Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 16.07.2007

Ай, молодец Валентин, ай, умница!
У меня вот не хватило дотошности порыться в базе АН "ПО", а вот у товарисча - хватило! Респект!

Застой приведет к активизации отложенного предложения в сентябре, что усилит темпы падения цен, которые никакими зарисовками не возможно будет скрыть!

Одна из основ принятой методологии расчета индекса - использование методов «сглаживания» выбросов. Эти методы работают не на «мгновенных» выборках, а в течение достаточно длительного периода времени.
При этом, хотя каждый раз анализируется актуальная (на данный момент) база данных, но предыстория при определении индекса сказывается весьма существенно.
Поясню для чего это делается.
Концепция индекса, разработанная ИРН, такова рынок недвижимости обладает огромной инерционностью. За неделю динамика изменения цен существенно не меняется.
Даже если статистика показывает, что за неделю тенденции существенно изменились (а такое бывает на малых выборках), то это вовсе не означает, что тенденции действительно изменились. Куда в большей степени это означает, что за неделю существенно изменился состав предложения.
Значит необходимо учитывать (пусть и косвенно) то, что было раньше (естественно, с учетов времени устаревания).

Для анализа адекватности результатов (а также для тех, кто не согласен с подобным подходом расчета), мы специально рассчитывает «статистику».
Там в расчет берется лишь актуальная (на каждый конкретный момент времени) информация. Сглаживание (аппроксимация) производится лишь при выводе графиков. В таблицах же «статистики» приведены неаппроксимированные результаты.

И что конкретно Вы предлагаете делать с такими объявлениями?
А также с объявлениями, приходящими к нам из других баз данных от посредников?
Ну, указали одни посредники такую-то цену (и направили в одну базу), другие указали такую-то (и направили в другую базу)... Нам что, рыскать по базам и сличать?
Допустим, сличили... нашли расхождение... и какое ж объявление выставлять? Кто подскажет компьютеру какое из них "правильнее"?

P.S.
В актуальной базе порядка 6000 квартир. И среди них можно найти такие примеры и сравнения, которые подходят для обоснования почти чего угодно.
Конечно же, конкретные примеры очень важны. Но опровергать или подтверждать отдельными примерами статистику (полученную на больших выборках) – это перебор.

P.P.S.
Утверждать, что объявление от 21.06.2007 явно устарело за четыре недели – нет никаких оснований. Учитывая, что владелец информации АН «Планета Оболонь», продавец обращался к нам, давал необходимые данные, устанавливал цену.
Вполне допускаю, что наши сотрудники убеждали его в том, что цена завышена. У клиента, наверняка, были свои аргументы (некоторые из них приведены на Домике «евроремонт 2006 г, встроенные кухня и шкафы-купе, глубокий погреб, рядом Днепр»).
Короче, это объявление не подпадает в разряд явно неадекватных.
Потому отказать клиенту в праве разместить это объявление на Домике наш сотрудник просто не мог.

К чему это я все?
К тому, что не было у наших сотрудников веской причины убирать объявление из базы.
Да и не входит в задачу секретарей, актуализирующих базу, оценивать объекты. Тем более такие, где «евроремонт, встроенная кухня, глубокий погреб…». Может там такой погреб, что и метро поместится…

Valentin-Respekt

Нижеследующая статья о существующих ценовых индексах недвижимости в Англии. И, конечно, специалистам (не мне!) она интересна. Одна проблема, что многие украинские специалисты по недвижимости все еще верят в мощь русского языка. Может он и мощный, но экономистов в России раз два и обчелся. Так, что без английского труба. Не знаешь английского, не говори, что ты какой-то там специалист...в чем-то.

//www.moneyweek.com/file/32087/hou ... rust-.html

Благодарю учасников форума за позитивный отзыв о моих наблюдениях

Откуда в вас столько наивности? Давайте подумаем когда аналитики начали прогнозировать падение цен – один, два или три года назад? Только за этот период цены почему-то только растут, тогда о каких 500 дол. США/кв.м. мы можем говорить?

