Адекватная цена недвижимости

... а вот №1 от 05.01.01

Цитата:

Ахматовой, красный кирпич, 104/54/16, 9/16, 32500у.е.; Руденко, 3/16, отличный ремонт, 82/42/8.5, 24500у.е.; Вербицкого, 72/42/10, 6/10, отл. сост., 16000у.е.; Ревуцкого 1, двухуровневая, 95/52/12, 11-12/16, стеклопакет, отделка; Харьковское шоссе, 96/52/14, 10/16к, 24000у.е.; Княжий затон 11, 97/54/11, 14/16, 29800у.е.; Бажана 24/1, 104/98.1/16, 11/16к, евроремонт, 45000у.е.

Ахматовой, кирпич, 10-11/11, 157/109/24, 40000;

Ахматовой 3, 12/18кирп., 108/54.5/19 кв.м, холл 18 кв.м, 2 лоджии, одна из кухни, 2 с/у, элитный дом, охраняемый подъезд, удобная транспортная развязка, 35000у.е.

так это я "завысил" или кое-кто занизил?

Цитата:

летом 2000 года я купил на Бажана 1к 60 м2 за 14К (просили 14,5К). 3к в том же доме (немного больше 100 м2) стоили 25К. это были конкретные квартиры конкретно летом 2000 г. в это же время Бажана 26 был в виде недостроенной коробки (7-8 этажей). поэтому я и усомнился в цене 15К за трешку в кирпичном доме в 2000 г. вопросы?

Благодарю. Весьма ценная инфа, которая ИМХО ставит все точки над "і".

Вы говорили о цене в уже сданом и кирпичном доме, а vyacheslav похоже имел ввиду цену Зк в сегменте рынка украинская панель да ещё возможно строящемся доме доме.

Я кстати когда говорил о цене кирпичной трёшки в 64 000 долларов тоже ввёл разговор о доме на сносях.

Возращаясь к теме о адекватности цен в сегменте украинский кирпич в доме на сносях то сейчас и 2004 цены менее адекватны чем в 2000.

Цитата:

Благодарю. Весьма ценная инфа, которая ИМХО ставит все точки над "і".

Вы говорили о цене в уже сданом и кирпичном доме, а vyacheslav похоже имел ввиду цену Зк в сегменте рынка украинская панель да ещё возможно строящемся доме доме.

Я кстати когда говорил о цене кирпичной трёшки в 64 000 долларов тоже ввёл разговор о доме на сносях.

Возращаясь к теме о адекватности цен в сегменте украинский кирпич в доме на сносях то сейчас и 2004 цены менее адекватны чем в 2000.

наверное "3к (кирпич)" подразумевает "панель в строящемся доме". проехали.

Вот ребята посчитали себестоимость строительства...
//rеаlt.uа/Statti/0_Index.php?idn=57522& idr=1


«Чистая цена»: абсолютная себестоимостьВид работ Условная стоимость
Проект. Выбираем типовой До 15 000 грн (с адаптацией)
Геология (разведка почв, исследование грунтов, определение участка) От 3 500 грн (геология) + 2 500 грн (исследования) = от 6 000 грн.
Закладка и строительство фундамента От 400 грн/м2

Возведение "коробки"
(остова здания) От 800 грн/м2
Инженерные сети, внутренние работы От 900 грн/м2
Внутриквартирные двери + входные двери + металлопластиковые окна От 170 грн/шт. х 3 (в 1-комн. квартире) + 1 500 грн/шт + 2 800 грн/шт х 2 (в 1-комн. квартире) = 7 700 грн (на одну 1-комн. квартиру)
Кровля От 70 грн/м2


...При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль. ....

Вот полный текст:



Кто взвинчивает цены на квартиры в Украине

Цена на новое жилье в процессе продажи возрастает в несколько раз. А свежих покупателей, которые с готовностью лезли бы в кошельки, все нет и нет. Однако простого обывателя эти сетования вряд ли тронут: украинская недвижимость по цене давно оставила в хвосте даже жилье во многих европейских странах.

И даже сейчас, когда народ еще не вполне оправился от кризиса, цены вновь ползут вверх - по причинам, понятным только тем, кто эти цены формирует.

Языком цифр

Сегодня в Украине на каждую тысячу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приходится две квартиры в новостройке условной площадью в 50 квадратных метров и средней стоимостью 7,5-8,5 тыс. грн за метр.

