Обсуждение Цен На Недвижимость!

//www.ibk-misto.com.ua/хочу скидку 50%!!!реально???
представте,что сейчас 2006 год,май....

Чтож Вы не написали где такое происходит?

5473

Квартиры в Киеве3275

Сикундочку, а на виде писали 170 в смесяц. щаз в пять раз, те имеем 34 в месяц, а исходя из 3 в день 90 в месяц. Хто брешет?)))))))))

Индекс доходности жильяНеделя от 16.04+3 б/дК прошлой неделе-0.5 б/дВ марте+4.5 б/дК февралю-0.8 б/д
Володимире, поясніть, що таке бі-де (без домний?).

на realt уже предложений 7725/3343

Давно собирался начать собирать данные о РЖН и делать обзоры рынка, альтернативные обзорам от АН. Когда сам считал и анализировал, доверия как-то больше к выводам. Очень долго собирался, и некоторое время назад даже начал регулярно собирать данные по Днепропетровску. Благо у нас тоже есть АН, вывешивающие новые поступления в базу на своих сайтах (вопреки распространенному мнению, что разумная жизнь заканчивается за Окружной дорогой!). Так вот, используя доступную в инете базу агентства Реалнест, получил следующую динамику средних цен по новым предложениям квартир, расположенных в г. Днепропетровске
Дата 1к 2к 3к
25.01.07 39 167 56 556 75 000
26.01.07 36 633 54 909 70 000
02.02.07 42 708 67 321 85 501
09.02.07 44 500 58 000 75 625
20.02.07 47 750 85 500 111 154
28.02.07 43 222 64 133 66 118
12.03.07 50 563 83 923 95 280
16.03.07 48 149 64 125 81 000
27.03.07 43 143 67 161 101 273
30.03.07 51 800 70 222 107 254
06.04.07 47 600 65 352 73 389
13.04.07 54 250 68 421 78 286
20.04.07 51 400 91 385 81 650
Сознательно не стал уподобляться продвинутым аналитикам от АН и анализировать цены в разрезе типов домов, районов и т.д. Какой мне смысл мутить воду, чтобы потом выловить из противоречивой картины нужные мне выводы? Для меня, наоборот, смысл моей добровольной и совершенно бесплатной работы был в том, чтобы создать для себя картину происходящего на рынке.
Что можно однозначно сказать по результатам таблицы. Если в январе-феврале средние цены предложения недвижимости возрастали, то в марте-апреле они фактически застыли на одном уровне. Скажу больше, таково и мое личное мнение, сформировавшееся в результате еженедельного просмотра предложений на сайте Реалнеста, на сайтах газет Авизо и БВ, а также доски объявлений на город. дп.уа. Рост цен предложения, наблюдавшийся в самом начале года, последние пару месяцев фактически остановился. Можно долго рассуждать на тему незначительных изменений, происшедших в различных сегментах рынка, и пытаться, выбрав изменения, подтверждающие нужную Вам точку зрения, аргументировать свои убеждения. Я пытался выявить глобальную тенденцию, и считаю, что мне это удалось.
Теперь попытаюсь проанализировать другой показатель - количество предложений в базе Реалнеста на определенную дату
Число Дата
квартир
в базе
798 20.02.2007
785 23.02.07
869 28.02.07
867 02.03.07
844 05.03.07
887 12.03.07
895 16.03.07
884 19.03.07
870 23.03.2007
910 27.03.07
886 29.03.07
935 30.03.07
1007 06.04.07
1028 13.04.07
1044 20.04.07
Как видим, число предложений медленно, но уверенно растет. Однако этому росту далеко до взятой мне из чьего-то поста статистики предложений на реалт.уа, где за 3 месяца число предложений возросло с 3 до 7 тысяч. Возможно, реалт.уа работает эффективнее Реалнеста, или, может, проходящие на РЖН Днепропетровска процессы отличаются от киевских, или просто у нас инвесторов в разы меньше, или мыслят они (инвесторы) инерционнее. А возможно, что рост числа предложений можно списать просто на сезон - весной РЖН, как известно, активизируется.
Резюмирую. Цены предложения расти прекратили. Вместе с тем число предложений безостановочно растет. Это есть хорошие, однако пока недостаточные предпосылки к снижению рыночных цен. Очевидно, продавцы, вышедшие весной на рынок с завышенными (по сравнению с зимой) ценами предложения, столкнулись с нехваткой спроса. В настоящее время основная масса продавцов ИМХО находится в недоумении по поводу дальнейших перспектив рынка и своих дальнейших действий на нем. Для снижения цен необходим еще один фактор, которого пока нет - резкое изменение внешних условий, напрямую влияющее на действия инвесторов. Примером такового может являться, например, ревальвация гривни весной 2005 года. Этот фортель резко снизил доверие инвесторов к доллару, спровоцировав, в числе прочего, рост цен на РЖН. Политическая ситуация не в счет - к таким приколам мы привыкли. В настоящее время я не вижу возможного события, которое резко снизило бы доверие инвесторов к ЖН и подтолкнуло бы их к немедленной продаже. Разве что - длительная стагнация рынка, отсутствие спроса, невозможность продать ЖН по задекларированным ценам предложения. Если такая ситуация продлится хотя бы с полгода, инвесторы могут забеспокоиться и начать выставлять ЖН на продажу все по более и более низким ценам. Это и будет началом падения цен.

