Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 19.11.2007

Жилье подешевеет в 2008-м?
Юрий Глухов, для «Главреда»
(выдержки)
Надежды игроков рынка недвижимости на его осеннее оживление и возобновление роста цен – беспочвенны. Начавшееся в 2007 году снижение цен на жилье, в следующем году не только продолжится, но и, возможно, ускорится.


Сейчас в Украине и в России наблюдается очередная информационная волна пророчеств о грядущем подорожании недвижимости. В России «начавшийся» или в ближайшее время предстоящий рост цен поясняют окончанием сезона отпусков, а в Украине «кивают» еще и на завершение избирательной компании. Теперь, дескать, все бросятся (уже бросились) покупать себе жилье, и по этой причине цены устремятся (уже устремились) вверх.


Однако, опять таки, данные сведения не соответствуют действительности. Например, некоторые российские эксперты на днях сообщили, что развернутая в ряде СМИ пиар-кампания о начале роста цен на московскую жилую недвижимость не находит практического подтверждения. Наоборот, за третью неделю октября цены предложений жилья на вторичном рынке в Москве снизились сразу на 0,8%, причем не в рублевом, а в долларовом исчислении.


В Украине очень схожая ситуация. Многочисленные издания пестрят броскими заголовками о стартовавшем росте цен на недвижимость в Киеве и других крупных украинских городах. Используются весьма активно и лозунги с целью провокационного психологического воздействия, типа «покупать жилье выгодней всего именно сегодня», «в 2008 году цены на недвижимость взлетят на 40%» и т.п.


Гораздо реже в украинских СМИ встречаются публикации с объективными оценками сегодняшних процессов на рынке недвижимости. К примеру, о том, что количество продаж домов и квартир, как в столице, так и в других городах по сравнению с 2006 годом резко сократилось. Или о том, что настоящая цена реализованного жилья намного меньше, чем первоначально запрашиваемая продавцами.


Но такая информация все же появляется. Свидетельствует же она о том, что цены на жилье в Киеве и в других городах Украины в 2007 году заметно снизились – на 10-15%. И есть весомые предпосылки к тому, чтобы удешевление недвижимости продолжилось и в следующем году.

Главной причиной стремительного подорожания недвижимости в Украине (и в России) в последние годы стало активное вхождение в этот рынок частных лиц и коммерческих структур, в том числе – зарубежных, приобретающих дома и квартиры с целью выгодного вложения средств. Естественно, чем больше прибавлялось таких покупателей, тем выше поднимались цены. Мало того, «ловкачи» увидели, что рост цен намного превышает ипотечные ставки, и стали привлекать займы в надежде неплохо заработать – не сильно напрягаясь.


Таким образом, на рынке недвижимости выстраивалась финансовая пирамида, которой суждено было рано или поздно обвалиться. И именно потрясения на рынке ипотеки в США в феврале-марте нынешнего года стали предвестником закономерного финала.


Затем – в августе-сентябре – кризис перекинулся и на Европу. Наиболее отчетливо он выразился в печальной судьбе (банкротстве) пятого по величине ипотечного банка Великобритании Northern Rock. Немалые проблемы в банковском секторе обозначились также в Германии, Франции и Швейцарии

В Украине же поводов и, тем более, причин для приостановки падения цен на жилье – как минимум, на 2008 год - нет вообще. Поэтому в следующем году надо ожидать продолжения имеемой сейчас тенденции и рассчитывать на удешевление квартир и домов еще на 15-20%.


Но это «спокойный» сценарий. События же имеют довольно высокие шансы развиваться и более резко. Многие как отечественные, так и зарубежные эксперты предсказывают в 2008 году (и в 2009) значительное снижение темпов экономического роста и высокую инфляцию в Украине. Стремительное повышение цен приведет к еще более значительному, чем в 2007 году, темпу роста импорта и, наоборот, к ухудшению ситуации с экспортом. Кроме того, с января 2008 года непременно поднимется цена на газ (предположительно, до $160-180 за 1 тыс. куб. м.), а со второго полугодия, возможно, он подорожает еще больше (за $200) – что усугубит негатив.

