Обсуждение вопросов аренды в контексте



21 окт 2021 07:27

dmvgura

А вот подъезд ЖК Каховская. Типичный КГСовский узкий подъезд с будкой вахтёра.

Действительно, просто одно и то же.

Не смешите людей, раз не в курсе дел. А я эти ЖК все наперечёт знаю, так как сотнями в них квартиры продал или помог купить за последние годы.

Фото, к слову, мои же.

Различия конечно если внимательно присмотреться можно найти, но тут как понимаете разница в цене при инвестировании составляла 1,5-2 раза на м2, а получение ключей в Каховсой уже состоялось, а вот новый Автограф пока как говориться ожидаем 18 месяцев))). (Понимаю что разные жк новый и старый Автографы я сравнивал в 18 году). В каховской легко сдадите квартиру за 8000, но вот в Автографе за 14000 это будет сложно и ремонт и вложения сравнивать бесполезно.

Плюсы в Автографе есть, но МОП на этаже выше первого отличить если не были по фото не выйдет. Стоимость метра для покупки и инвестиции под аренду сомнительное удовольствие для инвесторов.

Все инвесторы просто в восторге от Автографа советую Вам почитать и посмотреть фото и видео как выглядит это всё благоухание сейчас 370+ листов восторгов, вот не пожалеете ни разу.

https://forum.domik.ua/ul-generala-zhmachenko-28-t27896-7500.html

Прошу прощение если я обидел жителей Автографа.

21 окт 2021 08:15

dobce

Различия конечно если внимательно присмотреться можно найти, но тут какпонимаете разница в цене при инвестировании составляла 1,5-2 раза на м2, аполучение ключей в Каховсой уже состоялось, а вот новый Автограф пока какговориться ожидаем 18 месяцев))). (Понимаю что разные жк новый и старыйАвтографы я сравнивал в 18 году). В каховской легко сдадите квартиру за 8000,но вот в Автографе за 14000 это будет сложно и ремонт и вложения сравниватьбесполезно.

Плюсы в Автографеесть, но МОП на этаже выше первого отличить если не были по фото не выйдет.Стоимость метра для покупки и инвестиции под аренду сомнительное удовольствиедля инвесторов.

Все инвесторыпросто в восторге от Автографа советую Вам почитать и посмотреть фото и видеокак выглядит это всё благоухание сейчас 370+ листов восторгов, вот не пожалеетени разу.

https://forum.domik.ua/ul-generala-zhmachenko-28-t27896-7500.html

Прошу прощение еслия обидел жителей Автографа.

В Каховской у нас сдаётся 37м2 раздельная за 13500грн + к.у.
Это так, просто для статистики. За 8000грн — в новостройках таких ставок просто нет.
И я говорил про ЖК Автограф, не про ЖК Новый Автограф. К слову, в первом доме Автографа 52м2 с нормальным ремонтом сдаётся за 15500-16500грн + к.у., легко. Вы «плаваете» в актуальных арендных ставках.

Повторюсь: Каховская — это эконом с мокрым фасадом, Автограф — комфорт класс с вентфасадом и достойными МОПами. Не стоит их пытаться сравнивать. Ни для жизни, ни для аренды. Хотя из-за размеров квартир, я лично в Автограф не стал бы инвестировать, не рационально.

21 окт 2021 09:21

Так собственно вы же сами подтверждаете тот факт, что инвестиция в эконом более выгодна чем в комфорт.

37м2 раздельная за 13500грн + к.у. 364грн.м2

52м2 с нормальным ремонтом 15500-16500грн. 298-317грн.м2

Нормальный ремонт сейчас дело очень затратное.

21 окт 2021 09:41

Dmitreus

Так собственно вы же сами подтверждаете тот факт, что инвестиция в эконом более выгодна чем в комфорт.

37м2 раздельная за 13500грн + к.у. 364грн.м2

52м2 с нормальным ремонтом 15500-16500грн. 298-317грн.м2

Нормальный ремонт сейчас дело очень затратное.

