Адекватная цена недвижимости

Цитата:

Вот полный текст:
Кто взвинчивает цены на квартиры в Украине

Цена на новое жилье в процессе продажи возрастает в несколько раз. А свежих покупателей, которые с готовностью лезли бы в кошельки, все нет и нет. Однако простого обывателя эти сетования вряд ли тронут: украинская недвижимость по цене давно оставила в хвосте даже жилье во многих европейских странах.

И даже сейчас, когда народ еще не вполне оправился от кризиса, цены вновь ползут вверх - по причинам, понятным только тем, кто эти цены формирует.

Языком цифр

Сегодня в Украине на каждую тысячу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приходится две квартиры в новостройке условной площадью в 50 квадратных метров и средней стоимостью 7,5-8,5 тыс. грн за метр.

Призрак прибыли

8 000 грн, 7 500 грн, 4 581 грн или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом деле стоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мы попытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одного квадратного метра в квартире-новостройке. Предположим, что мы облюбовали себе жилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, в нашем доме 150 квартир. Итак.

- Если вам надо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошую прибыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выбор не на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласование займет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, - рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко.

- Кстати, строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проекты возводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это за дома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждает себя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые на продажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели, например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают в сравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинских мегаполисах.

И поэтому, несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки» пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей. Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местности до ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль.

Детализацию расходов на постройку однокомнатной квартиры см. в таблице.
«Чистая цена»: абсолютная себестоимостьВид работ Условная стоимость
Проект. Выбираем типовой До 15 000 грн (с адаптацией)
Геология (разведка почв, исследование грунтов, определение участка) От 3 500 грн (геология) + 2 500 грн (исследования) = от 6 000 грн.
Закладка и строительство фундамента От 400 грн/м2

Возведение "коробки"
(остова здания) От 800 грн/м2
Инженерные сети,
внутренние работы От 900 грн/м2
Внутриквартирные двери + входные двери + металлопластиковые окна От 170 грн/шт. х 3 (в 1-комн. квартире) + 1 500 грн/шт + 2 800 грн/шт х 2 (в 1-комн. квартире) = 7 700 грн (на одну 1-комн. квартиру)
Кровля От 70 грн/м2
Итого:
Для возведения условных 150 однокомнатных квартир в типовом доме потребуется сумма от 22 876 000 грн. Каждая квартира «тянет» на 152 506 грн 66 коп, утверждает С. Нечипоренко. Делим на 50 квадратных метров (именно такую условную общую площадь мы рассматриваем). И получаем стоимость одного квадратного метра: 3 050 грн. Это даже не 3 500 грн, за которые, по заверениям застройщиков, можно будет однажды купить квартирки-«экономки»!

Конечно, нельзя забывать, что расчеты наши весьма приблизительны. Но даже с поправкой на это становится очевидным, что реальная стоимость нового жилья эконом-класса (наиболее популярного среди украинцев) значительно ниже той, что значится в прайсах продающих компаний. Откуда же берутся баснословные цифры?

Тройное «сальто»

Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.) Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в
7 777 грн/м2.

- Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников.

Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.

Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), то добавляем:
- до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,
- до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,
- 10% - транспортные расходы,
- 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки).

Итого:
Объективная себестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины.

«Ресторанные» наценки

Что еще влияет на цену недвижимости:

* ФФС (или банк - продающая структура): +10, +40%

С 2003 года в Украине работает закон, по которому застройщик не имеет права продавать свои объекты напрямую покупателям. Особенно, если эти объекты еще недостроены и единственным документом на них является свидетельство об инвестировании, а покупатели при этом - физические лица.

По идее, закон призван был защитить покупателей от особо агрессивных и алчных строительных компаний, которые буквально хватали клиентов за рукав, навязывая им сомнительные проекты еще на уровне «зеленого забора» и не давая при этом никаких гарантий. Здесь нелишне будет добавить, что закон увидел свет после серии громких разоблачительных скандалов: некоторые застройщики, вместо того чтобы пустить привлеченные деньги на достройку дома, использовали средства по своему усмотрению и совсем нецелевому назначению.