Все эти факторы приведут к очень большому росту отрицательного сальдо внешней торговли. И если при этом, вследствие мирового кредитного кризиса (и продолжения политических неурядиц в Украине?) еще и уменьшится приток в страну долларов и евро в виде инвестиций и займов, то Нацбанк вынужден будет тратить валютные резервы, а гривна начнет девальвировать. В случае же ослабления гривны цены на недвижимость (в долларах) просто обвалятся – в 2 раза, а может, и более того. Показательна в этом плане ситуация в 1998-1999 годах, когда доллар укрепился более чем в 2,5 раза, а жилье подешевело к началу 2000 года примерно на 50%. Сейчас обвал на рынке жилья может быть более сильным за счет того, что цены достигли кошмарных высот - чего не было накануне финансового кризиса 1998 года.

Владимир, вы не пробовали подсчитать, какой объем платежеспособного спроса мог бы быть при разной стоимости метра, скажем от 300 до 1000 с шагом в 100 у.е.? Даже с учетом ипотеки на 20 лет.

Цитата:

не будет в Киеве 3000 за метр

Будет. Для этого надо совсем немного:

1 Уменьшить объемы строительства - что впринципе уже сделано.
2 Подтянуть минимум аренды до 500 уе в ммесяц, что почти уже сделано.
3 Прятать(переоценивать) ликвидное жилье. А вместо него парить всякое гавнецо типа гостинок и хрущоб.

В итоге человеки снимающие - устанут от тягот аренды.
Люди, которые хотят купить нормальное жилье запарятся от поисков нормального жилья и будут согласны затянуть пояса потуже еще на несколько десятков тысяч.
А если объемы строительства уменьшатся - то сыграет роль трудовая и студенческая миграция. Из десятков тысяч студентов, приезжающих учится в Киев - уезжают отсюда всего лишь сотни... Ну максимум тысячи. Подавляющее большинство остается

Назарбаев назвал спад в строительстве "отрезвляющим" экономику

"В последние годы у нас есть перегрев жилищного строительства, вообще в недвижимости. Квадратный метр жилья имеет уже заоблачные цены, спекулятивно стали подниматься, потому что есть дешевые кредиты, все берут, строят", - сказал Назарбаев на заседании Совета безопасности в четверг.

"Цены задрали до того, что не случился бы сейчас (кризис) - случился бы в следующем году, без (влияния) проблем в ипотечном плане в других странах. Так что здесь есть положительная, отрезвляющая сторона", - добавил он.

Правительство планирует направить около $4 миллиардов, в том числе $1 миллиард до конца этого года, на поддержку банков и их клиентов, преимущественно строительных компаний.

"В целом, никакой опасности для нашей экономики нет, потому что мы для таких случаев накопили резервы", - сказал президент.

После глобального кризиса долговых рынков, который привел к дефициту ликвидности у банков, многие строительные компании Казахстана были вынуждены приостановить работы, а некоторые задержали зарплаты рабочим. Это привело в начале ноября к редким для страны акциям протеста и беспрецедентному блокированию - на час с лишним - проезда к резиденции Назарбаева в Астане. Власти пообещали 300 участникам стихийного митинга, рабочим одной из девелоперских компаний, вернуть долги.

//domik.ua/mod/main/news/cat12222/id1286 9419/

ЮрийМ, до 5000 можете дотянуть?

Кстати, ваша схемка про 3000 понятна, но увы, она не работает, хотя ее изо всех сил пытаются реализовать. Вы это поймете, когда научитесь различать спрос инвестиционный и спрос конечного потребителя, а еще лучше, если и связь между ними и совсем хорошо, если учтете принцып формирования спроса у этих групп.

Цитата:

Если увеличение индекса стоимости на 0,4% Вам кажется мало, то смотрите страницу статистики //domik.ua/mod/web/stat
Согласно статистике, цены предложений за неделю выросли на 0,55%
12.11.2007 были 2903 долларов за квадратный метр.
19.11.2007 стали 2919.

Цены предложений, а не продаж... Когда Вы будете давать цены продаж??? Ведь большинство покупателей интересуют именно они???

