Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 23.03.2009

Цитата:

Вы о ком пишите?
О риэлторах?
- Так они работают со всеми (естественно, и с продавцами тоже).
Или Вы о нашем информационно-аналитическом отделе?
- Так мы пишем о том, что наблюдали и наблюдаем на рынке.
Если даем прогнозы, то на самое ближайшее будущее (обычно, на месяц вперед).
Пытаемся вызвать всестороннее обсуждение и получить информацию (в том числе, на этом форуме)...
- - - - - - - -
Вы же (насколько я понимаю) хотите навязать нам функции пропаганды?
Мол, убедите тех, переубедите этих…
Да еще и подсовываете сценарии, с которыми я согласиться не могу…
- - - - - - - -
Так вот то, что Вы предлагаете, - это уже в практике ПО и Домика было.
В октябре-декабре 2008 года наши наблюдения дополняли/развивали маркетологи, которые усиленно (и достаточно профессионально) призывали снижать цены. Сделок от этого больше не стало. И это при том, что затраты на рекламу в тот период резко выросли, а риэлторы работали очень интенсивно.

Я вам ничего не навязываю. То что происходило последние несколько лет на РН и продолжает происходить сейчас - настоящая пропаганда и есть. Я не имею ввиду именно ваш отдел или ваше агенство, а имею ввиду большинство риелтеров и АН в целом. Что касается сейчас, то постоянные вопли в СМИ в стиле "осенью появится ипотека", "цены достигли первого-второго-десятого дна", "завтра будет рост потому что Украине дадут кредит МВФ" и тп - это именно пропаганда, причем которая вводит большинство народа в заблуждение. Единственная цель этой пропаганды - надавить на нервы покупателей и заставить некоторых хомяков броситься на РН и скупать квартиры по сегодняшним ценам.

Но эта пропаганда больше не работает, что риелтеры и АН пока не понимают. Этот сценарий не работает тк люди, имеющие в кеше от 70-100 тыс долларов не полные идиоты и на эти уловки риелтеров не попадутся. Они сами прекрасно видят что происходит и понимают, что будет происходить дальше. Именно поэтому сделок и нет. Нет уже тех доверчивых идиотов-ипотечников, которые не заработав за свою жизнь ни копейки, бегали по банкам и набирали эти панели по европейским ценам. Таких уже нет. Эти уже давно скупились и Вы на них уже заработали. Точно также, как и дилеры заработали на кредитных автомобилях.

Что же касается сделок, я Вам уже объяснил почему их нет. Потому что цены были раздуты В РАЗЫ. Потому что у большинства населения доходы в гривне. Потому что нет кредитов. Потому что цены в ГРИВНАХ еще не упали, а даже выросли. Если прошлым летом не было сделок, при том что выдавали кредиты, но уже никто не покупал тк даже кредиты по таким ценам не могли обслужить, то кто сейчас будет покупать за кеш??? Большинство действительно депозиты держали в гривне тк курс уважаемая Юля Владимировна два раза повышала к доллару и проценты были более высокие. Поэтому обычная коррекция цен в долларах с курса 4.85 на 8.2 спрос не оживит. Пока цены не упадут в гривне, вот такая стагнация и будет. Паралич рынка будет продолжаться, чтобы Вы не писали, чтобы не говорили.

А отчеты и "аналитика", которые не роют глубже, а поверхностно выражают мнение, что завтра будет дорожать - это лишь подрывает доверие к АН прежде всего у покупателей. Потому что именно покупатель сегодня платит риелтеру.

Цитата:

Кто это те же и что за мифический класс такой, у которого кеша на руках столько, что двигают РН?
Про хомяков понятно. Но сколько их, этих хомячков, на весь Киев, на всю Украину?
Раз уж Вы говорите о их влиянии на РН, то по Вашему сколько таких хомяков (читай сколько налички) необходимо, чтобы лед тронулся и РН ожил?

