Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Как и в любой другой стране, недвиж - это самый консервативный способ зароботка. Самые маленькие риски и самые низкие доходы. Для пенсии - самое оно.

Цитата "Чеширский кот":

Как и в любой другой стране, недвиж - это самый консервативный способ зароботка. Самые маленькие риски и самые низкие доходы. Для пенсии - самое оно.

нащот самых маленьких рисков - вопрос довольно спорный, а на данном форуме он вопще довольно слабо освещен. В основном под риском тут подразумевают вероятность падения цен на недвижимость. При этом не учитывается риск, связанный с самим бизнесом: вы отдаете в пользование практически незнакомым людям свое имущество стоимостью на порядок выше суммы всей вашей пенсии до конца жизни, а оставляемый арендатором по Договору залог далеко не перекрывает даже стоимости вашего имущества, находящегося в квартире: мебели, бытовой техники, электроники - всего того, что квартирант грубо говоря может спокойно вынести из квартиры, сесть в самолет и улететь в неизвестном направлении. А вам нужно за те 10 минут, пока он впервые разглядывает вашу квартиру, определить: подонок он, урод, аферист, либо порядочный человек, который станет добросовестным арендатором. Риск ошибиться. поверьте, очень немаленький. Но даже если он и оказался порядочным человеком, вы все-равно не будете спать спокойно потому что например может лопнуть гибкий шланг в мойке или стиральной машине, загореться невыключенный электрочайник или телевизор.... Посторонний человек никогда не будет так тщательно заботиться о квартире как хозяин, выключать свет и перекрывать воду уходя из дома... об этом он будет думать меньше всего. Я уже не говорю о более мелкой, текущей головной боли, как то забытые или потерянные ключи, когда квартирант не может попасть в квартиру, звонит вам в час ночи и просит привезти запасные, поднимает на ноги всех соседей (еще хорошо если сам не будет пытаться залезть через форточку или ковырять замок), и многое другое: проблемы с выселением квартиранта, проблемы с соседями.... Такая вас ожидает "спокойная старость", не думаю что это "Для пенсии - самое оно".

Так что же на ваш взгляд является более надежным вложением для пенсионного обеспечения?

Цитата "Mist":

..Хранить деньги в банке - риск очень и очень , здесь можно разве суммы до 20 000 уе ( на данный момент) - заначка так сказать . А все остальные варианты добавок к пенсии точно так же стремные ( более на самом деле ) - и валюта , и депозиты , и золото и т.д. И тем более обслуживание этого всего требует неустанного внимания... Чем хранить в банке ( выгодно - под 20 % !) - и непрерывно отслеживать состояние банка , наше законодательство и курс валют ??? Да еще и составить план действий в случае форсмажора какого ... И его осуществить ...

поверьте уважаемый,"обслуживание" квартиры с арендатором требует еще более "неустанного внимания, отслеживания, составления плана действий на случай форсмажора и его осуществления". Банк хотя-бы дает какие-то гарантии, он имеет свой рейтинг, историю, а кватриранта вы видите в первый раз в жизни. Поэтому даже в т.н."цивилизованных" странах, где закон значительно сильнее стоит на стороне арендодателя, люди тем не менее почему-то, выходя на пенсию, предпочитают иметь приличный счет в банке и плодотворно отдыхать чем впрягаться в арендодательский нездоровый бизнес.

Цитата "Vitaly":

Так что же на ваш взгляд является более надежным вложением для пенсионного обеспечения?

дожив до пенсии и накопив в трудоспособном возрасте определенный капитал в виде квартир, заводов, пароходов... все это в определенный момент жизни продать, и этих денег вполне должно вам хватить на спокойную старость.

Цитата "Поэт Бездомный":

поверьте уважаемый,"обслуживание" квартиры с арендатором требует еще более "неустанного внимания, отслеживания, составления плана действий на случай форсмажора и его осуществления". Банк хотя-бы дает какие-то гарантии, он имеет свой рейтинг, историю, а кватриранта вы видите в первый раз в жизни. Поэтому даже в т.н."цивилизованных" странах, где закон значительно сильнее стоит на стороне арендодателя, люди тем не менее почему-то, выходя на пенсию, предпочитают иметь приличный счет в банке и плодотворно отдыхать чем впрягаться в арендодательский нездоровый бизнес.

