Обсуждение Цен На Недвижимость!

Вот-Вот! Мы добрались наконец-то до истины?
Чем мы занимаемся в этой ветке?
Мы анализируем и пытаемся спрогнозировать значение "средней температуры по больнице"! А на хрена?
Если классифицировать жилье по качеству строительства и текущему состоянию, по расположению, по окружению и т.д. то получится совсем другая картина.
Я согласен, что вонючая хрущевка или панельная брежневка (на мой взгляд та же хрущевка, только большей этажности) не стоять тех денег, которые ломят за них сейчас. И я уверен в том, что цены на них снизятся.
Если мы будем измерять их в евро или российских рублях.
Но есть жилье другого уровня. Думаю, что спрос и предложение по разным категориям жилья существенно отличаются друг от друга. Поэтому если вы хотите понять как поведет себя цена кв.м., то надо говрить о конретном кв.м. На мой взгляд малобюджетное вторичное жилье (хрущевки, брежневки и т.п.) площадью более 52 кв.м. (квартиры >=3-ком) снизится в цене существенно порядка 30-40% и произойдет это скорее всего до конца 2008 года . Меньшей площади жилье этой же категории снизится, но в пределах 15-20%. Сталинки близко к центру могут подвинутся на те же 10-20%. Жилье в центре в хороших домах скорее всего зафиксируется на текущем этапе, могут быть конечно естественные колебания в пределах +-10%. Элитные квартиры скорее всего поднимутся на 2-5%. Частные дома низкого качества (под снос) с участками земли более 4 соток возрастут в цене на 20-40% (за счет роста стоимости земли), более крутые дома возрастут в цене на 5-15%. И настанет период временной стабилизации до 2009, максимум. 2010 года. Тем временем с текущего момента и до 2012 года будет неизменно расти себестоимость строительства и застройщики скорее всего акцентируют свои интересы в области строительства гостиничной недвижимости в Киеве и жилой недвижимости за чертой Киева. Грядущие выборы вряд ли изменят существенно ситуацию поскольку 40-50 новоявленных избранников со своей свитой не повлияют существенно на рынок, да и бабок у них будет маловато (новоиспеченных депутутов-олигархов не предвидется). А вот в 2010 начнется самое интересное, политическая ситуация стабилизируется, пойдет активное инвестирование в сфере подготовки к евро 2012, в том числе и из-за-бугра, пойдет активное государственное финансирование крупномассштабных бюджетных программ (строительство и реконсрукация стадионов, дорог, развязок, вокзалов, гостиниц, облогораживание улиц городов) участники этих программ набьют карманы нашими денюжками (которые попали в бюджет) и часть этих денег, довольно большую удельную часть вкинут в рынок недвижимости, потому как каждый из них мечтает о безбедной пенсии и наследстве детям, а что может быть лучше, чем пенсия в качестве ренты от сдачи недвижимости никакого головняка и зависимости от правительства.
С учетом того, что в Киев попрежнему в течении всего этого времени будет ехать народ из безработных и индустриальных районов старны, дальнего зарубежья, в т.ч. из азии, будут расти наши дети (которые хотят жить отдельно), банки введут новые ипотечные продукты и наступит очередной скачек цен.

А что же будет с долларом США? И с ценой кв.м. в долларах США?
Не исключено, что несмотря на нашу хромую экономику проведут ревальвацию гривны, м.б. даже НБУ запретит выдачу кредитов в валюте и банки снизят % ставки по депозитам и тогда слабеющий на фоне других валют долл.США надо будет куда то втюхать, например купить недвижимость в США, не потому что так моного денег, а потому что на Украине проблематично будет поменять мерца Франклина на убитый кв.м.
Вот я и думаю, не набраться ли сейчас кредитов в баксах? Потом их гасить будет гораздо проще?

Я никому ничего не впариваю, это не анализ, это просто мои мысли вслух.
Может я заблуждаюсь, а может и нет?
Хотелось бы прочитать здесь Ваши мысли.

Vlinvest
"интересные мысли вслух". давненько не читал простого но интересного прогноза!
если позволите добавлю след.
*думаю заострять умы аналитиков на киевском регионе не стоит! тенденции вцелом по стране одинаковы, только в столице жилье переоценено в пределах 5-15%...
*абсолютно верно то что цены на жилье старше 50 лет будет расти меньше, или вообще не будут, чем новое строительство т.к. % износа все таки ... но всилу специфики нашей страны люди скорее будут ремонтировать и модернизировать старье чем строить новое! и вполне возможно гос-во выделит на модернизацию бабулек ч.з. жэки и восстановиться баланс.

*совершенно очевиден факт того что затишье на рынке выгодно на сегодня всем участникам рынка кроме мелких спекулей / т.к. в снг идет плавный но всетаки рост стоимости/, и возможен отход до -20% / в секторе вторчки/ до 2010 года. вот с этого момента когда будет вливание бабулек в строй сектор прогнозировать рост просто невозможно... но он явно будет..а к этому моменту будут присутствовать в основном крупный спекуль т.к. мелочь уйдет...а ребята из в.рады явно с прекрасным аппетитом свой шанс не упустят!

