Технический анализ и рынок недвижимости: совместимы?

При любом раскладе целей, слишком перегруженный просчетом вариантов и вероятностей путь будет сверхзатратным и в конечном результате проигрышным.
В большинстве случаев нам достаточно сделать расчет, опирающийся на малое число ключевых факторов и допустить возможность и пределы отклонений.
Вся задача в том, каковы факторы ключевые. Вот это нужно просчитать с максимальной точностью.

Цитата:

2AlphaTrader
У меня тоже достаточно критическое восприятие работы уважаемого Дениса Берга.
Но и с Вами я могу согласиться далеко не во всем.

Фондовый рынок – это одно. Рынок недвижимости – нечто другое.
Однако и там, и там есть некие закономерности. Вот их и нужно выявить/ осознать.

Самая большая разница: ликвидность. Закон гравитации общий для всех

Цитата:

Для этого используются (в том числе) методы тех.анализа.
Но, поскольку отечественный рынок недвижимости имеет свою специфику (и даже принципиальные отличия), то для него нужен свой тех.анализ.
Мы над этим работаем.
В частности, находим корреляции между различными сегментами рынка, пытаемся совместно анализировать целые семейства кривых. То есть, наш тех.анализ многомерный.

Похвально, кореляции действительно часто работают.

Цитата:

Теперь по конкретным пунктам.

Имеет смысл – не имеет смысла…
А откуда заранее известно, что имеет смысл, а что смысла не имеет?

Если не известно, тогда не имеет смысл вообще что-то анализировать.

Цитата:

Если тех.анализ заточен на открытый и ликвидный рынок с четким понятием цены – то это один тех.анализ. Его имеет смысл использовать там, где он работает. Переносить в чистом виде на иные рынки (как это пытается сделать Денис Берг) – неправильно.
Тут необходимы иные тех.анализы.
Но использовать опыт (и отдельные приемы) вполне можно попытаться.

Тех.анализ анализирует кривые. А на основании чего строятся эти кривые – это уже второй вопрос.
Важны тут два момента:
- источник данных (для построения кривых) должен быть достаточно стабильным. В том смысле, что любой источник данных вносит свои влияния/ погрешности, но они не должны постоянно (существенно) меняться;
- методология тех.анализа должна учитывать способы получения исходных данных (характеристики источников посторонних влияний и погрешностей).
Есть открытые данные по ценам предложений. Есть «почти открытые» данные по ценам торгов (уступкам). Нет открытых данных по ценам продаж.
Соответственно такой и тех.анализ.

Попутно замечу, что требование открытости (вернее, доступности) данных принципиально лишь для тех, кто строит кривые. А уж когда кривые построены, то их анализом могут заниматься все.

И что? Какие выводы из этого?
Да, существует определенное запаздывание. Величина этого запаздывания для каждого участника рынка своя. Все это растягивает переходные процессы во времени, нивелирует отдельные всплески и провалы.
Соответственно увеличивается погрешность тех.анализа.
Но, учитывая, что процесс купли-продажи недвижимости растянут во времени на недели и месяцы (а в некоторых случаях, и на года), то в этом масштабе времени запаздывание не столь уж огромно.

Почему важна цена:
Цель тех анализа, как и любого анализа рынка - предсказать будущую тенденцию. Не так ли? Если использовать заведомо отстающие данные (цены предложения), то и результат будет отстающим, т.е. малополезным.
Вот интересно будь-то ваша модель или Дениса Берга, определила вершину РН Киева этим летом? По этим моделям мы все еще в растущем тренде, да? Или сейчас лишь легкая коррекция, которая вот вот закончится?
Сколько потеряет реальных денег реальный инвестор следуя таким анализам мы скоро увидим на практике А все из-за ликвидности: если не определить вершину заранее, то с РН без потерь не уйдешь.

Если же оставаться в области абстрактного анализа желания продавцов, то я согласен с вами Владимир, вполне достаточно смотрть на цену предложения и незамечать ничего постороннего, наводящего тень на тянущиеся вверх линии. А польза?

Цитата:

Самая большая разница: ликвидность. Закон гравитации общий для всех

Я не очень уловил суть метафоры. Потому отвечу так, как понял.
Закон гравитации общий для всех, но проявляется он по-разному.
Одно дело, если человек идет по обледеневшему крутому склону, и совсем иное, если сидит на мягком диване. Или лежит в ванне, наполненной теплой водой…
Гравитация одна, а воспринимается совершенно иначе.

