Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 27.09.2010

Цитата:

Согласитесь, логический смысл отрицательного индекса звучит глуповато: при отрицательном числовом значении индекса, этот индекс отображает во сколько раз больше вы теряете денег при покупке квартиры чем могли бы заработать положив эти деньги на депозит!

Смысл индекса доходности в том, чтобы оценить экономическую эффективность владения недвижимостью в среднесрочном плане.
Владение недвижимостью может приносить как прибыль, так и убытки.
Индекс доходности показывает их величину.
Разработчики данного индекса приняли в качестве меры измерений (прибыли и убытков) не денежные единицы, а доход от банковского депозита.
В этом есть свои плюсы и минусы.
Но мы уважаем авторское право. Да и особых минусов в таком подходе не видим (возможно, просто за много лет свыклись с ними).
- - - - - - - - -
Что же касается Вашего предложения перенести "красную линию" на графике вверх на 1 банк/деп., то это породит (ИМХО) целый ряд вопросов и потребует соответствующих разъяснений.
Ибо что такое доходы и убытки понимают практически все. То, что доходы и убытки (в данном случае) подсчитываются в "банковских депозитах" - понять не так уж и сложно. А вот что такое "красная линия" на высоте 1 банк/деп. - необходимо пояснять.
К тому же "банковский депозит" - далеко не единственная мера измерения эффективности вложения средств. Так что на этих же графиках можно изображать изменение цен на банковские металлы, биржевые индексы, другие ценовые индикаторы.
Мол, вот эффективность вложения средств в недвижимость, а вот эффективность вложения в золото, а вот эффективность вложения в конкретные акции...

Вопрос к АН Планета Оболонь
Планируете ли вы искать и находить разработанному вами индексу какое-то практическое применение? Например, на основании данных индекса оформлять сделки по купле-продаже недвижимости не целиком, а по отдельности.

(В данный момент предложение на рынке большое, а сделок мало. Почему? Потому что у людей мало денег, они не в состоянии купить квартиру в Киеве целиком. Но если бы квартиры продавались частями (поквадратно), то многие захотели бы купить несколько квадратных метров, тем более когда индекс дохода от вложений в недвижимость будет превышать доход от депозита в банке. Ваша компания на прошлой неделе заключила сделку на продажу квартиры площадью 100 м2 за 160 000 у.е. А если бы каждый м2 таких квартир продавался бы отдельно - это значительно оживило бы киевский рынок недвижимости. Можно было бы инвестировать в недвижимость начиная с 1600 у.е (стоимость 1м2). Сегодня 1600, завтра уже 1700. Купил, продал - получил прибыль. )

Идея не нова. И она давно реализована ПИФами. Другим методом, приобретение недвижимости вскладчину вызовет множество разногласий при пользовании или отчуждении.

Цитата:

Проснулся с мыслью: "что-то я вчера упустил из виду".
И сразу вспомнил об Эндрю.

Спасибо дружище Бананьев ты меня бесконечно расторгал ... хнык хнык ... Еще немного и ты заговоришь стихами

Спросите об этом мальчишку,
что в доме напротив живет.

Он с именем этим ложится
и с именем этим встает.

Не может людей не растрогать
мальчишки упрямого пыл.
Так Пушкин влюблялся, должно быть,
так Гейне, наверно, любил.

Цитата:

Наверное, это потому, что он - настаящий амириканиц.

хотя я признатся опасаюсь у вас от любви до ненависти один шаг , то "быдло", то "американцы-пиндосы в касках", что будет следующеее трудно представить ...

Цитата:

Он не говорит: "Это так, потому, что..." или "Будет происходить то-то из-за того, что...", он просто, прям как греческий бог какой-то, ставит нас перед "фактом": "Это так!!!", "Это будет!!!"

Однако стоит согласится ... в замечаниии , мне просто надоело разжевывать причины и я как бы выдаю уже только , сами выводы , - вы не согласны , да и ладно - время лучший судья ... что мы имеем на деле...

