Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 01.11.2010

Цитата:

+ Суппер!!! foxtrot, сей перл поставьте себе в подпись, хомяки его должны выучить.

Vlinvest, при всем уважении, никогда не понимал, а сейчас особенно, не понимаю ваших призывов входить в дешевеющий актив в стране с оруэлловскими перспективами.
Сегодня, на мой взгляд, не то что входить, а валить надо из этой страны, пока не вошли вам в анус.

Цитата:

у домика неплохо получается зомбировать "уровнем цен". Все теперь знают, что минимально возможная цена за 1-ком. - ок.60 тысяч, за 2-к - 80-85 тыс, и 3-х к. 110-120 тыс.

Минимально возможная цена - это цена на квартиру с очень большими проблемами (не узаконенная перепланировка, тяжбы между владельцами и/или зарегистрированными в квартире жильцами, последствия пожаров/затоплений, аварийный дом, притоны наркоманов по соседству и т.д., и т.п.)
Подобные квартиры смотрят, но покупают очень редко. По крайней мере, в имеющемся у нас списке проданных/проверенных квартир, таковых нет.
Мы публикуем более-менее типичные проданные квартиры (при условии, что о них есть проверенная информация). При этом особое внимание уделяем наиболее дешевым из списка.
Квартир "после пожара" там нет.
Правда, есть "перспективные" квартиры, изначально предназначенные "под ремонт"; есть квартиры "после строителей"; есть квартиры "в жилом состоянии (семидесятых годов)"; есть квартиры в отдаленных районах. Естественно, что на такие квартиры цена пониже.
Что же касается Вашего упрека, то мы его не принимаем.
Поскольку во всех обзорных статьях (и на форуме тоже) постоянно подчеркиваем, что наш список проданных (и проверенных) квартир весьма ограничен.
Вполне возможно, что есть и более дешевые варианты.
Например, квартиры, проданные "по случаю" (кто-то торопился продать, переезжая в другую страну; кто-то торопился продать, чтобы разделить наследство; кто-то должен был срочно заплатить за дорогостоящее лечение или вернуть крупный долг...)

Владимир, а когда по итогам месяца обзор будет?

То ли глупость, то ли лень
Был хомяк, а стал алень.
Покупаю я квартиру
За сто тысяч уев. С жиру?

Выслушал друзей упрёк.
"Было б подождать чуток.
Что ты лезешь на рожон?
Как богатенький пижон."

Я бы мог не покупать.
Ожидать обвал опять.
Но позвал олений зов.
И влошиться я готов.

Завтра едем оформлять.
Буду много денег брать.
Вытрушу заначки все
(Одолжите мне штук пять?)

Цитата:

Владимир, а когда по итогам месяца обзор будет?

Пока работаем над обзором. Еще день-два.
Наверное, в этот раз будет не одна "большая" статья, а несколько поменьше.
Отдельно по вторичному рынку, первичному, рынку ипотеки...

Цитата:

Пока работаем над обзором. Еще день-два.
Наверное, в этот раз будет не одна "большая" статья, а несколько поменьше.
Отдельно по вторичному рынку, первичному, рынку ипотеки...

это прекрасно... и если можно небольшой портретик "типичного покупателя" ну или если не типичного то "доминирующего"

Цитата:

это прекрасно... и если можно небольшой портретик "типичного покупателя" ну или если не типичного то "доминирующего"

и если можно специально для меня анализ вторички правого берега по левому берегу для меня на ближайший год всё понятно...

Цитата:

Если не сложно, просветите и других с результатами изучения законодательства по этим вопросам.
Насколько я знаю, отношения наемных работников и нанимателей основываются на вполне конкретных договоренностях. В которых указываются конкретные работы, сроки, цены, обязательства сторон…
Направление продавцом объявления в СМИ или в риэлторскую компанию, просмотр квартиры, предварительные переговоры о цене вряд ли могут рассматриваться как такие договоренности.