Поэт Бездомный, согласен с Вами что в украинских реалиях купля с последующей сдачей в аренду квартир(ы) – это не инвестиция, а именно бизнес со всеми вытекающими время-, нерво- и трудозатратами. Этот бизнес превратится в инвестицию, если обзавестись «парком» квартир, застраховать их и нанять управляющего на соответствующую зарплату.

В связи с этим мне вспоминается забавное наблюдение – украинские буржуа убирающие мусор за постояльцами)) Довелось мне снимать несколько дней посуточно классную 1-комнатную квартиру-студио в Черкассах. Хозяйка приезжала за рулём Ленд Крузера, выкидывала за нами мусорные пакеты и судя по всему делала все остальные работы связанные с посуточной сдачей – замена белья, чистка ванной и тп. Судя по разложенным рекламным визиткам на подоконнике в квартире у хозяйки есть и другой бизнес – сауна-солярий + еще одна квартира на сдачу. Может конечно так получилось что наёмная горничная была в отпуске или в отгуле, или это хобби у хозяйки такое, но судя по всему вряд ли… вот такие у нас «капиталисты» встречаются с лишними кв.метрами))

В развитых странах же существует институт компаний занимающихся управлением недвижимостью – имея даже всего одну квартиру можно поручить все головняки по сдаче такой компании, а вам только чистый рентный доход – вот только беда в том, что рентабельность такой инвестиции на вложенный капитал очень и очень низкая. Чтобы иметь доход достаточный для безбедной пенсии нужно иметь много квартир!


Поэт Бездомный позвольте полюбопытствовать такие практические вопросы сдачи квартиры в аренду:
Вы не узнавали существуют ли какие нибудь страховые программы от страховых компаний на такой случай? – направляешь часть дохода от аренды на страховые взносы и перестаёшь беспокоится о возможных пожарах и прочих форс-мажорах?
+ к тому же проконсультироваться с юристами и грамотно оформить договор аренды, где прописаны все моменты с порчей имущества постояльцами и тд и тп.??
Или же со всеми такими формальностями и налогами сильно падает доход от сдачи одной квартиры?

PS В цивилизованных странах и даже у нас в Украине для размещения пенсионного капитала есть пенсионные фонды и аннуитетные страховые программы. Пенсионные фонды инвестируют и диверсифицируют активы в акции, облигации, депозиты, драг.металлы и недвижимость.

Цитата "DimDimich":

PS В цивилизованных странах и даже у нас в Украине для размещения пенсионного капитала есть пенсионные фонды и аннуитетные страховые программы. Пенсионные фонды инвестируют и диверсифицируют активы в акции, облигации, депозиты, драг.металлы и недвижимость.

Я- участник такого пенсионного фонда . Рассказываю :

В 2006 году фирма , на кот я работала,организовала пенс фонд и заманивала туда своих работников, а тех, кто на тот момент работал на фирме сколько-то лет, премировала бонусом : если я заключаю договор с пенс фондом на ежемесячное перечисление из моей з-ты н-ной суммы (30, 50 или 100 грн) , то фирма единоразово перечисляет на мой счёт в пенс фонде сумму н*10лет*12 м-в , т.е. у меня получилось 30*120 м-в=3600грн.
Снять я их могу только за 10 лет до пенсии по возрасту или в экстренных случаях ( таких ,- о которых даже лучше не думать !).
При этом , по Новому налоговому Кодексу, если пенс фонд возвращает мне эти мои взносы, которые при перечислении уже прошли налогообложение ПДФО, и мне меньше лет , чем 70, т.е. например - 50 или 60, то эта сумма полностью облагается ПДФО 15-17%.
!!!!!!
Так вот, с 2006 года пенсионный фонд крутил этими деньгами и докрутился , что доходы за этот период составили 4000грн, а расходы - 2000грн, т.е. у меня на счету 4000(взносы)+4000(дох)-2000(расх)= 6000грн, получить из которых я могу только 5000 за минусом ПДФО, если мне уже стукнуло 50 лет.