Вам Бананьев ну и как многим продвинутым ситуация год назад была видна невооруженным взглядом - (либо я попал в первокласники или что-там , но был в другой категории чем "Даже пьяный третьекласник-панк с легкостью разберется в ситуации."

Отправлено: 26.1.2010, 22:26Достаточно зайти на любой новостной ресурс (уже любой!) чтобы понять перспективы экономического развития Украины на ближайший год (меня это не радует- просто констатация факта). Даже пьяный третьекласник-панк с легкостью разберется в ситуации.

Цитата:

Помните древний анекдот:
- Мальчик и девочка пошли на стройку. Девочка в каске, а мальчик - нет. Им обоим упало на голову по кирпичу. Мальчик - на смерть, а девочка улыбнулась и пошла дальше.
- Я знаю эту девочку - она до сих пор ходит в каске и улыбается.

Отправлено: 9.3.2010, 1:12 Скажу одно: если ситуация к концу 2010 года не изменится, мне придется пережить (уж как-нибудь) расставание с прекрасными украинскими девушками, а Украине с моими деньгами.


Что мы имеем по факту ? Всеми любимый Бананьев до конца года -уедет в страну ну или страны где всем выдают "каски и улыбки " , как девочки со стройки. Я просто не могу представить как Украина , а особенно девушки переживут такую потерю, но как говорится в анекдоте когда начальник увольняет сотрудника " ... Мы просто не знаем как будет обходится без Вас, но мы решили попробовать " ,

Цитата:

Раньше я думал, что девочка до сих пор ходит в каске и улыбается из-за травмы головы. И только после общения с Эндрю, меня осенило:
Все просто - ей на стройке гринкарту подарили.

Боюсь спросить не кирпич ли вызвал осенение?

Цитата:

Смысл индекса доходности в том, чтобы оценить экономическую эффективность владения недвижимостью в среднесрочном плане.
Владение недвижимостью может приносить как прибыль, так и убытки.
Индекс доходности показывает их величину.
Разработчики данного индекса приняли в качестве меры измерений (прибыли и убытков) не денежные единицы, а доход от банковского депозита.
В этом есть свои плюсы и минусы.
Но мы уважаем авторское право. Да и особых минусов в таком подходе не видим (возможно, просто за много лет свыклись с ними).

Наверное свою мысль я изложил не понятно, попробую более подробно указать на минусы в таком подходе.

Я прекрасно понимаю, что в качестве единицы можно взять доход от банковского депозита... Только одна проблема - эта единица непостоянна, и при смене знака теряется понимание происходящего.

Случай 1. Индекс положительный.
Человек понимающий значение индекса доходности, может понять, что выгоднее класть деньги на депозит или приобрести квартиру.
Если индекс растет - доходность от вложения в квартиру тоже растет, индекс падает - доходность падает. При этом не важно, сколько стоит квартира, какие проценты в банке, и.т.д., проблем не возникает, мы видим, какое из двух вложений эффективнее. Индекс полезен и работает!

Случай 2. Индекс отрицательный
Представим, что доход от аренды и снижение стоимости условной квартиры постоянны. Варьируем только процентом по депозиту. И обнаруживаем удивительное явление: растет процент по депозиту, то есть растет сумма недополученных мною денег, и при этом растет индекс доходности!!! То есть происходит абсолютно то же самое, что и при снижении убытка от квартиры, при неизменном проценте по депозиту. Скажите, это логично? Можно индекс, который растет при снижении доходности, называть индексом доходности?


Приведу численные примеры, чтобы глубже прочувствовать всю нелепость. Рассмотрим две гипотетические ситуации с одной и той же условной квартирой.
Первая ситуация:
Условный доход за полгода с аренды условной квартиры равен 1800$, при этом квартира подешевела на 1900$. При текущих процентах депозит за полгода принес бы прибыль 1000$.

Индекс доходности по вашей формуле составит:
(1800 -1900)/1000 = - 0.1;
В этом случае условный инвестор потеряет всего 100$ на самой квартире, плюс недополучит 1000$. Итого убыток 1100$.

