Дно 2, быть или не быть?

Краткое содержание предыдущих серий:
Наблюдаю на Реалте цены заявок на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.

День 479

Написал на том сайте комментарий, почему не выкладывают эксельки - через 2 часа уже появилась.
Аж интересно, совпадение ли

Изменение предложения:
1-к -5.3% (начало: 3872, предыдущее: 1504, сегодня: 1425)
2-к -4.6% (начало: 4964, предыдущее: 2018, сегодня: 1926)
3-к -5.7% (начало: 4633, предыдущее: 2009, сегодня: 1894)


База данных Авизо (электронная):
Заявки на продажу 1-, 2- и 3-кмнт квартир.
Диапазон 20К - 200К, шаг 10К.
Показаны данные на начало измерений, предыдущее измерение + текущее.
П.С. Из-за структуры файла, в сегменте "<30000" может быть немного больше объявлений, чем в реальности (порядка единиц)

День 35

Изменение предложения:
1-к +8.0% (начало: 1671, предыдущее: 3364, сегодня: 3633)
2-к +4.4% (начало: 1526, предыдущее: 3926, сегодня: 4098)
3-к +2.2% (начало: 1081, предыдущее: 3569, сегодня: 3649)
[attachment=0]Graph_Realt.PNG[/attachment]


---
Уберите ссылку с картинки. Модератор.

Спасибо за графики

не за что
Вон и Суслик тоже вносит свой светлый лучик в темное царство КРЖН. Скоро газету начнем выпускать Аналитическую. С гороскопом для оленей.

Цитата:

Написал на том сайте комментарий, почему не выкладывают эксельки - через 2 часа уже появилась.
Аж интересно, совпадение ли

Я им тоже писал насчет повышения качества парсинга объявлений, предлагал помощь, так наоборот пошла задержка и ответа так и не получил... Думаю именно из-за разницы в парсинге у нас с вами индексы не сходятся - я использую свои данные, полученные после разбора объявлений (считаю именно из-за перевода в одну валюту - доллар и подбивания общей цены объекта, если указана стоимость метра, они более точные + обработка вложенных объявлений - у меня рост объема данных на всем массиве за конец апреля-май достигает 11 тысяч записей при общем количестве исходных данных в 105 тысяч, т.е. около 10%). Вообще провожу анализ для себя - сейчас уже вышел на рынок, а здесь выкладываю - может кому интересно будет...
Так выглядит мой "инструмент"

Цитата:

Скоро и в Киеве такое будет И так полно пустых новостроек стоит, а живущих людей все уменьшается.
Думаю, в Украине если и будет что-то развиваться. так это портовые города - Одесса, Севастополь, Херсон. А Киев - сомнительные перспективы на будущее, только ужасная экология и дороговизна - убитые трущобы среди мусорок по VIP-ценам Нью-Йорка.

Да врядли , где цены останутся и будут падать последними так ето в Киеве - если вдруг уж совсем плохо
Не расстраивайтесь и в хорошие времена до NYC Киеву было как до неба а сейчас и вообще рядом не стоит . Накиньте цены раз в 5 и будет вам сравнение

Цитата:

То есть фантастический уровень цен на товары, жилье и услуги в Киеве Вы объясняете только тем, что здесь сидят депутаты?
Во многих странах административный центр, столица и промышленные центры разделены.
Просто так исторически сложилось, что в Киеве есть все - много головных контор, представительств, предприятий, опять же жлобов-депутатов, тут всегда есть работа... Это и служило причиной такого сумасшедшего роста цен. А в регионах наоборот - безработица и депрессия.
Но с вливанием бабла в регионы, их развитием, Киев потеряет свою перспективность, останется разве как культурный центр.
Это мое мнение, имхо.

Лет через 100 может быть

Цитата:

А я думаю, что я не бла-бла, а показал, что нет толпы покупателей, чтобы бросаться и покупать недвижимость в случае ее подешевления. Покупать будут те же люди, просто обдирать их будут меньше. Спрос довольно неэластичный, говоря культурно.

А Вы пытаетесь думать используя шаблоны покупки сахара. Помню зимой в Сильпо сахар за 10 грн килограмм, в Ашане за 8.50, а очередь длиннющая в Ашане. Люди давятся и берут мешками.

Так заметьте квартиры, это не сахар. И если их цены упадут на пару десятков процентов, то те, кто стояли за сахаром в Ашане, как не могут их купить сегодня, так не смогут их купить "подешевке".

Да чо вы так за пересичного переживаете 80% денег в Украине сосредоточено у 20% людей , ну и как понимаете они лапу не сосут а потому если уж и вложились в хатки то смогут перетерпеть времена неразберихи

Цитата:

В свете всего этого вопрос: для тех кто мыслит объективно, как сильно данный фактор влияет на рынок?

