Где дно?

Цитата:

А где строят этот комплекс? У меня блокирует ссылку.

На границе Киева и области, 15 километр Житомирского шоссе, поселок Чайка.
//b-l.kiev.ua/budivnytstvo

Цитата:

А не тот ли это Брест-Литовский, который всячески рекламируется Благовестом - конторой, упомянутой в приведенной выше статье про Элита-Центр ?

Вот тут на "Домике" эту контору уже обсуждали:
//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =6254

Не знаю чем вам этот Благовест не нравится?
Покупали через него квартиру в свое время - все отлично было.
Кстати когда выбирали квартиру, чуть сами не купились на элиту центр, но риелтер из Благовеста нам посоветовал не иметь дела с этой мутной конторой (было в июне 2005)...

Цитата:

На границе Киева и области, 15 километр Житомирского шоссе, поселок Чайка.
//b-l.kiev.ua/budivnytstvo

Интересно - а будут ли инвесторы, вложившие туду свои деньги, писать, что если остальные квартиры не продадутся, завершение строительства их дома затянется на неопределенный срок ?
Кредитпром, финансирующий "Брест-Литовский" комплекс, вроде как бы не сильно пострадал от кризиса, однако, насколько я знаю, валюту с ТЕКУЩИХ счетов физлиц они сейчас обналичивают далеко не по первому требованию, удерживая ее в течение нескольких дней. За свои слова отвечаю потому как являюсь их клиентом и имею соотв. документы.

Цитата:

Не знаю чем вам этот Благовест не нравится?

Простой запрос в Гугле по словам: Благовест Элита-Центр даст Вам ответ на Ваш вопрос.
Или Вы считаете, что бывает дым без огня ?

Мне кажеться--это несколько наивно ожидать возврат депозитов через год. Вероятнее, их вернут, если вернут, когда ситуация достаточно стабилизируется, т.е. лет через 5. И т.к. всем власть придержащим и примкнувшим к ним выгодна дорогая недвижимость, они ее будут тормозить по мере возможностей.

О. Знакомое название ветки Де жа вю прямо
Никто не против? Я сюда свои картинки буду выкидывать

Краткое содержание предыдущих серий:
Наблюдаю на Реалте цены заявок на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.

День 41.

Правые склоны пиков вроде проседают по чуть-чуть.
[attachment=0]Graph.PNG[/attachment]

Цитата:

Никто не против? Я сюда свои картинки буду выкидывать

Очень даже "за". Я всегда просматривал их в старой ветке.

Цитата:

Ну так и открыли бы спец. тему, пускай народ общается

Откройте. После проверки она появится.
3 дня RO - оффтоп. Обсуждение действий модератора в общей теме.

"насколько я знаю, валюту с ТЕКУЩИХ счетов физлиц они сейчас обналичивают далеко не по первому требованию"

Ну, батенька, удивили. Вы что забыли, что у нас кризис? Сейчас у нас это любимая игра--что с текущих счетов, что по переводам на пару дней-неделю затягивать выдачу. В Одессе (не знаю, может и повсеместно) есть еще и такая шутка в кассе купюр номиналом меньше 500 евро нет, т.е. выдают сумму кратную 500, а за остальным советуют прийти попозже, когда будет мелочь.

Цитата:

А не тот ли это Брест-Литовский, который всячески рекламируется Благовестом - конторой, упомянутой в приведенной выше статье про Элита-Центр ?

Вот тут на "Домике" эту контору уже обсуждали:
//domik.ua/mod/forum/index.php?showtopic =6254

Жилой комплекс Брест-Литовский один (в том смысле, что его спутать трудно). Рекламирует ли его Благовест - не знаю.
А то, что многие застройщики стараются наладить деловое сотрудничество с риэлторами - так это не секрет. Мы об этом писали неоднократно.
- - - - - - - -
Участники форума (насколько я понял) хотели найти наиболее надежных застройщиков и перспективные объекты. Первая очередь Брест-Литовского - вроде бы один из наиболее надежных (в наше время) и перспективных вариантов (город, судя по всему, будет двигаться в сторону Чайки). Но 100% (и даже 99%) гарантии не может дать НИКТО.
И я ничего не рекламирую (и не продаю), а привожу ту информацию, что мы собрали.
Думайте сами.