ИМХО непрекращающийся рост предложения вкупе со стагнацией и есть по сути то изменение условий, которое влияет на действия инвесторов.

2flyman
б/д - це середній (вірніше, середньозважений) рівень річних банківських процентів по депозитних вкладах.

Не розшифровували б/д, по-перше, тому, що скільки вже часу даємо посилання на //domik.ua/mod/main/indexes , і сприймали цей індекс доходності як класику.
По-друге, навіть питання такого не виникало яка ще (крім рівня процентів по банківським депозитах) може бути в Україні міра доходності?

P.S.
Можливо, річний рівень інфляції є більш точною мірою?
Але насторожує знак мінус, який незримо стоїть поруч з інфляцією...
Може призвести той мінус до плутанини.

Давно призываем всех к проведению подобных (и иных) аналитических исследований!
Плюс в Ваших исследованиях есть несомненный.
Но есть и минус не так уж и однозначны выводы, которые можно сделать из приведенных цифр. Уж очень "пляшут" цены. За неделю то вверх на 5-10-20%, то вниз настолько же. На рынке недвижимости такого не бывает. За неделю там мало что меняется. Единственно, что меняется (достаточно заметно) - это состав новых предложений.

За счет каких квартир растет их количество?
Если за счет многометражных - то это одно. Если же за счет самых малометражных - то это совсем другое (и совсем другие выводы из приведенных Вами цифр).

Описанная Вами картина похожа не на снижение общегородских цен, а на стагнацию. Один из основных признаков стагнации - увеличение доли малометражных квартир в составе предложения.
И, если действительно вырос удельный вес малометражного жилья, то из приведенных Вами цифр вовсе не следует, что подешевел квадратный метр.
Скорее всего, средняя цена квадратного метра практически не изменилась.

2 Владимир
Насколько я понимаю, число новых предложений растет во всех сегментах - как малометражных хрущевках/брежневках на ж/массивах, так и в сталинках и дореволюционных в центре.
Насчет цены кв. м.
Дата Цена кв.м., долл
25.01.07 1*175
26.01.07 1*128
02.02.07 1*317
09.02.07 1*240
20.02.07 1*407
28.02.07 1*179
12.03.07 1*460
16.03.07 1*295
27.03.07 1*395
30.03.07 1*504
06.04.07 1*297
13.04.07 1*440
20.04.07 1*505
Цены меняются скачкообразно ИМХО потому, что база данных, по которой я их считаю (вывешенная на сайте Реалнеста) - это не все предложения в Днепропетровске и даже не половина их. Это те предложения, которые сотрудники Реалнеста посчитали нужным занести в свою доступную онлайн базу. Из-за малочисленности новых предложений и происходят такие скачки. Я ведь новые цены считаю не по всем предложениям, которые есть в базе и остались актуальными, а по новым предложениям, внесенным в базу за последнюю неделю. Потому цены и скачут.
Я и не писал, что цены уже падают. Я, как и Вы, считаю, что на рынке происходит стагнация. Падения цен пока нет. Я просто изложил свое крайне субъективное видение происходящего и будущего развития событий. Пусть мое изложение и вышло несколько бездоказательным и сумбурным.