Уже говорилось , что нужно учитывать миграцию населения в Киев , сейчас она небольшая , то есть спрос растет не так бурно как раньше , но и строить перестали новое ... все ети факторы в совокупности дают полноту картины и множество других ... брать просто статистику по рождению ...недостаточно ...

Цитата:

считаю именно из-за перевода в одну валюту - доллар и подбивания общей цены объекта, если указана стоимость метра, они более точные

Вполне вероятно.
Мне, в принципе, особо точная статистика не нужна. Если так углубляться, то скоро будет как у СВ Девелопмент - ААА!!! -0,01%, понеслась!!
Сейчас кол-во объявлений колеблется порядка +-5% в неделю. Болото, одним словом. Не говоря уже про индексы цен за метр...
Интереснее станет, когда колебания станут более заметными.

П.С. А мое орудие труда - Navision, если слышали. В нем парсю хтмл с Реалта и эксель Авизо, потом группирую согласно выбранному шагу цен и выкидываю в эксельку, где считается изменение с прошлого раза. А в ней запускаю макрос, который обновляет графики. Сами объявления не храню, так как мне это не нужно на данном этапе. Если что, знаю сайт с файлами Авизо

Цитата:

Конечно не надо валить. Вначале падает фондовый рынок, потом гривня, а потом цены на недвижимость (сценарий аля 2008). Но в этот раз цепочка может быть значительно короче.

мне кажется что отличие второй волны от первой это тагерт-групп "попавших" стран, в первую волну попали "финансисты", во вторую попадут "промышленники" так что для украины и россии и впервую очередь китая эта волна будет наоборот длинее.

//cripo.com.ua/index.php?sect_id=3&aid=9 3580
//cripo.com.ua/index.php?sect_id=4&aid=9 3583
//cripo.com.ua/index.php?sect_id=2&aid=9 3618

Цитата:

Да чо вы так за пересичного переживаете 80% денег в Украине сосредоточено у 20% людей , ну и как понимаете они лапу не сосут а потому если уж и вложились в хатки то смогут перетерпеть времена неразберихи

правило 80/20 работает в свободной экономике, рыночной у нас этот показатель смещен в сторону 95/5. 5% людей имеют 95% денег. и наоборот

Цитата:

