



Инвестиции в недвижимость - лучший вариант инвестирования?



1. . .4 5 6

20 май 2021 02:59

Igorello, вы сами покупали уже недвижимость и/или делали полный ремонт? Непохоже.
Ремонт будет или очень дорого или надо в него очень много вкладывать своих сил и времени - и все-равно он будет стоить очень прилично. В приведенном вами примере разводняк типичный.
В Киеве тысячи риэлторов - все стараются каждую халапу продать по-дороже и по-быстрее, так что больших перекосов по цене не бывает, есть только по-лучше, по-хуже и зажрались.
Покупая вторичку и делая в ней ремонт итоговая цена квартиры очень вряд ли будет больше потраченных на нее денег :umnik:

20 май 2021 04:27

В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.

Та же убитая алко-вторичка хрущевки в центре под аренду может долго приносить хороший доход, не критично падая в цене, так как она уже на дне. И вы ее со дна лопатой соскребаете. В ремонт вкладываетесь по минимуму. Людям нужен временный центр и свежие светлые стены, не обязательно идеально ровные как все выводят в новостройках.

Отдельная первичка как принесла 100% на этапе строительства, так и может дальше расти в цене если это условная промка в центральном районе, а не на ДВРЗ. И каждый новый ЖК в ней подымает классовость и цену района(комфорт, комфорт+, комфорт++, бизнес--, бизнес-, бизнес ...). При этом чем хуже "виды за окном" тем ниже цена застройщика на старте. А сдали первый дом - и все побежали, хоть и цена уже гораздо выше, и "виды" пока никуда не делись.

А есть другая первичка, с 30% в спальнике или 60% в центре(из-за сложности с документами и рисками) но ни о каком росте дальше в уже обжитом районе речь не идет. Только на процент инфляции.

Склады. В отличие от обычного арендатора у которого нет ни денег и мозгов, большие компании в штате имеют аналитиков. И почему они не предугадали +90% роста аренды? Им проще было выкупить эти помещения вовремя.

Но +90% это единичные случаи. А у компании 100-ни таких объектов и с разными арендными ставками.

Как многие говорят о гигантских площадях УкрПочты. И если бы все оптимизировать и продать большую часть - то это баснословные деньги в бюджет. Только действительно крутой недвижимости там от силы 10%, а большинство дотационные. Даже закрыв их - вы эту недвижку не продадите, и сдадите за копейки в лучшем случае. Доход? Да. Ожидаемый? Нет.

Так и у владельцев доходных складов - тоже не все они +90% дали за год. Но в пример ставят именно самые доходные. А завтра откроют все ТРЦ круглогодично - и опять все пойдут примерять одежду, на фудкорт (а не заказывать еду онлайн, контингент тот-же, 50% из которого Мак). И доставка еды просядет. Это колебания вызванные форс-мажором. Сегодня нужны эти склады. А завтра? А завтра будет завтра.

Но все говорят сейчас о доходности складской недвижимости. И все побегут туда. Неуверенно, не туда. Не добегут до той что 90%, а купят ту что 30%, но продавец тоже буде говорить о 90% своей, тоже складской. А большая часть нерешительных инвесторов просто про пути передумает. И правильно сделает. Потому что все, что могло сделать 90% уже сделало.

Это как биток - сейчас побежали все увидев результат. Но этого молниеносного роста из-за которого "инвесторы" обратили на него опять внимание уже нет. А есть уже колебание на 15к из-за твитов Маска. От которых ему весело, а инвесторы пьют Карвалол. Но все еще ждут очередной кратный рост. Именно кратный. За этим они там. Не за 30%. Так как у многих вход и выход съедает 5%.

Недвижимость дает 90% если вы сами ее нашли, предугадали. А не услышали что кто-то другой нашел, и себе такую же захотели. Не понимая почему, как, и как долго еще. И главное, что с ней потом делать. Кому сдавать, есть ли у вас талант переговорщика. Это не случай аренды квартиры где "человек-человек"(при этом второй менее успешный, раз снимает). А перед вами менеджер который 20 лет только тем и занимается, что подбором помещений. И составлением выгодных компании договоров. И его предложение внести несколько пунктов в договор вас поставит в ступор. Я это говорю не о потоковых бизнесменах арендодателях. А о людях, которые выбирают между однушкой, маленькой коммерцией и депозитом.