YuriyM описанный Вами сценарий погубит строительную отрасль и инвестиции в этот сектор на многие годы. Прямой путь к банкротству

Цитата:

ЮрийМ, до 5000 можете дотянуть?

Надеюсь не дотянет Хотя в Москве дотянули :-(

Цитата:

Кстати, ваша схемка про 3000 понятна, но увы, она не работает

Увы... но походу работает...
Аренда выросла. Хотелки растут.Стройки заморожены.

Против повышения цен - здравый смысл и экономические законы.
За рост (или хотябы непроседание):
1 Жадность человеческая - повышать цену гораздо приятнее чем спускать ее
2 Доходы граждан все ж растут. У всех по разному растут, у кого на 200 грв в месяц а у кого на 1000 уе в месяц, но растут.

Кто победит - хз.

Цитата:

Будет. Для этого надо совсем немного:

1 Уменьшить объемы строительства - что впринципе уже сделано.
2 Подтянуть минимум аренды до 500 уе в ммесяц, что почти уже сделано.
3 Прятать(переоценивать) ликвидное жилье. А вместо него парить всякое гавнецо типа гостинок и хрущоб.

В итоге человеки снимающие - устанут от тягот аренды.
Люди, которые хотят купить нормальное жилье запарятся от поисков нормального жилья и будут согласны затянуть пояса потуже еще на несколько десятков тысяч.
А если объемы строительства уменьшатся - то сыграет роль трудовая и студенческая миграция. Из десятков тысяч студентов, приезжающих учится в Киев - уезжают отсюда всего лишь сотни... Ну максимум тысячи. Подавляющее большинство остается

Не прикалывайся со студентами!!!!!!!!! Студенту сейчас от 16 до 22 лет, отними 2007 - 16-20= 1987-91 - начало обвала рождаемости Студентов с каждым годом всё меньше, это Вам каждый работник вуза скажет... Всё что вы пишете притянуто за уши, строить станут меньше - меньше заработают...

Цитата:

Надеюсь не дотянет Хотя в Москве дотянули :-(
Увы... но походу работает...
Аренда выросла. Хотелки растут.Стройки заморожены.

Против повышения цен - здравый смысл и экономические законы.
За рост (или хотябы непроседание):
1 Жадность человеческая - повышать цену гораздо приятнее чем спускать ее
2 Доходы граждан все ж растут. У всех по разному растут, у кого на 200 грв в месяц а у кого на 1000 уе в месяц, но растут.

Кто победит - хз.

Вы в Украине живете? У медработников с начала года 150 грн.

Цитата:

Не прикалывайся со студентами!!!!!!!!! Студенту сейчас от 16 до 22 лет, отними 2007 - 16-20= 1987-91 - начало обвала рождаемости Студентов с каждым годом всё меньше, это Вам каждый работник вуза скажет... Всё что вы пишете притянуто за уши, строить станут меньше - меньше заработают...

Угу... А в КПИшных общагах перенаселенка. По 4-6 человек в комнате
Спад рождаемости - это одно, а то что люди едут в Киев учится и остаются здесь - это другое.
Из моих одногрупников домой вернулось 3 человека. Все 3-е недоучились до последнего курса.

Цитата:

Владимир, вы не пробовали подсчитать, какой объем платежеспособного спроса мог бы быть при разной стоимости метра, скажем от 300 до 1000 с шагом в 100 у.е.? Даже с учетом ипотеки на 20 лет.

Пробовали.
Но к выводам, достойным опубликования, так и не пришли.
Очень уж сложные эти вещи.
Дело в том, что платежеспособный спрос во многом зависит от степени привлекательности города.
Растут цены на недвижимость в городе (в определенных пределах, разумеется) - растет (нередко) спрос. Снижаются цены - снижается (иногда) спрос на недвижимость.
Мало ли городов и регионов, где цены очень невысоки. А спроса на недвижимость - нет.
- - - - - - - -
Но, если б мы и пришли к каким-то результатам, то что с ними дальше делать?
Допустим, окажется, что по 500 у.е. готовы приобрести квартиры в Киеве миллион семей.
Ежегодно в продажу поступает порядка 10000 новых квартир и сложно сказать сколько квартир, хозяева которых покидают Киев (или умирают). Допустим, что всех вместе таких квартир 20000 в год.
Ну, и как связать эти две цифры: миллион семей и 20000 квартир в год?
Вводить очереди и всяческие сита, отсеивающие "наиболее нуждающихся и достойных"?