Шановні форумчани!
Уважно відслідковую інформацію на цьому та кількох інших тематичних форумах приблизно з осені 2008 р. Як покупця (не інвестора чи спекулянта), ситуація на ринку нерухомості цікавила і продовжує мене цікавити.
Звертає на себе увагу той факт, що абсолютна більшість постів присвячена питанням обґрунтованості цін на житло, якості послуг брокерів, ціновим трендам тощо. Водночас, не часто зустрічається інформація з перших рук щодо процесу купівлі-продажу.
Узагальнена інформація про поточну макроекономічну ситуацію, коливання валютних курсів, кількість зданих кв.метрів житла, загальну кількість операцій на ринку і т.д. становить певну цінність, проте вона не дає повного уявлення про ситуацію, з якою стикається людина, котра вирішила нарешті купити-продати своє житло. У зв’язку з цим, хотілося б поділитися учасниками форуму і його читачами своїм досвідом купівлі.
Отже, з чого почався мій процес пошуку майбутньої квартири? Зрозуміло, що з визначення бюджету (65к у.о.) і визначення основних параметрів квартири – к-сть кімнат (1-2), тип будинку (однозначно не хрущ), поверх (не перший і не останній – є друзі з такими помешканнями, тому добре усвідомлюю всі нюанси), стан (хороший, мінімум з косметичним ремонтом, придатна для проживання), місцерозташування (хотілося Оболонь або Дарниця між Лівобережною і Чернігівською інші р-ни).
Наступний крок – моніторинг цін на ринку, джерела інформації – усі провідні профільні сайти (постійно дивився 6-7). Цим я займався з осені 2008 р. Весною 2009 р. цінова ситуація була найбільш сприятливою, але на той момент необхідної суми в мене не було. Проте, навіть зараз, в принципі, є оголошення, які відповідають моїм критеріям.
І тут починається найцікавіше.
Абсолютно ВСІ оголошення, які мене зацікавили, виявилися заманухами – після дзвінків виявлялося, що квартира вже давно продана і за ціною вищою, ніж в оголошенні, але «наше агентство має багато інших цікавих варіантів». Все зрозуміло. Так само всі оголошення «від власника» виводили на брокерів.
І тут необхідно сказати кілька слів про них, наших брокерів – ріелторів. Як тут вже неодноразово писалося, без цього посередника зі сторони покупця обійтися, в принципі, можна. Але будьте певні, що поряд з продавцем завжди буде стояти його брокер, тому повністю уникнути плати комісійних від 2,5% до 5% не вдасться. З цього приводу можна багато обурюватися, бризкати слиною, сперечатися, але факт залишається фактом – за станом на сьогодні, на київському ринку нерухомості покупець сплачує комісійні і для брокера продавця, і для свого (якщо він у нього є). Що це означає? Щоб придбати квартиру за 60 тис. на вторинному ринку необхідно викласти 63 тис. (5% комісійних за посередництво) + інші витрати (нотаріальне засвідчення, довідки БТІ тощо). В принципі, останній пункт може бути дещо скоригований, іноді продавці готові обговорювати можливість поділу цих витрат 50-50, але це швидше виняток, аніж правило.
Через знайомих, друзів отримую виходи-рекомендації на кількох брокерів, про яких непогані відгуки і які не кидають своїх клієнтів на гроші. Встановлюю з усіма контакт, повідомляю про свої вимоги-побажання, залишаю свої контакти, домовляємось про зустріч найближчим часом. Паралельно продовжую самостійні пошуки через інтернет і Авізо.
Настає стадія переглядів. Це, я вам скажу, просто пісня. Був і в панельках 70-80их років, і в хрущах (заради спортивного інтересу). Київські продавці наполегливо продовжують жити у 2006-2007 рр. Створюється таке враження, що продаючи свою квартиру, вони роблять величезну послугу всьому людству. Жоден власник навіть не спробував привести свою квартиру у більш-менш пристойний вигляд аби зацікавити покупця. Розкидані речі по квартирі, неприємні запахи, розгардіяш. Для мене це було серйозним культурним шоком, оскільки кілька останніх років проживав за межами неньки і бачив, як працюють брокери/продавці/орендодавці там. Деякі брокери зі сторони продавців поводилися просто по-хамськи, доколупувалися з питаннями «а гроші у вас є» і щось там намагалися бурмотіти «понаєхалі тут». На таких об’єктах я навіть не затримувався, а просто розвертався і прощався з побажанням продовжувати у тому ж дусі .
Щодо стану самих квартир. Враження депресивні – покоцана радянська сантехніка, електропроводка не відомо в якому стані (в одній квартирі вибило пробки після того, як власники щось там увімкнули). Якщо вставлені нові вікна і обої не дуже затерті, це представляється як свіжий косметичний ремонт. Про під‘їзди і коридори у таких будинках всі можуть скласти власне уявлення. Не фонтан, одним словом.
Щодо цін. На торг ідуть з величезним скрипом. Майже всі готові поступитись на 500 у.о. Одна-дві тисячі – одиниці. На одному об’єкті погодилися на знижку в 5 тис. (до 60 тис.), але там свій прикол – квартира перебуває під заставою в банку і знаходиться вона у власності трьох спадкоємців. На Оболоні пропонували 16 поверх з виглядом на Дніпро і набережну в старій панельці з грибком і плісенню в конкретно убитому стані за 68 тис., а пропозицію поторгуватися сприйняли як особисту образу ;-). На Дарниці ціни були дещо нижчі, проте майже всі квартири були в старих хрущах.
Що ми маємо в кінцевому рахунку? Я готовий розстатися із 65 тис. у.о., але не в обмін за той товар, який мені пропонують. Знаю також, що за ці гроші можна підшукати щось більщ-менш пристойне в інших районах, але Троєщина, Борщагівка, Теремки, окружна, Куренівка, Вітряні гори, Святошино тощо мене не цікавлять в принципі. Один з моїх брокерів пропонує подивитися в сторону Позняків (він був найактивніший, намагався по максимуму задовольнити мої вимоги, а після відповідної психологічної накачки з мого боку взагалі землю гриз , він, зрештою, і отримав свої чесно зароблені %).
Є квартири як готові, так і такі, що ще будуються, ціни – в р-ні 65 тис. Якщо купівля на стадії будівництва, то комісійні % від вартості квартири менші (3-4%). Виходить так, що за 66-67 тис. можна купити квартиру в будинку, здача якого запланована на цей рік (не на стадії котловану, будівництво коробки завершено, ідуть внутрішні роботи). Тим більше, заселятися я планую не раніше, аніж через рік.
Звичайно, в такому варіанті теж є свої заморочки – коли здадуть, коли заселять, коли підключать комунікації, по сусідству може йти чергове будівництво висотки. Але є і свої незаперечні плюси – інфраструктура мікрорайону, стан внутрішніх дворів, контингент сусідів. І при всіх недоліках роботи наших будівельних організацій, ніхто мене не переконає, що стан комунікацій в старих панельках і хрущах кращий, аніж в новобудовах .
Знайти хороший варіант на завершальній стадії будівництва (поверх, планування, орієнтація вікон за сторонами світу) виявилося не так то вже й легко. Майже все розкуплено реальними покупцями для себе і прикормленими агентствами нерухомості для перепродажу.
Зрештою, став я інвестором будинку, який зводить КМБ. Ціна питання – 66,3 тис. у.о. за 47 кв.м. Це була переуступка. Напряму від забудовника у будинку є лише одна двокімнатна квартира, все інше розібрали.
Чи не поспішив я з купівлею? Не знаю, просто якраз на руках виявилася та сума, якої достатньо для купівлі квартири в Києві.
Якщо ціни ще більше просядуть, мене це мало хвилюватиме, бо купив для себе, а не для перепродажу. На ремонти і облаштування коштів у мене вистачить.
Якщо зростуть, теж якось по барабану, бо від цього додаткові гроші у гаманці автоматично не з‘являться.
Чи адекватні ціни на київську нерухомість? Однозначно ні, особливо це стосується старого жилого фонду. Там де, я зараз проживаю (іноземна столиця), за 80-100 тис. у.о. можна придбати нову квартиру від 120 кв.м. з двома ванними кімнатами і якісним будівельним оздобленням.
Чи є рух на ринку? Квартири в новобудовах розходяться досить активно. При цьому, забудовники самі створюють штучний ажіотаж, обмежуючи кількість квартир, які пропонуються на продаж. Приклад – забудовник викидує на ринок 2-3 квартири в тиждень, не більше. За такі квартири трохи аукціони не проводяться між зацікавленими покупцями, яких проводять свої ж прикормлені агентства нерухомості. Квартири в старому фонді продаються слабо (зі слів брокерів) через погане співвідношення ціна-якість.
На завершення, хочу побажати усім якомога швидше і з найменшими фінансовими втратами вирішити свої житлові питання.