Вторая ситуация, напоминаю, рассматриваем ту же самую условную квартиру но при другой ситуации в стране:
Условный доход с аренды упал и за полгода приносит 900$, при этом квартира подешевела на те же 1900$. Проценты по депозиту выросли, депозит со стоимости квартиры принес бы 10 000$.
Считаем индекс:
(900-1900)/10 000$ = -0.1;
В этом случае расходы и недополученные деньги выросли в десять раз, всего убыток составит 11 000$. Сумма выросла на порядок, при этом индекс остался неизменным!
Как видите, индекс тот же, квартира та же, а чистый убыток возрос в десять раз! Ситуации различаются на порядок, а индекс не меняется. Так какая польза инвестору от такого индекса?
(Числа взяты случайно, просто для демонстрации)

Выводы: при отрицательном индексе доходности, индекс ведет себя абсолютно не логично, и не верно отображает ситуацию. Если индекс отрицательный, то при росте процентных ставок в банке, экономическая эффективность владения недвижимостью в среднесрочном плане снижается, а индекс доходности при этом растет!

Эх, вижу с Индексом доходности та же история, что и со средней стоимостью квадратного метра повторяется. Согласен с человеком, текущий индекс явно вводит в заблуждение.

Не согласен. Индекс работает и абсолютно нормально. А в ваших примерах и выводах, однако, без бутылки не разобраться .

"растет процент по депозиту т.е растет сумма недополученных денег." недополученных в случае если бы вы положили на депозит?

падает цена на 1% в мес., аренда постоянна, проценты по депозиту растут. доходность снижается и индекс тоже. чего вы решили что индекс должен расти?

Цитата:

Эх, вижу с Индексом доходности та же история, что и со средней стоимостью квадратного метра повторяется. Согласен с человеком, текущий индекс явно вводит в заблуждение.

Вы для начала бы разобрались.

Мне тоже индекс сравнения с банковским депозитом был непонятен и остался непонятен. Я в нём и не разбирался, и не считал нужным замечать, делая собственные рассчёты.
Если реформирование этого индекса назрело, предлагаю преобразовать его в простой и понятный для обычного обывателя. Т.е. берём 1000 долларов и срок 1 год. И далее рассчитываем, с чем я останусь в конце года в случае инвестирования в недвижимость и в случае банковского депозита.
Например
индекс дох.жил./банк. деп.
976/1150
(т.е. индекс показывает, что в случае с инвестированием в недвижимость, я бы потерял 24 у.е. (снижение цен, не компенсирующееся арендой), а в случае депозита - прибавил бы 150 у.е. (или 15% по годовому вкладу)

1 банковский депозит есть единица измерения. проще не бывает. Хотя соглашусь с вами, можно все упрощать и упрощать... И все равно, найдется человек, который скажет - Все не верно, надо вот так. и расскажет как надо .

Этот индекс отлично работает и весьма нагляден. Уверен, что он не нуждается в каких-либо изменениях, т.к отражает классическую картину инвестирования в недвижимость. Вы пишете - не учитывать аренду. Так какой же это будет индекс доходности?

Цитата:

Не согласен. Индекс работает и абсолютно нормально. А в ваших примерах и выводах, однако, без бутылки не разобраться .

"растет процент по депозиту т.е растет сумма недополученных денег." недополученных в случае если бы вы положили на депозит?

падает цена на 1% в мес., аренда постоянна, проценты по депозиту растут. доходность снижается и индекс тоже. чего вы решили что индекс должен расти?

Не уж то в самом деле непонятно?

Два наводящих вопроса:
1) Какое из двух чисел больше -2 или -1?
2) Если в положительной натуральной дроби при фиксированном числителе увеличивать знаменатель дробь растет или уменьшается? Что больше 1/5 или 1/6?

