Технический анализ и рынок недвижимости: совместимы?

Здравствуйте,
Я знаю, что многие тут на форуме уже обсуждали мой технический анализ Киевского РН . Но у меня возник вопрос (простите, если что не так, т.к. я тут новичок). Вопрос следующий: кто (кроме меня) использует технический анализ для анализа недвижимости?

Дело в том, что, если по правде, то теханал ну никак не совместим с РН, т.к. для теханала нужен стандартизированный инструмент, цена которого не меняется от того, что он далеко от метро или запылился. На РН нет такого четкого стандартизированного инструмента. И я, честно говоря, сделал тот анализ лишь предполагая, что это хоть как-то уместно (т.к. собирался идти аналитиком в агентство, но это другая история).

На самом деле, по всем правилам, применение ТА на РН вообще не уместно, но все-таки я осмелился и прогноз оказался достоверным! Совместимость ТА и РН - это тема открытая, о которой я хочу бы узнать ваше мнение, товарищи проф. аналитики.

Т.е., кто использует ТА для анализа РН? Совместимы ли они на ваш взгляд? Есть ли смысл анализировать РН с помошью ТА, учитывая, что ни о каком откалиброванном инструменте речи быть не может?

Спасибо

ТА применительно к РЖН в Украине неприменим в принципе.
Кстати, ваш анализ не отвечает реалиям, что и подтверждает мою мысль.

Цитата:

Основной вывод анализа

Данный анализ показывает, что сейчас (лето 2007) на рынке недвижимости Киева лучше ничего не покупать: стоит воздерживаться от активности (или продать недвижимость, купленную ранее). 2 из 3 анализов показали, что вероятно в ближайшие полгода (до начала 2008) будет снижение цен на рынке до отметки в примерно $2800 за кв.м. Но все три анализа показали, что в периоде от полугода до 2 лет (до 2010), будет слабый рост.

.

Я здесь не умаляю проделанной работы. Графички очень красивые, стрелочек много и буквочек тоже - хоть на стенки вешай.
ТН неприменим в силу того, что наш "рынок" не подчиняется ни одной волновой теории, ни одному прогнозу, основанному на рациональных методиках.

Он формируется совместными действиями
1. Крупного, в основном монопольного бизнеса, владеющего кроме прочего и мощным медиа-ресурсом, способным создать истерию вокруг определенных тем и довольно активно ее поддерживать.
2. Властью, а точнее продажным чиновничеством и слившимся с ним бизнесом, получающим экономические преференции внеэкономическими методами и подпитывающим эту коррупцию.
3. Политсилами, в своей борьбе за власть, использующими самые разные методы перераспределения фин. потоков, законодательного перекраивания и лоббирования интересов "своего" бизнеса.
Таким образом, ничего экономического в этом рынке нет, поэтому для анализа проще и эффективнее отслеживать какой Витя встретился с каким Васей и о чем вчера говорила с экрана экзальтированная дамочка, угрожая что-то отобрать или перепродать.

Упрощенно, но в целом так.

Ну зачем вы с издевкой пишите, Домовой? Не этично это.

По большей части, мой анализ оказался достоверным. Вчитайтесь в прогнозы цен, а не напутствия к действиям.

Я, соглашусь вами, в том что ТА и РН все-таки несовместимы. Т.е. вообще не совместимы. Но, тем не менее, нет ни одного доказательства тому, что технический анализ не может правильно прогнозировать рынок недвижимости. Если есть, то какие? С удовольствием выслушаю.

И вы не ответили на мой вопрос про применение ТА. Я так понимаю, вы не применяете ТА для анализа РН?

Нет , не применяю. Причины я уже изложил, их достаточно.
Ваш прогноз неточен и вашей же цитатой я это подтвердил. На 2008-10 гг. вы прогнозируете рост цен. Все с точностью до наоборот.
И ради Бога, какие издевки? Я вполне серьезен и корректен.

Домовой, а скажите, как вы можете утверждать, что в 2008-2010 будет падение? На каком основании?

Любой прогноз оперирует терминами типа "наиболее вероятно" и т.п. Смешно вообще-то, то что вы пишите.

Когда будет 2010 год и когда результаты цен можно будет обсуждать по факту, тогда вы и сможете опровергать достоверность моего анализа. Честно, смешно.

Ваш прогноз УЖЕ не исполнился.
2008 УЖЕ идет и цены ползут вниз. Этого УЖЕ достаточно.

А если вам смешно слышать ответы, не задавайте свои смешные вопросы.

Домовой, может я чего-то не знаю? Что значит цены уже падают? Получается, что лидирующие порталы недвижимости (включая Домик), предоставляющие статистику цен, врут? В начале сентября делал срез цен. Взгляните. Гду тут падение? Я что-то упустил?



Это среднее между данными Домика и Благовеста.