Якийсь у Вас не типовий випадок

Живите у столиці іноземної держави. Певно і працюєте там. І в той же час маєте достатньо часу, щоб бувати у Києві та ходити на безліч оглядин квартир. Маєте кошти на придбання доброї квартири у місці свого проживання, та подальшу долю зв'язуєте з проживанням на Позняках у Києві, де час від часу з бортничівської станції аерації добряче смердить.

Та й Ваші брокери верзли Вам казна-що (про малу кількість продажу об'єктів у старому житловому фонді). То часом брокери не з АН ПО? //www.dsnews.ua/real-estate/realty-kiev/ art43685.html
Спрос есть только на дешевое. Порядка 70% сделок купли-продажи б/у жилья приходится на самые малогабаритные недорогие квартиры
Недвижимость / Киев


Ключевые слова: рынок жилья

№20(470) от 17 мая 2010

Вторичный рынок жилья Киева (май 2010 г.)
Столичный рынок вторичной жилой недвижимости постепенно выходит из комы: нынешней весной число сделок купли-продажи квартир выросло по сравнению с прошлым сезоном более чем в два раза. Правда, риэлторы признаются, что активизация продаж произошла преимущественно благодаря покупателям самого дешевого жилья, на которых приходится как минимум две трети клиентов киевских агентств недвижимости. Да и цены на вторичке, несмотря на увеличение спроса, продолжают падать, а предложение жилья — расти. ...

...Самое дешевое жилье в Киеве — гостинки или хрущевки площадью до 32 кв. м, расположенные на Борщаговке, Лесном массиве, Воскресенке или Троещине, сегодня можно купить за $40–45 тыс., тогда как зимой прошлого года оно оценивалось в $24–33 тыс., а в январе нынешнего года — в $37–38 тыс. Популярностью среди покупателей пользуются и хрущевки в Соломенском или Шевченковском районах, которые стоят порядка $50 тыс. (год назад такие квартиры можно было выторговать за $40 тыс.). По словам г-жи Ряжских, на сделки в этом ценовом диапазоне (до $50 тыс.) приходится около 30% всех покупок. Еще 40% договоров купли-продажи заключаются по квартирам стоимостью от $50 до $80 тыс., а наибольшим спросом пользуются «единички» в домах серии БПС (от $60 тыс.) и дешевые двухкомнатные квартиры на Соломенке, Чоколовке, проспекте Победы, Лукьяновке, Дорогожичах и Оболони, цена которых стартует с $50–55 тыс. и достигает $70–80 тыс. в зависимости от метража и района....