Так и с восприятием ликвидности. У торговцев ценными бумагами оно свое, а у владельцев квартир - свое.
При определении степени ликвидности "пересічні громадяни" обычно отталкиваются не от абсолютных временных величин (часов, дней, месяцев), а от неких относительных величин, зависящих от вида и назначения конкретного товара.
Для пояснения сути, такая аналогия.
Еда нужна каждый день (и даже несколько раз в день). Потому продавец пирожков должен реализовывать свой товар всего за несколько часов. Если затягивает этот срок – значит его товар не очень ликвидный.
Квартира нужна на всю жизнь. Или хотя бы лет на 10. Вот примерно такие сроки и служат для очень многих участников рынка недвижимости масштабом времени. Зарабатывает семья на квартиру всю жизнь, продает ее всего за несколько месяцев…
Какой из этого следует вывод?
Как показывает практика, большинство владельцев киевских квартир делают вывод о том, что киевская недвижимость - высоколиквидный товар. В конце концов, что такое несколько месяцев (или даже лет) в масштабах всей жизни...

Цитата:

Я не очень уловил суть метафоры. Потому отвечу так, как понял.
Закон гравитации общий для всех, но проявляется он по-разному.
Одно дело, если человек идет по обледеневшему крутому склону, и совсем иное, если сидит на мягком диване. Или лежит в ванне, наполненной теплой водой…
Гравитация одна, а воспринимается совершенно иначе.

Так и с восприятием ликвидности. У торговцев ценными бумагами оно свое, а у владельцев квартир - свое.
При определении степени ликвидности "пересічні громадяни" обычно отталкиваются не от абсолютных временных величин (часов, дней, месяцев), а от неких относительных величин, зависящих от вида и назначения конкретного товара.
Для пояснения сути, такая аналогия.
Еда нужна каждый день (и даже несколько раз в день). Потому продавец пирожков должен реализовывать свой товар всего за несколько часов. Если затягивает этот срок – значит его товар не очень ликвидный.
Квартира нужна на всю жизнь. Или хотя бы лет на 10. Вот примерно такие сроки и служат для очень многих участников рынка недвижимости масштабом времени. Зарабатывает семья на квартиру всю жизнь, продает ее всего за несколько месяцев…
Какой из этого следует вывод?
Как показывает практика, большинство владельцев киевских квартир делают вывод о том, что киевская недвижимость - высоколиквидный товар. В конце концов, что такое несколько месяцев (или даже лет) в масштабах всей жизни...

Суть метафоры в том, что людии остаются людьми, каким бы активом они не оперировали. Во всех случаях ими движут страх и жадность. И во всех случаях побеждает реальность (гравитация) : т.е. ушедший от фундаментального равновесия рынок возвращается к фундаментально оправданым уровням, а зачастую ниже (из-за страха).
На некоторых рынках мы можем видеть колебания по часам и даже минутам. Для других же требуются месяцы и годы. Для инвесторов разница в ликвидности/инертности может быть как благом так и злом.
Если ответить на вопрос: можно ли продать киевскую квартиру в принципе.То да, вы совершенно правы, они по большей части ликвидны.
Теперь другой вопрос. С каким дисконтом к индексным величинам (для даного района и типа жилья) можно продать даную квартиру в тот или иной период времени. Здесь и вступает в игру разница с фондовым рынком. На реально растущем тренде (цен) разница будет минимальна, и возможен даже не дисконт а премия. На снижающемся (или стагнирующем) же рынке цена реальной продажи будет, как правило, существенно ниже индексной цены.
Согласен, что владельцам недвижимости, особенно тем, кто не купил ее с ефектом кредитного плеча, индексы желания продавцов гораздо более комфортны, и они предпочтут именно их

Цитата:

Здравствуйте,
Я знаю, что многие тут на форуме уже обсуждали мой технический анализ Киевского РН . Но у меня возник вопрос (простите, если что не так, т.к. я тут новичок). Вопрос следующий: кто (кроме меня) использует технический анализ для анализа недвижимости?

использую как экспресс-анализ для рынков Питера и Москвы ( соотв.тема на форуме НЕРС ) как подтверждение фундаментальным процессам.