ЮрийМ, вы живете в какой-то воображаемой действительности или оцениваете всех по очень маленькой группе людей.
До недавнего времени заработать на покупку недвижимости можно только работая в сфере недвижимости. Теперь и там заработать нельзя - сделки то стоят, а цены наивно держат.

Цитата:

Вы в Украине живете? У медработников с начала года 150 грн.

К сожалению з/п медработника, учителя, даже кандидата наук (1500-2000 грв в месяц) не подразумевают в ближайшем будущем покупки квартиры в Киеве.
Смысл не в точности приведенной мною величины прироста дохода, а в наличии ее.

Цитата:

До недавнего времени заработать на покупку недвижимости можно только работая в сфере недвижимости.

Извините но это бред...
в 2005 продавец мобилок в магазине на кардачах купил себе квартиру дето за 25-30 тыс уе в кредит.

Я снимал квартиру у дядьки у которого в одном доме 3 гостинки. Купил когдато вовремя. 2 сдает а в одной 4-м!!! живут. Почему 2 лишних квартиры?
Ну дык... 2-е детей у него.

Цитата:

К сожалению з/п медработника, учителя, даже кандидата наук (1500-2000 грв в месяц) не подразумевают в ближайшем будущем покупки квартиры в Киеве.
Смысл не в точности приведенной мною величины прироста дохода, а в наличии ее.

Пока процент роста доходов ниже процента инфляции, то это не рост доходов, а их снижение.

Цитата:

Угу... А в КПИшных общагах перенаселенка. По 4-6 человек в комнате
Спад рождаемости - это одно, а то что люди едут в Киев учится и остаются здесь - это другое.
Из моих одногрупников домой вернулось 3 человека. Все 3-е недоучились до последнего курса.

И что??? Сколько Ваших друзеёй могут не жить по 4 человека в квартире, а собрать 20000$ стартовый взнос и потом платить 1500$ в месяц ипотеку??? О чём вы говорите??? Если человек без квартиры - это не значит, что он покупатель! Покупателей почти не осталось...

Цитата:

К сожалению з/п медработника, учителя, даже кандидата наук (1500-2000 грв в месяц) не подразумевают в ближайшем будущем покупки квартиры в Киеве.
Смысл не в точности приведенной мною величины прироста дохода, а в наличии ее.

интересно...
а какой по вашему доход должен быть на семью, чтобы эта семья смогла купить 2-х комнатную квартиру без первого взноса? даже при сегодняшних ценах-хотелках?

ЮрийМ, ну что за бред вы пишите? в 2005, продавец мобилок на кардачах, за 25-30, в кредит... Вы бы еще 1998 вспомнили.
Лучше расскажите как менялись доходы вашего продавца мобилок с 5 по 7 год и как менялась стоимость квартиры.

Цитата:

И что??? Сколько Ваших друзеёй могут не жить по 4 человека в квартире, а собрать 20000$ стартовый взнос и потом платить 1500$ в месяц ипотеку??? О чём вы говорите??? Если человек без квартиры - это не значит, что он покупатель! Покупателей почти не осталось...

Ну давайте подумаем вместе если Вам трудно самому:
1 Немного моих друзей могут квартиру. Но одни недавно купили гостинку. Родственники изза бугра помогли:-)
2 Я говорю о том что население Киева увеличивается.
3 Я говорю о том, что уезжать отсюда никто не хочет --> растет аренда.
4 "Покупателей почти не осталось..."© Смысл в слове почти. Я ж говорю рост аренды подстегнет некоторых сомневающихся. Или тех кого жена пилит - свое же лучше!!!
5 Согласен - если человек без квартиры - не значит что он покупатель. Но если б я зарабатывал 25-40 тыс уе в год, то наверняка купил бы.
6 См. пункт 5. Доходы людей растут. Рано или подно появляются люди чей доход позволяет задуматся о покупке и купить. Их мало но они есть