Igorello, вы сами покупали уже недвижимость и/или делали полный ремонт? Непохоже.
Ремонт будет или очень дорого или надо в него очень много вкладывать своих сил и времени - и все-равно он будет стоить очень прилично. В приведенном вами примере разводняк типичный.
В Киеве тысячи риэлторов - все стараются каждую халапу продать по-дороже и по-быстрее, так что больших перекосов по цене не бывает, есть только по-лучше, по-хуже и зажрались.
Покупая вторичку и делая в ней ремонт итоговая цена квартиры очень вряд ли будет больше потраченных на нее денег

В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.
Та же убитая алко-вторичка хрущевки в центре под аренду может долго приносить хороший доход, не критично падая в цене, так как она уже на дне. И вы ее со дна лопатой соскребаете. В ремонт вкладываетесь по минимуму. Людям нужен временный центр и свежие светлые стены, не обязательно идеально ровные как все выводят в новостройках.

Отдельная первичка как принесла 100% на этапе строительства, так и может дальше расти в цене если это условная промка в центральном районе, а не на ДВРЗ. И каждый новый ЖК в ней подымает классовость и цену района(комфорт, комфорт+, комфорт++, бизнес--, бизнес-, бизнес ...). При этом чем хуже "виды за окном" тем ниже цена застройщика на старте. А сдали первый дом - и все побежали, хоть и цена уже гораздо выше, и "виды" пока никуда не делись.
А есть другая первичка, с 30% в спальнике или 60% в центре(из-за сложности с документами и рисками) но ни о каком росте дальше в уже обжитом районе речь не идет. Только на процент инфляции.

Склады. В отличие от обычного арендатора у которого нет ни денег и мозгов, большие компании в штате имеют аналитиков. И почему они не предугадали +90% роста аренды? Им проще было выкупить эти помещения вовремя.
Но +90% это единичные случаи. А у компании 100-ни таких объектов и с разными арендными ставками. 
Как многие говорят о гигантских площадях УкрПочты. И если бы все оптимизировать и продать большую часть - то это баснословные деньги в бюджет. Только действительно крутой недвижимости там от силы 10%, а большинство дотационные. Даже закрыв их - вы эту недвижку не продадите, и сдадите за копейки в лучшем случае.  Доход? Да. Ожидаемый? Нет.
Так и у владельцев доходных складов - тоже не все они +90% дали за год. Но в пример ставят именно самые доходные. А завтра откроют все ТРЦ круглогодично - и опять все пойдут примерять одежду, на фудкорт (а не заказывать еду онлайн, контингент тот-же, 50% из которого Мак). И доставка еды просядет. Это колебания вызванные форс-мажором. Сегодня нужны эти склады. А завтра? А завтра будет завтра.

Но все говорят сейчас о доходности складской недвижимости. И все побегут туда. Неуверенно, не туда. Не добегут до той что 90%, а купят ту что 30%, но продавец тоже буде говорить о 90% своей, тоже складской. А большая часть нерешительных инвесторов просто про пути передумает. И правильно сделает. Потому что все, что могло сделать 90% уже сделало.
Это как биток - сейчас побежали все увидев результат. Но этого молниеносного роста из-за которого "инвесторы" обратили на него опять внимание уже нет. А есть уже колебание на 15к из-за твитов Маска. От которых ему весело, а инвесторы пьют Карвалол. Но все еще ждут очередной кратный рост. Именно кратный. За этим они там. Не за 30%. Так как у многих вход и выход съедает 5%.
Недвижимость дает 90% если вы сами ее нашли, предугадали. А не услышали что кто-то другой нашел, и себе такую же захотели. Не понимая почему, как, и как долго еще. И главное, что с ней потом делать. Кому сдавать, есть ли у вас талант переговорщика. Это не случай аренды квартиры где "человек-человек"(при этом второй менее успешный, раз снимает). А перед вами менеджер который 20 лет только тем и занимается, что подбором помещений. И составлением выгодных компании договоров. И его предложение внести несколько пунктов в договор вас поставит в ступор. Я это говорю не о потоковых бизнесменах арендодателях. А о людях, которые выбирают между однушкой, маленькой коммерцией и депозитом.
И покупая эту недвижимость, которая дала 90% роста, вы фиксируете прибыль предыдущего владельца (так как и стоимость он поднял на 90%). А будет ли у вас хоть какой-то рост конкретно на его недвижимости - главный вопрос. Вы купили объект за определенную сумму. Она дает определенные арендные показатели. Все честно? Никто не обещал, что они будут расти. Вам же говорили "Был рост 90%. Был. Остальное ваши фантазии" Главное чтобы не падали, когда пандемия ослабнет.

Таких примеров полно. Люди смотрят на цифры. Не заглядывая под капот:
- банальной аренды
- бизнеса, который хотят открыть
- франшизы, которою для них грамотно упаковали.

Статья на эту же тему https://044blog.com/alternativa-nedvizhimosti/ .