И покупая эту недвижимость, которая дала 90% роста, вы фиксируете прибыль предыдущего владельца (так как и стоимость он поднял на 90%). А будет ли у вас хоть какой-то рост конкретно на его недвижимости - главный вопрос. Вы купили объект за определенную сумму. Она дает определенные арендные показатели. Все честно? Никто не обещал, что они будут расти. Вам же говорили "Был рост 90%. Был. Остальное ваши фантазии" Главное чтобы не падали, когда пандемия ослабнет.

Таких примеров полно. Люди смотрят на цифры. Не заглядывая под капот:

- банальной аренды

- бизнеса, который хотят открыть

- франшизы, которою для них грамотно упаковали.

20 май 2021 09:19

Цитата "Lamodrot » 20.05.2021 08:59":
Igorello, вы сами покупали уже недвижимость и/или делали полный ремонт? Непохоже.
Ремонт будет или очень дорого или надо в него очень много вкладывать своих сил и времени - и все-равно он будет стоить очень прилично. В приведенном вами примере разводняк типичный.
В Киеве тысячи риэлторов - все стараются каждую халапу продать по-дороже и по-быстрее, так что больших перекосов по цене не бывает, есть только по-лучше, по-хуже и зажрались.
Покупая вторичку и делая в ней ремонт итоговая цена квартиры очень вряд ли будет больше потраченных на нее денег

Да, делал, успешно. И сейчас в процессе несколько ремонтов.
Впрчем инфой по одному из ремонтов могу публично поделиться.

20 май 2021 09:21

Цитата "044Koval » 20.05.2021 10:27":

В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.

Абсолютно согласен.

Недвижка - такой же актив как и другие. И если грамотно подойти по точке входа и выхода с рынка, то можно зарабатывать больше среднего по рынку.

20 май 2021 13:18

Цитата "044Koval » 20.05.2021 10:27":

В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.

Реально хорошая аналитика, по многим пунктам соглашусь.

27 май 2021 12:39

Это был хороший вариант пару лет назад

12 окт 2021 01:14

Людина

Если сбережения в долларах, сейчас верх глупости что-то покупать.

А когда тогда покупать? Вы думаете, что стоит ждать снижения? Почему?

12 окт 2021 09:24

Vitaly

А когда тогда покупать? Вы думаете, что стоит ждать снижения? Почему?

Подождите очередной кризис-дефолт-майдан. В среднем каждые 10 лет(1991, 1998, 2007, 2014й). По идее скоро должен быть. Каждый раз перед резким падением цен на недвижимость был непонятный рост как сейчас. Если сбережения в гривнах - то однозначно стоит покупать сейчас.

12 окт 2021 09:45

Людина

Подождите очередной кризис-дефолт-майдан. В среднем каждые 10 лет(1991, 1998, 2007, 2014й). По идее скоро должен быть. Каждый раз перед резким падением цен на недвижимость был непонятный рост как сейчас. Если сбережения в гривнах - то однозначно стоит покупать сейчас.

Ну разве что кризис-дефолт-майдан.

Хотя вроде как предпосылок нет. Олигархи довольны, западные партнеры вроде тоже.

Кому еще майдан-то делать...

16 окт 2021 10:43

Vitaly

Ну разве что кризис-дефолт-майдан.

Хотя вроде как предпосылок нет. Олигархи довольны, западные партнеры вроде тоже.

Кому еще майдан-то делать...

Обострение на Донбассе, и квартиры в Киеве тут же упадут в цене(да и не только в Киеве). После достроя СП-2 очень возможно. Уже цены перестали расти.

17 окт 2021 01:48

Людина

Обострение на Донбассе, и квартиры в Киеве тут же упадут в цене(да и не только в Киеве). После достроя СП-2 очень возможно. Уже цены перестали расти.

Згоден, що Куйлу прийде в голову невідомо.

17 окт 2021 03:15

Людина

Подождите очередной кризис-дефолт-майдан. В среднем каждые 10 лет(1991, 1998, 2007, 2014й). По идее скоро должен быть. Каждый раз перед резким падением цен на недвижимость был непонятный рост как сейчас. Если сбережения в гривнах - то однозначно стоит покупать сейчас.

1) По -перше в 1998 ніякого дефолту в Україні не було. В Росії був дефолт, у нас просто посилилась криза всіх 90-х

2) По-друге Ви пропустили перший Майдан 2004 року, а після нього у нас взагалі економіка дуже злетіла на наступні 2р (Але то до Майдану немає великого відношення)

3) По-третє, як і по аналогії з 2004р - Майдани ні на що не впливають, змінююється політична еліта, змінюється зовнішньополітичний вектор і т.д. А от війна з Росією впливає, що і сталось.