сам по себе ТА РН малоинформативен, волновой анализ не работает, работают только трендовые индикаторы, более-менее канальчики регрессии. Предсказание по уровням и срокам почти невозможно из-за отсутствия точных данных о ценах реальных сделок и их количестве. Единственное , чем я пользовался на практике, - определение точек бифуркации (возможного разворота рынка), т.е. вот сейчас пора покупать, а вот сейчас - продавать. Это работает.

Цитата:

использую как экспресс-анализ для рынков Питера и Москвы ( соотв.тема на форуме НЕРС ) как подтверждение фундаментальным процессам.

сам по себе ТА РН малоинформативен, волновой анализ не работает, работают только трендовые индикаторы, более-менее канальчики регрессии. Предсказание по уровням и срокам почти невозможно из-за отсутствия точных данных о ценах реальных сделок и их количестве. Единственное , чем я пользовался на практике, - определение точек бифуркации (возможного разворота рынка), т.е. вот сейчас пора покупать, а вот сейчас - продавать. Это работает.

Вы могли бы более подробно пояснить в каких именно случаях у Вас работал технический анализ РН?
Вопрос вызван тем, что, как Вы сами пишете: «Предсказание по уровням и срокам почти невозможно». И тут же продолжаете: «Единственное , чем я пользовался на практике, - определение точек бифуркации (возможного разворота рынка), т.е. вот сейчас пора покупать, а вот сейчас - продавать. Это работает.»
Налицо (ИМХО) логическая нестыковка двух утверждений.

И что такое «точка бифуркации» в Вашем понимании? Это точка, в которой рынок «созрел» для разворота основных тенденций?
Так о том, что рынок «созрел» для разворота основных тенденций, пишут уже несколько лет.
И доводы всегда были весьма убедительны. Но вот лишь сейчас тенденции (на киевском рынке недвижимости) изменились.

Цитата:

Вы могли бы более подробно пояснить в каких именно случаях у Вас работал технический анализ РН?
Вопрос вызван тем, что, как Вы сами пишете «Предсказание по уровням и срокам почти невозможно». И тут же продолжаете: «Единственное , чем я пользовался на практике, - определение точек бифуркации (возможного разворота рынка), т.е. вот сейчас пора покупать, а вот сейчас - продавать. Это работает.»
Налицо (ИМХО) логическая нестыковка двух утверждений.

ну почему же нестыковка...

пока идет движение, определить когда оно закончится и на каком уровне очень проблематично, т.к. нет ни объемов, ни цен реальных сделок, только цены предложений. На основе предыдущих данных (истории) - получается плюс/минус лапоть. Так по Москве и Питеру пришлось корректировать прогноз после выхода цены из канала, со второго раз попал по уровню с точностью ~2-3% за полгода до разворота. Отклонение от первоначального прогноза составило ~10-15%, а по срокам 3-4 мес.

по трендовым индикторам можно лишь отследить ослабление тенденции, ослабление тенденции предвещает скорую смену настроений через 1-2 мес, в это время надо выставлять квартиру на продажу и получим почти максимальную цену рынка.

Аналогично и снизу рынка, при начале сокращения предложений, уменьшения расслоения по типам жилья, ослаблении силы тренда надо выходить с кэшем и предложением о покупке на 10-15% ниже рынка.

Цитата:

И что такое «точка бифуркации» в Вашем понимании? Это точка, в которой рынок «созрел» для разворота основных тенденций?
Так о том, что рынок «созрел» для разворота основных тенденций, пишут уже несколько лет.
И доводы всегда были весьма убедительны. Но вот лишь сейчас тенденции (на киевском рынке недвижимости) изменились.

да, точка бифуркации - когда рынок "созрел". Совершенно неважно, что там пишут и кто несколько лет, если параболик указывает на продажу, MACD на вероятное движение вниз, а объемы прибывают. Строим 3-5 вероятных сценариев движения и сопоставляем с фундаментальными процессами в экономике и обществе. И ждем их реализации.

Цитата:

да, точка бифуркации - когда рынок "созрел". Совершенно неважно, что там пишут и кто несколько лет

Данный термин допускает и такое толкование. Но человеку, когда-либо изучавшему термодинамику, оно режет слух.
Во-первых, «точка бифуркации» характеризуется достаточно небольшим временным интервалом. Находиться в «точке бифуркации» годами (учитывая, что «устойчивый режим работы системы» тоже длится примерно столько же) нельзя.

