Обсуждение Цен На Недвижимость!

Цитата:

Вы неправильно трактуете предмет дискуссии.
Один из участников этой темы на приводимые другими участниками обсуждения информации о том, что уже лопнули пузыри, надутые на РН стран, бывших республик СССР и других стран мира, все время говорил, что Украине чужой опыт не указ.
Я же говорю о том, что умные люди, согласно устоявшемуся мнению, учатся на чужих ошибках.
Вот об этих чужих ошибках, которые героически повторяет РН Украины, мы и говорим.

И лишь только для того, чтобы предостеречь людей от повторения чужих ошибок, уже приведших РН вышеуказанных стран к кризису.

Подробную информацию о типичных ошибках наших соседей я привожу на соседней ветке.
//domik.ua/mod/forum/index.php?s...pid=1 88957&

Вы правы в том, что необходимо учитывать чужой опыт и стараться учиться на чужих ошибках. И, на мой взгляд, неправы, когда пишите, что рынок недвижимости Украины будет развиваться так-же, как в Казахстане и в Латвии. Я не могу спорить с вами по сути ваших аргументов, поскольку не владею никакой информацией по этим странам. Когда же речь зашла о Белоруссии, я, частично владея информацией, привел вам достаточные сведения о том, в чем принципиальные отличия развития рынка недвижимости в Минске от рынка недвижимости в Киеве.

Цитата:

Жюль Верн описал много вещей на других континентах, не покидая пределов Франции.
А на Марсе никто из людей пока не был. Так что, статьи о Марсе не писать?
Аргументация у Вас не убедительная.
Можно жить в том же Казахстане, но не иметь зеленого понятия о состоянии РН Казахстана.

Теперь понятно что я имею дело с любителем фантастики черпающим информацию из инета.

Цитата:

А что до темы.
Вопрос Вы задали странный. Почему ситуация на РН в Великобритании и Германии отличается ?
Если бы Вы спросили, чем они отличаются, то я бы ответил, что в рамках этого форума эти страны отличаются тем, что об ипотечном кризисе и падении цен на недвижимость в Англии написано во многих СМИ, а о РН Германии я еще такого не читал.
Если есть ссылка, приведите, пожалуйста.

Вопрос мой связан с тем, что я хочу понять логику Ваших и других обвалистов утверждений.
Радостно отмечая, что возникли проблемы с РН в очередной стране, Вы утверждаете, что следующей страной с обвалом РН или чуть позже непременно будет Украина.
Возражения, что все страны разные и РН везде отличается ничего кроме ерничания в ответ не вызывает.
Поэтому я и предложил посмотреть на страны примерно с равной историей и одинаковым экономическим развитием, например,Великобритания и Германия или Казахстан и Азербайджан.
Без объяснения почему в одних возникли проблемы с РН, а в других нет, Ваша аргументация по поводу ожидаемого обвала цен на РН Украины, с моей точки зрения,еще менее убедительна чем мое знание РН Казахстана.

Цитата:

Теперь понятно что я имею дело с любителем фантастики черпающим информацию из инета.
Вопрос мой связан с тем, что я хочу понять логику Ваших и других обвалистов утверждений.
Радостно отмечая, что возникли проблемы с РН в очередной стране, Вы утверждаете, что следующей страной с обвалом РН или чуть позже непременно будет Украина.
Возражения, что все страны разные и РН везде отличается ничего кроме ерничания в ответ не вызывает.
Поэтому я и предложил посмотреть на страны примерно с равной историей и одинаковым экономическим развитием, например,Великобритания и Германия или Казахстан и Азербайджан.
Без объяснения почему в одних возникли проблемы с РН, а в других нет, Ваша аргументация по поводу ожидаемого обвала цен на РН Украины, с моей точки зрения,еще менее убедительна чем мое знание РН Казахстана.

Вынужден повторить персонально для Вас пост Ивана с предыдущей страницы этой темы.
Вам, и остальным апологетам вечнорастущего РН Киева, видимо, некогда читать посты других людей, пытающихся провести анализ ситуации.
На такие посты Вы не отвечаете.