Призрак прибыли

8 000 грн, 7 500 грн, 4 581 грн или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом деле стоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мы попытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одного квадратного метра в квартире-новостройке. Предположим, что мы облюбовали себе жилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, в нашем доме 150 квартир. Итак.

- Если вам надо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошую прибыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выбор не на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласование займет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, - рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко.

- Кстати, строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проекты возводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это за дома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждает себя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые на продажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели, например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают в сравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинских мегаполисах.

И поэтому, несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки» пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей. Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местности до ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль.

Детализацию расходов на постройку однокомнатной квартиры см. в таблице.


«Чистая цена»: абсолютная себестоимостьВид работ Условная стоимость
Проект. Выбираем типовой До 15 000 грн (с адаптацией)
Геология (разведка почв, исследование грунтов, определение участка) От 3 500 грн (геология) + 2 500 грн (исследования) = от 6 000 грн.
Закладка и строительство фундамента От 400 грн/м2

Возведение "коробки"
(остова здания) От 800 грн/м2
Инженерные сети,
внутренние работы От 900 грн/м2
Внутриквартирные двери + входные двери + металлопластиковые окна От 170 грн/шт. х 3 (в 1-комн. квартире) + 1 500 грн/шт + 2 800 грн/шт х 2 (в 1-комн. квартире) = 7 700 грн (на одну 1-комн. квартиру)
Кровля От 70 грн/м2



Итого:
Для возведения условных 150 однокомнатных квартир в типовом доме потребуется сумма от 22 876 000 грн. Каждая квартира «тянет» на 152 506 грн 66 коп, утверждает С. Нечипоренко. Делим на 50 квадратных метров (именно такую условную общую площадь мы рассматриваем). И получаем стоимость одного квадратного метра: 3 050 грн. Это даже не 3 500 грн, за которые, по заверениям застройщиков, можно будет однажды купить квартирки-«экономки»!

Конечно, нельзя забывать, что расчеты наши весьма приблизительны. Но даже с поправкой на это становится очевидным, что реальная стоимость нового жилья эконом-класса (наиболее популярного среди украинцев) значительно ниже той, что значится в прайсах продающих компаний. Откуда же берутся баснословные цифры?

Тройное «сальто»

Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.) Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в
7 777 грн/м2.

- Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников.

Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.

Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), то добавляем:
- до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,
- до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,
- 10% - транспортные расходы,
- 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки).

Итого:
Объективная себестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины.

«Ресторанные» наценки

Что еще влияет на цену недвижимости:

* ФФС (или банк - продающая структура): +10, +40%

С 2003 года в Украине работает закон, по которому застройщик не имеет права продавать свои объекты напрямую покупателям. Особенно, если эти объекты еще недостроены и единственным документом на них является свидетельство об инвестировании, а покупатели при этом - физические лица.

По идее, закон призван был защитить покупателей от особо агрессивных и алчных строительных компаний, которые буквально хватали клиентов за рукав, навязывая им сомнительные проекты еще на уровне «зеленого забора» и не давая при этом никаких гарантий. Здесь нелишне будет добавить, что закон увидел свет после серии громких разоблачительных скандалов: некоторые застройщики, вместо того чтобы пустить привлеченные деньги на достройку дома, использовали средства по своему усмотрению и совсем нецелевому назначению.

Законодателями было принято решение: между строителями и их клиентами-покупателями должен находиться посредник - финансовая организация, которая будет продавать недвижимость от имени строителя и, с одной стороны, аккумулировать средства, которые поступают от проданных квартир, а с другой, направлять их непосредственно на объект и следить за ходом строительства и честным использованием денег. Организации получили название Фонд финансирования строительства.

Теоретически, такой фонд может быть создан при банке, с которым сотрудничает застройщик или который инвестирует в эту стройку, при самой строительной организации, при коллективе инвесторов. Однако на практике чаще всего Фонды возникают как откровенные «дочки» самих застройщиков. Очевидно, что их контролирующие функции в таком случае весьма условны. Зато более чем конкретны функции продавцов-посредников. Новостройки, поступающие на реализацию через ФФС, неожиданным образом обрастают наценками. Да так, что эконом-класс подчас едва ли не уравнивается в стоимости с бизнес-классом.

* Риелторы: + 2, +15%

Официально специалисты по недвижимости в Украине не имеют права брать с клиентов-покупателей больше 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. На практике, однако, бывают исключения.