А почему Вы думаете, что люди со сбережениями побегут сегодня вкладывать деньги в РН??? Я знаю многих, кто даже не смотрит сегодня на этот рынок и интересоваться им начнет только не раньше лета. Даже знакомые риелтеры (не благовесты или парклейны), а из более узкого круга говорят, что еще как минимум 2-3 мес будут падать очень существенно.

Цитата:

А почему Вы думаете, что люди со сбережениями побегут сегодня вкладывать деньги в РН??? Я знаю многих, кто даже не смотрит сегодня на этот рынок и интересоваться им начнет только не раньше лета. Даже знакомые риелтеры (не благовесты или парклейны), а из более узкого круга говорят, что еще как минимум 2-3 мес будут падать очень существенно.

Я так не думаю. С чего Вы это взяли?
Андрей777 высказал интересную мысль:

Цитата:

Да те кто в гривнах зарабатывают - мало роли на рынок оказывают в целом

Вот я и пытаюсь выяснить, а кто по его мнению влияет и сколько таких людей с наличкой необходимо, чтобы оживить РН.

Цитата:

Я так не думаю. С чего Вы это взяли?
Андрей777 высказал интересную мысль:

Вот я и пытаюсь выяснить, а кто по его мнению влияет и сколько таких людей с наличкой необходимо, чтобы оживить РН.

Андрей777 забывает, что мы не Америка и люди здесь зарабатывают в основном в гривне. А бизнесмены, которые зарабатывают в долларах, 95% киевского жилфонда вообще интересоваться не будут.

Цитата:

Андрей777 забывает, что мы не Америка и люди здесь зарабатывают в основном в гривне. А бизнесмены, которые зарабатывают в долларах, 95% киевского жилфонда вообще интересоваться не будут.

Возможно время, когда оценка недвижимости будет происходить только в гривне и будет представлять интерес для приобретения людям со средним уровнем зарплаты опять-таки в национальной валюте, и будет временем оживления РН.

На Домике в объявлениях, кстати, снова висят приколы...
Хит парад за 27 марта по 2к квартирам, сразу перевожу на летнюю цену по курсу 4.7 (столько бакс стоил в обменниках)

2к на Теремках 2, 56кв.м. 120 тыс долларов = 120000*8.2/4.7 = 209300 тыс долларов (или 2140 долларов и 17550 грн за кв.м. сегодня или 3700 долларов за кв.м. по летней цене!!!!)

2к на Лесном, 56кв.м., 145 тыс долларов = 145000*8.2/4.7 = 256000 тыс долларов (или около 2600 долларов за кв.м. сегодня)

2к хрущевка, 5й этаж, на Нивках, 45 кв.м., 100 тыс долларов = 100000*8.2/4.7 = 174000 долларов (или 2222 долларов за кв.м. сегодня, а по старому курсу 3866 долларов за кв.м.!!!!!!)

2к убитая панель, 47кв.м. на Оболоне, 130000 долларов = 130000*8.2/4.7 = 227000 долларов (или 2765 долларов за кв.м. сегодня, что по старому курсу будет 4825 долларов за кв.м.!!!!!!)

Короче, из 7 объяв по 2к квартирам, 4 - вот этот бред... Владимир, как Вы объясните это???

Цитата:

Возможно время, когда оценка недвижимости будет происходить только в гривне и будет представлять интерес для приобретения людям со средним уровнем зарплаты опять-таки в национальной валюте, и будет временем оживления РН.

а какой в Киеве средний уровень зарплаты в нац валюте? Во всем мире, человек со средним уровнем зарплаты не может без доступной ипотеки купить жилье, почему такая уверенность что у нас сможет?

Цитата:

а какой в Киеве средний уровень зарплаты в нац валюте? Во всем мире, человек со средним уровнем зарплаты не может без доступной ипотеки купить жилье, почему такая уверенность что у нас сможет?

Я писала, что "будет представлять интерес", а это подразумевает под собой варианты. Доступная ипотека один из них. Время доступной ипотеки и интереса к покупке недвижимости (оживление на РН) пересекаются. Но до этого еще очень далеко...

