Обсуждение Цен На Недвижимость!

В США строят в 5 раз больше нашего (в пропорции) и там нет того дефицита, который образовался у нас. Так что им есть куда снижать обороты строительства.

Кстати о объемах строительства...
Не помнит ли кто, была ли на этом форуме тема с количеством сделок по 8 районам по данным БТИ?

Почему сразу "что хотите этим доказать"?
В данном случае я просто описал то, что вижу и слышу в конкретном агентстве недвижимости. Причем не от одного человека, а от очень многих.
Чтобы не быть голословным, специально опросил первых попавшихся агентов, которые были тогда в офисе. Причем опрашивал их не всех сразу (как на собрании), а по отдельности. Обещая при этом сохранить анонимность.
--------
А выводы из изложенного можете делать сами.
Если они Вам что-то доказывают - значит воспринимайте как доказательства. Нет - значит нет.

В дополнение к предыдущему посту.

Неоднократно присутствовал на "разборе полетов" по сделкам. И не помню ни одного случая, чтобы руководители (хоть явно, хоть косвенно) навязывали агентам стремление поднять цены.
Скажу более того.
Не знаю ни одного случая, чтобы руководителям компании кто-нибудь звонил "сверху" (или "сбоку") с просьбами-требованиями задирать цены.
Те звонки о ценах, о которых я знаю, носили консультационный характер. Интересовались нашим мнением. Спрашивали "а как вы думаете?", "а какие тенденции проявятся в ближайшее время?"
Выслушивали внимательно. Иногда спорили. Но никогда не пытались навязать какую-либо "линию партии".

Я просто не верю вам.
Вы говорите одно, а факты указывают на другое.
Я верю фактам.

А о чем говорят факты?
1. О том, что хозяин вместе с агентом (или агент вместе с хозяином) вначале (очень часто) назначают слегка завышенную цену в надежде на то, что кто-то клюнет. Если просмотров и торгов нет, то цену немного снижают. Или ждут пока уровень цен подрастет.
2. Агент заинтересован в быстрой продаже объекта, а также в том чтобы не было посредников (поэтому склонен уступать в цене).
3. Проконтролировать директору компании (или еще кому-либо) о чем договариваются агент и продавец очень трудно. К тому же попытки контроля агента с помощью непосредственного обращения директора к продавцу - ведет к подрыву авторитета компании и агента.
-------
Какие еще факты Вы можете назвать?

как происходит рост цены на недвижуху? очень просто. продает какой-нибудь персонаж квартиру с целью улучшения жилищных условий.

приходит брокер и говорит стока стоит ваша квартира. начинают продавать, а пока доходит до дела цена подтягивается подцену брокера. или того хуже общие рыночные цены вырастают и начинаецца замкнутый круг- повышают цену.

знаете, ребята, я опять посмотрел на начало этой дискуссии от Работяги и так мне его жалко стало. 2004 год квартиры бери скока влезет. начало года ценовой ступор и все продавцы меня уговаривают купить квартиру. 100 000 уе- 3 к на Паньковской в ЦКовском доме на последнем этаже-отличный вид, а я говорю нет, тк высокосный год! Шлимазл

То есть, приходит вполне конкретный брокер. И очень может быть, что из числа тех "серых брокеров", у которых нет ни начальства, ни связей-контактов с другими риэлторами. Что-то там предлагает, что-то делает... А цена при этом растет.
А ведь могла бы при таком раскладе и снижаться...
Но продавцы не дают снижать цены. Заметьте, не мафиозные структуры, не сговор (совершенно не знакомых и не связанных между собой людей), а именно продавцы не позволяют снижать цены.
-------

Говорят, что риэлторы зомбируют продавцов.
Да сто лет не нужно конкретному брокеру зомбировать конкретного продавца. Ему нужны деньги. Желательно, как можно быстрее. И ради этого он (нередко) готов уступать в цене. Но продавец не позволяет.

-------
Так может серьмяжная правда жизни заключается в том, что спрос в Киеве (платежеспособный спрос!) превышает предложение?!
Ведь если бы предложение превышало спрос, то цены (не смотря на все ухищрения продавцов и брокеров) снижались бы. Ибо всегда есть продавцы, которые не могут ждать у моря погоды.

Вы же сами говорите, что основная часть сделок это фактически размен "через деньги". Так что в этой ситуации достаточно предложить чуть более дорогие варианты желаемых квартир, как тут же будет поднята стоимость продаваемой квартиры. На улице ведь никто не хочет остаться.

Продавцы (особенно со стажем) в ценах очень даже разбираются и базы данных смотрят, и Авизо + журналы читают.
Если предложение превышает спрос, а продавать нужно, то как ни мудри, цену не повысишь.
По крайней мере, массово.

Хм, то есть топ менеджмент даже и не знает, что за сделку проводит их работник?
И это при том, что размер сделки зачастую превышает 100К? Неужели все стали такие богатые, что хозяину уже облом проконтролировать движение такой достаточно значительной суммы?
Вообще то каждый объект оценивается агентом - и неужели никто не контролирует процесс оценки... И никто не может его скорректировать...
Владимир, вы можете сколь угодно продолжать свою мысль - но это неправда. Не поверю я что нет контроля и коррекции. Это есть везде - более того, это залог успеха любого бизнеса. Уж я то это знаю.