Тут вопрос не столько в классе жилья, сколько в рациональности площади и локации. 37м2 и ближе к метро побеждают у 52м2 дальше от метро. Всё же Автограф ЖК скорее для жизни, чем для бизнеса. Но в то же время у наших клиентов есть предостаточно квартир в комфорт классе, 36-40м2, в 10-15 минут к метро, сдающихся сейчас за 16000-18000грн + к.у. Там уже доплата за класс ощутима и соответствует стоимости объекта.

21 окт 2021 09:59

dmvgura

В Каховской у нас сдаётся 37м2 раздельная за 13500грн + к.у.

Это так, просто для статистики. За 8000грн — в новостройках таких ставок просто нет.

И я говорил про ЖК Автограф, не про ЖК Новый Автограф. К слову, в первом доме Автографа 52м2 с нормальным ремонтом сдаётся за 15500-16500грн + к.у., легко. Вы «плаваете» в актуальных арендных ставках.

Повторюсь: Каховская — это эконом с мокрым фасадом, Автограф — комфорт класс с вентфасадом и достойными МОПами. Не стоит их пытаться сравнивать. Ни для жизни, ни для аренды. Хотя из-за размеров квартир, я лично в Автограф не стал бы инвестировать, не рационально.

Арендные ставки плавают при любых условиях, и я писал про минимальную цену за которую квартиру сдадут в течении недели. Если наполнение и ремонт на уровне бизнес класса и поиск арендатора в течении 2-х месяцов не проблема, то можно сдать значительно дороже с этим согласен. Но даже на одном этаже одинаковые квартиры могут сдавать с разбросом в 5к грв.

Теперь математика, аренда в Каховской 360 грв за м2, а в Автографе 320. Цена покупки в 2018 году в Автографе квартиры отличалась от инвестиции в Каховскую аж в 2+ раза (25 000$ Каховская и 60 000$ Автограф). Ремонт как минимум должен соответствовать классу жилья, а итоговая стоимость ремонта прямопропорциональна площади квартиры.

По факту купив 2 квартиры в Каховской и сделав ремонт с аналогичной стоимостью за м2 Автографу инвестор будет получать на 10 000 грв в месяц больше. Единственным моментом в этой схеме является необходимость ждать 1 год ожидания ключей. И ещё 10 000 $ остаётся от инвестиций в Каховскую.

Вентфасад да лучше мокрого фасада, но он не является примером комфорт класса. ЖК от ДБК4 как раз с вентфасадом и жк Эврика от Аркады тоже. Более половины жк комфорт класса с мокрыми фасадами.

Как раз Каховская позиционируется как комфорт и расположена относительно рядом. Если сравнивать с жк на левом берегу, то и там Автограф проигрывает по многим параметрам.

Что для жизни, что под аренду жк примерно равны с небольшим преимуществом в качестве у Автографа, но финансовые показатели инвестиционной привлекательности у Автографа равны нулю.

21 окт 2021 13:03

dobce

Арендные ставкиплавают при любых условиях, и я писал про минимальную цену за которую квартирусдадут в течении недели. Если наполнение и ремонт на уровне бизнес класса ипоиск арендатора в течении 2-х месяцов не проблема, то можно сдать значительно дорожес этим согласен. Но даже на одном этаже одинаковые квартиры могут сдавать сразбросом в 5к грв.

Теперьматематика, аренда в Каховской 360 грв за м2, а в Автографе 320. Цена покупки в2018 году в Автографе квартиры отличалась от инвестиции в Каховскую аж в 2+раза (25 000$ Каховская и 60 000$ Автограф). Ремонт как минимум долженсоответствовать классу жилья, а итоговая стоимость ремонта прямопропорциональнаплощади квартиры.

По факту купив 2квартиры в Каховской и сделав ремонт с аналогичной стоимостью за м2 Автографуинвестор будет получать на 10 000 грв в месяц больше. Единственным моментом вэтой схеме является необходимость ждать 1 год ожидания ключей. И ещё 10 000 $остаётся от инвестиций в Каховскую.