.....Аналитик по недвижимости агентства «Планета Оболонь» Владимир Коломейко утверждает, что концентрация спроса в самом дешевом сегменте вполне объяснима. Если раньше рынок развивался за счет ипотечных кредитов, с привлечением которых заключалось 70–80% всех сделок, то сейчас доля кредитных квартир не превышает 5%. Причем в большинстве случаев займы берутся лишь на небольшую часть стоимости недвижимости (не более $10–30 тыс.),
----------
Так що квартир у сегменті ринку "старая панель" та "старый кирпич" на КРЖН продається в рази більше ніж полуфабрикатів забудовників

Цитата:

//cripo.com.ua/index.php?sect_id=3&aid=9 3580
//cripo.com.ua/index.php?sect_id=4&aid=9 3583
//cripo.com.ua/index.php?sect_id=2&aid=9 3618

Прямо тройной удар Ну Вы сами все понимаете, это все ложь грязная Как сказали моему сотруднику, когда он сказал, что поднятие цены его аренды это бред ибо все падает, ему ответили -"У миня другая инфармация". Пришлось сотруднику свалить в лучший район и за ту же цену

Цитата:

Лет через 100 может быть

Энергопоставляющая компания «Киевэнерго» намерена с 25 мая начать принудительное ограничение тепло- и электроснабжения должников.
Об этом на пресс-конференции сообщил председатель правления «Киевэнерго» Эдуард Соколовский.
По его словам, к таким крайним мерам компания вынуждена прибегнуть из-за того, что городским бюджетом Киева на 2010 год не предусмотрена компенсация разницы в тарифах между себестоимостью предоставляемых компанией услуг и установленными тарифами.
Он уточнил, что в первую очередь ограничению поставок электроэнергии и тепла будут подлежать крупные должники, в частности компания «Киевводоканал», а также коммунальные предприятия «Киевский метрополитен», «Киевпасстранс» и «Киевгорсвет».

Ждем апокалипсис?

Цитата:

----------
Так що квартир у сегменті ринку "старая панель" та "старый кирпич" на КРЖН продається в рази більше ніж полуфабрикатів забудовників

Вы в это верите? Девелоперские статьи можно смело пропускать мимо ушей. Тем более что идет манипуляция - в январе 2010-го 37 не было, было как сейчас, даже на пару тыщ дороже.
Да и скажите, какой дурак за 50-55 штук купит убитую гостинку на Троещине, когда за 55-60 можно купить в 1.5 раза большую нормальную квартиру в новострое с нормальным лифтом и новыми коммуникациями?

Цитата:

Вы в это верите? Девелоперские статьи можно смело пропускать мимо ушей.

Ну что Вам сказать?

Уж если вешать ярлычёк, то статья, на которую была ссылка, не девелоперская, а риэлторская. Согласитесь это не одно и тоже.

Цитата:

Тем более что идет манипуляция - в январе 2010-го 37 не было, было как сейчас, даже на пару тыщ дороже.

Может и манипуляция, только ИМХО не та на которую Вы намекаете. Кстати не поясните что значит в цифрах: " было как сейчас, даже на пару тыщ дороже."?

Цитата:

Да и скажите, какой дурак за 50-55 штук купит убитую гостинку на Троещине, когда за 55-60 можно купить в 1.5 раза большую нормальную квартиру в новострое с нормальным лифтом и новыми коммуникациями?

Может, я что-то пропустил? Ссылочкой не поделитесь когда это сейчас были продажи убитых гостинок на Троещине по 50-55 штук ?