Lamodrot » 20.05.2021 08:59 писал(а):Igorello, вы сами покупали уже недвижимость и/или делали полный ремонт? Непохоже.
Ремонт будет или очень дорого или надо в него очень много вкладывать своих сил и времени - и все-равно он будет стоить очень прилично. В приведенном вами примере разводняк типичный.
В Киеве тысячи риэлторов - все стараются каждую халапу продать по-дороже и по-быстрее, так что больших перекосов по цене не бывает, есть только по-лучше, по-хуже и зажрались.
Покупая вторичку и делая в ней ремонт итоговая цена квартиры очень вряд ли будет больше потраченных на нее денег

Да, делал, успешно. И сейчас в процессе несколько ремонтов.
Впрчем инфой по одному из ремонтов могу публично поделиться.

044Koval » 20.05.2021 10:27 писал(а):В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.
Та же убитая алко-вторичка хрущевки в центре под аренду может долго приносить хороший доход, не критично падая в цене, так как она уже на дне. И вы ее со дна лопатой соскребаете. В ремонт вкладываетесь по минимуму. Людям нужен временный центр и свежие светлые стены, не обязательно идеально ровные как все выводят в новостройках.

Отдельная первичка как принесла 100% на этапе строительства, так и может дальше расти в цене если это условная промка в центральном районе, а не на ДВРЗ. И каждый новый ЖК в ней подымает классовость и цену района(комфорт, комфорт+, комфорт++, бизнес--, бизнес-, бизнес ...). При этом чем хуже "виды за окном" тем ниже цена застройщика на старте. А сдали первый дом - и все побежали, хоть и цена уже гораздо выше, и "виды" пока никуда не делись.
А есть другая первичка, с 30% в спальнике или 60% в центре(из-за сложности с документами и рисками) но ни о каком росте дальше в уже обжитом районе речь не идет. Только на процент инфляции.

Склады. В отличие от обычного арендатора у которого нет ни денег и мозгов, большие компании в штате имеют аналитиков. И почему они не предугадали +90% роста аренды? Им проще было выкупить эти помещения вовремя.
Но +90% это единичные случаи. А у компании 100-ни таких объектов и с разными арендными ставками. 
Как многие говорят о гигантских площадях УкрПочты. И если бы все оптимизировать и продать большую часть - то это баснословные деньги в бюджет. Только действительно крутой недвижимости там от силы 10%, а большинство дотационные. Даже закрыв их - вы эту недвижку не продадите, и сдадите за копейки в лучшем случае.  Доход? Да. Ожидаемый? Нет.
Так и у владельцев доходных складов - тоже не все они +90% дали за год. Но в пример ставят именно самые доходные. А завтра откроют все ТРЦ круглогодично - и опять все пойдут примерять одежду, на фудкорт (а не заказывать еду онлайн, контингент тот-же, 50% из которого Мак). И доставка еды просядет. Это колебания вызванные форс-мажором. Сегодня нужны эти склады. А завтра? А завтра будет завтра.

Но все говорят сейчас о доходности складской недвижимости. И все побегут туда. Неуверенно, не туда. Не добегут до той что 90%, а купят ту что 30%, но продавец тоже буде говорить о 90% своей, тоже складской. А большая часть нерешительных инвесторов просто про пути передумает. И правильно сделает. Потому что все, что могло сделать 90% уже сделало.
Это как биток - сейчас побежали все увидев результат. Но этого молниеносного роста из-за которого "инвесторы" обратили на него опять внимание уже нет. А есть уже колебание на 15к из-за твитов Маска. От которых ему весело, а инвесторы пьют Карвалол. Но все еще ждут очередной кратный рост. Именно кратный. За этим они там. Не за 30%. Так как у многих вход и выход съедает 5%.
Недвижимость дает 90% если вы сами ее нашли, предугадали. А не услышали что кто-то другой нашел, и себе такую же захотели. Не понимая почему, как, и как долго еще. И главное, что с ней потом делать. Кому сдавать, есть ли у вас талант переговорщика. Это не случай аренды квартиры где "человек-человек"(при этом второй менее успешный, раз снимает). А перед вами менеджер который 20 лет только тем и занимается, что подбором помещений. И составлением выгодных компании договоров. И его предложение внести несколько пунктов в договор вас поставит в ступор. Я это говорю не о потоковых бизнесменах арендодателях. А о людях, которые выбирают между однушкой, маленькой коммерцией и депозитом.
И покупая эту недвижимость, которая дала 90% роста, вы фиксируете прибыль предыдущего владельца (так как и стоимость он поднял на 90%). А будет ли у вас хоть какой-то рост конкретно на его недвижимости - главный вопрос. Вы купили объект за определенную сумму. Она дает определенные арендные показатели. Все честно? Никто не обещал, что они будут расти. Вам же говорили "Был рост 90%. Был. Остальное ваши фантазии" Главное чтобы не падали, когда пандемия ослабнет.