Цитата:

Получается, что лидирующие порталы недвижимости (включая Домик), предоставляющие статистику цен, врут? В начале сентября делал срез цен. Взгляните. Гду тут падение? Я что-то упустил

Да, врут. Или, скажем политкорректнее, не совсем адекватно отражают реалии.
Да, упустили. Я уже писал, что слепо доверять индексам порталов - оставаться слепым и далее. Судя по всему, добровольно.

Домовой, вы сейчас делаете очень серьезное заявление. Дайте хоть одно подтверждение вашим словам, и я тогда признаю, что действительно прогноз недостоверный. Официальные данные, пожалуйста.

Не смешите меня. Какие официальные данные? Откуда? Все (псевдо)официальные данные берите в индексах Домика.

А я говорю о реальных данных, вынесенных из общения с покупателями и продавцами, застройщиками и риэлторами.
Эти данные можно назвать лишь инсайдерскими.
Если вам так интересны официальные, задавайте вопросы Госкомстату, при чем здесь мы?
Или идите играть в Форексе, там ТА в коротких промежутках приближен к истине и опирается на официальную статистику торгов.

Я вам так скажу людям нужны не официозы, а реальные сведения и анализ, только так они могут принимать адекватные решения.
Иногда мои консультации прямо противоположны официальным сведениям, полученным заказчиком. Но в большинстве случаев заказчик доверяет именно альтернативным.

Там, где нельзя доверять официальным данным, приходится по крупицам собирать неофициальные. Наш РЖН относится именно к этой категории.

Короче все ясно. Как я понимаю, вы вовремя жилье не купили и верите в крах рынка. Если все так как вы говорите, то были бы хоть какие-то подтверждения в сети, например, статьи аналитиков, обзоры на порталах и т.п. А так, "рынок падает потомуша я так говорю" может каждый сказать.

Не принимайте лично. Но ваше сожаление о несвоевременной покупке жилья очевидно. Разуйте глаза. Какое падение? Я 2 года назад прогнозировал рост, и все кричали "обвалится", и продолжают кричать. Ну, верьте, если вам так удобно. Время рассудит.

Раз вам все ясно, то почему задаете вопросы?
А жилье (лишнее) я успел продать и очень вовремя. Другое (лишнее) покупать не собираюсь в ближайший год-два.
Поверите на слово, или вам предоставить официальные данные?

И еще. Обидчивым и легкоранимым аналитикам в бизнесе делать нечего. Если считаете, что есть лишь два мнения, одно из них ваше, а другое неправильное, то исключите это неправильное из своего анализа в принципе, пользуйтесь только своим. Очень просто.

Домовой, спасибо за советы. Я уважаю здравую критику. Но вы так и не сослались ни на один ресурс, т.е. не подтвердили ваши высказывания.

1. Не за что. Если был полезен - я рад.
2. Я сам ресурс. Ссылаюсь.
Если вы обратили внимание, то когда обещал делать ссылки - я это делал. Когда говорил, что это инсайд, то ссылок не может быть по определению.

Пыталась делать ТА в недвижимости. Сложно. Вообще я мечтаю, что когда-то можно будет построить хороший многофактор, но... Мечты-мечты.

На рынке действуют только факторы, перечисленные Домовым

По прогнозам. Кто это когда говорил, что хороший прогноз - это тот, который "попадает с точностью до 1 у.е."? Но главным вопросом, конечно, остается направление тренда.

Вся фишка в том, что более-менее достоверные данные можно найти с 2002-2003 года. А рынок в этот период только рос. Тогда какое направление тренда еще может дать модель? Если бы можно было найти нормальные данные года с 94-95... Но тогда рынка, как такового не было...

Таким образом, ТА в недвижимости можно применять - безусловно. В каждом месяце делать корректировку. Ориентир какой-то будет и практика А когда (через несколько лет) накопяться данные, замыкающие цикл, будет вполне достоверно

ТА как вторичная, верификационная ветка - да, согласен.
Как базис для прогноза - абсолютно провально.

Посмеялся, спасибо Денис Пару замечаний
1) Во первых тех.анализ имеет смысл в открытом и ликвидном рынке с четким понятием цены. Цены! - а не непонятно чего ....
Тах анализ анализирует "price behaviour", а не фантазии некоторых порталов. Где открытые данные по ценам? Вы разве не знаете, что психология инвесторов всегда отстает от цены? Цена снижается, а инвесторы продолжают оставаться в ейфории.

2) Даже на вашем графике, невооруженным глазом видна ситуация "momentum non confirmation" на последней стадии роста (с лета 07). Вам это о чем-то говорит? Или ваш тех-анализ работает как екстраполятор нескончаемого тренда?

3) Самое главное настоящий тех.анализ многовариантен и для подтверждения правильного варианта на длительную перспективу требует фундаментального анализа а также анализа психологии участников рынка. Фундаментальный анализ выдал на днях НБУ На счет психологии такой безудержной ейфории и жадности я не видел даже на вершине пика дот-комов.

