на стоимость аренды и продажи это не сильно не повлияет,  локация объекта - это первоочередное, какой бы там не был ремонт и РН Киева в ближайшем будущем придет к этому. И близость к метро тоже будет добавлять существенные дивиденды объекту. 

1. . .656667