Цитата:

Рекламирует ли его Благовест - не знаю.

Рекламирует, можете сами убедиться у них на сайте. В принципе за границами Киева, в городах-спутниках, стомость квадратного метра в новых домах кое-где еще ниже, чем у них.
Процесс, как говорил Михал Сергеич, пошел. Что думаете - стоит ли ждать пока остальные застройщики войдут в борьбу за платежеспособного клиента и выкинут что-нибудь получше, чем квартиры в многоэтажках, стоящих в степи или лесу ?

Цитата:

"насколько я знаю, валюту с ТЕКУЩИХ счетов физлиц они сейчас обналичивают далеко не по первому требованию"

Ну, батенька, удивили. Вы что забыли, что у нас кризис? Сейчас у нас это любимая игра--что с текущих счетов, что по переводам на пару дней-неделю затягивать выдачу. В Одессе (не знаю, может и повсеместно) есть еще и такая шутка: в кассе купюр номиналом меньше 500 евро нет, т.е. выдают сумму кратную 500, а за остальным советуют прийти попозже, когда будет мелочь.

Ну овернайтами банки конечно балуются. Однако не думаю, что банк, дорожащий репутацией и не имеющий особых проблем будет долго испытывать терпение клиентов, пусть даже мелких. Все мы видим к чему это приводит: люди забирают вклады, иногда пишут жалобы в НБУ или идут в суд, прессу. В итоге у банка проблем добавляется. Так что все сейчас пристально смотрят, каким из банков стоит доверять деньги, ведь беспроблемная работа во время кризиса стоит долгих лет завоевывания репутации на рынке. То же самое касается агенств недвижимости и застройщиков.

Нет, такое расположение комплекса мне неинтересно, тем более за такую цену. От 8 до 10 тыс. за метр и у Киевгорстроя уже есть, при том они эти комплексы активно пока строят. Но так же не подходят из-за месторасположения, хотя выигрышней в сравнении с Брест-Литовским. Меня больше Оболонь и Татарка интересуют, но цены там все так же космические. Буду ждать осени, может действительно что-то выплывет с рассрочкой на пару лет.

Цитата:

Нет, такое расположение комплекса мне неинтересно, тем более за такую цену. От 8 до 10 тыс. за метр и у Киевгорстроя уже есть, при том они эти комплексы активно пока строят. Но так же не подходят из-за месторасположения, хотя выигрышней в сравнении с Брест-Литовским. Меня больше Оболонь и Татарка интересуют, но цены там все так же космические. Буду ждать осени, может действительно что-то выплывет с рассрочкой на пару лет.

Аппетит приходит во время еды Если бы еще у некоторых хомячков нервы не сдавали - процесс бы только ускорился. Хотя, пока предложений в 10 раз больше спроса, небольшое оживление последнего будет действовать как рычаг на количество предложений и обострит конкуренцию между продавцами. И то правда - а ну как хомяки закончатся, а потом еще лет 5 цены сползать будут ?

Цитата:

Что думаете - стоит ли ждать пока остальные застройщики войдут в борьбу за платежеспособного клиента и выкинут что-нибудь получше, чем квартиры в многоэтажках, стоящих в степи или лесу ?

Советов в подобных делах не даю. Поскольку если ошибусь, то человек будет потом всю жизнь вспоминать "не злим, тихим словом". А если совет окажется верным, то спасибо может и не сказать... Решит, что сам к этому пришел.
А вот плюсы и минусы (для вполне конкретной семьи) - это дело другое.