Во-вторых, «точка бифуркации» означает, что система находится в неустойчивом состоянии и даже небольшое воздействие направит процессы в ту или иную сторону. Типа последней песчинки, которая склонит весы в ту или иную сторону.
На фондовом рынке такое бывает. Кто-то (из «власть имущих») какое-то слово сказал – и курсы сразу же отреагировали.
На нашем рынке недвижимости подобного не наблюдалось. Каждый день было множество весьма значимых событий и выступлений. Участники рынка жили (и живут) в условиях перманентной напряженности и неопределенности.
И что?
До тех пор, пока мировой финансовый кризис реально не докатился до участников рынка и не перерос в кризис экономики, рынок недвижимости реагировал весьма слабо.
Такое поведение можно назвать по-разному, но не «точкой бифуркации».

Цитата:

если параболик указывает на продажу, MACD на вероятное движение вниз, а объемы прибывают.

Другими словами, технический анализ формирует ряд признаков, которые используются в качестве дополнительной информации. Это понятно.
При решении сложных задач любая дополнительная информация – это (как правило) плюс (хотя она может и запутать).
Но стоит вопрос о степени надежности/информативности этих признаков. С каким весом их учитывать при принятии решений?

Цитата:

Строим 3-5 вероятных сценариев движения и сопоставляем с фундаментальными процессами в экономике и обществе. И ждем их реализации.

3-5 вероятных сценария… В общем-то, нередко так и выходит.
Беда лишь в том, что это немного напоминает пословицу: «то ли дождик, то ли снег, то ли будет, то ли нет…».

Цитата:

Данный термин допускает и такое толкование. Но человеку, когда-либо изучавшему термодинамику, оно режет слух.

тогда будем называть "точкой вероятного разворота" или смены тенденции.

Цитата:

Другими словами, технический анализ формирует ряд признаков, которые используются в качестве дополнительной информации. Это понятно.
При решении сложных задач любая дополнительная информация – это (как правило) плюс (хотя она может и запутать).
Но стоит вопрос о степени надежности/информативности этих признаков. С каким весом их учитывать при принятии решений?

с каким весом учитывать пока не могу сказать, всего лишь пару лет использую ТА на РН, так скажем еще не выработал торговую стратегию на истор.данных. Но это все равно лучше, чем вслепую тыкаться по агентствам, в надежде выгодно продать или дешево купить. В целом, самой важной информацией для меня служит ответ на вопрос "а кого же сейчас больше не рынке, покупателей или продавцов". Об этом с большой достоверностью нам скажут Параболик и Объемы предложений.

Цитата:

3-5 вероятных сценария… В общем-то, нередко так и выходит. Беда лишь в том, что это немного напоминает пословицу: «то ли дождик, то ли снег, то ли будет, то ли нет…».

нет, 3-5 сценариев в направлении тренда. Т.е. вот сейчас тренд сменился на понижательный, я черчу на миллиметровке 3 вероятных тренда для цены, и смотрю как развиваются события. У меня нет сценария: то ли вырастет, а то ли упадет, то ли на ноль, то ли на 100%.

При таком объеме неопределенностей и недостоверных исходников достаточно верное решение можно принять на основе анализа 2-3 опорных. Одно из них - соотношение аренд/продаж и их количественный рост.

Цитата:

тогда будем называть "точкой вероятного разворота" или смены тенденции.

"Разворот" или смена тенденций происходит на рынке недвижимости не только достаточно медленно, но и противоречиво.
Если на рынке форекс разворот можно сравнить с разворотом небольшого катера, то на рынке недвижимости в качестве модели необходимо брать разворот супертанкера в узком месте
(у супертанкера тормозной путь добрых 10-20 км, разворот в океане - это примерно такой же радиус, а в проливе без посторонней помощи и вовсе не обойдется: где-то ускорения будут положительными, где-то отрицательными... И еще огромная куча эмоций у всех судоводителей на десятки километров вокруг)

Потому, если говорить о точке, то в данном случае более подходит (ИМХО) понятие "изменение заявки трейдера". Мол, до этого момента интересуюсь покупкой недвижимости, а вот с этого - продажей (или наоборот).

Это просто изменяет временной лаг, в котором проводятся замеры.