2AlphaTrader
У меня тоже достаточно критическое восприятие работы уважаемого Дениса Берга.
Но и с Вами я могу согласиться далеко не во всем.

Фондовый рынок – это одно. Рынок недвижимости – нечто другое.
Однако и там, и там есть некие закономерности. Вот их и нужно выявить/ осознать.
Для этого используются (в том числе) методы тех.анализа.
Но, поскольку отечественный рынок недвижимости имеет свою специфику (и даже принципиальные отличия), то для него нужен свой тех.анализ.
Мы над этим работаем.
В частности, находим корреляции между различными сегментами рынка, пытаемся совместно анализировать целые семейства кривых. То есть, наш тех.анализ многомерный.
- - - - - - - - - - -
Теперь по конкретным пунктам.

Цитата:

Во первых тех.анализ имеет смысл в открытом и ликвидном рынке с четким понятием цены. Цены! - а не непонятно чего ....

Имеет смысл – не имеет смысла…
А откуда заранее известно, что имеет смысл, а что смысла не имеет?
Если тех.анализ заточен на открытый и ликвидный рынок с четким понятием цены – то это один тех.анализ. Его имеет смысл использовать там, где он работает. Переносить в чистом виде на иные рынки (как это пытается сделать Денис Берг) – неправильно.
Тут необходимы иные тех.анализы.
Но использовать опыт (и отдельные приемы) вполне можно попытаться.

Цитата:

Тах анализ анализирует "price behaviour", а не фантазии некоторых порталов.

Тех.анализ анализирует кривые. А на основании чего строятся эти кривые – это уже второй вопрос.
Важны тут два момента:
- источник данных (для построения кривых) должен быть достаточно стабильным. В том смысле, что любой источник данных вносит свои влияния/ погрешности, но они не должны постоянно (существенно) меняться;
- методология тех.анализа должна учитывать способы получения исходных данных (характеристики источников посторонних влияний и погрешностей).

Цитата:

Где открытые данные по ценам?

Есть открытые данные по ценам предложений. Есть «почти открытые» данные по ценам торгов (уступкам). Нет открытых данных по ценам продаж.
Соответственно такой и тех.анализ.

Попутно замечу, что требование открытости (вернее, доступности) данных принципиально лишь для тех, кто строит кривые. А уж когда кривые построены, то их анализом могут заниматься все.

Цитата:

Вы разве не знаете, что психология инвесторов всегда отстает от цены? Цена снижается, а инвесторы продолжают оставаться в ейфории.

И что? Какие выводы из этого?
Да, существует определенное запаздывание. Величина этого запаздывания для каждого участника рынка своя. Все это растягивает переходные процессы во времени, нивелирует отдельные всплески и провалы.
Соответственно увеличивается погрешность тех.анализа.
Но, учитывая, что процесс купли-продажи недвижимости растянут во времени на недели и месяцы (а в некоторых случаях, и на года), то в этом масштабе времени запаздывание не столь уж огромно.

Есть 2 основные методики сходить на базар.
1. Я прокладываю маршрут от двери до каждого лотка, учитывая перепады высот, удаленность от балконов и стен (одновременно просчитывая вероятность их падения на голову в критичный для меня отрезок времени), плотность движения на переходах, степень освещенности и коэффициент трения асфальта.
2. Я прикидываю в голове оптимальный маршрут и смотрю в окно, как одеться и стоит ли взять зонтик.

Теперь пусть каждый подумает, какой из вариантов приведет меня к цели надежнее и с какими затратами?

Цитата:

Есть 2 основные методики сходить на базар.
1. Я прокладываю маршрут от двери до каждого лотка, учитывая перепады высот, удаленность от балконов и стен (одновременно просчитывая вероятность их падения на голову в критичный для меня отрезок времени), плотность движения на переходах, степень освещенности и коэффициент трения асфальта.
2. Я прикидываю в голове оптимальный маршрут и смотрю в окно, как одеться и стоит ли взять зонтик.

Теперь пусть каждый подумает, какой из вариантов приведет меня к цели надежнее и с какими затратами?

Многое зависит от цели.
Одно дело купить пару килограмм картошки по пути домой.
Другое - сделать запасы на зиму.
Третье - принять верную стратегию продажи выращенной сельхозпродукции.
Четвертое - зарабатывать деньги на перепродажах.
И т.д.
- - - - - - - -
Другими словами, важны веса потенциальных "плюсов" и "минусов", связанных с удачным или неудачным походом на рынок.
Рынок недвижимости - особый рынок. Тут "плюсы" и "минусы" в денежном эквиваленте нередко составляют десяток годовых зарплат.
Потому многие потенциальные продавцы и покупатели предпочитают не "ходить" на рынок, а просто "жить" на нем. "Вживаются" с тем, чтобы глубже понять скрытые закономерности.

В этом смысле тех.анализ - лишь один из многочисленных способов "вживания". Причем далеко не основной. Но, если он поможет хотя бы на 5%, то игра стоит свеч.