На пике ажиотажных продаж и роста цен на украинскую недвижимость, которые были отмечены в 2005-2007 годах, приобрести новостройку непосредственно у застройщика было непросто: квартиры в еще не сданных домах официально стоили на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели рады были бы приобрести еще не существующие стены (стройплощадки в тот момент редко замирали, все сдавалось более-менее в срок), - выгодно ведь! Но сделать это было почти невозможно.

Небольшие по площади квартиры от застройщика (1-2-комнатные) буквально разлетались в течение нескольких часов, как только появлялись в продаже. Доходило до того, что народ, будто в прежние времена за маслом или сигаретами, выстраивался в живую очередь «по записи» у парадных ворот ФФС еще затемно, записывался и терпеливо ждал: авось повезет! Везло единицам. Остальные квартиры таинственным образом испарялись. А спустя полмесяца появилась вновь - уже в ассортименте риэлторов. Цены, как и положено новому дому, были ниже среднерыночных, но заметно выше, чем те, по которым продавал представитель застройщика.

Проворные брокеры рассказывали, что эта компромиссная цена - не что иное, как плата за единственно существующую возможность приобрести неплохое новое жилье.

Под Чертой

Сегодня, когда многие застройщики рады были бы продать свои объекты хотя бы по их «родной цене», возрождение системы спекулянтов маловероятно, считают наблюдатели. Однако в то же время неудовлетворенный спрос на новое жилье (а он вспыхнул и затлел во время кризиса, когда стройки встали) год от года будет расти. И, конечно, наш проворный народ обязательно изобретет еще одну формулу неожиданной цены. Остается только гадать, на сколько она поднимет изначально установленную планку: вдвое, втрое, в десять раз? И много ли найдется таких, кто будет готов банально переплачивать?



Автор : Светлана Голландс

Источник : //www.aif.ua/

факт. жилье в нашей стране не дороже чем а европе. или россия и рб уже не европа?

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...938&s t=1720

Ньюкомерс сказал что буит даражать

Цитата:

факт. жилье в нашей стране не дороже чем а европе. или россия и рб уже не европа?

1.кто Вам сказал что Украина Россия или Белоруссия - на одном уровне с Европой? (это далеко не так)
2. а ничего что Украина отстала во всем не то что от Европы (лет эдак на 50), так еще и от России с Белоруссией тоже?

В тему об адекватной стоимости недвижимости предлагаю почитать мои размышления

Скоро дойдет до того что хомяки будут собираться, нанимать строителей и строить себе отдельный дом)

Цитата:

//domik.ua/mod/forum/index.php?s...938&s t=1720

Ньюкомерс сказал что буит даражать

Я не хочу никого обидеть, но иногда почитываю эту ветку, и у меня сложилось впечатление, что пан Нюкомерс - школота! Ибо его изречения нифига не катят на высказывания взрослого "аналитика инвестиционной кампаниия":) Да и манера ведения разговора выдают ребячий норов

Цитата:

1.кто Вам сказал что Украина Россия или Белоруссия - на одном уровне с Европой? (это далеко не так)
2. а ничего что Украина отстала во всем не то что от Европы (лет эдак на 50), так еще и от России с Белоруссией тоже?

С чего Вы взяли, что на 50 лет мы отстали от Европы? Можете аргументировать мнение?

Цитата:

Скоро дойдет до того что хомяки будут собираться, нанимать строителей и строить себе отдельный дом)

Ок, когда и где сборы?

Тут выше много было причин названо, почему спрос так сильно вырос, а я вот думаю, что еще одна из причин - очень быстрый процесс урбанизации в последнее время. В год на территории Украины исчезает несколько населенных пунктов, с концами исчезают. Количество школ, больниц, дет. садов тоже уменьшается все время. Новые методы сельхоз производства позволяют силами десяти человек обрабатывать столько сколько раньше три колхоза справиться не могло. И куда им всем деваться? Правильно - на заработки, или в города Украины, или за кордон, благодаря чему резко вырос спрос на жилье в городах. И хотя вроде общая динамика прироста населения отрицательная, но в городах нас начинает жить все больше.

Цитата:

1.кто Вам сказал что Украина Россия или Белоруссия - на одном уровне с Европой? (это далеко не так)
2. а ничего что Украина отстала во всем не то что от Европы (лет эдак на 50), так еще и от России с Белоруссией тоже?