Законодателями было принято решение: между строителями и их клиентами-покупателями должен находиться посредник - финансовая организация, которая будет продавать недвижимость от имени строителя и, с одной стороны, аккумулировать средства, которые поступают от проданных квартир, а с другой, направлять их непосредственно на объект и следить за ходом строительства и честным использованием денег. Организации получили название Фонд финансирования строительства.

Теоретически, такой фонд может быть создан при банке, с которым сотрудничает застройщик или который инвестирует в эту стройку, при самой строительной организации, при коллективе инвесторов. Однако на практике чаще всего Фонды возникают как откровенные «дочки» самих застройщиков. Очевидно, что их контролирующие функции в таком случае весьма условны. Зато более чем конкретны функции продавцов-посредников. Новостройки, поступающие на реализацию через ФФС, неожиданным образом обрастают наценками. Да так, что эконом-класс подчас едва ли не уравнивается в стоимости с бизнес-классом.

* Риелторы: + 2, +15%

Официально специалисты по недвижимости в Украине не имеют права брать с клиентов-покупателей больше 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. На практике, однако, бывают исключения.

На пике ажиотажных продаж и роста цен на украинскую недвижимость, которые были отмечены в 2005-2007 годах, приобрести новостройку непосредственно у застройщика было непросто: квартиры в еще не сданных домах официально стоили на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели рады были бы приобрести еще не существующие стены (стройплощадки в тот момент редко замирали, все сдавалось более-менее в срок), - выгодно ведь! Но сделать это было почти невозможно.

Небольшие по площади квартиры от застройщика (1-2-комнатные) буквально разлетались в течение нескольких часов, как только появлялись в продаже. Доходило до того, что народ, будто в прежние времена за маслом или сигаретами, выстраивался в живую очередь «по записи» у парадных ворот ФФС еще затемно, записывался и терпеливо ждал: авось повезет! Везло единицам. Остальные квартиры таинственным образом испарялись. А спустя полмесяца появилась вновь - уже в ассортименте риэлторов. Цены, как и положено новому дому, были ниже среднерыночных, но заметно выше, чем те, по которым продавал представитель застройщика.

Проворные брокеры рассказывали, что эта компромиссная цена - не что иное, как плата за единственно существующую возможность приобрести неплохое новое жилье.

Под Чертой

Сегодня, когда многие застройщики рады были бы продать свои объекты хотя бы по их «родной цене», возрождение системы спекулянтов маловероятно, считают наблюдатели. Однако в то же время неудовлетворенный спрос на новое жилье (а он вспыхнул и затлел во время кризиса, когда стройки встали) год от года будет расти. И, конечно, наш проворный народ обязательно изобретет еще одну формулу неожиданной цены. Остается только гадать, на сколько она поднимет изначально установленную планку: вдвое, втрое, в десять раз? И много ли найдется таких, кто будет готов банально переплачивать?



Автор : Светлана Голландс

Источник : //www.aif.ua/

Сотников - сказал в 2-З превышает. Турчинов в 1.85.

В. Стельмах, передавая привет Ауту , и, как я понял, говорит о превышении 2.5 раза //ubr.ua/ukraine-and-world/power/stel... -vinovaty-46408
Стельмах: Застройщики сами виноваты 17:03 | 19.05.2010

Нацбанк считает проблему кредитования застройщиков вечной. Такое мнение сегодня на совещании по вопросам введения в эксплуатацию объектов жилищного строительства с высокой степенью готовности высказал глава НБУ Владимир Стельмах.

"Однако дела у застройщиков не такие плачевные, как кажется", - считает он. По словам главы Нацбанка, проблема кризиса у застройщиков в том, что, в то время как потребительские цены выросли в два раза, цены на жилье — в четыре. "Вот и ответ на проблему", - подчеркнул Стельмах.

Что касается покупателей, потенциальных клиентов, по мнению Владимира Стельмаха, строители сами отпугнули их, значительно завышая цены. "Из чего состоит цена на квадратный метр? 30% идет на взятки, поборы природных монополий, в частности, коммунальщиков. Еще 10% может забрать город, в частности, Киев получает 10% с каждого строительства", - сказал глава НБУ и добавил, что эти деньги перекладываются на плечи покупателей.

В то же время, по его словам, затраты на строительство гаражей и офисов в доме, так же перекладываются на покупателей квартир. "К тому же, в цену квартиры закладывается и НДС", - сказал он.