Тому висновок: якщо не станеться світової кризи і психічне загострення у куйла - можемо особливо не нервуватись

17 окт 2021 04:35

""У США – огромный дефицит бюджета. Чтобы устранить дисбаланс, правительство занимает деньги, выпуская долговые обязательства. Но оно может выпускать облигации только до предела, установленного Конгрессом. Этот предел неоднократно повышается или приостанавливается

https://finance.liga.net/ekonomika/novosti/kak-ssha-pytayutsya-izbejat-defolta-chto-proishodit

В этот раз, превысили лимит... Дальше превысят еще... Если произойдет обесценивание доллара? Не 2-3-4-5%% ежегодно. А 15-25-30%?? В чем наше население будет хранить сбережения? Биткоин, акции?? - для большинства не вариант. Депозит? - возможно, скоро будет минусовым. Недвижимость - для большинства остается самым простым способом сохранения сбережений. Не пишу "прибыльным" способом. Это - как получится и как повезет. Просто сохранением. И возможно не надолго, если увеличат еще налоги на владение недвижимостью и подниму коммуналку. Как-то так. Я так думаю.

22 ноя 2021 00:32

США самая сильная экономика мира и задает правила игры, быстрее Украина войдет в состав РФ, чем доллар обесценится.

Согласен с мнением, что необходимо каждый отдельно обьект рассматривать по прибыльности. Самые дешевые панельки в деснянском районе возле метро например, самые ликвидные, несмотря на всю критику. Люди голосуют кошельком. Или котлован Республики, Файна тауна, был 700, сейчас 2000 за квадрат, рост в 2,5 раза

22 ноя 2021 03:32

А разве панельки в Деснянском районе подорожали в 2,5 раза?? Почему же они ликвиднее Файна Тауна?? Эти панельки может себе позволить снять-купить бОльшее количество жителей Киева, чем позволить себе новые ЖК... Но это не говорит о ликвидности панелек в Десн р-не.

22 ноя 2021 04:20

delphiec

США самая сильная экономика мира и задает правила игры, быстрее Украина войдет в состав РФ, чем доллар обесценится.

Согласен с мнением, что необходимо каждый отдельно обьект рассматривать по прибыльности. Самые дешевые панельки в деснянском районе возле метро например, самые ликвидные, несмотря на всю критику. Люди голосуют кошельком. Или котлован Республики, Файна тауна, был 700, сейчас 2000 за квадрат, рост в 2,5 раза

А где вам удалось найти метро в Деснянском-то районе? Или вы нам пишете из 2050-го?

Как раз из-за отсутствия метро и нормальной транспортной инфраструктуры — недвижимость в этом огромном районе одна из самых низколиквидных во всем городе.

22 ноя 2021 06:14

delphiec

США самая сильная экономика мира и задает правила игры, быстрее Украина войдет в состав РФ, чем доллар обесценится.

Согласен с мнением, что необходимо каждый отдельно обьект рассматривать по прибыльности. Самые дешевые панельки в деснянском районе возле метро например, самые ликвидные, несмотря на всю критику. Люди голосуют кошельком. Или котлован Республики, Файна тауна, был 700, сейчас 2000 за квадрат, рост в 2,5 раза

Вы сейчас рассуждаете за котлован Файна Т."по 700"(если быть точным 850) с позиции послезнания. Раньше и другие комплексы дешевле стоили.Например жк Старт на Лукьяновке по 1050 был на котловане. Его долго строят,но это Лукьяновка,а не Нивки.

24 ноя 2021 01:49

dmvgura

А где вам удалось найти метро в Деснянском-то районе? Или вы нам пишете из 2050-го?

Как раз из-за отсутствия метро и нормальной транспортной инфраструктуры — недвижимость в этом огромном районе одна из самых низколиквидных во всем городе.

А "Чернігівська" і "Лісова"? Малувато, звісно, але все-таки...

Я навіть не уявляю, що там є, в тому величезному рукаві, далі за Троєщиною і Лісовим масивом і аж до Броварів. Там узагалі життя є?

Последние 20 квартир по специальной цене!

Первые три секции уже сданы. Сдать последнюю застройщик планирует уже в конце 2021 года!

Подробнее

Рассрочка до 60 месяцев в ЖК Krona Park II

Или кредит до 20 лет под 7%. Выбирайте удобные условия именно вам

Подробнее

1. . .4 5 6