Если вы дадите правильные ответы, то поймете, что по используемой формуле, когда растет доход с депозита при фиксированном убытке от вложения в квартиру, знаменатель увеличивается, а числитель постоянный, поэтому абсолютная величина дроби уменьшается, при этом с учетом знака - число (индекс доходности) увеличивается, а доход в этот момент уменьшается! Ну вроде разжевал для уровня третьего класа...

P.S. Напомню формулу, чтобы перед глазами была:
Индекс доходности = (Доход от аренды + Изменение стоимости квартиры)/(Доход в банке)

1. аренду учитывая
2. сейчас всё настолько просто, что в этом разберётся любой кандидат наук (или доцент, но со 100 грамм)
3. образования 3 класса - в том вся и беда!
Сколько я с 1 доллара (или с одного пункта) буду иметь за год? Больше мне ничего не надо знать, никаких сложных методик и особенностей

кгм... на вторичке в сентябре зделки были... в октябре будет больше.... а в ноябре скорее всего "яма" по продажам.... ИМХО

Тем, кто знает что такое числитель или знаменатель, не составит труда посмотреть и так и по иному, а тем кто не знает - сравнение с банк депозитом в самый раз. проще.

Цитата:

Наверное свою мысль я изложил не понятно, попробую более подробно указать на минусы в таком подходе.

Я прекрасно понимаю, что в качестве единицы можно взять доход от банковского депозита... Только одна проблема - эта единица непостоянна, и при смене знака теряется понимание происходящего.

Случай 1. Индекс положительный.
Человек понимающий значение индекса доходности, может понять, что выгоднее класть деньги на депозит или приобрести квартиру.
Если индекс растет - доходность от вложения в квартиру тоже растет, индекс падает - доходность падает. При этом не важно, сколько стоит квартира, какие проценты в банке, и.т.д., проблем не возникает, мы видим, какое из двух вложений эффективнее. Индекс полезен и работает!

Случай 2. Индекс отрицательный
Представим, что доход от аренды и снижение стоимости условной квартиры постоянны. Варьируем только процентом по депозиту. И обнаруживаем удивительное явление: растет процент по депозиту, то есть растет сумма недополученных мною денег, и при этом растет индекс доходности!!! То есть происходит абсолютно то же самое, что и при снижении убытка от квартиры, при неизменном проценте по депозиту. Скажите, это логично? Можно индекс, который растет при снижении доходности, называть индексом доходности?
Приведу численные примеры, чтобы глубже прочувствовать всю нелепость. Рассмотрим две гипотетические ситуации с одной и той же условной квартирой.
Первая ситуация:
Условный доход за полгода с аренды условной квартиры равен 1800$, при этом квартира подешевела на 1900$. При текущих процентах депозит за полгода принес бы прибыль 1000$.

Индекс доходности по вашей формуле составит:
(1800 -1900)/1000 = - 0.1;
В этом случае условный инвестор потеряет всего 100$ на самой квартире, плюс недополучит 1000$. Итого убыток 1100$.

Вторая ситуация, напоминаю, рассматриваем ту же самую условную квартиру но при другой ситуации в стране:
Условный доход с аренды упал и за полгода приносит 900$, при этом квартира подешевела на те же 1900$. Проценты по депозиту выросли, депозит со стоимости квартиры принес бы 10 000$.
Считаем индекс:
(900-1900)/10 000$ = -0.1;
В этом случае расходы и недополученные деньги выросли в десять раз, всего убыток составит 11 000$. Сумма выросла на порядок, при этом индекс остался неизменным!
Как видите, индекс тот же, квартира та же, а чистый убыток возрос в десять раз! Ситуации различаются на порядок, а индекс не меняется. Так какая польза инвестору от такого индекса?
(Числа взяты случайно, просто для демонстрации)

Выводы: при отрицательном индексе доходности, индекс ведет себя абсолютно не логично, и не верно отображает ситуацию. Если индекс отрицательный, то при росте процентных ставок в банке, экономическая эффективность владения недвижимостью в среднесрочном плане снижается, а индекс доходности при этом растет!