Выгодно вкладывать в пенс фонды ? Ну мне ладно,- за меня фирма платила, а тем, кто кровные несёт?

Цитата "Поэт Бездомный":

есть люди, которые в поисках шары не ленятся ходить по подъездам, опрашивая консьержей и бабушек: "не сдается-ли в вашем доме квартира?". Они тоже тратят на это массу времени, но в итоге удача порой им улыбается и они выигрывают на том, что не платят 50% маклеру,

Я в шоке : нежелание платить минимум 2000 грн посреднику - называется - в поисках шары. Хотя, те кто так говорит, сами и 2000 не заработают в месяц.

А для того, чтоб не было проблем с сдаваемой квартирой, надо просто сделать качественный ремонт : довести электрику до ума, поменять сантехнику, трубы. Тогда и рвать ничего не будет, и можно будет лет 5 спокойненько снимать денюжку с арендаторов. Старые гнилые трубы тоже хотят на пенсию

Цитата "Lusya67":

Так вот, с 2006 года пенсионный фонд крутил этими деньгами и докрутился , что доходы за этот период составили 4000грн, а расходы - 2000грн, т.е. у меня на счету 4000(взносы)+4000(дох)-2000(расх)= 6000грн, получить из которых я могу только 5000 за минусом ПДФО, если мне уже стукнуло 50 лет.

Точно Расходы? - может имеется ввиду не расходы, а инвестиционный убыток??
Для любого инвестиционного или пенсионного фонда держащего часть активов в акциях инвестиционный убыток - совершенно нормальное и даже желательное на долгосрочных периодах времени явление.

Цитата "Lusya67":

Я в шоке : нежелание платить минимум 2000 грн посреднику - называется - в поисках шары. Хотя, те кто так говорит, сами и 2000 не заработают в месяц.
А для того, чтоб не было проблем с сдаваемой квартирой, надо просто сделать качественный ремонт : довести электрику до ума, поменять сантехнику, трубы. Тогда и рвать ничего не будет, и можно будет лет 5 спокойненько снимать денюжку с арендаторов.

да, для меня с пенсией 830гр. 2000гр. это большая сумма. Но для того кто собирается снять квартиру за 800уё эта сумма должна быть некритична. Сами-же арендаторы здесь в ходе своих обсуждений приходят к выводу что квартиру надо снимать максимум за 1/3 своего месячного дохода, половина - это уже много. Солидный уважающий себя и ценящий свое время человек не станет бродить по подъездам, опрашивая бабушек - он наймет профессионала, который быстро найдет ему то что нужно. А кто приходит от консьержа - это 100%-ный шаровик либо очень жадный, с таким лучше дела не иметь - он и в ходе аренды будет таким-же. Грустно общаться с вами дилетантами.... Но всеж еще одно замечание: мы обсуждали возможные риски данного бизнеса в сопоставлении с рисками банковских депозитов. Да, качественный ремонт (электрика, сантехника) снижают этот риск (но повышаяют стоимость, т.е.снижают прибыльность), но вы никуда не уйдете от субъективного фактора: даже высококачественная импортная техника - телевизор, тепловентилятор, чайник или утюг не расчитаны на круглосуточную работу в течение нескольких недель. А такие случаи бывали когда квартирант уезжая в срочную командировку оставлял включенным телевизор, тепловентилятор... слава Богу что я контролирую ситуацию. Так что так "просто" как вы говорите,"спокойненько" и "без проблем" шановная не получится! Иначе вы действительно окажетесь в большом шоке.

И всё таки, Поэт Бездомный, застраховать квартиру и/или подписывать грамотные договора с квартирантами... совсем никак?