По мнению Владимира Стельмаха, не удивительно, что покупатели не хотят переплачивать. К тому же, по его словам, покупатель зачастую, не знает, когда же жилье будет сдано в эксплуатацию

Возьмём себестоимости кв. метра 3500 грн. С учётом других расходов и плюс НДС будет 5600 грн за метр. Среднея цена продажи Киевгорстрой нынче на Урловской ИМХО 9000 грн за м. При таком расскладе навар 80% от вложеных средств.

Неадекватная цена однако.

Сколько должен стоить квадратный метр жилья в Киеве
//rеаlt.uа/Statti/0_Index.php?idn=55704& idr=1

Цитата:

Сотников - сказал в 2-З превышает. Турчинов в 1.85.
...

Волонтер, опять танцы с бубном? Вот цитата, я вам выделю нужное :

Цитата:

Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.) Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в
7 777 грн/м2.

- Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников.

Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу.

Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), то добавляем:
- до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта,
- до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций,
- 10% - транспортные расходы,
- 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки).

Итого:
Объективная себестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины.

И где в 1,8-2 раза?

Цитата:

В. Стельмах, передавая привет Ауту , и, как я понял, говорит о превышении 2.5 раза
...
Возьмём себестоимости кв. метра 3500 грн. С учётом других расходов и плюс НДС будет 5600 грн за метр. Среднея цена продажи Киевгорстрой нынче на Урловской ИМХО 9000 грн за м. При таком расскладе навар 80% от вложеных средств.

Неадекватная цена однако.

Спасибо за привет При случае, спросите у пана Стельмаха, почему валютные кредиты стоили в 2 раза дешевле гривневых? А почему он допустил то, что банки ОБЪЕКТИНО НЕ ЗАКОННО выдавали вообще кредиты в валюте? А почему гривневые кредиты были по 16-20% годовых при учетной ставке 7,5-8.5%???? А теперь он нам рассказывает о стоимости жилья
А откуда себестоимость в 3500 взяли? Сами придумали(сами ж в пример привели днепропетровского строителя с себестоимостью коробки в 42000? - ну ок. подсчитаем 3500+20% (НДС)+30%(взятки)+10% (город)=6006 грн. Сколько там на Урловской стоит метр?-9000 грн? Ок. - 9000 грн---100%, а 6006 - 67% ОТКУДА вы навар в 80% насчитали???

Вот так вот Стелдьмах из друга превратился во врага... не хочет, шельма, выдавать кредиты под достройку.
А раньше такой лапочка был.. и кредиты "дешевые" в валюте разрешал, и деньги не запрещал банкам привлекать не пойми под что, и не заставлял резервы держать сверх нормы, и не запрещал кредиты выдавать кому не попадя... красота... все веретелось и кружилось.

Но не нужно его в этом винить... просто денег нет.
Вот если мвф сейчас предложит отдалживать деньги у новых друзей росиян...

Цитата:

При случае, спросите у пана Стельмаха, почему валютные кредиты стоили в 2 раза дешевле гривневых? А почему он допустил то, что банки ОБЪЕКТИНО НЕ ЗАКОННО выдавали вообще кредиты в валюте? А почему гривневые кредиты были по 16-20% годовых при учетной ставке 7,5-8.5%???? А теперь он нам рассказывает о стоимости жилья

Снова норовите в офтоп съехать?

Цитата:

А откуда себестоимость в 3500 взяли? Сами придумали(сами ж в пример привели днепропетровского строителя с себестоимостью коробки в 42000?

Вы что снизу верх читаете и не до конца?

Там ещё себестоимость 3050 грн за кв. м была.

Во- первых взял чуть ниже средней тех двух цифр, во-вторых, навсидку, взял расчётные Минрегионстроя за 2007 год.

Цитата:

ну ок. подсчитаем 3500+20% (НДС)+30%(взятки)+10% (город)=6006 грн. Сколько там на Урловской стоит метр?-9000 грн? Ок. - 9000 грн---100%, а 6006 - 67% ОТКУДА вы навар в 80% насчитали???

Сразу видно предпринимателя любящего накручивать цену

3500 +700 НДС+1050 Взятки+ 350 город =5600. Вложеных 4900.