- - - - - - - - -
Что же касается цен, то о них сейчас сложно судить.
У одного и того же застройщика одновременно могут быть сразу несколько цен. Для новых инвесторов - одна цена; для "старых инвесторов" - другая цена; для инвесторов не очень ходовых квартир - третья цена...
А есть еще цены по переуступке (и там уж как договоритесь).

Господа форумчане, позвольте высказать свое скромное мнение относительно обсуждаемой темы, то бишь количественных показателей дна.
По моему глубокому убеждению, и где то на форуме это обсуждалось уже, может быть в теме «справедливая стоимость недвижимости», стоимость недвижимости должна соответствовать показателям нормы возврата капитала, а так как единственный и более менее стабильный доход, который можно получать с недвижимости – это сдача в аренду (мы говорим об основной массе недвижимости и упускаем из виду культурные и исторические ценности, ангары засеянные коноплей, публичные дома… ), стоимость недвижимости должна соответствовать показателям арендной платы и окупаемости в течении определенного срока. Так вот, во всем мире оптимальным сроком возврата вложенного капитала считается 10 лет = 120 месяцев. То есть, стоимость недвижимости должна составлять 100 месячных арендных плат (20 месячных арендных плат вычитаем на расходы по управлению и содержанию недвижимости).
Посмотрим, что сейчас происходит на нашем рынке на примере Киева.
Аренда однокомнатной квартиры общей площадью 30 кв.м., 5/5 эт.кирпичного дома «хрущевка», бул.Верховного Совета, состояние хорошее. 2500 гривен.
Нехитрое умножение на 100 и получаем текущую рыночную стоимость 250 000,00 гривен, что соответствует приблизительной сумме в 30 000,00 долл.США.
Заметьте, мы получаем текущую стоимость, то есть ту, за которую продавцы должны с радостью соглашаться продавать в данный момент, но не забываем, что 2500 гривен аренды за подобную квартиру это граничная цена, которая имеет тенденцию к снижению исходя из экономических и политических условий, состояния рынка труда и т.д.
На данный момент подобные квартиры продаются (Aviso от 11.03.2009)

Верховного Совета бульв., 17, 5/5к, 30.7/16.2/6.8, с/у совм., балкон, телефон, 49000у.е., торг, Краковская, 16/4 к, 3/5, 31.7/15.7/7.2, хорошее состояние, 5мин ст.м. "Дарница", 53000у.е., торг.
Верховного Совета бульв., 27, 3/5эт., 30/18/6.5, хорошее состояние, паркет, кафель, рядом ст.м. "Дарница", 55000у.е., торг.

Как видно, даже сейчас, при снижении цен в два раза по сравнению с началом 2008 года, текущая стоимость выше почти в два раза адекватной цены.

Цитата:

Господа форумчане, позвольте высказать свое скромное мнение относительно обсуждаемой темы, то бишь количественных показателей дна.
По моему глубокому убеждению, и где то на форуме это обсуждалось уже, может быть в теме «справедливая стоимость недвижимости», стоимость недвижимости должна соответствовать показателям нормы возврата капитала, а так как единственный и более менее стабильный доход, который можно получать с недвижимости – это сдача в аренду (мы говорим об основной массе недвижимости и упускаем из виду культурные и исторические ценности, ангары засеянные коноплей, публичные дома… ), стоимость недвижимости должна соответствовать показателям арендной платы и окупаемости в течении определенного срока. Так вот, во всем мире оптимальным сроком возврата вложенного капитала считается 10 лет = 120 месяцев. То есть, стоимость недвижимости должна составлять 100 месячных арендных плат (20 месячных арендных плат вычитаем на расходы по управлению и содержанию недвижимости).
Посмотрим, что сейчас происходит на нашем рынке на примере Киева.
Аренда однокомнатной квартиры общей площадью 30 кв.м., 5/5 эт.кирпичного дома «хрущевка», бул.Верховного Совета, состояние хорошее. 2500 гривен.
Нехитрое умножение на 100 и получаем текущую рыночную стоимость 250 000,00 гривен, что соответствует приблизительной сумме в 30 000,00 долл.США.
Заметьте, мы получаем текущую стоимость, то есть ту, за которую продавцы должны с радостью соглашаться продавать в данный момент, но не забываем, что 2500 гривен аренды за подобную квартиру это граничная цена, которая имеет тенденцию к снижению исходя из экономических и политических условий, состояния рынка труда и т.д.
На данный момент подобные квартиры продаются (Aviso от 11.03.2009):

