Обсуждение Цен На Недвижимость!

Выходцы из регионов, которые приехали в Киев 5-8 лет назад и не успели купить квартиру видя галлопирующее повышение цен, которое опережало их возможности, видя, как на глазах таит покупательная способность(для недвижимости) накопленных средств. Решили купить недвижимость в своем регионе. Кто-то рискнул и вложился в киевскую и теперь как гтвщ раздает советы, считая себя самым умным, а кто-то купил в регионе, чтобы было куда уехать на пенсию, тем самым увеличив спрос и подстегнув цены. Я не удивлюсь, если выясниться, что в небезизвестном Украинске, цены поднялись тоже.

3) Приезжая масса - здесь они разошлись в оценке. Один утверждает, что влияет, и сильно (до 60%), второй говорит, что нет, и что количество сделок от приезжих не превосходит 30% всего объема. Остальное - киевляне. Возможно это объясняется тем, что второй товарищ - директор агентства, которое, в основном, занимается дорогостоящей элитной недвижимостью. В общем, "среднее по больнице" все равно получается немаленьким - 45%! Вот так. Параметр значащий, и сильно! Число приезжих в Киеве не только не уменьшается, но и увеличивается!
4) Ипотечное кредитование - по их оценке вносит ПЕРВЫЙ НАИБОЛЬШИЙ вклад в рост цен. Дословно слова "Если сейчас убрать кредиты - рынка не будет". Все те категории населения, которые Вы перечислили (студенты и приезжие специалисты) АКТИВНО берут кредиты! несмотря на проценты. Как они уж собираются их выплачивать - об этом история умалчивает. Ребята только рассказали о том, что краем глаза уловили на сделках берут под залог родительских квартир, ссужают деньгами родители, продают старые квартиры в других местах, есть накопления и т.д. Объемы ипотечного кредитования, по их оценке, НЕ УМЕНЬШИЛИСЬ!
5) Строительство нового жилья - по их оценке вносит ВТОРОЙ НАИБОЛЬШИЙ вклад в рост цен. В Киеве оно практически отсутствует (с учетом массы проживающих в городе, нуждающихся в жилье). Получается, что увеличения жилых площадей в городе НЕТ, а прирост населения в 35% - ЕСТЬ! И тенденция СОХРАНЯЕТСЯ.

Вывод (их, и моя оценка состояния РН)
1. Краха в этом году не будет.
2. Рост цен в этом году будет на уровне 35...40%.
3. Покупать жилье для себя надо сейчас.
4. Вкладывать деньги в РН уже не стоит.

Не возражаю. Но давайте, наряду с положительными моментами - отметим и отрицательные. Вы не против?
1. Приезжий человек более уязвим. Из-за большой стоимости жизни в Киеве он БОЛЕЕ подвержен асоциальным влияниям среды. Часто - он идет "по трупам". Он будет делать ВСЕ, чтобы ВЫЖИТЬ во "враждебном" окружении. И не всегда честно. Это - объективный социальный факт. Испытанный, кстати, и на себе.
2. Инфраструктура города НЕ ГОТОВА к такому наплыву приезжей массы! Она элементарно "задыхается"! Вы это ощущаете каждый день на себе. Наступит день, когда эта самая инфраструктура, если не научиться регулировать мигрантские потоки, будет ПОЛНОСТЬЮ парализована. Скорость прироста населения мегаполиса намного превышает скорость развития социальной инфраструктуры. ЭТО может продолжаться бесконечно?
3. Такой наплыв приезжей массы при существующих условиях жизни НЕИЗБЕЖНО ведет к резкому росту преступности! Вот, кто чувствует себя при этом, как рыба в воде! Просто питательный бульон из люмпинизированного элемента! Ведь домой возвращаются, в случае неудачи, единицы - остальные стремятся выплыть ЛЮБОЙ ценой!
4. Уезжают из родных мест НЕ ПРОСТО самые активные. Не все, но БОЛЬШИНСТВО, уезжают лица со слабой любовью к "родному пепелищу, к родительским гробам", с нежеланием и неумением бороться с трудностями на местном уровне, с внутренней агресивностью и завистью к "более удачливому центру". При этом, все они будут выглядеть, как интеллигентные люди! Зато когда трудности такого же рода начнуться и на новом месте - товарищи проявят себя во всей красе! И перекатятся куда-нить еще! Вот, только, у меня на работе я знаю пять человек из приезжих, готовых свалить в любой момент куда-угодно, если там дадут на сто баксов больше. Хоть в Буркина-Фасо сапоги чистить! И валят! Предавший раз - предаст и два! Этот закон жизни еще никому не удалось отменить.