А 80% появилось, потому что расчитывалась продажная цена 9500, а в посте ошибочно отобразилась цифра 9000

Ну если Вы всё же настаиваете среднюю продажную на Урловской 16,16-А,16-Б считать в 9000 грн за метр, то будет 69% навара, что тоже является неадекватной ценой.

Цитата:

Снова норовите в офтоп съехать?

На какой оффтоп? Вы считаете, что % по кредитам никак не влияет на стоимость недвижа?

Цитата:

Вы что снизу верх читаете и не до конца?

Там ещё себестоимость 3050 грн за кв. м была.

Вот серьезно, Волонтер, соберите таких как вы и постройте дом, введите его в эксплуатацию, а потом расскажите о РЕАЛЬНОЙ себестоимости А то столько слов о себестоимости в 3500 тыс. грн., столько желающих купить квартыру с дисконтом в 30-40%, вы сделайте праздник для хомяков - дайте дисконт в 50%!!! А сами заработаете как минимум 1000 грн. с метра

Цитата:

Сразу видно предпринимателя любящего накручивать цену

3500 +700 НДС+1050 Взятки+ 350 город =5600. Вложеных 4900.

А 80% появилось, потому что расчитывалась продажная цена 9500, а в посте ошибочно отобразилась цифра 9000

Ну если Вы всё же настаиваете среднюю продажную на Урловской 16,16-А,16-Б считать в 9000 грн за метр, то будет 69% навара, что тоже является неадекватной ценой.

Волонтер, вы ставку в 10%(для города) не от той суммы взяли Город получает готовые квартиры, вот и считайте эти 10% от полной себестоимости, а не от расчетной

Касательно навара в 69% - дык НДС это гос-венный налог и к застройщикам он отношения не имеет.

ЗЫ: опосредованная стоимость строительства жилья на 2010 год в Киеве — 5,318 тыс. гривен/кв. м - тот же Миноегионстрой.

Цитата:

На какой оффтоп? Вы считаете, что % по кредитам никак не влияет на стоимость недвижа?

Аут мы рассматриваем цены шаромыг из КГС. А КГС на 90% строит за чужие деньги. Я Вам и ссылку приводил.

Цитата:

Вот серьезно, Волонтер, соберите таких как вы и постройте дом, введите его в эксплуатацию, а потом расскажите о РЕАЛЬНОЙ себестоимости А то столько слов о себестоимости в 3500 тыс. грн., столько желающих купить квартыру с дисконтом в 30-40%, вы сделайте праздник для хомяков - дайте дисконт в 50%!!! А сами заработаете как минимум 1000 грн. с метра

С удовольствием.

Да Вы видно запамятовали, что рынок монополизирован застройщиками связаными с городским руководством. Вон Вася Присяжнюк так и сказал, что в Киеве есть кому строить. Им новые игроки не нужны. Иначе фиг они удержут как мининимум 80% рентабельность.

Цитата:

Касательно навара в 69% - дык НДС это гос-венный налог и к застройщикам он отношения не имеет.

Так НДС я уже вычел. И 69% это чистый навар при продажной 9000, а при продажной 9500 навар 79%

Цитата:

Аут мы рассматриваем цены шаромыг из КГС. А КГС на 90% строит за чужие деньги. Я Вам и ссылку приводил.

С удовольствием.

Да Вы видно запамятовали, что рынок монополизирован застройщиками связаными с городским руководством. Вон Вася Присяжнюк так и сказал, что в Киеве есть кому строить. Им новые игроки не нужны. Иначе фиг они удержут как мининимум 80% рентабельность.
Так НДС я уже вычел. И 69% это чистый навар при продажной 9000, а при продажной 9500 навар 79%

А возврат НДС - учитывали? Или стротели налоговым кредитом не пользуются?)

Цитата:

А возврат НДС - учитывали? Или стротели налоговым кредитом не пользуются?)

Нет считал. Если это так, то может, Аут подскажет во сколько это можно оценить ?