Верховного Совета бульв., 17, 5/5к, 30.7/16.2/6.8, с/у совм., балкон, телефон, 49000у.е., торг, Краковская, 16/4 к, 3/5, 31.7/15.7/7.2, хорошее состояние, 5мин ст.м. "Дарница", 53000у.е., торг.
Верховного Совета бульв., 27, 3/5эт., 30/18/6.5, хорошее состояние, паркет, кафель, рядом ст.м. "Дарница", 55000у.е., торг.

Как видно, даже сейчас, при снижении цен в два раза по сравнению с началом 2008 года, текущая стоимость выше почти в два раза адекватной цены.

Героическая и бессмысленная оборона

Пока вопрос ценообразования на рынке недвижимости Украины напоминает жесткое противостояние продавцов, посредников и спекулянтов с одной стороны и покупателей с другой. Бои носят позиционный характер, все больше напоминающий блокаду. Естественно, что объективные внешние факторы оказывают свое воздействие и рыночная цена идет вниз, но пока не так быстро, как обусловлено совокупностью влияний. Пока искусственно раздутые цены пытаются удержать, но запас прочности истекает. Попытка спекулянтов и обычных продавцов спрятаться на рынке аренды «до лучших времен» себя не оправдали. Цены на аренду рухнули и продолжают идти вниз. Ежемесячно. Поскольку спрос на съемное жилье так же упал, неизвестно, где они остановятся. А стоимость коммунальных услуг растет и скоро аренда будет балансировать на грани рентабельности. У тех счастливчиков, кто нашел арендаторов. Остальные будут просто оплачивать пустующие метры. Да и сама вероятность наступления «лучших времен» выглядит очень уж призрачно. Не в этом году и не в следующем - точно.

Вот вам и аналитика.Конечно выше адекватных <:[ Но вы ещё показали квартиры с метражом 30 хотя бы...

Согласен с предыдущим оратором. Запас падения еще серьезный, так что те, кому нужно продавать должны бы почесаться - весна короткая, хомяков во много раз меньше тех, кто сидел на дурных кредитах, а летом рынок может провалиться еще глубже.

Цитата:

Советов в подобных делах не даю. Поскольку если ошибусь, то человек будет потом всю жизнь вспоминать "не злим, тихим словом". А если совет окажется верным, то спасибо может и не сказать... Решит, что сам к этому пришел.
А вот плюсы и минусы (для вполне конкретной семьи) - это дело другое.

- - - - - - - - -
Что же касается цен, то о них сейчас сложно судить.
У одного и того же застройщика одновременно могут быть сразу несколько цен. Для новых инвесторов - одна цена; для "старых инвесторов" - другая цена; для инвесторов не очень ходовых квартир - третья цена...
А есть еще цены по переуступке (и там уж как договоритесь).

:-)>

Рассмотрим более детально составляющие, формирующие спрос и предложение на рынке недвижимости:

Факторы спроса:

1. Спрос, возникающий в ходе обычных жизненных явлений, связанных с течением семейной жизни участников рынка: разводы, решение детей жить отдельно от родителей, рождение детей и возникающая потребность в дополнительной жилплощади и т.п.

2. Инвестиционный спрос, связанный с вложением в недвижимость с целью сохранения или преумножения капитала. Хочется подчеркнуть, что когда речь идет о жилой недвижимости, полностью отсутствует такая составляющая инвестиционного спроса, как приобретение недвижимости с целью ее коммерческой эксплуатации (т.е. сдачи в аренду).