В данном случае – неправильно.
Вы сравниваете с несколькими квартирами-аналогами. Похоже, даже не проверив (не прозвонив) их.
А мы сравниваем со статистикой цен предложений в конкретном сегменте рынка.
Делаем это для того, чтобы хотя бы примерно (на небольшом количестве сделок) определить насколько отличаются средние цены продаж от средних цен предложений.
Что же касается каждой конкретной квартиры, то расхождение (между ценой продажи и статистикой цен предложений в этом сегменте рынка) колеблется в весьма широком диапазоне.

Цитата:

Одна из причин увеличения количества сделок - изменение стиля работы риэлторов. Они все чаще в явной форме ставят потенциальных продавцов перед выбором: либо снижайте цены, либо ищите покупателей сами.

Судя по тексту (ничего не домысливаю, просто анализирую содержание)...
Приходит потенциальный продавец (ПП) к риэлтору (Р), хочет нанять его для продажи квартиры.
Р тоже хочет кушать, поэтому соглашается, они подписывают договор.
Одно из существенных условий договора - цена продажи (это вполне логично).
...
ПП - итак, хочу за свою 2К хрущ на Борщаговке 135Кбаксов, и не копейкой меньше!
Р - Вам не кажется, что Ваша цена... эээ... несколько завышена?
ПП - нисколько, я консультировался с г-ном N, специалистом КРН, он вообще сказал не ставить меньше 140К... ...
Р - знаете, я тоже н-адцать лет работаю на КРН, и я Вам скажу...
ПП - мне плевать, что Вы мне скажете! Я хочу продать свою квартиру за 135Кбакс, это ее реальная стоимость, не надо держать меня за лоха!!
Р - ну, и ищи покупателя сам!!
...
С одной стороны - ничего страшного, стороны не договорились, ПП ушел, Р не заработал денег...
НО с другой сторны - _исполнитель_ ставит _заказчика_ перед выбором: либо ставишь цену, которую я считаю рыночной, либо валишь отсюда...
Лично я считаю такую ситуацию неправильной, но то такое - ведь все имхо...

Цитата:

ЦК

Стаття 901. Договір про надання послуг
1. За договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.

Стаття 1003. Зміст доручення
1. У договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними.

Стаття 1004. Виконання доручення
1. Повірений зобов'язаний вчиняти дії відповідно до змісту даного йому доручення. Повірений може відступити від змісту доручення, якщо цього вимагають інтереси довірителя і повірений не міг попередньо запитати довірителя або не одержав у розумний строк відповіді на свій запит. У цьому разі повірений повинен повідомити довірителя про допущені відступи від змісту доручення як тільки це стане можливим.

Вы намекаете, что ВСЕ предложения в указанных мной источниках (которые не укладываются в ваши (АНПО-шные) "индексные цены предложений") - это "квартиры-заманушки"???
Смелое замечание, как по мне...
з.ы.Не прозванивал, т.как не вижу смысла.
Если бы была пара-тройка ценников по 30К, при основной массе предложений 40-45К - я бы тоже сказал - "заманушки".
Но дело в том, что в "индексные цены" не вкладывается _основная_ часть предложения...
Вывод - пора завязывать с неправильной травой, ведь истинность индексов под сомнение брать нельзя.

Иззет, замечательно, только последний абзац надо срифмовать:

Цитата:

Завтра едем оформлять.
Буду много денег брать.
Вытрушу заначки все
(Одолжите мне штук пять?)

Пять штук одолжите мне?

Цитата:

Vlinvest, при всем уважении, никогда не понимал, а сейчас особенно, не понимаю ваших призывов входить в дешевеющий актив в стране с оруэлловскими перспективами.
Сегодня, на мой взгляд, не то что входить, а валить надо из этой страны, пока не вошли вам в анус.

Уважаемый Бананьев, я здесь изложил позицию по поводу "дешевеющего актива", прошу учесть так же фактор "подсознания" когда мы рассуждаем о об общей группе активов (недвижимость) "взагалі".