Цитата:

Я писала, что "будет представлять интерес", а это подразумевает под собой варианты. Доступная ипотека один из них. Время доступной ипотеки и интереса к покупке недвижимости (оживление на РН) пересекаются. Но до этого еще очень далеко...

при текущем рейтинге Украины, полностью подорванному доверию к банковской системе и невероятно быстрыми темпами падения ЗВР, я думаю ДОСТУПНОЙ ИПОТЕКИ не будет в ближайшие 5 лет по любому. Но опять же, это мое ИМХО как человека, который непосредственно с этим бизнесом связан

Цитата:

при текущем рейтинге Украины, полностью подорванному доверию к банковской системе и невероятно быстрыми темпами падения ЗВР, я думаю ДОСТУПНОЙ ИПОТЕКИ не будет в ближайшие 5 лет по любому. Но опять же, это мое ИМХО как человека, который непосредственно с этим бизнесом связан

Даже доступная ипотека после всего, что нам предстоит пережить, не даст особого рывка на РН. Доверие к банковской системе подорвано серьезно и надолго.

Цитата:

Даже доступная ипотека после всего, что нам предстоит пережить, не даст особого рывка на РН. Доверие к банковской системе подорвано серьезно и надолго.

Здесь "даже" или "если" уже не применимы. Рейтинг Украины с ноября понижен в два раза. Сейчас наши банки никто кредитовать не хочет, кроме ЕБРР и материнских структур. ЕБРР дает нашим банкам кредиты под 12% маржу... Так это ЕБРР!!! тоже самое, впринципе, что и Мировой Банк или МВФ

Ипотеки не будет по следующим причинам:

1. Доверие к банкам подорвано (смотрим на отток депозитов)
2. Банки не знают что делать с текущими проблемными кредитами, с залоговым имуществом
3. Нет синдицированных кредитов из за рубежа (и не будет)
4. Процентные ставки не конкурентноспособны

А людей со сбережениями не так уж и много... И даже если цены и упадут, и эти несколько тысяч, десятков тысяч скупятся - что потом??? массовых продаж не будет - тк нет катализатора

Цитата:

Здесь "даже" или "если" уже не применимы.

Ипотеки не будет по следующим причинам:

Но вы же сами писали, что возможно лет через 5 (думаю, что слишком рано определять сроки) доступная ипотека возможна.

Цитата:

Я вам ничего не навязываю.

Именно навязываете.
Требуете от нас не описания происходящего, а объяснения продавцам того «что цены упали и никто не будет покупать по таким ценам.»

То, что цены упали, мы и так пишем.
А то, что будут покупать или не будут покупать, - это пусть решают конкретные участники рынка, изучая конкретные объекты.
Уверяю Вас, риэлторы (в каждом конкретном случае) непременно оценивают каждый объект, и дают соответствующие рекомендации продавцам и покупателям. Учитывая при этом еще и сроки. Ибо сказать, что в течение ближайшего месяца этот объект (скорее всего) не подешевеет – это одно.
А сказать, что он обязательно подешевеет в течение ближайшего года – это совсем другое.
- - - - - - - - - -
Но важно даже не то, упадет ли цена или нет. Важно насколько она упадет и насколько плавно (или стремительно) она упадет.
Так вот мы склоняемся к мысли, что чем более плавно будут проходить все процессы на рынке недвижимости, тем для экономики и граждан лучше.

Цитата:

А отчеты и "аналитика", которые не роют глубже, а поверхностно выражают мнение, что завтра будет дорожать - это лишь подрывает доверие к АН прежде всего у покупателей.

