Дно рынка недвижимости и влияющие факторы

Цитата:

Что-то мне кажется, что уже роста большого не будет (может еще 5% добавим, но не более).
Цена аренды последние пару лет практически на месте (время экспозиции тоже имхо выросло), цены на продажу сильно выросли.
Для роста нужна политическая и экономическая стабильность, но есть ощущения, что
с осени начаться и политический и экономический шторм.
ПС. Хотя жена работает риелтером в международной компании то их компания прогнозирует уверенный рост.

Они основываются на статистике, и она показывает уверенный рост почти во всем мире, вроде как бы и логично. Ситуация на РН похожа с рынком ОВГЗ, спрос есть.
Но по осщущением осенью могут быть сюрпизы будут ли они локально или мировые, время покажет.

да, лето активное. Зделки по адекватной цене и просмотры идут активно. Возможно люди ожидают нового карантина осенью и хотят закрыть вопрос летом.

Прошу компетентних учасників прокоментувати наступне:

при продажу квартири, де 1/4 - подарована до 3-х років, платиться увесь набір податків 8,5% саме на цю подаровану частку ?
і якщо 1/4 - власність більше трьох років, 1/4 - спадщина, а 2/4 - дарування до трьох років, то чи правильно застосовувати наступний принцип окремого нарахування на частки:
1. власність більше 3р. і спадщина - 1% пенсійний +1% мито
2. подаровані частки, до 3р. - 5%+1,5%+1%+1%

Як у цьому випадку ділити із покупцями?

Усім дякую за коментарі!

Покупець сплачує тільки 1% до ПФ.

https://strana.ua/articles/analysis/347339-kak-bum-na-rynke-nedvizhimosti-nakruchivaet-tseny-i-razorjaet-pokupatelej.html

СМИ продолжают нагнетать истерику. Пишут что скромные советские однушки за июль подорожала на 10к$, 2-шки в центре с 90 до 120к$.

Что форумчане думают по этому поводу? Это отражение реальности? Или это риелторам/застройщикам не хватает покупателей при ценах 2021 года и они пытаются подогреть интерес предчувствуя обвал?

Больше 50% квартир покупаются не конечными потребителями, а для заработка. Среди риелторов считается, что нормальная окупаемость квартиры под сдачу 10 лет. Такое условие уже давно не выполняется в Киеве. При актуальных ценах даже 15 лет получить уже будет хорошо (особенно с учетом периодичексих простоев и микроремонтов), а если говорить про первичку, то перед началом отсчета 15 лет надо еще года 3 подождать от котлована до сертификата, потом еще год на присвоение адреса, оформление права собственности, получение ключей и ремонт.

Покупки для перепродажи выглядят тоже сомнительно. Может я оторван от реальности, но не представляю, кому эти инвесторы будут в 1.5 раза дороже продавать потом те квартиры, которые они сейчас покупают на котлованах по огромным ценам, особенно с учетом готовящегося закона 5600 направленного против квартирных спекулянтов в том числе. Неужели найдется достаточное колличество платежеспособных покупателей на эти квартиры? Людям из моего айти окружения (с зарплатами выше средних раза в 4) актуальные цены даже в эконом сегменте явно не по карману. Что за молодые семьи покупают себе 2к квартиры в файна тауне за 120-150.000$ на котловане и потом делают ремонт/обставляют квартиру, я не знаю. Если эти квартиры скупают инвесторы-миллионеры, я еще могу эту понять, хоть и сомневаюсь, что они смогут их выгодно сдать/перепродать. А если их покупают обычные люди для своих личных нужд, значит я прозевал момент, когда наша страна совершила экономический чудопрорыв.

Когда сам в отделе продаж спрашивал у менеджера действительно ли люди массово скупают 2к квартиры по 120.000$, менеджер улыбнулся и сказал что это совсем не большие деньги.

- текущий замес Варшавского+Дибровы + Пущи Водицы - новая Аркада?
- КГС - на минфине статья - за полгода не сдано ни одного жилья, Итальянский квартал - 3й раз перенос сдачи и проблемное назначение земли "под коттеджи", оставшиеся 1е этажи где половина прощади терасса никак не могут впарить ни отдел продаж ни риелторы, Lake House - стройка еле шевелятся "для виду"
- Русановская гавань - второй год не вводят в эксплуатацию
- как дела у Интергала? Акция 5+ квартир в одни руки под обещание дешевой переуступкой еще в силе? Парковые озера-2 уже всё раскупили? Сырецкие сады - 2 года задержка, нихера не сдано "всё будет" но не сейчас.