Кстати, в той теме я все таки дам ответы на ваши вопросы, которые не так давно повторила Купчиха, но чуть попозже.

Цитата:

ПП - итак, хочу за свою 2К хрущ на Борщаговке 135Кбаксов, и не копейкой меньше!
Р - Вам не кажется, что Ваша цена... эээ... несколько завышена?
ПП - нисколько, я консультировался с г-ном N, специалистом КРН, он вообще сказал не ставить меньше 140К... ...
Р - знаете, я тоже н-адцать лет работаю на КРН, и я Вам скажу...
ПП - мне плевать, что Вы мне скажете! Я хочу продать свою квартиру за 135Кбакс, это ее реальная стоимость, не надо держать меня за лоха!!
Р - ну, и ищи покупателя сам!!

Всё правильно.
Продавец волен выставлять свою цену на свою квартиру, нет такого закона, который ограничивал бы его в цене (единый тариф на 1м2, утверждённый горсоветом или что-то подобное)
Риелтор волен не браться за заведомо дохлый (с точки зрения шансов заключить сделку) вариант.
Ремонтник волен не брать себе невыгодный заказ на работу.
Таксист волен не брать испачканного пьяного пассажира в салон.
И так далее и тому подобное.

Цитата:

Судя по тексту (ничего не домысливаю, просто анализирую содержание)...
Приходит потенциальный продавец (ПП) к риэлтору (Р), хочет нанять его для продажи квартиры.
Р тоже хочет кушать, поэтому соглашается, они подписывают договор.
Одно из существенных условий договора - цена продажи (это вполне логично).

Ключевое слово: "подписывают договор".
Так какой же риэлтор согласится подписать договор, который заведомо не выполним? Да еще и без предоплаты и компенсации понесенных расходов...

Цитата:

Вы намекаете, что ВСЕ предложения в указанных мной источниках (которые не укладываются в ваши (АНПО-шные) "индексные цены предложений") - это "квартиры-заманушки"???

Намеками не пользуюсь. Стараюсь писать прямым текстом.
Сравниваем проданные квартиры не с отдельными квартирами (как это делаете Вы), а со среднестатистическими ценами предложений на аналогичное жилье.
Если при подсчете статистики цен предложений выборка (например, по жилому массиву) оказывается недостаточной, то берется более обширная выборка по району или ОПЦ (то есть, по соответствующей окраине, прицентралью или центру Киева).
В результате конкретная квартира сравнивается не с двумя-тремя, а с обобщенными характеристиками десяток и сотен аналогичных квартир.

Цитата:

...
Завтра едем оформлять.
Буду много денег брать.
Вытрушу заначки все
(Одолжите мне штук пять?)

----
Готов хоть сейчас "(Одолжите мне штук пять?)" поменять на " (Одолжите штуки две)". Мне не жалко, а рифме лучше.

Цитата:

Вся драма происходящего состоит в том, что это только начало. Не видно ни конца ни края снижению цен на жилье в Украине.

Поэтому цикл может быть таким: нахомячил-оболенился-обнулился, нахомячил-оболенился-обнулился и т.д.

ну не нужно так нагнетать ИМХО, деньги могут обнулиться в течении одного четверга, недвижимость - только при землетрясении, пожаре и т.п., вероятность чего гораздо ниже, да и страховка на этот случай есть.

Цитата:

ну не нужно так нагнетать ИМХО, деньги могут обнулиться в течении одного четверга, недвижимость - только при землетрясении, пожаре и т.п., вероятность чего гораздо ниже, да и страховка на этот случай есть.

Доллар за 150 лет особо не обнулялся. А недвижимость в Украине обнулялась:
1. Во время революции
2. Во время 2-ой мировой
3. В 98 г., в 2008 г.
4. и т.д. и т.п.

Где выше риски Вы сказали?