Вы сколько покупателей опросили перед тем как это написать?
Откуда Вы знаете, что у основной массы покупателей вызывает доверие, а что его подрывает?
Эти вопросы отнюдь не формальны.
Тут не "клуб по интересам". А форум, который претендует на определенный уровень аргументации.
Если что-то утверждаете, то заботьтесь о соответствующих аргументах, цифрах, ссылках на источники... В противном случае говорите лишь от своего имени.
- - - - - - - - -
Насколько мы можем судить (опираясь на слова риэлторов, которые ежедневно непосредственно общаются с участниками рынка), любой фактический материал вызывает интерес покупателей (а интерес, способствует повышению доверия).
А вот призывы (даже если они соответствуют устремлениям конкретных людей) рано или поздно приводят к снижению доверия.
Это же касается и долгосрочных прогнозов.
Покупатели понимают, что в современных условиях дать долгосрочный прогноз может лишь «энтузязист». Особого доверия к «энтузязистам» нет. Но есть вера в них (вернее, в некоторых из них).

Другое дело, что сейчас вообще практически никому не доверяют. Но мы и об этом пишем.

Цитата:

Но вы же сами писали, что возможно лет через 5 (думаю, что слишком рано определять сроки) доступная ипотека возможна.

ну мы же о краткосрочной и среднесрочной перспективе говорим... да, лет через 5 может быть ипотека и будет доступная, но в таком виде как она была - уже никогда не будет

Цитата:

ну мы же о краткосрочной и среднесрочной перспективе говорим... да, лет через 5 может быть ипотека и будет доступная, но в таком виде как она была - уже никогда не будет

Обсуждая перспективу, я не берусь оговаривать сроки. Слишком непредсказуемы.
"В таком виде как она была", что вы имеете ввиду? % или условия?

Цитата:

Именно навязываете.
Требуете от нас не описания происходящего, а объяснения продавцам того «что цены упали и никто не будет покупать по таким ценам.»

То, что цены упали, мы и так пишем.
А то, что будут покупать или не будут покупать, - это пусть решают конкретные участники рынка, изучая конкретные объекты.
Уверяю Вас, риэлторы (в каждом конкретном случае) непременно оценивают каждый объект, и дают соответствующие рекомендации продавцам и покупателям. Учитывая при этом еще и сроки. Ибо сказать, что в течение ближайшего месяца этот объект (скорее всего) не подешевеет – это одно.
А сказать, что он обязательно подешевеет в течение ближайшего года – это совсем другое.
- - - - - - - - - -
Но важно даже не то, упадет ли цена или нет. Важно насколько она упадет и насколько плавно (или стремительно) она упадет.
Так вот мы склоняемся к мысли, что чем более плавно будут проходить все процессы на рынке недвижимости, тем для экономики и граждан лучше.

Владимир, не навязываю и не требую, а просто объясняю, что зомбирование потенциальных покупателей о "первом дне", "втором дне", "росте цен продаж по сравнению с февралем" все равно массово не спасут рынок недвижимости в целом и выживание отдельных АН в частности! При полном параличе рынка, не очень радужных перспективах экономической ситуации и отсутствии ипотеки (читай - халявных денег) на долгие годы, платежеспособный спрос по таким ценам не появится. Рынок останется в параличе. Другое дело, я предполагаю, что многие АН сами сидят в долгах тк сами скупали объекты с целью перепродажи, а значит им действительно более выгодно более плавное падение цен, чтобы может быть "словить еще несколько лохов", но отсутствие сделок и кризис ликвидности сделают свое дело - в один день сами перекупщики выбросят на рынок массу своих квартир тк им просто ничего другого не останется.
Сейчас многие еще не понимают, что произошло. Думают, что все само собой образуется. Не образуется! В апреле-мая остановятся металлурги если бакс будет таким как сегодня. Придется опускать до 12, чтобы производство заработало тк мы не конкурентноспособы - почитайте даже саму Юлю.

Что касается цен, уточняйте плиз, что цены упали в долларах из за коррекции курса. В гривнах ничего не упало, а то и выросло. Цены на несколько квартир вашей базы - я вам привел в посте выше.