Лифты и новые коммуникации в новых панельных домах безусловно есть. Только очень часто в первый год проживания в новых домах лифты не работают по причине, что електричество в новых домах подключено по временной схеме, и жильцы тягая наверх мешки со стройматериалами или свои вещи получают грыжу (пример дом Киевгорстрой на Олевской 7, дом Киевгорстрой на Цветаевой). А коммуникации, в частности отопление зимой не греет ( Пример дом Киевгорстрой на Цветаевой)
Троещина-10, Бальзака-Цветаевой, дом 6 (Киевгорстрой)
Лев :
22.10.09 / 21:28 Да господа. Пора опять в прокуратуру писать. Позавчера появилась надежда, что все хороше в нашем доме. Включили лифты, повесили объявление о подключении батарей но сегодня все илюзии развеялись. Сегодня вечером дом стоит без света, лифтов и тепла. Я хочу посмотреть прорабу в глаза, который рубаху рвал и кричал кто Вам сказал что после 15 октября дом будет без отопления. Пусть переночует пару ночей в доме без отопления..... и електричества. На сколько я зная договор на постоянную схему подключения дома к теплу и електричеству никто даже в проэкте не подавал.
vbs :
22.10.09 / 17:45 Да ничего и не надо переливать. Где там наша старая, добрая инициативная группа?! Давно мы не встречались, не пора ли собраться?
Овен, Andronic, Лев, Топор и все остальные кому надоело подобное положение вещей. Надо собираться и решать что делать дальше. Поскольку если бы мы ждали с весны - до сих пор бы квартир не увидели.
Alfer :
22.10.09 / 14:22 2 vbs
а что тут переливать из пустого в порожнее. Хоть о чем то хорошем можно поговорить
А с водой и теплом все равно ничего не понятно, как и со светом кстати. Звонишь в ЖЭК, говорят мы на баланс еще не взяли. Звоните в КГС. Звонишь туда, там говорят, вы же заключали договор с ЖЭКом, видели что подписывали ( ) и т. д.
По свету вообще смешно, наш дом чуть ли не экспериментальный вариант по подключению, когда будет нормальный никто не признается. И все по кругу.
Мы когда говорили что детям кашу вечером не можем приготовить, нам отвечали что готовьте утром на целый день. Что тут после этого с ними общаться?
ovdey :
22.10.09 / 13:03 Вчера консьерж сказала что отопление будет включено только после того как дом поставят на баланс ЖЕКа. А так как по дому куча недоделок то ЖЕК на баланс не принимает.
vbs :
22.10.09 / 09:06 Темы какие-то у вас, господа соседи... Горячей воды нет, отопления нет, зато инет есть! Это несомненное достижение, без которого никак нельзя!
Поделитесь лучше, если кто знает, когда включат горячую воду и отопление. Обещанное торжественное включение тепла 21го октября как я понимаю не состоялось... А дело ведь к концу осени идет
vbs :
24.12.09 / 01:31 Это не морозильная камера, но холодно очень...
vbs :
24.12.09 / 01:21 А вот так выглядат полопавшие радиаторы.

vbs :
24.12.09 / 00:39 Что рассказать про Сахалин в первом парадном?! Один раз увидеть - лучше... Странно что все молчат... Или замерзли все?!


---------------------------------------- ----------------------------------------

Да, в первом парадном разморожены и полопались батареи на площадках возле грузового и возле пассажирских лифтов. Плюс разморожен стояк что идет по леснице, его тоже менять прийдется... За чей счет будет это все? И как мы дальше будем зимовать если уже три стояка надо менять?!
SergeyMilash :
19.12.09 / 00:44 Пора опять собирать собрание и начинать воевать с киевгорстроем, потому что по нормальному от них ничего добится невозможно, у нас проблемы с окнами в квартире, уже третью неделю хожу в домик инвестоа, а толлку мало. А также проблемы с лифтами, так скребут, что спать невозможною.

Цитата:

2 buyer2010: полностью с Вами согласен. сам в этом году побывал во всех лицах - продавца, покупателя и самомусебериэлтора так же прозванивал и просматривал, и в итоге купил в новострое (правда, уже заселился ). так же бесили непрофессионализм риэлторов, неадекватность цены предоставляемым услугам, качеству жилья и т.п.
поторопились ли Вы? - мое мнение - нет. нужно реально где-то жить, а время без квартиры = деньги на аренду. если на данный момент Ваши желания совпали с возможностями - нечего терзать себя сомнениями "а правильно ли я поступаю?" - все равно рынок преподнесёт сюрпризы, а полную объективную информацию получить нереально.
по поводу показателей, анализов, трендов и пр. - есть грубоватый, но отражающий суть анекдот:
- папа, а какая разница между теорией и практикой?
- а ты пойди к своей маме и спроси, отдалась бы она первому встречному за миллион?
- говорит, что да...
- так вот, разница в том, что в теории мы - миллионеры, а на практике - она бл...дь

Ув. Фокстрот !!! Какова цена (метраж, район) вашей покупки ?
И время ?

Цитата:

Шановні форумчани!
Уважно відслідковую інформацію на цьому та кількох інших тематичних форумах приблизно з осені 2008 р. Як покупця (не інвестора чи спекулянта), ситуація на ринку нерухомості цікавила і продовжує мене цікавити.
Звертає на себе увагу той факт, що абсолютна більшість постів присвячена питанням обґрунтованості цін на житло, якості послуг брокерів, ціновим трендам тощо. Водночас, не часто зустрічається інформація з перших рук щодо процесу купівлі-продажу.
Узагальнена інформація про поточну макроекономічну ситуацію, коливання валютних курсів, кількість зданих кв.метрів житла, загальну кількість операцій на ринку і т.д. становить певну цінність, проте вона не дає повного уявлення про ситуацію, з якою стикається людина, котра вирішила нарешті купити-продати своє житло. У зв’язку з цим, хотілося б поділитися учасниками форуму і його читачами своїм досвідом купівлі.
Отже, з чого почався мій процес пошуку майбутньої квартири? Зрозуміло, що з визначення бюджету (65к у.о.) і визначення основних параметрів квартири – к-сть кімнат (1-2), тип будинку (однозначно не хрущ), поверх (не перший і не останній – є друзі з такими помешканнями, тому добре усвідомлюю всі нюанси), стан (хороший, мінімум з косметичним ремонтом, придатна для проживання), місцерозташування (хотілося Оболонь або Дарниця між Лівобережною і Чернігівською інші р-ни).
Наступний крок – моніторинг цін на ринку, джерела інформації – усі провідні профільні сайти (постійно дивився 6-7). Цим я займався з осені 2008 р. Весною 2009 р. цінова ситуація була найбільш сприятливою, але на той момент необхідної суми в мене не було. Проте, навіть зараз, в принципі, є оголошення, які відповідають моїм критеріям.
І тут починається найцікавіше.
Абсолютно ВСІ оголошення, які мене зацікавили, виявилися заманухами – після дзвінків виявлялося, що квартира вже давно продана і за ціною вищою, ніж в оголошенні, але «наше агентство має багато інших цікавих варіантів». Все зрозуміло. Так само всі оголошення «від власника» виводили на брокерів.
І тут необхідно сказати кілька слів про них, наших брокерів – ріелторів. Як тут вже неодноразово писалося, без цього посередника зі сторони покупця обійтися, в принципі, можна. Але будьте певні, що поряд з продавцем завжди буде стояти його брокер, тому повністю уникнути плати комісійних від 2,5% до 5% не вдасться. З цього приводу можна багато обурюватися, бризкати слиною, сперечатися, але факт залишається фактом – за станом на сьогодні, на київському ринку нерухомості покупець сплачує комісійні і для брокера продавця, і для свого (якщо він у нього є). Що це означає? Щоб придбати квартиру за 60 тис. на вторинному ринку необхідно викласти 63 тис. (5% комісійних за посередництво) + інші витрати (нотаріальне засвідчення, довідки БТІ тощо). В принципі, останній пункт може бути дещо скоригований, іноді продавці готові обговорювати можливість поділу цих витрат 50-50, але це швидше виняток, аніж правило.
Через знайомих, друзів отримую виходи-рекомендації на кількох брокерів, про яких непогані відгуки і які не кидають своїх клієнтів на гроші. Встановлюю з усіма контакт, повідомляю про свої вимоги-побажання, залишаю свої контакти, домовляємось про зустріч найближчим часом. Паралельно продовжую самостійні пошуки через інтернет і Авізо.
Настає стадія переглядів. Це, я вам скажу, просто пісня. Був і в панельках 70-80их років, і в хрущах (заради спортивного інтересу). Київські продавці наполегливо продовжують жити у 2006-2007 рр. Створюється таке враження, що продаючи свою квартиру, вони роблять величезну послугу всьому людству. Жоден власник навіть не спробував привести свою квартиру у більш-менш пристойний вигляд аби зацікавити покупця. Розкидані речі по квартирі, неприємні запахи, розгардіяш. Для мене це було серйозним культурним шоком, оскільки кілька останніх років проживав за межами неньки і бачив, як працюють брокери/продавці/орендодавці там. Деякі брокери зі сторони продавців поводилися просто по-хамськи, доколупувалися з питаннями «а гроші у вас є» і щось там намагалися бурмотіти «понаєхалі тут». На таких об’єктах я навіть не затримувався, а просто розвертався і прощався з побажанням продовжувати у тому ж дусі .
Щодо стану самих квартир. Враження депресивні – покоцана радянська сантехніка, електропроводка не відомо в якому стані (в одній квартирі вибило пробки після того, як власники щось там увімкнули). Якщо вставлені нові вікна і обої не дуже затерті, це представляється як свіжий косметичний ремонт. Про під‘їзди і коридори у таких будинках всі можуть скласти власне уявлення. Не фонтан, одним словом.
Щодо цін. На торг ідуть з величезним скрипом. Майже всі готові поступитись на 500 у.о. Одна-дві тисячі – одиниці. На одному об’єкті погодилися на знижку в 5 тис. (до 60 тис.), але там свій прикол – квартира перебуває під заставою в банку і знаходиться вона у власності трьох спадкоємців. На Оболоні пропонували 16 поверх з виглядом на Дніпро і набережну в старій панельці з грибком і плісенню в конкретно убитому стані за 68 тис., а пропозицію поторгуватися сприйняли як особисту образу ;-). На Дарниці ціни були дещо нижчі, проте майже всі квартири були в старих хрущах.
Що ми маємо в кінцевому рахунку? Я готовий розстатися із 65 тис. у.о., але не в обмін за той товар, який мені пропонують. Знаю також, що за ці гроші можна підшукати щось більщ-менш пристойне в інших районах, але Троєщина, Борщагівка, Теремки, окружна, Куренівка, Вітряні гори, Святошино тощо мене не цікавлять в принципі. Один з моїх брокерів пропонує подивитися в сторону Позняків (він був найактивніший, намагався по максимуму задовольнити мої вимоги, а після відповідної психологічної накачки з мого боку взагалі землю гриз , він, зрештою, і отримав свої чесно зароблені %).
Є квартири як готові, так і такі, що ще будуються, ціни – в р-ні 65 тис. Якщо купівля на стадії будівництва, то комісійні % від вартості квартири менші (3-4%). Виходить так, що за 66-67 тис. можна купити квартиру в будинку, здача якого запланована на цей рік (не на стадії котловану, будівництво коробки завершено, ідуть внутрішні роботи). Тим більше, заселятися я планую не раніше, аніж через рік.
Звичайно, в такому варіанті теж є свої заморочки – коли здадуть, коли заселять, коли підключать комунікації, по сусідству може йти чергове будівництво висотки. Але є і свої незаперечні плюси – інфраструктура мікрорайону, стан внутрішніх дворів, контингент сусідів. І при всіх недоліках роботи наших будівельних організацій, ніхто мене не переконає, що стан комунікацій в старих панельках і хрущах кращий, аніж в новобудовах .
Знайти хороший варіант на завершальній стадії будівництва (поверх, планування, орієнтація вікон за сторонами світу) виявилося не так то вже й легко. Майже все розкуплено реальними покупцями для себе і прикормленими агентствами нерухомості для перепродажу.
Зрештою, став я інвестором будинку, який зводить КМБ. Ціна питання – 66,3 тис. у.о. за 47 кв.м. Це була переуступка. Напряму від забудовника у будинку є лише одна двокімнатна квартира, все інше розібрали.
Чи не поспішив я з купівлею? Не знаю, просто якраз на руках виявилася та сума, якої достатньо для купівлі квартири в Києві.
Якщо ціни ще більше просядуть, мене це мало хвилюватиме, бо купив для себе, а не для перепродажу. На ремонти і облаштування коштів у мене вистачить.
Якщо зростуть, теж якось по барабану, бо від цього додаткові гроші у гаманці автоматично не з‘являться.
Чи адекватні ціни на київську нерухомість? Однозначно ні, особливо це стосується старого жилого фонду. Там де, я зараз проживаю (іноземна столиця), за 80-100 тис. у.о. можна придбати нову квартиру від 120 кв.м. з двома ванними кімнатами і якісним будівельним оздобленням.
Чи є рух на ринку? Квартири в новобудовах розходяться досить активно. При цьому, забудовники самі створюють штучний ажіотаж, обмежуючи кількість квартир, які пропонуються на продаж. Приклад – забудовник викидує на ринок 2-3 квартири в тиждень, не більше. За такі квартири трохи аукціони не проводяться між зацікавленими покупцями, яких проводять свої ж прикормлені агентства нерухомості. Квартири в старому фонді продаються слабо (зі слів брокерів) через погане співвідношення ціна-якість.
На завершення, хочу побажати усім якомога швидше і з найменшими фінансовими втратами вирішити свої житлові питання.