Цитата:

ну не нужно так нагнетать ИМХО, деньги могут обнулиться в течении одного четверга, недвижимость - только при землетрясении, пожаре и т.п., вероятность чего гораздо ниже, да и страховка на этот случай есть.

После резкого падения курса гривни в 2008 году цены на недвижимость в гривне не выросли. Последнее время украинская недвижимость продавалась за грязные зелёные бумажки, которые на порядок старше украинской валюты, но ни разу не обесценивались так быстро.

Цитата:

Уважаемый Бананьев, я здесь изложил позицию по поводу "дешевеющего актива", прошу учесть так же фактор "подсознания" когда мы рассуждаем о об общей группе активов (недвижимость) "взагалі".

Позиция основанная на волновых теориях?
При всем уважении... ну-ну...
На заре своего появления на Домике я как-то высказывал свое мнение относительно применения волнвых теорий (Эллиотта, Кушнарева, черта лысого и т.д.), теханализа, фундамента или любых других инструментов, применяющихся на валютном, фондовом и т.п. рынках относительно РН Украины.
Оно осталось прежним: как игра ума - отчего нет?, но как практическое применение - бессмысленное и небезопасное занятие.

Возможно, говоря: "изложил позицию по поводу "дешевеющего актива"" Вы имеете ввиду:

Цитата:

Так лузерами и становятся на пике покупают, а на дне продают

Я понимаю, что "лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным", но не понимаю как это связано с нынешней ситуацией на киевском РН.
Возможно я что-то пропустил и уже - дно.
Возможно.
Но пока еще не один человек не убедил меня в том, что нисходящий тренд, начавшийся в 2008-м близок к развороту. Нет ни одного сигнала, говорящего об этом, напротив - для меня очевидно, что боковичек, поддерживающийся на протяжении двух лет титаническими усилиями лиц, заинтересованных в росте цен (девелоперы, спекули, риэлторы всех мастей) в свете надвигающегося "счастливого будущего от Партии Регионов" скоро закончится, наподобии полотнища небезызвестной вам фигуры "флаг", и Вы знаете каково развитие тренда в этом варианте.
Повторяю: сравнение приведено для плезиру, ибо боже меня упаси анализировать РН при помощи инструментов ФР и ВР, если я собираюсь вложить в него реальные деньги.
Но даже, если бы эти инструменты работали...
Мне право неловко напоминать Вам, но вынужден заметить, что все Ваши действительно важные прогнозы годичной давности по Еве, основанные на волновой теории, не просто не оправдались, но были столь ужасны, что если бы нашелся человек, последовавший им и зашедший в евро/бакс на их основании, я бы даже не жалел его, а просто забыл бы о нем как о игроке.
В свое время, уже акцентировал на этом внимание, в излишне резкой, на мой теперешний взгляд, форме, за что, на момент, приношу извинения.

ЗЫ. Знаете, я сам любитель поразмыслить из шоколадного домика о чем-нибудь эдаком - отвлеченном...
Почему нет?
Но именно поразмыслить, а не измерить, к примеру, влияние суховеев на половые органы кузнечиков при помощи логарифмической линейки.
Вы не видите что происходит?
Не знаю как Вы, а я - наблюдаю (не ощущаю), вместе со всей страной (страна - ощущает) в течении последних месяцев как Великая ж*па "о которой так долго говорили большевики, свершилась!"(с)
Она реально пришла в страну и раскрыла свои объятия... или что там у нее.
Люди чувствуют это "покращення життя вже сьогодні" на своей шкуре и перспективы, повторюсь - оруэлловские.
Я не понимаю, зачем Вы пытаетесь доказать, что это не ж*па, а снегурочка, используя волновые теории, инверсию торсиооных пирамид внутри гипотетического шара, сигнатуру квадратичной формы ху, черта в ступе и т.п.
Не понимаю.

Цитата:

ну не нужно так нагнетать ИМХО, деньги могут обнулиться в течении одного четверга, недвижимость - только при землетрясении, пожаре и т.п., вероятность чего гораздо ниже, да и страховка на этот случай есть.