1. Достраивать и сдавать в эксплуатацию никто не собирается, пока в пирамиду снова не пойдут вклады. Статьи про "будеттолькодорожать" - это отчаянные попытки их собрать.
2. Аренда сейчас выгодней - у меня ценник не менялся 3 года. При первой попытке хозяев поднять - меняется легко. В период локдаунов стабильные и адекватные арендаторы на вес золота. Тиктокеров которые разгромят "скандинавский стиль" или отморозятся с платежами уже насмотрелись все :)
3. Госсдолг - отдать $20 млрд до следующего августа (https://mof.gov.ua/uk/derzhavnij-borg-ta-garantovanij-derzhavju-borg ), на сентябрь обещают подкинуть $2.7, но до конца года еще столько же надо "где-то взять", последний аукцион ОВГЗ 11-12% - еле 1,9 млрд грн нашаманили, тут схема тоже дает сбой https://minfin.com.ua/2021/08/03/69147522/
4. Как только ФРС пошевелит ставкой мы еще увидим "бум" на рынке украинской недвижимости, пристегните ремни и сохраняйте спокойствие :)

Сейчас лучше финансы и время инвестировать в себя, здоровье, отдых-хобби, бизнес/опыт, новые навыки. Вместо того чтобы нервировать по поводу того достроят или сдадут твою коробку или нарисуется при ЖК очередная ПущеВодица или Микитась строящий коттеджи под Мюнхеном за бюджет из котлованов Укрбуда.

В фильме "99 домов" есть отличная фраза: "Не привязывайся к недвижимости. Это всего лишь коробки - большие и маленькие". А в Украине еще и недостроенные :)

Цитата:

Сейчас лучше финансы и время инвестировать в себя, здоровье, отдых-хобби, бизнес/опыт, новые навыки

Так всегда было и будет актуально.

Сообщение от Димы Барсукова, как с языка снял, я сам все время думал что происходит на рынке недвижимости, почему такой бред с ценами, у меня сообщения о поднятии цен, приходит раз в 2 месяца от каждого из ЖК, такое ощущение что это какая то ценная вещь которую разбирают как пирожки)))

я все время думаю где люди берут деньги на кварты в республике, заречный, север и так далее, если люди из IT сектора даже не могут позволить купить квартиру уже, раньше когда цены были приемлимые(19-23 000 за квадратный метр на котловане), то большинство IT специалистов скупило квартиры, сейчас же купить квартиру ну очень проблематично, ты вроде хочешь собирать а цены идут быстрее чем твоя зарплата) и плюс доллар падает, а квадратный метр дорожает, это же бред, просто тупо бред!)

Как по мне все приведет к тому что таких компаний как Укрбуд станет больше, потому как:

1) Цены могут расти если есть спрос, спрос есть только на однушки(он точнее был, пока все не раскупили по нормальным ценам, сейчас однушки в бюджетных Кришталевых джерелах, Причал 8 начинаются от 49000, когда менее года назад были от 41 000, Sofia Residence от 46 000 (а было год назад от 37 000)а доллар на секундочку только упал с того времени), 2х - 3х комн. все пустые почти стоят в новостройках, никто их почти не берет.

2) Однушки раскупали потому как боялись за доллар(напечатали много) и хотели вложиться уберечься, по факту этим все и подняли стоимость квадратно метра

3) Спрос будет падать потому как, доллар сильно упал, а мы знаем что одним из основных покупателей были и есть те кто работает в IT, (пока у нас мало кто зарабатывает как в этом рынке) сейчас из за просадки доллара и роста цены на метр люди в жёсткой просадке

4. Скоро введут налог и застройщики этим воспользуются добавят еще 5-10 процентов, и будет уже тотальная жопа