А хотелось бы прочитать ответы по существу, по пунктам.

Специально для Вас повторяю пост участника форума, считающего, что на нашем РН надулся пузырь. И приводящего статьи с однозначными названиями.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ув. форумчане, предлагаю все же обсудить созидательные цели, а не повторяться об одном и том же. Давайте решить вопрос что лучше всего сделать в нашей ситуации на пике "экономического пузыря".

Факт того, что у нас "пузырь" очевиден. Некоторые факты из Истории (к сожалению на англ. языке, т.к. на русском написана в основном "водичка":

1. Принципы возникновения пузырей на неопределенных и на строго детерминированных рынках [Levine, Sheen S. and Zajac, Edward J., "The Institutional Nature of Price Bubbles", 2007]
2. Поучительный пример Японии, которая пережила 15 летнюю коррекцию рынка недвижимости [The New York Times, December 25th, 2005, Take It From Japan: Bubbles Hurt]
3. Экономические кризисы. Сценарий развития "пузыря" проанализирован и точно прописан. [John Calverley, Bubbles and how to survive them, N. Brealey, 2004] и т.д.

Теперь предлагаю вернуться на землю отцов. Основные показатели перегретости рынка недвижимости по сравнению с экономической нормой:

1. Повышенный срок окупаемости. Обычно на уровне 11 лет. У нас свыше 20 лет.
(формула = цена/годовая арендная ставка).
2. Соотношение аренды жилья и покупке его же по ипотеке 1:1. У нас в разы выше. Кроме этого аренда достигла потолка роста и приблизилась к средней зарплате.
3. Стоимость жилья на уровне 2-3 годовых выплат. У нас более 10 лет.
4. Рациональный риск принимаемый мировыми банками при ипотеке = зарплата в год * 3, у нас без комментариев.
5. Соотношение спекулятивных операций не должно превышать определенный порог. У нас ситуация близка к 100% спекуляциям.
6. Отношение ВВП страны к общей стоимости жилой недвижимости на уровне 1:1. У нас уже 3:1. Сравним с Америкой, где 1:1,6 уже вызвал кризис.
7. В мире, только город с зажиточными гражданами может себе позволить стоимость самой дешевой однокомнатной квартиры выше 100 тыс $. Остальные факты про нас хорошо прописаны в британской статье [www.moneyweek.com, What Kiev's property boom and dotcoms have in common, 24.12.2007].
8. Интересная статья Сергея НОВИКОВА по теме [//uastar.net/page.php?al=11548]

На логичный вопрос - а почему собственно ??? у нас цены растут ???
ответ можно найти в схеме раскрутки "пузыря". Упрощенно схема такая:

1. В начале, активно скупается жилая недвижимость на вторичном рынке – образуя фиктивное превышение спроса над предложением, как результат, цены идут вверх.
2. В результате договоренности, девелоперы устанавливают новую цену первичной недвижимости якобы по результатам повышения цен на вторичном рынке. Со стороны все выглядит логично – повышение спроса приводит к повышению цен.
3. Основной задачей всякой пирамиды является постоянный будущий рост. Поэтому следующим этапом начинается массированная рекламная компания по созданию этого образа.
4. Как результат, люди массово вовлекаются в игру, цены действительно поднимаются, круг замыкается и рынок начинает сам себя «подогревать», цены растут, спрос растет.
5. Наступает момент, когда все кто мог себе позволить купить недвижимость за нал, уже сделали это.
6. В бой вступает активная рекламная компания ипотечного кредитования. Рынок вновь начинает расти, наступает вторая волна подъема цен.
7. Эта волна больше первой, из-за огромного количества заемных средств, которые приходят на рынок. Девелоперы и спекулянты вновь поднимают цены, количество участников пирамиды стремительно растет. Круг замыкается и рынок начинает «перегреваться».
8. Максимум роста достигается, когда количество конечных покупателей жилья становится ниже критического уровня. Наблюдается снижение притока "живых денег" в рынок, почти все операции носят спекулятивный характер.
9. Рынок замирает, крупные игроки понимая, что при обвале рухнет вся экономика страны, стараются тихо вывести активы за границу. (см. пример Японии).
10. Остальные участники пытаются продлить конец любым способом.
11. Рынок переходит в фазу медленного отката...