Разработчики индекса доходности стремились минимизировать влияние таких факторов, как инфляция и изменение курсов валют. Именно поэтому в качестве единицы измерения они выбрали не доллары, не рубли, а банковские депозиты.
Вот как они обосновывают подобный выбор //www.irn.ru/methods/#id

Цитата:

Относительная величина индекса доходности позволяет исключить из рассмотрения ряд дополнительных факторов, таких как уровень инфляции, соотношение курсов доллара и рубля и т.п., потому что эти факторы одинаковым образом изменяют реальный уровень доходности от различных инструментов. В данном случае имеется ввиду формальный доход, принесенный на каждый вложенный доллар (или рубль), без учета изменения реальной покупательской способности этой валюты.

Другой причиной такого подхода к вычислению индекса доходности является тот факт, что как и индекс стоимости, он не определяет доходность от какой-то конкретной квартиры, а является показателем характерного уровня доходности на рынке недвижимости в целом. Важным индикатором служит его изменение, указывающее на повышение или снижение доходности рынка недвижимости.

В своих примерах Вы идете прямо противоположным путем: возвращаетесь от банковских депозитов к долларам . И сразу же стыкаетесь с несуразностями.
Задайтесь вопросом: с какой такой стати вдруг резко выросли доходы по банковскому депозиту? (в Ваших примерах они в первый раз были 1000$, а во второй раз 10000$ при неизменной сумме вклада)
Основная причина – резкое падение покупательной способности доллара.
То есть, клали деньги на депозит тогда, когда их покупательная способность была высока, а забирают тогда, когда деньги обесценились.

Другими словами, Вы своими примерами пытаетесь сравнить доходности в случае более-менее стабильной валюты и в случае нестабильной (обесценивающейся валюты). Отсюда и недоуменные вопросы.

Цитата:

Выводы: при отрицательном индексе доходности, индекс ведет себя абсолютно не логично, и не верно отображает ситуацию. Если индекс отрицательный, то при росте процентных ставок в банке, экономическая эффективность владения недвижимостью в среднесрочном плане снижается, а индекс доходности при этом растет!

Не могу не отреагировать на эти выводы.
Вы сконструировали достаточно нелогичные примеры. И на их основе делаете вывод о нелогичности идей, заложенных в этот индекс.

В чем нелогичность примеров?
Второй пример говорит о том, что в неведомой стране инфляция (раз доходы по банковским депозитам выросли в 10 раз). Если в стране высокая инфляция, то зарплаты и прочие доходы должны вырасти (в денежных единицах). Или в стране будет карточная система и «военный коммунизм»?
Почему же в этих условиях доходы от сдачи квартиры в аренду (в Ваших примерах) упали в два раза (были 1800, стали 900)?
Более логичной выглядит такая схема.
Инфляция (в неведомой стране) привела к десятикратному росту доходов по банковским депозитам, а также к номинальному росту цен, доходов, арендных ставок на жилье.
Приносила аренда 1800 за полгода, в условиях инфляции будет приносить (скорее всего) существенно больше. Пусть, не в 10 раз больше, а в пять (или в три). Но логика ж должна быть?

Вывод:
Ваши примеры имеют серьезные внутренние противоречия, а потому сделанные на их основе выводы неправильны.

Цитата:

Разработчики индекса доходности стремились минимизировать влияние таких факторов, как инфляция и изменение курсов валют. Именно поэтому в качестве единицы измерения они выбрали не доллары, не рубли, а банковские депозиты.
Вот как они обосновывают подобный выбор //www.irn.ru/methods/#id
В своих примерах Вы идете прямо противоположным путем: возвращаетесь от банковских депозитов к долларам . И сразу же стыкаетесь с несуразностями.
Задайтесь вопросом: с какой такой стати вдруг резко выросли доходы по банковскому депозиту? (в Ваших примерах они в первый раз были 1000$, а во второй раз 10000$ при неизменной сумме вклада)
Основная причина – резкое падение покупательной способности доллара.
То есть, клали деньги на депозит тогда, когда их покупательная способность была высока, а забирают тогда, когда деньги обесценились.