Недвижимость [25.04.2007] /3313
Як пишуть на форексі, "психологічний барєр у 5400 подолано".

дорогие разработчики и аналитики сайта.
давно прошу добавить к индексам уровня цен на квартиры в Киеве, индексы по другим городам Украины, хотя бы города-миллионники.
потребность появилась реальная, сайт вышел на национальный уровень и пора отрыватся от Киева....
вот Lorer - молодец, респект, возьмите таких энтузиастов на вооружение.

краще півокладу

Предложения растут в различных сегментах по разному. Поэтому степень влияния каждого сегмента меняется. И это накладывает свой отпечаток на усредненную цену.
------
Не имея полной и достоверной базы данных, сделать качественный анализ цен очень сложно. Всегда будут проблемы, связанные с недостатком данных и сложностью их проверки.

Может Вам в своем анализе избрать немного иной путь? Тот путь, по которому вольно или невольно идут очень многие участники рынка.
Они (нередко) сосредотачивают свое внимание на каком-то узком сегменте.
Стремятся лично разобраться как ведут цены и какие тенденции именно в интересующем их сегменте.
Например, интересуются ценами на двухкомнатные квартиры площадью 50-60 квадратных метров на таком-то массиве. Собирают по СМИ соответствующие рекламные объявления. И в течение достаточно длительного времени отслеживают их. Следят на какие квартиры цены неизменны, на какие растут, на какие снижаются, каков срок экспозиции и т.д.
Время от времени прозванивают некоторые из них. Мол, правильно ли в газете сказано цена такая-то, площадь такая-то? Ничего не изменилось? (может, цену изменили, задаток взяли, сняли с торгов, продали...)
--------
P.S.
При любом использовании подобной информацией необходимо заботиться о том, чтобы не нанести вреда другим людям.
В частности, нельзя злоупотреблять доверием собеседников. Исходить лучше из того, что все данные, полученные по телефону, - конфиденциальны. Публиковать можно лишь обезличенные или обобщенные данные.

2 Владимир
Согласен с Вами, для качественного анализа нужно бы разбивать квартиры на сегменты по районам и материалам. А то если завтра инвесторы вдруг рванут выставлять инвестиционные квартиры на продажу, этот момент можно и не заметить по изменению средней цены и неверно интерпретировать происходящее на рынке.
Однако ИМХО в первом приближении мой анализ использовать можно. Просто чтобы не проспать скачкообразный рост или лавинообразное падение.
Прозванивать и уточнять реальность предложений не буду по двум причинам
1. Облом и времени, по сути, на это нет. Это надо читать Авизо, вести собственную базу с телефонами.
2. Прозванивая квартиры, я создаю видимость наличия спроса. Инвестор будет думать "прозвоны ЕСТЬ! интерес ЕСТЬ!". У меня был случай пару лет назад - искал квартиру, чтобы снимать. Оказалось, позвонил сначала в АН, а потом непосредственному хозяину по одному и тому же предложению. Так хозяин мой звонок в АН использовал в разговоре со мной как аргумент, что у него есть другие предложения.

Каждый день от наших клиентов мы слышим один и тот же вопрос -…будут расти или упадут цены на квартиры и как скоро это произойдет... Есть много факторов влияющих и/или стабилизирующих цены на квартиры дефицит жилья на рынке, платежеспособность или неплатежеспособность населения, политическая нестабильность в стране и т.д.

Одесская городская служба недвижимости на протяжении всего «квартирного бума» анализирует ситуацию на рынке недвижимости в Одессе.