Вентфасад да лучше мокрого фасада, но он не являетсяпримером комфорт класса. ЖК от ДБК4 как раз с вентфасадом и жк Эврика от Аркадытоже. Более половины жк комфорт класса с мокрыми фасадами.

Как раз Каховскаяпозиционируется как комфорт и расположена относительно рядом. Если сравнивать сжк на левом берегу, то и там Автограф проигрывает по многим параметрам.

Что для жизни, что подаренду жк примерно равны с небольшим преимуществом в качестве у Автографа, нофинансовые показатели инвестиционной привлекательности у Автографа равны нулю.

Ну тут как раз "Автограф" не плохой ЖК и мне лично он симпатичен. НО дело в другом, арендаторы не готовы переплачивать за модные МОПы и вентфасад, это факт. Лично у меня не стоит задача, что то продать или купить из "бетона". Любопытно другое, какой процент людей готовы отнести свои кровные в бетон, который с каждым годом приносит все меньше отдачи от инвестиций и приносит больше рисков. Напоминаю, ветка называется "Обсуждение вопросов аренды в контексте"и хотелось бы больше конкретики от гуру для тех людей которые решили стать игроком на РН. О свое формуле я уже писал. Локейшен-первично, (год постройки не имеет значения) модные МОПы и вентфасад это в конце списка.

22 окт 2021 04:24

Собственно, возьмём исходные данные от “Гуру” по недвижимости и два жк.

Имеем жк Каховская 37 м2 и 13 500 грн/месяц и жк Автограф 52 м2 за 16 000 грн/месяц.

Локация там +- одинаковая, жк Каховская на 200 м ближе к метро, но в Каховской 200 м от жд ветки, а это специфический шум, но и Автограф рядом с ул. Жмаченко (автомобили и тд) и наливайкой на первом этаже и бонус рынок Юность))). В двух жк нет закрытой территории с детскими площадками вобще, и конечно подземный паркинг пока не работает в Каховской и год+ не работал в Автографе как бонус от первой сдачи.

Возникает вопрос за что в Автографе арендаторы платят на 2500 больше? Если можно написать цену по каждому пункту? По факту ещё +1000 за к.у. но арендодателю от этого не легче))).

- это лобби, МОПы и вентфасад.

- ценовой диапазон покупки м2 (Автограф это верхний диапазон комфорт класса, а Каховская нижний, Автограф в 2 раза дороже.

- Локация и близость к метро (Новый Автограф будет даже ближе к метро чем Каховская но боюсь цена не будет выше чем в Автографе)

- ремонт в квартире

- площадь квартиры (+15 м2 а плюс в аренде в рамках статистической погрешности)

Если учесть, что снимать дорогой жк Автограф будут дольше на 1 месяц и жить меньше (простои +1,5 месяца в год), то и выручка с Автографа сравняется с Каховской.

Для жизни Автограф тоже на любителя, там нет никаких плюшек и паркингов с лифтом прямо в жк, закрытой придомовой территории и т.д

Инвестиции в Автограф тоже были идеями для отважного инвестора, проблемы с землёй, долгое строительство, первый объект в Киеве.

Прошу написать конкурентные преимущества Автографа и его неоспоримые плюсы. Я вижу только один он ДОСТРОИЛСЯ и СДАЛСЯ!

Также выскажу своё мнение что большинство арендаторов готовы переплачивать за близость к месту работы или метро, а остальные плюшки в виде модного ремонта, комплексная территория, атмосфера, подземные паркинги и альпийские горки увеличат стоимость аренды явно меньше стоимости м2 в таком жк и увеличат простой на 10%-50%.

24 ноя 2021 05:32

Всем добрый день! У меня очень важный вопрос-в доме отсутсвует отопление по причине того что он находится на балансе организации которая не топит! не хочет! снимали квартиру летом, хозяева ничего о проблеме отопления не сказали, хотя постоянные жильцы все знали и некоторые даже установили котлы. у меня вопрос-мы должны платить за аренду в неотапливаемом помещении? нас никто не предупреждал что будем мерзнуть