Однако целью данного поста является не Черный ПР, а попытка узнать мнение ув. коллег в области недвижимости о способах балансировки рынка.
С другой стороны, если надежды не спасение утопающих нет, то каковы возможные превентивные меры ???
Буду рад любым комментариям. Иван.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Цитата:

Теперь понятно что я имею дело с любителем фантастики черпающим информацию из инета.
Вопрос мой связан с тем, что я хочу понять логику Ваших и других обвалистов утверждений.
Радостно отмечая, что возникли проблемы с РН в очередной стране, Вы утверждаете, что следующей страной с обвалом РН или чуть позже непременно будет Украина.
Возражения, что все страны разные и РН везде отличается ничего кроме ерничания в ответ не вызывает.
Поэтому я и предложил посмотреть на страны примерно с равной историей и одинаковым экономическим развитием, например,Великобритания и Германия или Казахстан и Азербайджан.
Без объяснения почему в одних возникли проблемы с РН, а в других нет, Ваша аргументация по поводу ожидаемого обвала цен на РН Украины, с моей точки зрения,еще менее убедительна чем мое знание РН Казахстана.

На этом форуме можно прочитать массу доводов в пользу падения цен...
Но если Вам не хочется верить этим доводам - Ваше право!
Но если Вы продавец жилья, а ещё хуже ипотечник-продавец, я бы на Вашем месте постарался обьективно оценить ситуацию и продавать сейчас...
В стране кредитный кризис и рынок недвижимости первым начнёт валится!

Цитата:

Без объяснения почему в одних возникли проблемы с РН, а в других нет, Ваша аргументация по поводу ожидаемого обвала цен на РН Украины, с моей точки зрения,еще менее убедительна чем мое знание РН Казахстана.

Там же, на предыдущей странице этой темы, я привел статью о РН Казахстана.
Не нравятся мои тексты, опровергните информацию, приведенную в "Зеркале недели". Видимо Ваши источники информации круче, чем у ЗН.
Но Вы статью не замечаете.
И требуете еще каких-то аргументов.
Говорить на черное - белое, много ума не нужно.

Опровергните информацию, приведенную в статье ЗН.
И мы поймем, кто самый крутой знаток РН Казахстана в Украине.
Может, ЗН опубликует Вам официальные извинения.

Цитата:

Вы правы в том, что необходимо учитывать чужой опыт и стараться учиться на чужих ошибках. И, на мой взгляд, неправы, когда пишите, что рынок недвижимости Украины будет развиваться так-же, как в Казахстане и в Латвии. Я не могу спорить с вами по сути ваших аргументов, поскольку не владею никакой информацией по этим странам. Когда же речь зашла о Белоруссии, я, частично владея информацией, привел вам достаточные сведения о том, в чем принципиальные отличия развития рынка недвижимости в Минске от рынка недвижимости в Киеве.

Вам просто очень хочется опровергнуть любой мой пост.
Слово "Белоруссия" я упомянул один раз в списке стран, где начался кризис на РН.
И все.
Больше о Белоруссии я ничего не писал.
И какие мои аргументы о Белоруссии Вы опровергаете?
Хоть сам о них от Вас узнаю.

Простой вопрос скротлько НОВЫХ СТОЛИЦ было построено в украине с 1991-2008?
в казахстане астана и замептьте алма-ату никто не сносил.
какое население казахстана и сколько жилых кв метров было введено в эксплуатация?
15 млн населения и 15 млн кв метров было введено.
как с этим обстоят дела на украине? ответьте, пожаста

Цитата:

Там же, на предыдущей странице этой темы, я привел статью о РН Казахстана.
Не нравятся мои тексты, опровергните информацию, приведенную в "Зеркале недели". Видимо Ваши источники информации круче, чем у ЗН.
Но Вы статью не замечаете.
И требуете еще каких-то аргументов.
Говорить на черное - белое, много ума не нужно.