DimDimich:
1. по поводу страхования ничего внятного Вам не скажу, не знаю: общаясь с другими арендодателями, обсуждая общие проблемы, данная тема почему-то не стояло. Думаю если б это дело было стоящее то мы бы уже повсюду видели соотв. отзывы, народ бы уже потянулся в страховые компании...а раз этого нет - на нет и суда нет.
2. по поводу управляющей компании идея нормальная. В зачаточной форме она уже существует в виде мелких фирмочек, снимающих у хозяев жилье с целью последующей посуточной сдачи. У меня такие знакомые есть. Доход от такой аренды при достаточной активности и оборотистости компании может даже превышать доход от самостоятельной сдачи долгосрочно. Мне предлагали заключить подобные контракты, один раз я даже попробовал, но в том конкретном случае опыт оказался неудачным, после чего я уже не повторял. Кроме того при такой аренде значительно сильнее изнашивается фонд, а мне было жалко своей квартиры, также возникают те же вопросы гарантий.
3.арендный договор у меня нормальный, там все прописано (даже ответственность в случае причинения ущерба квартирам соседей и имуществу жилищного кооператива) но в нашей действительности любой такой договор - это на 50% пустая страшилка. Сел в самолет и улетел в неизвестном направлении - вот и весь сказ. Куда вы будете обращаться с этим договором: в турецкое посольство? даже если он и гражданин Украины, то все-равно бесполезно обращаться в суд по месту его регистрации в Донецке или Трускавце - там он все-равно не живет т.к. работает в Киеве и свою новую квартиру снимет скорей всего на соседней же улице.

Весь вопрос в порядочности людей в отношениях между людьми...

Недвижимость в столице это удачное капиталовложение.

Цитата "Поэт Бездомный":

Цитата "Lusya67":

Я в шоке : нежелание платить минимум 2000 грн посреднику - называется - в поисках шары. Хотя, те кто так говорит, сами и 2000 не заработают в месяц.
А для того, чтоб не было проблем с сдаваемой квартирой, надо просто сделать качественный ремонт : довести электрику до ума, поменять сантехнику, трубы. Тогда и рвать ничего не будет, и можно будет лет 5 спокойненько снимать денюжку с арендаторов.

да, для меня с пенсией 830гр. 2000гр. это большая сумма. Но для того кто собирается снять квартиру за 800уё эта сумма должна быть некритична.

Цікава арифметика.
Заплатити посереднику 50%, від місячної оренди = від 800 у.е. буде 400 у.е., а це ніяк не 2000 грн.
А потратити зайвий день, чи кілька годин, почитати оголошення або походити і заробити 2000 грн, знаєте, навіть якщо в мене погодинний рейт 10 у.е., я потрачу 25 годин особистого часу, так як це співмірно з моїм доходом.
Якщо знімати кімнату за 1600 а, і дати посереднику 800, майже ні за що, теж жаба давить, тому що за один день не проблема вселитися (хіба що людині, яка перший раз приїхала в Київ).
Єдине, коли тре знайти щось специфічне, наприклад аренду за 5 хв пішки до роботи, або ще щось подібне, не що піде вагон часу. Тоді ріелтор - посередник є бажаною особою.

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Весь вопрос в порядочности людей в отношениях между людьми...

Питання довіри виникає скрізь: владі, банкам, ріелторам...
Якщо довіри нема, то нема справи взагалі.
Скажімо, старшого покоління попеклися на тому, що пропали їх вклади в бувшому СРСР, то у них нема ніякої довіри банківській системі і гроші там не тримають.
Договори і судова тяганина - на випадок спірних ситуацій.

Вклады никуда не пропадали.

Пропала денежная единица - советский рубль.
Я бы на месте государства уже разрешил людям снимать со счетов советские рубли.
Всё равно они их не смогут никуда потратить.

Хождения советского рубля нужно было сделать добровольным. То есть, если кто-то хочет принимать его в качестве оплаты - может принимать, это его проблемы. Кто не хочет - не принимает.

Думаю, якщо пропаде така держава як Україна, тоді квартири в Києві будуть знову по 2куе.