Вот именно, WWMUZ, это и есть ИХ метод. Это же очевидный способ. Откуда, как не от агента можно узнать о том, что такая кварира, которая нужна продавцу, вчера подорожала на 2-3К.

Контроль есть. И очень скрупулезный. Это контроль "чистоты" сделки. Документов, договоренностей (предварительного договора о задатке), дееспособности, свободного волеизъявления сторон... И этим занимаются самые опытные в компании люди ведущие специалисты. При необходимости и юристы.

Теперь, что касается контроля оценки.
В договоре на услуги по продаже жилья обычно указывается две цены одна - мнение агентства, вторая - мнение продавца.
В методических указаниях (знание которых проверяют при деловых играх и на экзаменах) агенту рекомендуется указывать цену, которая меньше цены продавца, но не меньше среднерыночной.
Если подобная рекомендация выполняется (и нет конфликтов), то руководство компании особо глубоко в оценку квартиры не вдается. А вот если цена продавца оказывается ниже цены агента, вот тогда агент должен быть готов это специально обосновывать.

Вы полагаете, что продавцы неграмотны?
Агент приходит к клиенту со свежими распечатками из базы данных. Там не одна квартира, а много (обычно - десятки) из этого же сегмента. При необходимости - есть свежее "Авизо" и журналы.

Вы давно последний раз читали авизу? И звонили по телефонам? Много там "прямых" хозяев? Вся информация в руках риэлтора - вы сами это признавали. И торгуют риэлторы в основном информацией (ну там проведение сделки - это скорее побочная услуга, если бы информация была бесплатной, я думаю очень много сделок проходило без посредников).
Так что та информация, которая есть у хозяев - она либо от ЭТОГО агента либо от ТЕХ агентов. По условию задачи, агенты действуют достаточно слаженно под руководством своих хозяев, чтобы направлять цены вверх.
Так понятнее?

И конечно да, я предполагаю, что продавцы (альтернативщики) в основном неграмотны в вопросе купли-продажи жилья и действуют исходя из двух цифр - сколько есть денег чтобы доложить и купить то что надо, и сколько денег надо получить от продажи квартиры. Манипулируя второй цифрой можно добится необходимого результата (я уточню - не того результата, который нужен агенту, а того результата, который нужен топ-менеджеру или хозяину).

Ну вы как раз описали тот механизм, о котором я говорю.
Во первых, продавцу не так то просто продать квартиру дешевле "оценки агента".
Во вторых, продавцу не так то просто продать квартиру дешевле "средней по рынку".
Но что интересно - в среднем половина квартир должна продаваться дешевле "средней" стоимости, иначе это стоимость не "средняя", а "минимальная".
Вобщем вы описали достаточный набор рычагов воздействия на цены, которые держат в руках те, кто держат в руках АН.
Только вы почему то говорите что в АН сидят последователи далай ламы, которым плевать на мирскую жизнь и которых не заботит состояние украинского рынка недвижки, который по очень многим параметрам перегрет и поэтому с ним вообще-то нужно обращаться как с недоношенным ребенком.
Вот поэтому я вам и не верю. Посмотрите например на наших политиков и вообще на нашу "элиту" - так почему я должен верить вашим сказкам про честных риэлторов, учитывая что вы самым непосредственным образом к ним относитесь?
Где же восторженные отзывы клиентов? Почему мне ни разу не попался вменяемый риэлтор? Почему мой личный опыт в основном подтверждает то, что легко можно прочитать на тематических форумах?

//domik.ua/mod/forum/showthread.php?t=54 07

Какое интересное совпадение - и чего это резко упало количество сделок в БТИ?

Я недавно отметил интересный факт - взаимосвязь первички и вторички можно сравнить с питательной цепочкой. Первичка это примерно как венец этой цепочки - тиранозвар, съедающий деньги определенной части (наиболее богатой части) альтернативщиков, переводя их из разряда торичных покупателей в первичные. По сути дела сокращение первички неминуемо должно привести к сокращению вторички, т.к. все те люди будут вынуждены отложить покупку новой квартиры (и соответственно продажи старой) просто из-за недостатка предложения и ростом цен, вызванным этим недостатком.
Еще одна хорошая аналогия - первичка превращает рынок недвижимости в открытую систему. Чем меньше первичка, тем больше проявляются признаки закрытой системы. Главный признак идеальной закрытой системы - это метрвый рынок, т.е. его отсутсвие, отсутсвие сделок и т.д. Конечно до идеала дело не дойдет, но дальнейшее сокращение объемов рынка (в метрах а не долларах) по моему не вызывает сомнений.

Да ничего нигде не падало, просто кто-то ввел всех в заблуждение тем, что выпали 2 района, и статистика была бы совсем другая, кроме того данные ипотечных ассоциаций говорят о том, что каждая вторая квартира оформляется в ипотеку, а как все знают банки приостанавливали выдачу кредитов, выжидая окончательной смены власти, так что могут быть и объективные и субъективные факторы.
Живу с видом на несколько строек, весной было затишье, а сейчас - все идет своим чередом, стройка движется, в сданных двух домах горит все больше окон с идущим внутри ремонтом.
Обвала ждать не приходится, т.к. приток населения все же постоянен и все хотят жить в Киеве, Донецке, Днепре в конце концов, а не в Артемовске или Крыжополе, где про горячую воду слышало поколение воевавшее в ВОВ