Насчет последнего предложения - уточните. Не совсем понял смысл. Для каких граждан? для какой экономики? почему? Большинству граждан абсолютно фиолетово происходящее на РН - 99% киевских квартир не продаются

Цитата:

Вы сколько покупателей опросили перед тем как это написать?
Откуда Вы знаете, что у основной массы покупателей вызывает доверие, а что его подрывает?
Эти вопросы отнюдь не формальны.
Тут не "клуб по интересам". А форум, который претендует на определенный уровень аргументации.
Если что-то утверждаете, то заботьтесь о соответствующих аргументах, цифрах, ссылках на источники... В противном случае говорите лишь от своего имени.
- - - - - - - - -
Насколько мы можем судить (опираясь на слова риэлторов, которые ежедневно непосредственно общаются с участниками рынка), любой фактический материал вызывает интерес покупателей (а интерес, способствует повышению доверия).
А вот призывы (даже если они соответствуют устремлениям конкретных людей) рано или поздно приводят к снижению доверия.
Это же касается и долгосрочных прогнозов.
Покупатели понимают, что в современных условиях дать долгосрочный прогноз может лишь «энтузязист». Особого доверия к «энтузязистам» нет. Но есть вера в них (вернее, в некоторых из них).

Другое дело, что сейчас вообще практически никому не доверяют. Но мы и об этом пишем.

Все что я пишу здесь - это мое субьективное мнение и я, в отличие от Вас, не претендую на истину. Ваше право соглашаться с ним или нет. Я, как потенциальный покупатель, например, не буду связываться с агенством (опять же, в данном случае я ни на ваше, ни на другое агенство пальцем не показываю, чтобы Вы снова не перекрутили мои слова - уточняю), которое заведомо вводит людей в заблуждение.

Что касается аргументации, я как раз и стараюсь это делать, а вот Вы лично, к сожалению, не аргументируете иногда свои отчеты. Вы в своих отчетах даже не пишите о кол-ве сделок на основе которых расчитан индекс, о чем еще говорить??? Вы не пишите о кол-ве сделок, на основе которых посчитана цена продажи. Вы пишите абстрактно - "сделок мало", "сделок больше", "сделок меньше". Я Вам четко указал причины почему цены должны и будут падать, Вы же заладили, что "киевский рынок недвижимости это обмен кв.м. на кв.м. в основном и тп".

Кстати, интерес к повышению доверия как раз и не приводит. Интерес может привести к раскрутке бренда, более частому посещению сайта, но уж никак ни к доверию. Вы думаете, что все кто читает (и интересуются) Ваши обзоры или Ваших конкурентов - им верят?

думаю что индикатор в этот понедельник обвалистов не обрадует.... ИМХО

Цитата:

Но важно даже не то, упадет ли цена или нет. Важно насколько она упадет и насколько плавно (или стремительно) она упадет.
Так вот мы склоняемся к мысли, что чем более плавно будут проходить все процессы на рынке недвижимости, тем для экономики и граждан лучше.

Чем более плавно будут проходить эти процессы, тем дольше будут мучиться все участники рынка недвижимости. Уверенный рост будет только после последнего дна. К нему и надо стремиться, по возможности ускоряя процесс.

Цитата:

Чем более плавно будут проходить эти процессы, тем дольше будут мучиться все участники рынка недвижимости. Уверенный рост будет только после последнего дна. К нему и надо стремиться, по возможности ускоряя процесс.

А в чем мучения заключаются?
В том, что пока ни один банк не разорился?
В том, что ипотечники пока держатся (в смысле, не сходят с ума и не оказываются на улице с кучей долгов)?
И что значит "уверенный рост"?
Рост чего?
- Цен?
- Количества сделок купли-продажи квартир?
- Объемов строительства?

И самое главное: кому от всего этого "будет хорошо"?
ИМХО "хорошо" будет (в основном) иностранцам, которые смогут скупить киевскую недвижимость "за копейки". Так вот я резко против этого. И не только по финансовым соображениям. Хочется жить среди "своих". А не среди выходцев из других стран и континентов.

- - - - - - - - - - - -
Нечто подобное тому, что Вы написали, пропагандировали большевики в семнадцатом году. Мол, разрушим до основания - и будет счастливая жизнь.
В результате - разруха (на многие годы).
А те страны, которые не торопились ускорять процессы, худо-бедно выкарабкались (после Первой мировой) и неплохо зажили.