1.мы в европе - географически... а с россией и рб еще и на одной ступени после распада да и соседи.ближе некуда. крыза вроде тряхнула а цены в крупных и не очень , городах раши порой в разы дороже киева... нафига мне европу сравнивать с украиной если мне дела до европы нету а вот переехать в брянск или волгоград я может когда нить и подумаю... кстати по теме налогов... в россии ввели налог на депозиты. теперь вклад в рублях облагается налогом в части процентов которые выше 13% годовых по ставке 35% отчисления ! в валюте выше 9% годовых... от так от.

2. в чем мы отстали? россия такая огромная что там регионы развиваются то же не пропорционально. кстати повторюсь что я евроскептик... мне не импонирует ни немецкий процесс развития ни австрийский... вообще там соки выжимают из людей и добиться с нуля там фактически не реально! а у нас можно , пока...

Цитата:

Скоро дойдет до того что хомяки будут собираться, нанимать строителей и строить себе отдельный дом)

едрен батон, давно пора!
тока таких хомяков мало.... сознательных у нас еще в 17 м рассеяло.

блин, навеяло оффтоп про киев!!!!
1918 год. Красные \"Богунцы\" освобождают Киев от Петлюры. Комкор Фрунзе приехал дабы наградить сугубо отличившихся.
- За освобождение Киева, мать городов русских от падлы Петлюры,награждаются красные казаки Абрамович, Шихельзон, Пиндельман, Римельзон и Шильтизон... (реплика в сторону Щорса) - Щорсик, а НАШИ где?!
- (голос из строя) А ваши, я прошу прощения, с Петлюрой ушли...

Цитата:

едрен батон, давно пора!
тока таких хомяков мало.... сознательных у нас еще в 17 м рассеяло.

блин, навеяло оффтоп про киев!!!!
1918 год. Красные \"Богунцы\" освобождают Киев от Петлюры. Комкор Фрунзе приехал дабы наградить сугубо отличившихся.
- За освобождение Киева, мать городов русских от падлы Петлюры,награждаются красные казаки Абрамович, Шихельзон, Пиндельман, Римельзон и Шильтизон... (реплика в сторону Щорса) - Щорсик, а НАШИ где?!
- (голос из строя) А ваши, я прошу прощения, с Петлюрой ушли...

Сознательных таки и сейчас есть. Только задумываются они последнее время об разбежаться в разные стороны. Слишком много в стране халявщиков, на всех ресурсов не хватит.

Ув. посетители форума !!!
Хочу заметить что после обвала РН в первом квартале 2009г цены выросли !!! И как не обидно это факт !
Вопрос ? Вернемся ли мы к первому дну, не говоря уже про второе ?
И когда ?

Цитата:

Ув. посетители форума !!!
Хочу заметить что: после обвала РН в первом квартале 2009г цены выросли !!! И как не обидно это факт !
Вопрос ? Вернемся ли мы к первому дну, не говоря уже про второе ?
И когда ?

Не знаю, за что вас кто-то так обидел. На интересующие меня позиции цены с 2009 снизились, причем процентов на 10-15. Наслушались легенд про квартиры по 20 тысяч? Так расскажите уважаемым посетителям форума, что такое редкое и уникальное вы разыскиваете, или вы просто тролль.

Дешевые новостройки: битва под Киевом //mycityua.com/articles/life/2010/05/21/ 035302.html
Рубрика: Жизнь по-киевски // 21 мая '10 в 03:53

Однокомнатную в ближайшем пригороде столицы можно купить за $35 тыс., конечно, если не боитесь приобретать квартиру как часть частного дома

В Киеве за $50 тыс. можно приобрести разве что убитую гостинку в районе с сомнительной репутацией. Но регулярно просматривая «Авизо» и сайты недвижимости, обращаешь внимание на рекламу новостроек в ближайшем пригороде (Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель, Вышгород, Бровары), в которых однокомнатные предлагаются за $ 35тыс. «Газета...» выясняла плюсы и минусы подобных предложений.


Ирпень: 30 готовых домов из первых рук

Столица дешевых новостроек Киевской области – Ирпень. Из этого города больше всего объявлений о квартирах, стоимость которых стартует от $30 тыс. С риэлтором Мариной выезжаем на место строительства.

Ирпенская улица Рыльского – заповедник частного сектора. Рядом с интересующей нас 4-этажкой из красного кирпича стоит точно такой же дом. Оба дома рассчитаны на 80 однокомнатных квартир площадью от 35 до 55 кв.м. Готовность нашего объекта составляет 90%, в здании из красного кирпича уже идут отделочные работы, устанавливаются металлопластиковые окна и двери.