Мутные схемы продаж КГС на Урловской 16-Б
Коллайдер :
28.04.10 / 18:42 Предлагают в этом доме взять квартиру по переуступке. С участием АН. с разрешением горстроя и оформлением в его офисе. Какие-то подводные камни могут быть? Без нотариуса нормально или нет? На что еще обратить внимание?
cruiser :
28.04.10 / 20:42 Насколько я знаю, все без нотариуса оформляется. До подписания обязательно ознакомьтесь с теми договорами, которые необходимо будет подписать. Т. к. в момент подписания будет уже поздно. Вообще заключается в КГС трехсторонний договор между прежним владельцем, вами и КГС. Схема, насколько я понял, довольно распостраненная. Риск конечно же есть, т. к. квартиру реально проверить нельзя, т. к. нет права собственности.
Что касается АН - обычно разные АН продают одну и ту же переуступку, поэтому цена может сильно различаться (некоторые АН сначала в стоимость квартиры закладывают свой интерес, а потом еще на всю сумму накручивают свой процент

Цитата:

Волонтер, я так понимаю, вы уже просчитали смету строительства дома в Киеве - выложите, плиз, не томите

Не совсем смета, но информация от самого подопечного //document.ua/news/2009/03/18/634.php
"Киевгорстрой" вложил 38,8 млн грн в строительство жилого дома в Шевченковском районе Киева
18 марта 2009 г.

АО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" (Киев) завершило строительство 9-12-этажного монолитно-каркасного жилого дома с торговым центром, расположенным на первом этаже, по ул.Татарской, 27 в Шевченковском районе столицы.

Как сообщила компания в пресс-релизе в пятницу, стоимость строительства дома вместе со встроенным торговым центром составляет 36,396 млн грн, строительство подземного паркинга на 12 машиномест – 2,4 млн грн.

Согласно сообщению, в доме 75 квартир общей площадью 7,47 тыс. кв. м, в том числе 20 однокомнатных, 19 двухкомнатных, 20 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных.

Возле дома также предусмотрена открытая автостоянка на шесть машиномест.

Площадь земельного участка составляет 0,345 га.

Согласно сообщению, 14 марта состоится "День открытых дверей" на данном объекте.
---------------------------------------- -------------
Итого: 38 млн грн + (38 млн /3)= $10 млн

Вот схема двушки из этого дома


За в августе 2007 Киевгорстрой заряжал за неё 2200 долларов за метр, а в сентябре 2008 через подставных в Авизо (№74) в 4к 2530 долларов за квдратный метр.

Общая площадь квартир почти 7500 кв.м. Минус 10% городу. На продажу 5750.

2220*6750= $14.85 млн. Добавим $1.65 млн за торговый центр и паркинги. Ориентировочный выход $16.5 млн.

65% навара в валюте.

Навар в гривне 160% = 130.35 грн ($16,5 млн 7.9 (текущий курс)/50 млн грн

P.S. Не знаю как выглядят паркинги, но внутри елитный дом какой-то тоскливо. Особенно "елитно" выглядят радиаторы от Киевгорстрой. ИМХО они их где-то на свалке нашли.

Цитата:

Не совсем смета, но информация от самого подопечного //document.ua/news/2009/03/18/634.php
"Киевгорстрой" вложил 38,8 млн грн в строительство жилого дома в Шевченковском районе Киева
18 марта 2009 г.

АО "Холдинговая компания "Киевгорстрой" (Киев) завершило строительство 9-12-этажного монолитно-каркасного жилого дома с торговым центром, расположенным на первом этаже, по ул.Татарской, 27 в Шевченковском районе столицы.

Как сообщила компания в пресс-релизе в пятницу, стоимость строительства дома вместе со встроенным торговым центром составляет 36,396 млн грн, строительство подземного паркинга на 12 машиномест – 2,4 млн грн.

Согласно сообщению, в доме 75 квартир общей площадью 7,47 тыс. кв. м, в том числе 20 однокомнатных, 19 двухкомнатных, 20 трехкомнатных и 16 четырехкомнатных.

Возле дома также предусмотрена открытая автостоянка на шесть машиномест.

Площадь земельного участка составляет 0,345 га.

Согласно сообщению, 14 марта состоится "День открытых дверей" на данном объекте.
---------------------------------------- -------------
Итого: 38 млн грн + (38 млн /3)= $10 млн

Вот схема двушки из этого дома


За в августе 2007 Киевгорстрой заряжал за неё 2200 долларов за метр, а в сентябре 2008 через подставных в Авизо (№74) в 4к 2530 долларов за квдратный метр.