Пример некорректный.
Киевский хлеб могут потреблять также те, кто проживает в Киевской области, но работает в Киеве. Сам так делаю. И много кто так делает.
А также всякие гости Киева, кто приехал в Киев на насколько дней, по делам или отдохнуть. Далеко не все их них "давят" на киевский рынок недвижимости.

Ошибка, вносимая этими факторами, там учитывалась. Результат 4 млн. - с учетом этой погрешности. На форуме "Кыяне" месяц-два назад приводился соответствующий результат.

Между прочим, количество предложения жилой недвижимости за последние ДВА дня увеличилось с 4350 до 4750 квартир. То есть, почти на ДЕСЯТЬ ПРОЦЕНТОВ.
Очень много знаков вопроса. Или, наверное, скорее все уже и так ясно.

5) отсутствие нового жилищного строительства в Киеве (положение не меняется).
Не вижу я сейчас приезда новых иногородних. А с нашей текучкой, я бы это заметил. Может, это только у нас.
Еще, если я за определенную работу получаю меньше, чем она стоит, значит разницу кто-то получет. И какой смысл с ним делиться?
Отсюда и частая смена работы с повышением зп.
По поводу возвращения домой регионалов из моей практики случаи единичные(что не может говорить о тенденции), но есть. Устраиваться приходят в основном местные и Киевская обл.

ЗЫ. На что не ответил, с тем, будем считать, согласен.15

Если подьем будет не 40%, как прогнозирует Борода, а хотя бы 30%, то многие серьезно задумаются по поводу Москвы! Все-таки РФ претендует в отдаленной перспективе на статус супер-державы, да и нефть и газ у них...ЗП выше в 1.5-2 раза. Так что, Борода, не стройте иллюзий, до цен Москвы Киеву никогда не добраться...

Опережать события - это, по сути, как раз и означает делать прогноз. Поскольку форум не самое удобное место для теоретических дискуссий, меня больше интересует чисто прикладной вопрос какой из разнообразных прогнозов ближе к действительности?
А оценку обоснованности и доказательности того или иного прогноза предпочитаю делать самостоятельно. Чтобы потом не искать, как Вы изящно выразились, чью-то "ряху". Гарантированно правильный прогноз готов принять и без доказательств. Только ведь и Вы не даете никаких гарантий...
Лично для меня крайне убедительными выглядят расчеты совокупной финансовой емкости рынка киевской жилой недвижимости (числовую базу для таких расчетов надергал из тех самых постов, которые Вас так раздражают).
После последнего ценового рывка осени-зимы 2006 для поддержания существующей ценовой коньюктуры этот рынок (по моим очень приблизительным подсчетам!) требует минимум 4 млрд. долларов НОВЫХ денег ежегодно.
Таких денег у потенциальных покупателей нет, судя по такому же прикидочному подсчету.
Давайте параллельно посчитаем эти два параметра (емкость рынка и располагаемые на покупку недвижимости доходы) и выложим на форуме результаты. Будет реальный повод для содержательной дискуссии

QUOTE(Galeon)Давайте посчитаем. В Киеве присутствует, как я уже говорил, 400 000 потенциальных приезжих семей, которым необходима квартира, плюс 100 000 семей стоит в кварточереди, плюс какое-то к-во киевлян НЕ ИЗ ОЧЕРЕДИ тоже нуждаются в жилье (ну, пусть еще 50 000 семей). Примем, что средняя семья состоит из трех человек (хоть это и против воли нашего Пчеловода, ну да хрен с ним!). По санитарным нормам положено 21 кв. м на человека плюс 10 квадратов на семью. Таким образом каждая семья претендует, в среднем, на 73 кв. м. Сколько, Вы говорите, вводится в строй новой площади ежегодно в КИеве? 1 500 000 кв. м? Другими словами, новостройки потенциально ежегодно способны закрыть потребности только 20550 семей. А сколько их у нас "висит" над душой? 400000+100000+50000=550000! Т.е., лишь жалкие 4%!
Вот и ответ по новостройкам. Считайте, что их нет!