– В этом доме осталась всего одна квартира за $35 тысяч площадью 40 кв.м, – говорит Марина. – Когда объект будет введен в эксплуатацию, цена этой же квартиры подорожает на $10 тыс. В стоимость не входят внутренние ремонтные работы – только стяжка полов и заштукатуренные стены. Этот дом находится в курортной зоне, возле него будут паркинг, детская площадка, поблизости – садик и школа. Есть еще варианты – квартиры в 4-этажных домах по аналогичной цене.

Обещаем обдумать будущую покупку и пытаемся выяснить причину дешевого предложения. Оказывается, земля, на которой стоит дом, выкупается у непосредственно собственников участков – жителей Ирпеня. Строится дом «как для себя», который впоследствии вместе с участком делится между покупателями. По такой схеме в Ирпене работают четыре застройщика, которые уже сдали 30 объектов.

Вишневое: первый дом только в 2011 году

Активно рекламируется и жилой комплекс «Акварели» в центральной части Вишневого. Проектом предусмотрено 35 шестиэтажных домов по 500 квартир площадью от 35 кв.м. В $35 тыс. обойдется самый скромный вариант однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. Правда, смотреть в Вишневом пока нечего – объект на уровне котлована и смотреть комплекс можно не раньше первого квартала 2011-го.

Вышгород: 37 тысяч за 52 квадратных метра

В Вышгороде квартиру можно найти в центре города по цене от $37 тысяч, зато площадь такой квартиры 52 кв.м. Готовность дома составляет 90%, срок сдачи – четвертый квартал этого года. В квартире будет выполнена стяжка полов, поштукатурены стены, установлены металлопластиковые окна и бронированные входные двери.

– Когда дом будет введен в эксплуатацию, квартира в нем будет стоить минимум $65 тыс., – начинает уже со знакомого рассказа риелтор Виталий. – Застройщик этого дома – частное лицо, но документы на объект в полном порядке, вы можете обратиться в местное БТИ, а лучше показать договора хорошему юристу.

Кстати, промониторив объявления, «Газета...» не нашла подобных предложений на Левом берегу Днепра – ни в Броварах, ни в Борисполе не предлагают дешевых вариантов.

– У нас мало предложений по покупке участков, поэтому землю выделяет только город с прилагающимся пакетом согласований, – утверждает риэлтор Наталья Кравчук. – В Броварах и в Борисполе за такую цену квартиру в новом доме вы не найдете.

Альтернатива
Термодом на 30 кв.м и две сотки впридачу

Альтернативой квартире по низкой цене может стать небольшой дом. К примеру, минимум за $22 тыс. одна из киевских компаний предлагает за 90 дней построить термодом из сэндвич-панелей общей площадью 30 кв.м. Домик будет расположен на 2 сотках земли села Гостомель Киевской области (8 км от Киева). После оформления сделки дом и 2 сотки земли (без доплат) переходят в собственность покупателя. Правда, если захочется дом большей площади, то придется доплачивать в среднем $900 за кв. м. По такой технологии компания планирует построить целые коттеджные городки в Гостомеле, Мотыжине, Вишенках, Боярке, Погребах, Козаровичах, Крушинках.

Обратите внимание
Когда застройщик – физлицо

В таких предложениях наиболее настораживает покупателя то, что собственником земельного участка, на котором строится дом, и застройщиком выступает частное лицо. По документам объект сначала проходит как частный дом и покупателю предлагается выкупить его часть. Менеджеры называют такой вид недвижимости домами клубного типа, а схему их оформления законной. Правда, слабым местом такой покупки называют договор – ведь фактически 10 соток и дом делятся между 16-ю собственниками. Пообщавшись с Игорем, который полгода назад стал собственником квартиры в Ирпене, выясняем некоторые существенные детали: такие дома не берут на баланс жилищно-коммунальные предприятия, которые подчинены местной власти, а обслуживаются частными ЖЕКами.

– Нашим домом не занимается городская власть, – жалуется Игорь. – Есть постоянные проблемы с вывозом мусора. Когда отключают, к примеру, электроэнергию, приходится просто ждать, а выразить свои претензии некому.

Марина, менеджер агентства недвижимости, утверждает, что такие проблемы встречаются редко и зависят от уровня ответственности самих жильцов, которые не хотят платить за вывоз мусора и ленятся оформить свои отношения с облэнерго.



Автор: Ольга СИРОТЕНКО