Общая площадь квартир почти 7500 кв.м. Минус 10% городу. На продажу 5750.

2220*6750= $14.85 млн. Добавим $1.65 млн за торговый центр и паркинги. Ориентировочный выход $16.5 млн.

65% навара в валюте.

Навар в гривне 160% = 130.35 грн ($16,5 млн 7.9 (текущий курс)/50 млн грн

P.S. Не знаю как выглядят паркинги, но внутри елитный дом какой-то тоскливо. Особенно "елитно" выглядят радиаторы от Киевгорстрой. ИМХО они их где-то на свалке нашли.

Я внесу ясность по этому дому Я в 2006 году хотел вложить деньги в 2к именно в этом доме. В середине сентября 2006 года квартир уже небыло, оставались только несколько 4к и одна 3к, цена была 6250 грн./кв.м. Т.е. львиная доля инвесторов вложились по цене ниже этих 6250 грн./м., продажи стартовали в конце 2005 года.

Касательно картинок вы не на радиаторы смотрите, а на высоту потолка в правом углу и левом

Цитата:

Т.е. львиная доля инвесторов вложились по цене ниже этих 6250 грн./м., продажи стартовали в конце 2005 года.

//document.ua/news/2009/03/18/634.php
Генеральным проектировщиком дома выступил институт "Киевжитлопроект", генподрядчиком – КМБ-3. Строительство монолитно-каркасного жилого дома было начато в июле 2006 года.

Аут Вы ходите сказать, что за полгода до начала постройки дома УСЁ ВыКУПИЛИ по себестоимости а Киевгорстрой альтруист Уж не сочиняетели Вы?

Цитата:

Я внесу ясность по этому дому Я в 2006 году хотел вложить деньги в 2к именно в этом доме. В середине сентября 2006 года квартир уже небыло, оставались только несколько 4к и одна 3к,

Аут Вас обманули. Ибо как я уже говорил в в августе 2007 Аркада продавала двушки 105 кв. м. за 1276421 грн.


[attachment=0]__________________________ _______________.htm[/attachment]

Так что не надо ля-ля что двушек в продаже в сентябре 2006 не было. Они в продаже были, только под прилавком. Искуственно делали дефицит, чтоб продавать их по неадекватной цене. Эта неадекватная цена давала возможность получить на выходе навар минимум 60% в долларах

Цитата:

Касательно картинок вы не на радиаторы смотрите, а на высоту потолка в правом углу и левом

Out, я думаю с параллелями потолка и пола там все ок, это "оптический эффект" из за "кривой" съемки, а вот всякие кривые загогулины на стенах - это да.

Цитата:

//document.ua/news/2009/03/18/634.php
Генеральным проектировщиком дома выступил институт "Киевжитлопроект", генподрядчиком – КМБ-3. Строительство монолитно-каркасного жилого дома было начато в июле 2006 года.

Аут Вы ходите сказать, что за полгода до начала постройки дома УСЁ ВыКУПИЛИ по себестоимости а Киевгорстрой альтруист Уж не сочиняетели Вы?
Аут Вас обманули. Ибо как я уже говорил в в августе 2007 Аркада продавала двушки 105 кв. м. за 1276421 грн.




Так что не надо ля-ля что двушек в продаже в сентябре 2006 не было. Они в продаже были, только под прилавком. Искуственно делали дефицит, чтоб продавать их по неадекватной цене. Эта неадекватная цена давала возможность получить на выходе навар минимум 60% в долларах

Волонтер, я описал реальную ситуацию по этому конкретному дому - сам интересовался им. Если вам охота обсосать ситуацию с точки зрения вашей фантазии, это к НеИдиоту - тот тоже много чего пишет, а как касается конкретики - сразу в кусты.
Могу привести еще один пример, когда на этапе строительства первого этажа дом практически продан - 2003 год, Черновола, 20.

Цитата:

Out, я думаю с параллелями потолка и пола там все ок, это "оптический эффект" из за "кривой" съемки, а вот всякие кривые загогулины на стенах - это да.

