Недвижимость будет РАСТИ в цене

Извените, что повторяю свою статью, но прошлый раз обсуждение ушло в русло моей безопасности, при плохом сценарии развития событий, если можно, хотелось бы услышать критику самой схемы при ее работе из расчета на 15% рост (интересуют ее слабые места).

Уважаю любое мнение...

Вы не вкладываете в затраты погашения тела кредита, а эти деньги все равно надо каждый месяц нести в банк!

Во-первых, у Вас неправильно рассчитаны проценты.
Сумма процентов будет 11448. Нужно воспользоваться реальным ипотечным калькулятором. При ипотеке обычно обязательно какая-то страховка. Особенно если нету первоначального взноса. Считаем, что страховка - 0,5% в год. Так что Ваша прибыль по окончанию мероприятия будет не 5400, а около 3000.
Но 3000 в год - это 250$ в месяц. Слабоватая премия за риск.

Во-вторых, под 12% и без первоначального взноса, по классической схеме погашения, найти банк будет крайне трудно. Скорее всего нужно будет еще дополнительный залог.

В третьих - есть риск, что не Ваша недвижимость не вырастет на 15% по итогам года, и вполне вероятно этот год будет именно таким.(это еще не все.) Есть риск, что арендатора не удастся найти так быстро, как хочется, либо он сьедет раньше срока. Есть риск, что придется внепланово делать ремонт, причин почему перечислять не буду.

Насчёт роста в 15% у вас оригинальное мнение -
мол, "такого небыло у нас 17 лет, обычно рост на уровне 40%," то есть Вы утверждаете, что все 17 лет недвижимость росла на 40% каждый год, что не верно. Такой рост и выше наблюдался только с 2003 года. С 1998 по 2000 год цены на недвижимость падали. С 2000 по 2003 - в-общем росли, но не по 40% в год. По слухам в 1995-1996 году был еще более быстрый рост чем в 2005, но проверить нет никакой возможности.

В общем строить бизнес-модель, не изучив истории вопроса, оперируя шестизначными суммами - по меньшей мере безрассудно.

В общем-то, куча рисков, и все ради 3000$. Не проще ли выпросить прибавку к жалованию в размере 250$? Будет то же самое. Или нет?

Хотя эти 3000$, 50 процентов от 6000$. Конешно - 50% годовых неплохо,
Но для того, чтобы схема работала, вам нужно еще месячный доход(зарплата) - который позволяет гасить тело кредита. Зарплата должна быть весьма большой. 833$ нужно относить каждый месяц в банк, чтобы гасить тело кредита. Конешно при продаже Вы эти затраты отобьете назад, но банк не будет ждать продажи, банку нужны деньги сейчас.

Если у Вас есть 12000$ баксов, купить две квартиры, либо одну но более дорогую, и сдавать, у Вас скорее всего - не получится. Ведь на погашения кредита у Вас вдвое вырастут затраты, и нужна будет еще 2 раза выше зарплата.

Так что, Выш метод работает только для людей, у которых есть 6000$ сбережений, и около 3000$ месячного дохода. (вряд ли банк при меньшей зарплате выдаст вам кредит без первонального взноса, и под 12%). Но о требуемом месячном доходе Вы умолчали, а предпочли заявить "практически любой голодранец, который нашел на дороге 6000$ заработать на спекуляции квартирами, доходность не менее 50% годовых". Также обойнет вниманием вопрос, а нужен ли в дополнительный залог.

Я не знаю ,кто чего там всякие бобры пишут.Ставку ФРС подымут.Деньги станут дороже.
Мой прогноз немного другой,если США не успеют поделить Европу.США и Европа ,Мексика,Канада пострадают меньше
всего,но мало не покажется.Сильно ударит по Китаю.Сырьё подешевеет в разы.Особенно сталь и медь.Алюминий упадёт
не так сильно.Украине -пиз..ц. Россия за счёт стаб фонда может продержится на плаву,а может и нет.

Шалом Альбертус! С возвращенимцем. Итаг! Гришь сырье упадет... тут ввс с пиэнэлям пинали меня и кричали про то, что нефть упадет до 30 уе за барель и наступит мир во всем мире.

Пролетая над Вьетнамом читал Ньюсвик. Доллар валицца конкрэтна, барель растет не подецки и самое главное, что шейхи договорились иметь коридор 60-80уе миниму. Алюминий- это энергетически затратное производство и при нынешних ценах на энергоносители мр Дерипаска будет дерипасить продолжать неподецки!
Сводить это дело к недвижимости нет желания, но с мырьем все вот так вот грустно.

Рассказываю... Работаю с Банком "Укрсиббанк"(не принимайте как рекламу), ставка по которой брал последний кредит 7 месяцев назад была 11.3% для вторички (щас правдо 11.99). Как брать без первоначального взноса, я говорил - работаю с акредитированой в банке оценочной компанией, с которой получается договориться про переоценку покупаемого обьекта (пример - я хочу купить квартиру за 100 000 у.е. Условие банка первоначальный взнос 15% процентов. Решается путем переговоров об оценке обьекта оценщиком не в 100 000 у.е. а в 125 000 у.е. - первоначальный взнос пропадает, банк по бумагам видит квартиру стоимостью 125 000у.е. и под нее выдает кредит 100 000 у.е., которые я передаю продавцу).

Сумма 100000 у.е условна, приобретать надо ликвидное жилье в домах не старше 3-5 лет(с ремонтом) и кол. комнат 1-2, самое ходовое на сег. день.

Длее - чтоб заниматься подобным, действительно необходимо иметь хороший стаб. зароботок, в моем случае есть свой небольшой бизнес.

Насчет прибили - последняя сделка за 6 мес. (прошла продажа моей ранее купленой квартиры) принесла 60 % от стоимости купленой квартиры, при вложеных 5 000 у.е.(округляю, точные данные не помню).

Прибыльность зашкалила за 1000% вложеных.

Не рекомендую заниматься подобным людям не подготовленым, слепо бросаясь вкладывать... При этом Ваши риски будут чрезвычайно велики.

Да и щас рынок действительно не стабилен. Поэтому и обсуждаю сдесь нюансы с Вами..

тем, кто хотел снижения % -их есть много у банков.

10 украинских банков из топ-20 сейчас имеют заграничных владельцев), пострадавшие от потрясений в Европе и США. «Мы сегодня наблюдаем чрезмерную валютизацию, например, тех же ипотечных кредитов. В условиях, когда большинство заемщиков получает доход в гривнях, это приводит к неоправданно высоким валютным рискам, причем как для банка, так и заемщика», — пояснил в разговоре с «ДС» логику иностранцев Евгений Демянов.
На повышение привлекательности кредитов в нацвалюте сыграло и подорожание валютных займов. На протяжении июля–сентября ставки по ним выросли в среднем на 0,5–1,5% годовых. «Раньше, когда долларовые и гривневые кредитные ставки существенно отличались (разница достигала 5–6% годовых. — «ДС»), люди однозначно выбирали доллар. Теперь же им стало выгоднее брать гривню. Ведь, имея постоянный доход в нацвалюте, можно не опасаться курсовых рисков», — проинформировала «ДС» заместитель председателя правления Укрсоцбанка Ирина Князева. Сегодня средняя разница между стоимостью долларовых и гривневых кредитов (по программам автокредитования и ипотеки) составляет 1,5–2,5% годовых.