Вот именно! Я не против самого процесса миграции трудовых ресурсов. Если эти ресурсы способнее местных - я только ЗА! Но в нашем случае (в Киеве) он принял просто-таки болезненные масштабы. Мигранты зачастую не только не способнее местного населения, но либо равны ему, либо ХУЖЕ! И берут работодателя отнюдь не своими "фантастическими" талантами (вон, "интеллектуал" PnL оказался даже не в состоянии хоть как-то обосновать свою кочку зрения и скатился к финансовой проституции - ты мне Борода денежку, я тебе, может быть сделаю одолжение - обосную себя, любимого), а элементарным демпингом з/п и готовностью работать в любых, самых скотских условиях! Ну, и полнейшей беспринципностью!
Вы полагаете, стране нужна ТАКАЯ миграция? Вы играли в игру "Жизнь" на бумаге? Помните, как излишняя населенность колоний клеток пожирала самое себя? Очень эффектно смотрелось это на экране первых мониторов ЕС ЭВМ! В жизни, сейчас, это смотрится омерзительно!

Гарантированно правильный прогноз готов принять и без доказательств. Только ведь и Вы не даете никаких гарантий...QUOTE(Наблюдатель)Приведите еще раз эту числовую базу. С ссылками, откуда взята. Я люблю ковыряться в первоисточниках. И во-вторых, учитывайте, что Вы имеете дело с инженером, а не с финансовым аналитиком. Т.е., другими словами, поясняйте мне финансовые термины, используемые Вами.

Давайте параллельно посчитаем эти два параметра (емкость рынка и располагаемые на покупку недвижимости доходы) и выложим на форуме результаты. Будет реальный повод для содержательной дискуссииДавайте! Только я могу сказать одно - в "располагаемых на покупку недвижимости доходах" НЕОБХОДИМО учесть банковскую ипотеку. Именно она является тем мотором, который и дает возможность лицам, не имеющим средств, делать столь головокружительные покупки!

Борода! Свои расчеты сделаю. Заранее извиняюсь, если это займет какое-то время - пару дней буду сильно занят. Если у Вас будут готовы выводы (в цифрах) раньше - не ждите меня, публикуйте

Приведите еще раз эту числовую базу. С ссылками, откуда взята. Я люблю ковыряться в первоисточниках. И во-вторых, учитывайте, что Вы имеете дело с инженером, а не с финансовым аналитиком QUOTE(Борода)
Откуда? Там их тоже для этих целей (ипотеки) уже почти нет. Но это - отдельная тема. Вернемся к ней позднее, если это еще будет интересно

Про это написал выше. То, что мы по-разному оцениваем вес этого фактора, не отменяет его ОБЯЗАТЕЛЬНОГО учета в расчетных конструкциях.

Борода, пользуйтесь вашими псевдо-выводами сами.
Даже если вы в них действительно верите, а не пытаетесь грубо манипулируя впарить в головы пересичных громадян нужную вам думку, то к чему эти споры? Давайте подождем немного и все увидим сами

Борода, попрошу не путать меня с PnL.
Мухи отдельно, котлеты отдельно.
Перечитайте еще раз мой пост.
Вы АБСОЛЮТНО БЕЗОСНОВАТЕЛЬНО написали, что одной из причин роста РЖНа есть отсутсвие ФР и поэтому капиталу просто негде упасть, кроме как на РЖН. Что я и оспариваю.
Приведите мне плз пример хотя бы одной страны, где наличие развитого ФР влияло бы на РЖН.
Я утверждаю - такой страны нет. Во всем англосакском мире РЖНы растут как на дрожжах, кроме штатов. Везде ФРы за день прокручивают десятки или сотни бюджетов нашей неньки.
Далее. Вы представляете, что такое игра на бирже? Каковы там риски? И кто получает прибыль?
Вот вы бы сами, будь NYMEX в Киеве, а не в NY, попродавали бы свои хаты чтобы вкинуть их в топку NYMEX-а?