Опровергните информацию, приведенную в статье ЗН.
И мы поймем, кто самый крутой знаток РН Казахстана в Украине.
Может, ЗН опубликует Вам официальные извинения.

А чтобы читатели поняли, какой путь не нужно повторять Украине, приведу еще статью
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3997&...=1&a =146956

В ней, в частности, говорится:
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- -----
Полный назад!
Премьер-министр Латвии Ивар Годманис высказал чрезвычайные идеи по спасению рынка недвижимости и экономики страны в целом. Тем временем стоимость вторичного жилья монотонно падает.
---------------------------------------- ---------------------------------------- ---------------------------------------- --

Но если в Латвии премьер и правительство хоть думают, как спасать и РН, и людей, которые на нем пострадали, то в Украине можете на это не рассчитывать.

еще раз для людей с плохим русским. мий кум працюе в кредитпромбанку, але до цього працював у авале та укрсибе. вин мени надавав информацию стосовно зросту кредитив. зараз вин каже, що з квитня кредитив не надають кредитпром та аваль. але до цього мисяця продаж та кредити надавали. зрозумило?

Цитата:

Ваш кум (если таковой вообще есть) как и многие здесь страдают близорукостью.

ЗЫ Так же случай из жизни: наблюдал как-то картину - курица без головы минут 5 (около того), бегала.

Цитата:

Простой вопрос скротлько НОВЫХ СТОЛИЦ было построено в украине с 1991-2008?
в казахстане астана и замептьте алма-ату никто не сносил.
какое население казахстана и сколько жилых кв метров было введено в эксплуатация?
15 млн населения и 15 млн кв метров было введено.
как с этим обстоят дела на украине? ответьте, пожаста

Вы хотите перевести разговор в плоскость сравнения количества сданного в эксплуатацию жилья. Затем мы перейдем к средней обеспеченности жильем жителя каждой страны. Затем можем пойти по кругу, и сравнить с ЕС, затем с США.
И очередной раз сделать гениальный вывод, что РН Киева еще расти и расти.

Я же спрошу Вас о пузыре на РН.
Еще год назад, до начала кризиса на РН Казахстана (как и Латвии, Эстонии, Литвы и т.д.) ситуация с построенными квадратами была другой?

А ведь всего год назад "аналитики" этих рынков вещали, что ценам еще расти и расти.
И тоже приводили среднюю обеспеченность жильем на человека, сравнивали с Европой и США и категорически констатировали: "Не дотягиваем. Нашему РН еще расти и расти".
Так почему же после этих слов их рынки рухнули?
Все дело в пузыре.
В неадекватности стоимости жилья и экономической ситуации в стране.

Чтобы не повторяться, прочитайте, пожалуйста, приведенную мной информацию на соседней ветке "Себестоимость жилья".
Там приведены не мои рассуждения, а статьи об этих проблемах.

Цитата:

еще раз для людей с плохим русским. мий кум працюе в кредитпромбанку, але до цього працював у авале та укрсибе. вин мени надавав информацию стосовно зросту кредитив. зараз вин каже, що з квитня кредитив не надають кредитпром та аваль. але до цього мисяця продаж та кредити надавали. зрозумило?

До этого кредиты давали, а теперь не дают. И не только приведенные Вами банки.
Все хорошее когда-нибудь кончается.
И начинается сдувание пузыря.

Цитата:

Вынужден повторить персонально для Вас пост Ивана с предыдущей страницы этой темы.
Вам, и остальным апологетам вечнорастущего РН Киева, видимо, некогда читать посты других людей, пытающихся провести анализ ситуации.
На такие посты Вы не отвечаете.

А хотелось бы прочитать ответы по существу, по пунктам.

Очень странно, что вы ссылаетесь на этот пост. Не в обиду Ивану, но ваши собственные посты намного серьезнее и аргументированнее, чем этот пост, хотя я с вами по многим вопросам не согласен.
Когда этот пост появился, я не смого его дочитать до конца- на мой взгляд, наивно и тенденциозно.
Например, по порядку.
1. Повышенный срок окупаемости. Обычно на уровне 11 лет. У нас свыше 20 лет.
(формула = цена/годовая арендная ставка).