Реалии отечественного рынка недвижимости таковы, что деятельность по сдаче квартир в аренду ни в коей мере не может рассматриваться как прибыльная, с учетом стоимости квартиры и стоимости ее аренды. Возможно, в ближайшее время мы опубликуем на нашем сайте отдельную статью, посвященную анализу сдаче квартир в аренду, как экономической деятельности, а также перспективам рынка аренды жилой недвижимости.

Инвестор, приобретая квартиру, всегда главным образом рассчитывает на увеличение стоимости этой квартиры со временем, но не на доход от аренды, который может рассматриваться разве что как дополнительный.

3. Выдача ипотечных кредитов, которая увеличивает платежеспособность потенциальных покупателей.

Факторы предложения:

1. Предложение, возникающие в результате обычных жизненных явлений (смерть владельцев недвижимости и продажа их бывшей собственности наследниками, переезд в другой город, обмен квартир).

2. Предложение, возникающее в результате решения инвесторов зафиксировать прибыль или же минимизировать убыток.

3. Строительство и ввод в эксплуатацию нового жилья.

4. Ликвидация конфискованного залогового имущества.

Для того, чтобы спрогнозировать будущее изменение цен недвижимости, необходимо проанализировать каждый из факторов спроса и предложения, чтобы определить как эти факторы могут в будущем повлиять на рыночное равновесие, и, соответственно цену недвижимости.
//kharkovestate.com/news/trends-2009.htm l

Цитата:

Весна короткая, хомяков во много раз меньше тех, кто сидел на дурных кредитах, а летом рынок может провалиться еще глубже.

Бизнес, есть бизнес.
Как заработать деньги в рыночных условиях:
1) работать мало, но с высокой наценкой. Высокая норма прибыли в обороте.
Например:
Продажа квартир за год в 3 домах (каждый с 100% рентабельностью).
Себестоимость трех домов = 45 млн.у.е., продали за = 90 млн. дол. Доход = 45 млн. дол.
2) работать много, с минимальной маржой. Невысокая норма прибыли в обороте.
Продажа квартир за год в 15 домах (каждый с 20% рентабельности).
Себестоимость 15 домов = 225 млн. дол., продали за 270 млн. дол. Доход = 45 млн. дол.
Условно, при правильном подходе, дельта, или абсолютная прибыль выраженная в условных денежных единицах будет равной.

В развитой капиталистической экономике обычно работает второй вариант. Это легче и проще.
Вывод напрашивается один: пока мы не вернемся к нормальной рентабельности и адекватной экономической модели на рынке недвижимости не будет нормальных продаж. А о доступности жилья для малообеспеченных категорий сообщества, молодых семей, государство может и не говорить совсем.
Одним из шагов снижения с/с является пониженная ставка НДС для операций связанных с недвижимостью, принятие закона "О рынке нежвижимости" с закреплением прав и обязаностей, каждого участника такого рынка. Проведение открытых аукционов для продажи земли под застройку. Внедрение системы одного окна, для получения всех необходимых разрешений для строительства. И самое главное, все риски связанные с первичкой должны страховаться от действий строительной компании и её подрядчиков. Только после этого, должно приниматься решение о кредитовании данного объекта. Ну и конечно же ставка рефинансирования и стоимость кредитов. Необходимо запретить выдавать кредиты в иностранной валюте, только в гривне. Учитывая LIBOR + уровень рисков нашей экономики, инфляцию (которая кстати зависит от аппетитов продавцов, и наценки, за которую платят покупатели), % по кредитам не должен превышать 12% (это должно контролировать государство). Соотвественно ставка рефинансирования не должна превышать 8%. Искусственный дефицит денежной массы, - это смерть для всех. Через год-два, мы съедим с вами наши накопления, депозиты будут забраны, они не будут работать на экономику, и стране прийдет медленный пипец с овердрафтами и овернайтами в 56-70%% годовых, как это есть сейчас.