Другими словами, Вы своими примерами пытаетесь сравнить доходности в случае более-менее стабильной валюты и в случае нестабильной (обесценивающейся валюты). Отсюда и недоуменные вопросы.

Валюта здесь абсолютно не причем...

Фундаментальная суть ошибки абсолютно в другом! Ошибка в том, что измерять доходы в доходах вполне корректно. Но некорректно измерять расходы в единицах дохода, это по сути разные и независимые величины!!!

Именно из за этого получается несуразица, а вовсе не по причине возврата к долларам. Считайте, хоть в тугриках, хоть в золоте, хоть в депозитах, суть останется прежней - при таком расчете возможны случаи, когда рост индекса не означает рост дохода (независимо от единицы расчета). На своих примерах в долларах, я вроде достаточно просто на это указал.

В конце-концов, когда вы считаете этот индекс, начинаете именно с долларов (цен квартир, цен аренды, процентной ставки по депозиту на рынке). Да, я понимаю, что делается набор нетривиальных манипуляций, чтобы избежать скачков, разрывов, и.т.д, но суть это не меняет. Или вы хотите сказать, что при выведении своих индексов вы не учитываете цену квартир на рынке и арендные ставки?! Если вы это скажете, то дальше говорить об индексах бесполезно...

Я, как пользователь сайта, могу поверить вашему индексу "доходоности" и принять абсолютно не верное решение. И это проблема...

Ваши индексы всегда показывают нулевую доходность!
Потому что они не доходят до людей. Вообще.

Цитата:

Не могу не отреагировать на эти выводы.
Вы сконструировали достаточно нелогичные примеры. И на их основе делаете вывод о нелогичности идей, заложенных в этот индекс.

В чем нелогичность примеров?
Второй пример говорит о том, что в неведомой стране инфляция (раз доходы по банковским депозитам выросли в 10 раз). Если в стране высокая инфляция, то зарплаты и прочие доходы должны вырасти (в денежных единицах). Или в стране будет карточная система и «военный коммунизм»?
Почему же в этих условиях доходы от сдачи квартиры в аренду (в Ваших примерах) упали в два раза (были 1800, стали 900)?
Более логичной выглядит такая схема.
Инфляция (в неведомой стране) привела к десятикратному росту доходов по банковским депозитам, а также к номинальному росту цен, доходов, арендных ставок на жилье.
Приносила аренда 1800 за полгода, в условиях инфляции будет приносить (скорее всего) существенно больше. Пусть, не в 10 раз больше, а в пять (или в три). Но логика ж должна быть?

При чем тут валюта, инфляция, и все прочее?!

Возьмем пример из жизни, рассмотрим немножко упрощенно 2008 год. В течении месяца, цены на квартиры и аренду просели где то на 30%, у вас естественно индекс стал отрицательным. После этого цены на квартиры и на аренду постоянные. Банки начали привлекать деньги и повысили ставки по депозитам. Доходность вложения в квартиру - снизилась, а ваш индекс "доходности" при этом показал рост! Вот это и было проявление ошибки.

Цитата:

Вывод:
Ваши примеры имеют серьезные внутренние противоречия, а потому сделанные на их основе выводы неправильны.

Мой пример просто утрирован, чтобы подчеркнуть ошибку. А выводы - абсолютно верные!

Александро,
Такое впечатление, что ваша цель сводится к тому, чтобы побольше обвинений накидать.
Вы привели примеры, на основании которых хотите доказать нечто важное.
Вам аргументировано отвечают, что примеры надуманны и нелогичны.
Вы эти примеры и аргументы собеседника бросаете и начинаете говорить на другие темы. Прием для нормальной дискуссии недостойный.
Вам аргументировано возразили, привели контрдоводы. Значит либо соглашайтесь с ними, либо оспаривайте. По принципу процитировали – оспорили, процитировали – оспорили.