5. По кредиту так называемому кредиту от правительства (7-9%), ничего он не хороший, вот вам пример реальный, квартира 45 000, если платить 30 процентов сразу, а остальное на кредит, то получается так все посчитано них, что если вы хотите за 2 года закрыть кредит то вы переплачиваете минимум 8000 долларов) классная кредитная программа Укргазбанка) а и забыл за оформление кредита выходит чуть больше 4000 долларов


как по мне уже нет смысла покупать новострой, так как новых домой не строиться, а только достраиваются те остатки которые есть, а те новые немногичеcлеенные новые дома которые пытаются начать построить в этом году, стоят космос, ЖК Bereg residense, в начале июля 1 комн квартира стоила 54 000, через месяц уже от 65 000)) и ждать как минимум 3 года это если не будет задержек( что уже звучит смешно) это же бред повторю!) и еще строят в индустриальной зоне, 25 квартир на этаже, и это этап котлована!)

уже надо забывать о новостроек и двигаться в сторону вторички, лучше купить вторички и не дёргаться что власть поменяется, что застройщик обанкротится и ждать и нервничать 2-3 года, как по мне это оптимальный вариант!

Не нужно думать, если вы не являетесь оператором рынка, не владеете статистикой, и.т.д. Спрос продолжил расти даже в прошлом, «паническом» году, из-за чего в 2020-м по Киеву было больше сделок чем в 2019-м. А в 2019-м их было больше чем в 2018-м. И так далее. (всё есть на сайте Мин.Юста, все операции с недвижимостью у нас регистрируются). Цены идут вверх именно потому что за 4 года количество сделок в Киеве выросло на 30%, по ликвидной недвижимости — ощутимый дефицит. Застройщики уже ввели в практику «предпродажи» на стадии котлована «для своих», где крупные инвесторы разбирают самые лучшие квартиры.

В Республике дорого? Да, дорого. Но сходите в отдел продаж и попробуйте купить там 1 или 2 комнатную квартиру со сдачей в этом году (никто же ничего не покупает, да?). Да в любой надежный ЖК возле метро — везде будет один ответ: 1к и 2к есть только на котловане или, в лучшем случае, за год-полтора до сдачи.

Впрочем, всё это тщетно. Те, кому не хватает денег, будут ловить любой слух, любой прогноз — а вдруг цены упадут? И надеяться на это. И это нормально. Вот только придётся подождать. Возможно пару-тройку лет. Кто не успел купить на прошлом «дне» в 2016-2017 годах, теперь кусает локти. Для нового падения нужно не меньшее потрясение, либо внутриукраинского характера, либо общемирового.

Цитата:

Не нужно думать, если вы не являетесь оператором рынка, не владеете статистикой, и.т.д. Спрос продолжил расти даже в прошлом, «паническом» году, из-за чего в 2020-м по Киеву было больше сделок чем в 2019-м. А в 2019-м их было больше чем в 2018-м. И так далее. (всё есть на сайте Мин.Юста, все операции с недвижимостью у нас регистрируются). Цены идут вверх именно потому что за 4 года количество сделок в Киеве выросло на 30%, по ликвидной недвижимости — ощутимый дефицит. Застройщики уже ввели в практику «предпродажи» на стадии котлована «для своих», где крупные инвесторы разбирают самые лучшие квартиры.

Тогда почему при всеобщем дорожае и росте продаж недвижимости, стройматериалов и строительных услуг, аренда топчется на месте?

Цитата "Dmitreus":

Тогда почему при всеобщем дорожае и росте продаж недвижимости, стройматериалов и строительных услуг, аренда топчется на месте?

1. Огромное количество квартир "под аредну" приобретенных как раз на прошлом дне рынка. Теперь все это пытаются сдавать, и огромная конкуренция.

2. Карантин простимулировал удаленную работу. Айтишников (и не только) приезжающих в Киев на работу и снимающих квартиру за 10+ тыс грн в месяц стало меньше. Работодатели в целом не против удаленной работы, и сотрудники из многих других городов не горят желанием уезжать из города, где за пару лет они могут заработать на собственную квартиру.

3. Люди с рабочими специальностями, сельхозработники, технический, низкоквалифицированный персонал из регионов все чаще выбирает работу в Польше или других странах чем переезд в Киев.