И еще, будьте плз последовательны, сначала вы аксиоматически утверждаете, что "Отсутствие ФР - это лишь одна, но веская причина подьема цен на рынке жилья", потом заявляете что "меня АБСОЛЮТНО не интересует влияние ФР на РЖН!"
То есть, вы что-то там себе знаете, как PnL, но вас это абсолютно не интерисует.
Если вы хотите увидеть от PnL цифры, то будьте добры, не кидайте САМИ слов на ветер. Говорите что ФР влияет - покажите, КАК.
Я уже показал, как он НЕ ВЛИЯЕТ. Ваш ход.

Борода, вы конечно же используете много методов.
Например
1) Подмена понятий
2) Переход на личности
3) Растекание мыслей по дереву
4) Прямой наезд
5) Чередование "истина"-"ложь"
и т.д. и т.п.

Кожен судить по собі !!! А сам давно переїхав до Києва?

Борода, їдуть до Києва з регіонів саме активні, ті що впевнені, що зможуть пробитись.
Інша категорія, це ті що їдуть сюди на добу через двоє, або кожного дня з напколишніх сіл і пригородів. Вони дійсно, можуть працювати і за 1000 грн.
Тому, думаю, проблема, в тому, що виробниці площадки тре виносити за межі Києва.

Борода у вас щось в голові таргани розбігались.
Виж самі собі суперечите, то у вас приїзжі самі вразливі, то вони вже такі собі супермени без моралі і жалості.
Так ви за ринок? Якщо мені роботодавець недоплачує, то чому я повинен працювати на нього?
Чи ви за феодальні відносини між роботодавцями і найманими.
Я бачу при здачі житла уявляєте себе паном, який має милість здавати холопам свої хороми.

Tо Наблюдатель

Может такой пример поможет ответить на вопросы о том, какой объем рынка, сколько нужно денег ежегодно, сколько нужно людей с такими деньгами.

Есть 2 рынка

1. Вторичный

На вторичном по данным Минюста ежемесячно заключается 3600 сделок (данные 2005 года), что составляет 43200 сделок за год. Средняя площадь квартиры составляет 60м2. Средняя стоимость будет равна (1550+2700)/2= 2125 долл./м 2.
Значит, объем рынка равен 43200*60*2125=5508млн.
При этом 80% транзакций на рынке – обмены, значит прямых денег на вторичном рынке необходимо 1101600 тыс. долл. Понятно, это минимум, т.к. в цепочках добавляют деньги процентов в 10 случаев, но их посчитать трудно.
А количество генеральных покупателей должно находиться на уровне 8640 человек.
Допустим половину денег дадут банки, тогда каждый человек из этих 8640 должен иметь по 63750 долл. своих денег, чтобы зайти на рынок, при средней цене 2125долл./м 2

2. Первичный

На первичном по данным Минстата построено 1300 тыс. м2, или 14672 квартиры. Средний метраж составил 88,6 м2, средняя стоимость м 2 колебалась в районе 1550 долл./м2. Тут, справедливости ради, необходимо уточнить, что сданный в 2006 объем был начат еще в 2005, а там цены были другие, но так как расчет у нас приблизительный, то пойдет.
Так вот денег нужно столько
1300000 м 2 * 1550 долл./м2 = 2015млн.
Количество семей 14672, из которых какое-то число семей получили квартиры бесплатно.
Допустим половину денег дадут банки, тогда среднестатистичский покупатель жилья на первичном рынке должен иметь 1550*88,6/2 = по 68665 долл. США.

Таким образом, получилось, что на рынке участвует порядка 22000 покупателей с прямыми деньгами, которые за 6-ой год вложили личных сбережений на сумму порядка 1,5 млрд. долл. США. Банки вложили такую же сумму денег.
Из 22000 покупателей - треть приезжие. Киевлян порядка 15000 семей. Это примерно 1,7% от населения Киева (при условии, что покупает семья из трех человек).

Если кому-то не сложно - проверьте сколько денег выдали под ипотеку в киеве Банки.