Дык, я предложил Волонтеру "перепад" по фото определить, а то он так точно "диагностировал" качество батарей по откровенно хреновому фото

Цитата:

Касательно картинок вы не на радиаторы смотрите, а на высоту потолка в правом углу и левом

Капец, лучше уже хрущовка старенькая, они хоть ровные

Цитата:

Волонтер, я описал реальную ситуацию по этому конкретному дому - сам интересовался им.

Out я привёл пример, что Вы говорите неправду, говоря: "В середине сентября 2006 года квартир уже небыло, оставались только несколько 4к и одна 3к,"

2к квартиры в продаже на Татарской 27 были в продаже в 2007 и я привёл доказательство.

А ещё Ваших слов - "Т.е. львиная доля инвесторов вложились по цене ниже этих 6250 грн./м., продажи стартовали в конце 2005 года." - тоже веет чушью.

Выходит " львиная доля инвесторов " скупила этак 80% процентов объектов, не то, что на стадии котлована, а ещё и раньше. Если Вас послушать 6000 кв метров были выкуплены по цене 1200 долларов за метр и приход от квартир был 36 млн грн. Это что КГС как тот еврей продававший яйца работает - имеет навар от воды и свежую копейку.

Нет никакой гарантии того что Вы действительно интересовались этим домом, а не придумали словесную байку для отмазки своего ИМХО о работе Киевгорстрой на малом гривневом зазоре.

Цитата:

Могу привести еще один пример, когда на этапе строительства первого этажа дом практически продан - 2003 год, Черновола, 20.

А вот это не надо. Манипуляции не к чему.

Цитата:

Out я привёл пример, что Вы говорите неправду, говоря: "В середине сентября 2006 года квартир уже небыло, оставались только несколько 4к и одна 3к,"

2к квартиры в продаже на Татарской 27 были в продаже в 2007 и я привёл доказательство.

А ещё Ваших слов - "Т.е. львиная доля инвесторов вложились по цене ниже этих 6250 грн./м., продажи стартовали в конце 2005 года." - тоже веет чушью.

Выходит " львиная доля инвесторов " скупила этак 80% процентов объектов, не то, что на стадии котлована, а ещё и раньше. Если Вас послушать 6000 кв метров были выкуплены по цене 1200 долларов за метр и приход от квартир был 36 млн грн. Это что КГС как тот еврей продававший яйца работает - имеет навар от воды и свежую копейку.

Нет никакой гарантии того что Вы действительно интересовались этим домом, а не придумали словесную байку для отмазки своего ИМХО о работе Киевгорстрой на малом гривневом зазоре.

Вы просто НИКОГДА (это я понял из ваших постов) не покупали квартиру в КГС и Аркаде Я вам расскажу: в операционном зале в 2003-2006 годах (как дальше не знаю, не был) было человек 8 манагеров по продажам и к ним была очередь, хорошие объекты уходили ОЧЕНЬ быстро, да я не исключаю, что большая часть покупалась спекулями, некоторые брали по 2-3-5 квартир, была рассрочка (при первоначальном платеже 30%) на срок до сдачи объекта. Продажа квартир начиналась с момента обнесения участка забором. До 2003 года, по рассрочке цена квартиры была зафиксирована на момент заключения договора, а вот после цена при рассрочке тоже росла пропорционально неоплаченным метрам. Вот я и не исключаю, что в 2007 году от некоторых квартир народ начал отказываться по причине "просевшего" спроса и они были выставлены аркадой опять на продажу (Аркада возвращала деньги только после перепродажи этой квартиры). вам самому не смешно, что найдя на их сайтеквартиру на 6 этаже - вы заявляете о том, что я лгу? Я вам повторяю, осенью 2006 в продаже 2к НЕБЫЛО, были по переуступке в авизо, благовесте и т.д. по другой цене.
А вообще, мне странно, что вы не просчитали себестоимость квадрата по указанному дому на 2006 год 4872 грн/метр или около 950 баксов пусть 10% были отданы городу итого имеем чуть больше 1 тыс. долларов.

Цитата:

Нет никакой гарантии того что Вы действительно интересовались этим домом, а не придумали словесную байку для отмазки своего ИМХО о работе Киевгорстрой на малом гривневом зазоре.

Волонтер, я уже давно вырос из детского возраста рассказывать байки Меня интересуют только факты, а не всякие измышлизмы теоретиков.