*за доллар не беспокойтесь! каждый 3 доллар нац.продукта в мире производят в шатах! все с ним будет хороше! эта валюта весьма обеспечена, хотя ее обесценивание на сегодня выгодна самим USA ... в перспективе альтернативу может составить только Евро.../+-25 лет/.все измениться после выборов!

жилье как и 30 лет назад так и 30 лет наперед будет в дефиците, потому как всем хоцаца жить по лучьше!!!

Это ж надо с таким рвением высказывать точку зрения, основанную исключительно на собственных мыслях и представлениях о несоответствии экономики этой страны всему остальному миру. Это такой способ самоутверждения, или просто следствие невовремя сделанных вложений в недвижимость ???

. есть категория таких людей -..., с гуманитарным складом ума...

Ну то что с сша в ближайшее время ничего не случится эт и я знаю А вот кризис перепроизводства в китае по моему мнению не за горами, Уж очень много товаров производят да и цена всё время падает, это симтомы Экономика сша немного на спаде, соотвесвенно там потребляют меньше товаров, в том числе и китайских. Что сулит кризисом в китае, и уменьшением обьёмов производства(и следсвено обьёмов инвестиций) , вследсвии чего упадут цены на углеводороды и металл, а уж от этого пострадают и Украина и Росия думаю и рынок недвижимости тоже заденет самую малость

Со "строительным" складом ума ... или "инвесторским" - еще проще: мы строим, или купили - значит нам должна быть обеспечена вечная благодать.
Что касается "отсутствия причинно следственной связи ..." то мой пост, в основном, явился реакцией на утверждение уважаемого Vlinvest о возможности ревальвации гривны, которую уже и так года три, минимум, растягивают как могут. Че то как то даже совком пахнуло )))))))))))))))))

Bud, во многом с Вами согласен, вот только в этом не уверен


Это только в Украине недвижимость покупается за не национальную валюту, а внормальных странах все стоит на ногах, а не на голове.
Вот и думаю, что неглупые япошки, немцы и австралийцы таким образом сливают баксы.

Уважаемый Swan, в даном случае Вы рассматриваете квартиру только как бизнес-инструмент, т.е. ср-во производства. Логично развивая Вашу мысль можно провести аналогию вот на базаре 1 кг картошки, в банк не положишь, в аренду не сдашь, значит и ничего этот 1 кг картошки не стоит, т.к. прибыли он мне не приносит!
На самом деле и картошка и квартира относятся к предметам первой необходимости, а то что квартиру можно использовать как бизнес-инструмент, то это + к ее цене, а не абсолютная ее цена. По этому с этой позиции оценивать жилье не совсем верно. Для более полной оценки необходимо знать количество жилья по категориям ВСЕГО и количество жилья по категориям, которое сдается, а так же неудовлетворенный спрос или превышение предложения над спросом, это минимум исходных данных. А кроме того, учитывать курсовую стоимость, ведь квартира - это еще в какой-то степени объект фондового рынка.

Что касается земли. Меня интересует земля только в Киеве или до 5км от Киевских проспектов (а не черты города) и все мои рассуждения касаются только этой категории земли. Я считаю, что это очень ликвидный товар и рост в цене его будет стабилен, поскольку в отличии от кв.м. сотки - ресурс невоспроизводимый и ограниченный, их нельзя построить больше, а вот кв.м. на них можно построить больше и потом продать или сдать в аренду и в таком варианте сработает эффект мультипликатора и нвестиций. Т.е. это есть хороший бизнес.

)

[QUOTE=Vlinvest]
А вот в 2010 начнется самое интересное, политическая ситуация стабилизируется, пойдет активное инвестирование в сфере подготовки к евро 2012, в том числе и из-за-бугра, пойдет активное государственное финансирование крупномассштабных бюджетных программ (строительство и реконсрукация стадионов, дорог, развязок, вокзалов, гостиниц, облогораживание улиц городов) участники этих программ набьют карманы нашими денюжками (которые попали в бюджет) и часть этих денег, довольно большую удельную часть вкинут в рынок недвижимости, потому как каждый из них мечтает о безбедной пенсии и наследстве детям, а что может быть лучше, чем пенсия в качестве ренты от сдачи недвижимости никакого головняка и зависимости от правительства.