Потому что в Киеве не хватает нескольких сотен тысяч арендаторов, из-за бесконечных локдаунов. Нет студентов, многие выехали из Киева, чтобы работать на удалёнке. Элементарно же. Впрочем, ставки уже пошли вверх, а в сегменте 450-550$/месяц за 1к новострой комфорт класса — хорошую квартиру возле метро, с современным ремонтом, на аренду ещё поискать нужно (аудитория, арендующая такую недвижимость, уже вернулась к обычной жизни и доходам). У нас, во всяком случае, ни одного вакантного объекта нет (из более чем 20 квартир в управлении), арендные ставки по сравнению с 2020-м годом мы где-то на 10-15% уже подняли в этом году.

Про "інвесторів-айтішників." Поточний ринок - імхо це вже задорого і для айтішників. Умовна Smart Plaza в 2017 - $1100 за метр (КПІ), плюс-мінус на аналогічному етапі будівництва та сама Smart Plaza White Lines в 2021 - $2000+ (Голосієво). Подорожчання майже вдвічі за 3-4 роки на аналогічний по параметрам об'єкт. Серед знайомих бачу тренд - краще орендувати класне житло, ніж купувати своє посереднє. З іншої сторони, можна глянути реєстр власників квартир в умовній новобудові бізнес класу - там 10-15% власників буде з китайськими і еміратськими ПІБ.

Цитата "noob_invest":

Про "інвесторів-айтішників." Поточний ринок - імхо це вже задорого і для айтішників. Умовна Smart Plaza в 2017 - $1100 за метр (КПІ), плюс-мінус на аналогічному етапі будівництва та сама Smart Plaza White Lines в 2021 - $2000+ (Голосієво). Подорожчання майже вдвічі за 3-4 роки на аналогічний по параметрам об'єкт. Серед знайомих бачу тренд - краще орендувати класне житло, ніж купувати своє посереднє. З іншої сторони, можна глянути реєстр власників квартир в умовній новобудові бізнес класу - там 10-15% власників буде з китайськими і еміратськими ПІБ.

Это ошибочное мнение что айтишники (и прочие люди, заработывающие хорошие деньги честным трудом) покупают бизнес класс. Они как раз покупают не сильно дорогое (на данный момент это что-то в районе 1000 за метр), ибо знают цену деньгам и они у них ограничены. Не брезгуют вторичкой, обязательно учитывают соотношение цена-качество.

Цитата "Дима Барсуков » 06.08.2021 14:54":

https://strana.ua/articles/analysis/347339-kak-bum-na-rynke-nedvizhimosti-nakruchivaet-tseny-i-razorjaet-pokupatelej.html

СМИ продолжают нагнетать истерику. Пишут что скромные советские однушки за июль подорожала на 10к$, 2-шки в центре с 90 до 120к$.

Что форумчане думают по этому поводу? Это отражение реальности? Или это риелторам/застройщикам не хватает покупателей при ценах 2021 года и они пытаются подогреть интерес предчувствуя обвал?

Больше 50% квартир покупаются не конечными потребителями, а для заработка. Среди риелторов считается, что нормальная окупаемость квартиры под сдачу 10 лет. Такое условие уже давно не выполняется в Киеве. При актуальных ценах даже 15 лет получить уже будет хорошо (особенно с учетом периодичексих простоев и микроремонтов), а если говорить про первичку, то перед началом отсчета 15 лет надо еще года 3 подождать от котлована до сертификата, потом еще год на присвоение адреса, оформление права собственности, получение ключей и ремонт.

Покупки для перепродажи выглядят тоже сомнительно. Может я оторван от реальности, но не представляю, кому эти инвесторы будут в 1.5 раза дороже продавать потом те квартиры, которые они сейчас покупают на котлованах по огромным ценам, особенно с учетом готовящегося закона 5600 направленного против квартирных спекулянтов в том числе. Неужели найдется достаточное колличество платежеспособных покупателей на эти квартиры? Людям из моего айти окружения (с зарплатами выше средних раза в 4) актуальные цены даже в эконом сегменте явно не по карману. Что за молодые семьи покупают себе 2к квартиры в файна тауне за 120-150.000$ на котловане и потом делают ремонт/обставляют квартиру, я не знаю. Если эти квартиры скупают инвесторы-миллионеры, я еще могу эту понять, хоть и сомневаюсь, что они смогут их выгодно сдать/перепродать. А если их покупают обычные люди для своих личных нужд, значит я прозевал момент, когда наша страна совершила экономический чудопрорыв.