В Германии, если аренда приносит 6% годовых, это считается успехом. Т.е. не 11, а 16,7 лет


2. Соотношение аренды жилья и покупке его же по ипотеке 1:1. У нас в разы выше.

В Германии тоже в разы выше. Посчитайте квартиру- стоимость около 90000 евро, чистая аренда- 400 евро, 6% годовых кредит.


3. Стоимость жилья на уровне 2-3 годовых выплат. У нас более 10 лет.


Обычная 2-х квартира стоит в Берлине в среднем около 100000евро, зарплата брутто 2,500евро, чистая около 1500 евро. Никак не получается 2-3 годовых выплаты.


И, последнее, докуда я дочитал,

5. Соотношение спекулятивных операций не должно превышать определенный порог. У нас ситуация близка к 100% спекуляциям.

То есть, у нас 100% квартир покупается для спекуляции, а не для жилья?

Дальше, уважаемый Алексей Анатоль, читайте это исследование сами.

Цитата:

На этом форуме можно прочитать массу доводов в пользу падения цен...
Но если Вам не хочется верить этим доводам - Ваше право!
Но если Вы продавец жилья, а ещё хуже ипотечник-продавец, я бы на Вашем месте постарался обьективно оценить ситуацию и продавать сейчас...
В стране кредитный кризис и рынок недвижимости первым начнёт валится!

Я не растишка, не ипотечник-продавец и в отличие от Вас никому советы не даю, особенно зная, что ничем за них отвечать не придется.
С чего Вы взяли, что в стране кредитный кризис, у нас что,банки перестали занимать извне, а внутри страны граждане забрали все депозиты и безутешные работники этих ставших непрестижными заведений выстроились в очередь за пособием по безработице?

Цитата:

Там же, на предыдущей странице этой темы, я привел статью о РН Казахстана.
Не нравятся мои тексты, опровергните информацию, приведенную в "Зеркале недели". Видимо Ваши источники информации круче, чем у ЗН.
Но Вы статью не замечаете.
И требуете еще каких-то аргументов.
Говорить на черное - белое, много ума не нужно.

Опровергните информацию, приведенную в статье ЗН.
И мы поймем, кто самый крутой знаток РН Казахстана в Украине.
Может, ЗН опубликует Вам официальные извинения.

Цитата:

Вынужден повторить персонально для Вас пост Ивана с предыдущей страницы этой темы.
Вам, и остальным апологетам вечнорастущего РН Киева, видимо, некогда читать посты других людей, пытающихся провести анализ ситуации.
На такие посты Вы не отвечаете.

Послушайте, это у Вас что,такая манера вести дискуссию не отвечая на прямо заданный вопрос.
Зачем Вы привели мне статью в Зеркале недели или аргументы Ивана из истории пузырей?
Повторяю снова:


Вопрос мой связан с тем, что я хочу понять логику Ваших и других обвалистов утверждений.
Радостно отмечая, что возникли проблемы с РН в очередной стране, Вы утверждаете, что следующей страной с обвалом РН или чуть позже непременно будет Украина.
Возражения, что все страны разные и РН везде отличается ничего кроме ерничания в ответ не вызывает.
Поэтому я и предложил посмотреть на страны примерно с равной историей и одинаковым экономическим развитием, например,Великобритания и Германия или Казахстан и Азербайджан.
Без объяснения почему в одних возникли проблемы с РН, а в других нет, Ваша аргументация по поводу ожидаемого обвала цен на РН Украины, с моей точки зрения,еще менее убедительна чем мое знание РН Казахстана.

Цитата:

Вам просто очень хочется опровергнуть любой мой пост.
Слово "Белоруссия" я упомянул один раз в списке стран, где начался кризис на РН.
И все.
Больше о Белоруссии я ничего не писал.
И какие мои аргументы о Белоруссии Вы опровергаете?
Хоть сам о них от Вас узнаю.