Четверг....
Все владельцы недвижимости в восторге от своей дальновидности, что не променяли свои бесценные метры на кучку нарезанной зеленой бумаги.... Ихти в восторге, что успел-таки приобрести в среду 5 мешков картохи и срочно вылетает в Киев на встречу с восторженными продавцами.... пятерых из них он осчастливит

Цитата:

Позиция основанная на волновых теориях?
При всем уважении... ну-ну...
На заре своего появления на Домике я как-то высказывал свое мнение относительно применения волнвых теорий (Эллиотта, Кушнарева, черта лысого и т.д.), теханализа, фундамента или любых других инструментов, применяющихся на валютном, фондовом и т.п. рынках относительно РН Украины.
Оно осталось прежним: как игра ума - отчего нет?, но как практическое применение - бессмысленное и небезопасное занятие.

Возможно, говоря: "изложил позицию по поводу "дешевеющего актива"" Вы имеете ввиду:

Я понимаю, что "лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным", но не понимаю как это связано с нынешней ситуацией на киевском РН.
Возможно я что-то пропустил и уже - дно.
Возможно.
Но пока еще не один человек не убедил меня в том, что нисходящий тренд, начавшийся в 2008-м близок к развороту. Нет ни одного сигнала, говорящего об этом, напротив - для меня очевидно, что боковичек, поддерживающийся на протяжении двух лет титаническими усилиями лиц, заинтересованных в росте цен (девелоперы, спекули, риэлторы всех мастей) в свете надвигающегося "счастливого будущего от Партии Регионов" скоро закончится, наподобии полотнища небезызвестной вам фигуры "флаг", и Вы знаете каково развитие тренда в этом варианте.
Повторяю: сравнение приведено для плезиру, ибо боже меня упаси анализировать РН при помощи инструментов ФР и ВР, если я собираюсь вложить в него реальные деньги.
Но даже, если бы эти инструменты работали...
Мне право неловко напоминать Вам, но вынужден заметить, что все Ваши действительно важные прогнозы годичной давности по Еве, основанные на волновой теории, не просто не оправдались, но были столь ужасны, что если бы нашелся человек, последовавший им и зашедший в евро/бакс на их основании, я бы даже не жалел его, а просто забыл бы о нем как о игроке.
В свое время, уже акцентировал на этом внимание, в излишне резкой, на мой теперешний взгляд, форме, за что, на момент, приношу извинения.

ЗЫ. Знаете, я сам любитель поразмыслить из шоколадного домика о чем-нибудь эдаком - отвлеченном...
Почему нет?
Но именно поразмыслить, а не измерить, к примеру, влияние суховеев на половые органы кузнечиков при помощи логарифмической линейки.
Вы не видите что происходит?
Не знаю как Вы, а я - наблюдаю (не ощущаю), вместе со всей страной (страна - ощущает) в течении последних месяцев как Великая ж*па "о которой так долго говорили большевики, свершилась!"(с)
Она реально пришла в страну и раскрыла свои объятия... или что там у нее.
Люди чувствуют это "покращення життя вже сьогодні" на своей шкуре и перспективы, повторюсь - оруэлловские.
Я не понимаю, зачем Вы пытаетесь доказать, что это не ж*па, а снегурочка, используя волновые теории, инверсию торсиооных пирамид внутри гипотетического шара, сигнатуру квадратичной формы ху, черта в ступе и т.п.
Не понимаю.

... за вторую часть...к сожалению они не разрешают мне поставить вам +...

Цитата:

Пока работаем над обзором. Еще день-два.
Наверное, в этот раз будет не одна "большая" статья, а несколько поменьше.
Отдельно по вторичному рынку, первичному, рынку ипотеки...

угу, и это уже где-то было...
"теперь у меня не два хозяина, а чуть поменьше - хозяин и хозяйка" (с) Слуга двух господ