Когда сам в отделе продаж спрашивал у менеджера действительно ли люди массово скупают 2к квартиры по 120.000$, менеджер улыбнулся и сказал что это совсем не большие деньги.

Продаю две трешки: на Лесном и Дворец Украина. Без ажиотажа, реально предлагают на 4-5000 ниже чем выставлены. А в новострое недалеко от Левобережной за $60000-75000 однушки продаются. Вчера одна озадачила "хочу продать двушку сталинку на Дружбы народов за 200 тысяч". У народа от цен рвет крышу, они считают что стоят очереди покупателей с баблом. Район Соломенки - Липковского, Соломенской новострои по $1600-1900 за квадрат без ремонта. Нашел только одну 100м по $1300.

Произошло то, что должно было произойти и о чём давно предупреждали эксперты — деньги ушли в новый фонд. Люди с деньгами и доходом больше не хотят жить (в основном) в старых клоповниках (и арендовать их тоже не хотят), они уже увидели как выглядят современные комплексы, какие там придомовые территории, современные планировки с гардеробными и кухнями-гостинными — старая вторичка им больше не интересна. В итоге в сегменте старой вторички остались преимущественно покупатели победнее, сильно чувствительные к цене, которые как те коты — ходят, смотрят, «красивое», но покупают тяжело и торгуются.

Однушки-двушки, особенно если не сильно старые (80-90-е годы и новее) те во вторичке ещё продаются, за хороший ремонт/метро под боком даже неплохо выручить можно. Но тенденция к ухудшению спроса на вторичный фонд очевидна и намечалось это давно. А вот трёхкомнатные — да, совсем тяжело стали идти. Тут ещё и современная «малосемейность» сказывается, когда-никогда у современной молодёжи двое детей или более.

Ну есть рыночная цена. Допустим на Лесном пару десятков аналогичных трешек по 62000, значит за 65000 продать сложно. Но в первый день рекламы за мою трешку предложили 61000. И затем еще 2 покупателя аналогично. Спрос есть. Иначе б за сталинку на Печерске в среднем состоянии не просили 90-100000. Однушку БПС на Оболони в 12 минутах от м. Минская и Г. Днепра продали за 65000. Недавно она стоила 52-55000.

Правильно, спрос есть. Если на вторичку ставить именно рыночную цену и быть готовым к торгу (чем больше комнат — тем больше торг, как правило). Но по сравнению с тем, какой был спрос и как охотно брали вторичку лет 5 назад — сейчас просто слёзы для матросов. :(

Ну и да, однушки на Оболони разметают, так как там нового жилья практически нет (более-менее доступного). А район по-прежнему пользуется спросом из-за воды, инфраструктуры. Но если посмотреть, насколько за год выросли в цене новостройки и насколько даже ликвидная вторичка — счёт будет совсем не в пользу вторички. На мой взгляд темпы роста цены отличаются уже едва ли не вдвое.

Цитата "kvartira4 » 13.08.2021 11:58":

Ну есть рыночная цена. Допустим на Лесном пару десятков аналогичных трешек по 62000, значит за 65000 продать сложно. Но в первый день рекламы за мою трешку предложили 61000. И затем еще 2 покупателя аналогично.

Это еще до просмотров предлагали -4000 ? Хозяева отказываются снижать ?
Какая реальная цена той сталинки на Дружбы Народов, что хотят продать за 200куе ?

Цитата:

Но если посмотреть, насколько за год выросли в цене новостройки и насколько даже ликвидная вторичка — счёт будет совсем не в пользу вторички. На мой взгляд темпы роста цены отличаются уже едва ли не вдвое.

Любопытное наблюдение, только вот при ежегодном сокращении количества введенного жилья застройщиками в эксплуатацию, разрыв будет увеличатся или вторичка подтянется? Хотя с формировавшимся трендом новосторев я не спорю, вопрос сколько он продлится. Но где я уже успел пожить, алгоритм зачастую следующий; первично локация, вторично состояния апартмент, потом только год постройки влияет на стоимость как и ренты так и продажи. Встречается, что на одном этаже стоимость существенно разнится.