Я перепутал вас с уважаемым Yuran, sorry. :131:

патаму шо нбу и порошенко думают о том, что б не было, как в казахстане. и не надо гнать на правительство в ваших постах. делают и думают.

Цитата:

До этого кредиты давали, а теперь не дают. И не только приведенные Вами банки.
Все хорошее когда-нибудь кончается.
И начинается сдувание пузыря.

Ув. господа, очень приятно видеть упоминание терминов "обвалисты" и "ростишки", прям как на рынках ценных бумаг. Позволю себе только заметить, что если периоды всплесков/падений на рынке ЦБ составляют недели-дни-часы, то на рынке недвижимости - это ГОДЫ.
Поэтому тот факт, что "обвалисты" кричат всем ВНИМАНИЕ уже второй год говорит не о дураках, а о постепенном смене тренда на спадающий.

К сожалению господа у руля страны занимаются своими проблемами, и кроме того все они уже имеют альтернативную недвижимость и бизнес в Европе и России, поэтому в случае полного ппц, за них переживать не стоит.

А вот остальным чуть посложнее. Статья про прибалтику хорошая
//www.bb.lv/index.php?p=1&i=3997&...=1&a =146956

У нас есть возможность медленно "спустить" шарик, а не дождаться "лопанья".
Собственно поэтому и обращаюсь к спецам, т.к. наш рынок все-же имеет своих "тараканов", а лучше чем риэлторы в этом никто не разбирается.

Цитата:

1. Повышенный срок окупаемости. Обычно на уровне 11 лет. У нас свыше 20 лет.
(формула = цена/годовая арендная ставка).

В Германии, если аренда приносит 6% годовых, это считается успехом. Т.е. не 11, а 16,7 лет
2. Соотношение аренды жилья и покупке его же по ипотеке 1:1. У нас в разы выше.

В Германии тоже в разы выше. Посчитайте квартиру- стоимость около 90000 евро, чистая аренда- 400 евро, 6% годовых кредит.

По всем пунктам я отвечать не буду, это может сделать присутствующий сейчас на теме Иван.

Что же касается Ваших аргументов по 1 и 2 пунктам, то в Киеве аренда приносит примерно столько же. От 5 до 6% годовых.
Но Вы забыли, что ставки депозитов в Гривне сейчас 17-18% годовых ( я позавчера перевложился под 18%).
Да и в долларах и Евро от 10 до 13% годовых.
Вот и считайте.
Доходность от аренды в 2 раза ниже, чем по депозиту в валюте.
И в 3 раза ниже, чем по депозиту в гривне.
И какому инвестору эьо нужно?

Цитата:

По всем пунктам я отвечать не буду, это может сделать присутствующий сейчас на теме Иван.

Что же касается Ваших аргументов по 1 и 2 пунктам, то в Киеве аренда приносит примерно столько же. От 5 до 6% годовых.
Но Вы забыли, что ставки депозитов в Гривне сейчас 17-18% годовых ( я позавчера перевложился под 18%).
Да и в долларах и Евро от 10 до 13% годовых.
Вот и считайте.
Доходность от аренды в 2 раза ниже, чем по депозиту в валюте.
И в 3 раза ниже, чем по депозиту в гривне.
И какому инвестору эьо нужно?

При этом стоимость самой недвижимости за год выросла на 20%, то есть суммарно получилось 25-26%, лучше ваших депозитов. Или не выросла, а упала?

И еще прошу коллег не давить друг на друга обрывками разных постов, а все же высказывать СВОИ мнения, факты и доводы - а то ветка превращается в банальный ФЛУД.

Для коллег которые хотят ИМЕННО сравнивать Украину со странами СНГ и Европы напомню, что сегодня ситуация с "пузырем" аналогичная в этих странах. "Пузырь" наблюдается и в Германии, и в Англии, и у наших братьев... Поэтому сравнение в этом разрезе будет экономически неверным.

Ув. представители "будущего процветания и роста РН" - прошу вас задать мне конкретные вопросы, которые раскроют суть роста цен. Давайте вместе рассмотрим конкретный пример, расчет ... все что угодно - и перейдем к логическим рассуждениям. Буду очень признателен.