С этим высказыванием позволю не согласится.
Во первых. Чем больше гостинниц будет построено в Киеве к Евро 2012,
тем хуже будет для киевских арендодателей жилья. Ведь после проведения чемпионата, опустевшие гостинницы начнут жёсткую конкуренцию между собой, что неизменно повлечёт снижение цен
как в гостинничном секторе, так и в частном.
Второе.
Да, деньги на подготовке к ЧЕ 2012 люди заработают. Но это не значит что они их тут-же вложат в недвижимость, как Вы утверждаете.
У американцев очень много денег. Но сейчас их никто в РН США не
вкладывает, а как раз наоборот, выводят. Что будет у нас через 5 лет трудно судить, но учитывая запредельные цены на жильё, и инерционность РН, то даже через 5 лет( если не будет обвала), вкладываться в него будет экономически невыгодно.
Ну и третье. Люди с большими деньгами для безбедной жизни на пенсии, почему-то норовят покупать недвижимость в других краях.
Где тепло, уютно и главное спокойно. Без всяких революций.

//finance.rol.ru/news/article14B8F ... news=84879

читал.... я в прошлом году наблюдал за скандалом когда конгресс запретил продавать иностранцам-частникам порты...речь шла о 300 млрд.бакс... недвижимость в штатах особенно в курортных достаточно ликвидный товар+прибыльный. сарайчик из дерева в калифорнии за два года выросла на 70%.. и это не украина! речь шла о домике за 500 штук а сегодня он стоит за 780!!! писец. так что ваши волнения по поводу сливания баксов абсолютно безосновательны. есть фондовый рынок и свободный обмен валюты...ТЕМ БОЛЕЕ ЧТО ВСЕ ПОКУПАЕТЬСЯ В ИПОТЕКУ! почти 90%. нал-это редкость! НО инвестировать с целью заработать в этот сектор считаю не прибыльно!!! можно инвестировать только с целью сберечь + накопить...

Второе.
Да, деньги на подготовке к ЧЕ 2012 люди заработают. Но это не значит что они их тут-же вложат в недвижимость, как Вы утверждаете.А я и не утверждаю, что ВСЕ деньги вложат, я говорю о том, что значительная часть этих денег вернется в сектор Украинской недвижимости

ustas
--Чем больше гостинниц будет построено в Киеве к Евро 2012,
тем хуже будет для киевских арендодателей жилья
...
Да, деньги на подготовке к ЧЕ 2012 люди заработают. Но это не значит что они их тут-же вложат в недвижимость
...
Люди с большими деньгами для безбедной жизни на пенсии, почему-то норовят покупать недвижимость в других краях.
Где тепло, уютно и главное спокойно. Без всяких революций..---


*за готели.. их так мало что можно сказать что почти нет! тем более что сдают на длительный срой семьям а не на неделю тиффози ))
нет у нас класса рантье, думаю скоро появиться, и цена на съем будет намного выше чем сейчас!

*как заработают так и потратят...не важно куда... просто будет их больше на несколько сот миллиардов больше... поверьте кто то захочет купить сыну квартиру на обучение -шоб жив як люды!

*ВО ВО !!! я хот и нищий и сам подумываю что надо щас в абхазии на бережку купить пока даром... а там до пенсии перееду... к морю и горам.. кавказ- и здравница и кузница и житница ...

Такие цитаты господам, считающим себя сведущими в экономике, надо в рамочку перед собой вешать. Я еще понимаю, когда политики несут подобный бред ...

Вот, вот и я об этом же, только смотрю на это в другой плоскости.
Это офигенный заработок на медвежьем тренде.
Возьмем достопочтимого бюргера-бизнесмена, который зарабатывает 100 000 евро в месяц. Он покупает в штатах по ипотеке недвижимость на 16млн баксов (при таком доходе на большее он не рискнет). Через два года баксы теряют свои к примеру 50% курсовой стоимости, а недвижимость в штатах возрастает на 30% (если мерят ее в баксах) . Таким образом капитализация составляет 80% - 2*7% (годовой % по ипотеке) = 66%. Только обратите внимание на то что, 66% от 16млн.баксов, которых у бюргера и небыло отродясь.

Также мне нужна одна квартира пущай 3-4 комнатная но одна две мне может быть и нужно но вопрос какой ценой и для чего если бесплатно я не откажусь если будет экономически выгодно я тоже не откажусь, а покупать вторую квартиру котроая будет приносить убытки мне нафиг не нужно.
А теперь факты новостроек как кур не резаных а старые дома чего то сносят не с такой скоростью  как строят новые, чем дольше цены будут такими заоблачными тем больше будет построено квартир, а так же тем меньше будет рождаемость  потому как с такими ценами если взять квартиру в кредит то пахать на неё нужно всей семьёй и не дай бог жена в декрет уйдёт это не тока недополученная прибыль, но ещё и убытки А если не покупать квартиру то где собсно детей держать
Так вот если квартира это предмет необходимости то на данный момент получается что одна квартира на одну семью вторую покупать нецелесообразно, ни по какой причине Так что сроойте ребята стройте

конгресс запретил продавать иностранцам-частникам порты...речь шла о 300 млрд.бакс.//www.tpp-inform.ru/analytics/voc/?curPo s=10