Почему Киев ? Брали бы в иностранной столице ! Там же работа итд., почему так ?

Волонтеру

Щодо типовості моєї ситуації, то вона може дещо відрізняється від тієї, в якій перебувають більшість потенційних покупців, в тому, що наразі працюю за кордоном. Але і таких як я, досить багато. І з-поміж цієї братії далеко не всі пов"язують свої плани з еміграцією. У будь-якому разі, про зміну ПМЖ навіть і не думаю, тому і купую житло в Україні.

Щодо маєте "маєте достатньо часу, щоб бувати у Києві та ходити на безліч оглядин квартир", то стандартної відпустки, яка повністю присвячена пошуку житла, цілком достатньо (якщо ставити собі за мету щось придбати). У мене на це все пішло рівно 3 тижні. 2 тижні - щоденні перегляди (іноді по 2-3 кв., іноді 5-7 кв.), останній тиждень - власне купівля.

Щодо Позняків. Це не був мій перший вибір. Проте, з урахуванням усіх факторів, які важливі для мене, саме цей варіант виявився найоптимальнішим.

Брокери були з різних АН, деякі працювали самостійно. З ПО не працював. Всі вони в тій чи іншій формі говорили про низьку активність на ринку вторинного житла, оскільки покупці не поспішають платити таку високу ціну за те, що їм пропонують продавці. При цьому не виключаю, що найдешевші варіанти розлітаються досить швидко, але підозрюю, що такі угоди не роблять погоди на ринку.