Таких примеров полно. Люди смотрят на цифры. Не заглядывая под капот:
- банальной аренды
- бизнеса, который хотят открыть
- франшизы, которою для них грамотно упаковали.

Статья на эту же тему https://044blog.com/alternativa-nedvizhimosti/ .

Абсолютно согласен.
Недвижка - такой же актив как и другие. И если грамотно подойти по точке входа и выхода с рынка, то можно зарабатывать больше среднего по рынку.

044Koval » 20.05.2021 10:27 писал(а):В каждой категории недвижимости есть прибыльные примеры, а есть откровенно слабые.
Та же убитая алко-вторичка хрущевки в центре под аренду может долго приносить хороший доход, не критично падая в цене, так как она уже на дне. И вы ее со дна лопатой соскребаете. В ремонт вкладываетесь по минимуму. Людям нужен временный центр и свежие светлые стены, не обязательно идеально ровные как все выводят в новостройках.

Отдельная первичка как принесла 100% на этапе строительства, так и может дальше расти в цене если это условная промка в центральном районе, а не на ДВРЗ. И каждый новый ЖК в ней подымает классовость и цену района(комфорт, комфорт+, комфорт++, бизнес--, бизнес-, бизнес ...). При этом чем хуже "виды за окном" тем ниже цена застройщика на старте. А сдали первый дом - и все побежали, хоть и цена уже гораздо выше, и "виды" пока никуда не делись.
А есть другая первичка, с 30% в спальнике или 60% в центре(из-за сложности с документами и рисками) но ни о каком росте дальше в уже обжитом районе речь не идет. Только на процент инфляции.

Склады. В отличие от обычного арендатора у которого нет ни денег и мозгов, большие компании в штате имеют аналитиков. И почему они не предугадали +90% роста аренды? Им проще было выкупить эти помещения вовремя.
Но +90% это единичные случаи. А у компании 100-ни таких объектов и с разными арендными ставками. 
Как многие говорят о гигантских площадях УкрПочты. И если бы все оптимизировать и продать большую часть - то это баснословные деньги в бюджет. Только действительно крутой недвижимости там от силы 10%, а большинство дотационные. Даже закрыв их - вы эту недвижку не продадите, и сдадите за копейки в лучшем случае.  Доход? Да. Ожидаемый? Нет.
Так и у владельцев доходных складов - тоже не все они +90% дали за год. Но в пример ставят именно самые доходные. А завтра откроют все ТРЦ круглогодично - и опять все пойдут примерять одежду, на фудкорт (а не заказывать еду онлайн, контингент тот-же, 50% из которого Мак). И доставка еды просядет. Это колебания вызванные форс-мажором. Сегодня нужны эти склады. А завтра? А завтра будет завтра.

Но все говорят сейчас о доходности складской недвижимости. И все побегут туда. Неуверенно, не туда. Не добегут до той что 90%, а купят ту что 30%, но продавец тоже буде говорить о 90% своей, тоже складской. А большая часть нерешительных инвесторов просто про пути передумает. И правильно сделает. Потому что все, что могло сделать 90% уже сделало.
Это как биток - сейчас побежали все увидев результат. Но этого молниеносного роста из-за которого "инвесторы" обратили на него опять внимание уже нет. А есть уже колебание на 15к из-за твитов Маска. От которых ему весело, а инвесторы пьют Карвалол. Но все еще ждут очередной кратный рост. Именно кратный. За этим они там. Не за 30%. Так как у многих вход и выход съедает 5%.
Недвижимость дает 90% если вы сами ее нашли, предугадали. А не услышали что кто-то другой нашел, и себе такую же захотели. Не понимая почему, как, и как долго еще. И главное, что с ней потом делать. Кому сдавать, есть ли у вас талант переговорщика. Это не случай аренды квартиры где "человек-человек"(при этом второй менее успешный, раз снимает). А перед вами менеджер который 20 лет только тем и занимается, что подбором помещений. И составлением выгодных компании договоров. И его предложение внести несколько пунктов в договор вас поставит в ступор. Я это говорю не о потоковых бизнесменах арендодателях. А о людях, которые выбирают между однушкой, маленькой коммерцией и депозитом.
И покупая эту недвижимость, которая дала 90% роста, вы фиксируете прибыль предыдущего владельца (так как и стоимость он поднял на 90%). А будет ли у вас хоть какой-то рост конкретно на его недвижимости - главный вопрос. Вы купили объект за определенную сумму. Она дает определенные арендные показатели. Все честно? Никто не обещал, что они будут расти. Вам же говорили "Был рост 90%. Был. Остальное ваши фантазии" Главное чтобы не падали, когда пандемия ослабнет.

Таких примеров полно. Люди смотрят на цифры. Не заглядывая под капот:
- банальной аренды
- бизнеса, который хотят открыть
- франшизы, которою для них грамотно упаковали.

Статья на эту же тему https://044blog.com/alternativa-nedvizhimosti/ .

Реально хорошая аналитика, по многим пунктам соглашусь.

Это был хороший вариант пару лет назад