Мы с вами наблюдаем как цены на недвижимость в Одессе, стремительно выросли, можно сказать до нереальных (выше европейских). Если рост цен на квартиры с 2001 по 2004 годы можно логически обосновать, то рост цен с 2005 по конец 2006 года трудно объяснить – можно сказать словами западной прессы, что рынок недвижимости Восточной Европы является «мыльным пузырем».

Количество сделок с недвижимостью в Одессе за последние 5 месяцев упало в разы, что тоже подтверждает недоступность жилья. Уровень цен на квартиры в Одессе иногда превышает стоимость «заграничного» жилья (например, стоимость 1-но комнатной квартиры в Одессе на 10-15 тыс. долларов выше, чем на аналогичную в Испании, Италии, Польше и т.д.).

Если речь идет о покупке квартиры в кредит - будьте готовы вас «разденут», как говорят в Одессе, сравним ставка кредитования в странах ЕС 4-4,5% годовых, в Одессе, да и в целом по Украине в 3 раза выше, т.е. 14%, уровень дохода в странах ЕС ± 2000 евро по сравнению с одесским в 250-400 евро в месяц, даже с учетом т. н. «серых зарплат».

За последние 1,5 месяца цены на квартиры в Одессе упали в среднем по городу на 2-5%. В ближайшее время произойдет постепенное снижение цены на 10-20 процентов.

Тут хтось розводив, що іпотека росте.
Тут приводиться зовсім інша інфа, що "довгі" кредити скорочуються.
,- отметил господин Сугоняко. Ещё одним доказательством доверия граждан к украинской экономике он считает увеличение вкладов в гривне. С начала апреля объем депозитов в гривне вырос на 0,8%, а в валюте — лишь на 0,2%.

Согласен с ним и народный депутат, заместитель главы АУБ Станислав Аржевитин (фракция ). ,- заявил он.

Однако рост депозитов — ещё не абсолютное доказательство экономической стабильности. Более весомым аргументом является кредитование физических и юридических лиц. Ведь в политически нестабильной стране собственники предприятий вряд ли будут привлекать долгосрочные кредиты для развития предприятий.

Как показывает опыт первого квартала прошлого года, когда Украина также готовилась к выборам, в структуре банковских кредитов преобладали краткосрочные. Так, по итогам первого квартала 2006 г. рост краткосрочных кредитов составил 15,1%, долгосрочных — 10,5%. Чуть позднее, когда политическая ситуация стабилизировалась, объем долгосрочных кредитов стал активно расти. Уже по итогам второго квартала их объем увеличился на 19,5%, тогда как краткосрочных — всего на 7%.

Аналогичная ситуация наблюдалась и в нынешнем году. По мере обострения политического противостояния между правительством и президентом рост долгосрочных кредитов стал замедляться, а краткосрочных — ускоряться. И по итогам первого квартала объем долгосрочных кредитов увеличился на 12,9%, краткосрочных — на 16%.

Учитывая эту, уже устоявшуюся, зависимость, можно прогнозировать, что темпы роста долгосрочного кредитования будут сокращаться и дальше. А краткосрочное кредитование — нарастать. В том числе для финансирования избирательной кампании.

Flyman!
Cпорить о выводах в целом не хочу.
Но честно говоря, статья написана так, что выводы, сделанные в первом абзаце из дальнейшего содержания статьи совершенно не следуют. Кроме того, есть противоречия, причем сразу же:
"замедление роста кредитования физических лиц при одновременном наращивании краткосрочного кредитования предприятий."
Следующее предложение (пояснение)
"Накануне выборов компании не рискуют привлекать длинные деньги"
Это первое

Второе: никто не говорит, какая доля в долгосрочном кредитовании ипотеки для физлиц, а какая - долгосрочного кредитования предприятий. Мне кажется, что доля предприятий (в денежном объеме, естественно) будет гораздо большей, а значит статистику, скорее всего, делают они.


//www.investfunds.com.ua/news/6338

А где вы видите противоречие? Компании не рискуют привлекать длинные деньги, значит привлекают короткие, как и написано в предыдущем предложении.