ИНДИКАТОРЫ - ...ЛОИМИТАТОРЫ... вроде ОНО, а присмотриссся - не настоящее ))

Привожу вам простой женский пример. Гинеколог говорил вам, что у вас скоро климакс. Говорил три года назад, два года назад, год назад. А у вас его по прежнему нет. Значит ли это что он никогда не наступит?

Кстати я и в прошлом году считал, что цены расти не могут. Ошибся. Хотя я не думал, что они будут падать. Тогда стал искать причину.

Вкратце, прошлогодние 7% экономического роста Украины - это сплошная туфта. Сначала НБУ понизил резервные требования к депозитам и учетную ставку (помните шантаж регионов. угрожающий Тарасик Черновил, который вряд ли знает сколько будет 2+2). Товарищ Азаров просто вкачал деньги в экономику. Финансовая либеразация набрала невиданную силу. За пять месяцев последнего года и банки и государственные компании отдалживали за рубежом с такой интенсивностью, что существует большой шанс финансового коллапса к концу этого года (не держите деньги в маленьких банках). Хотя люди, которые знают лучше меня как оно будет, считают это может продолжаться пару лет. Хотя я так не думаю, учитывая то, что происходит на мировых рынках.


Безудержное вкачивание денег в экономику всегда приводит к одному и тому же. Кстати в июне инфляция была 2.2%. Очень высокая. И все эти ребятки, высунув языки, объясняли, что правительство не причем. Они только забыли сказать, что наличка в обороте возросла в июне на 5.7%. Они печатают гривни, покупают валюту (увеличивают так сказать валютные резервы), а цены конечно растут. А потом они пытаются сделать из нас идиотов.

Те которые единожды получали прибыль 300%, никогда не согласятся на 30%. И требовать или ждать снижения цены на жилье в новостройках – это просто абсурд. Ведь диктовать размер или границу цен не имеет право никто, даже государство. А сами собственники таких новостроек самостоятельно это делать не намерены, даже если покупателей не будет вообще (знаю это на личном опыте и со слов этих же собственников). А насчет земли, тоже могу сказать, что получают ее за очень большие взятки (тут не об одном миллионе идется), и эти деньги, конечно же входят в себестоимость строительства, но соглашусь, что окупаются эти старания с лихвой.

Ввести 30% обязательный начальный взнос на жилье. И ограничения на проценты (например учетная ставка НБУ + 20%, что очень много). И посмотрим, как банки смогут давать деньги всем желающим.

Очень остроумно! Привели бы лучше мужской пример, потому что в «женских» вы не большой знаток. Но если разобраться, климакс – это физиологическое явление, которое несомненно рано или поздно происходит с женщиной, но откуда мы это знаем? – из многолетнего опыта медицинских практиков, которые в каком-то столетии обнаружили такую закономерность и известили о ней во всем мире. А какими данными руководствуетесь, прогнозирую обвал цен, вы? – по-моему это недоказуемое предположение, которое не имеет под собой никаких оснований!

Тут и сказать нечего - я с вами полностью согласна!

Это не просто экономика, а похлеще брежневской экономики


Это кто согласится на 30%? – это вы согласитесь или я. А люди у которые крутят миллионами - не согласятся. Для того чтобы начать строительство нужен крупный капитал, еще до вкладов потенциальных инвесторов «с народа», при этом такие люди идут на риск, за который 30% - это деньги. Ведь отвод земли, это весь стержень, потому что все текущие отводы земли незаконные, и не известно, что будет если при власти окажутся другие люди. Так, когда землю выделяли при Омельченко (в парковой зоне, где никоем случае не можно выделять землю) и он проиграл на выборах, эту же землю захотела отнять «текущая власть», причем отнять с уже почти достроенными домами. Это разве стоит тех 30% - потерять за один раз все свои вложенные в строительство деньги? – поэтому и рентабельность у нас в строительстве 300%, потому что все незаконно

Emanuel знаете, что такое рестриктивная денежно-кредитная политика?