Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 16.02.2009.

2Quadus
Очевидно, Вы не совсем внимательно читали мой пост.
Я не давал оценки тому, нормальные ли указанные цены или нет. Писал о том, что наши сотрудники прозвонили указанную квартиру за 270 тысяч, и склонны верить, что она реальна.
Так это или нет без просмотра той квартиры узнать очень сложно.
Кроме того, без просмотра и торгов сложно понять цели и аргументы продавцов.
Это касается и тех квартир, которые Вы прозвонили.
Вы какие-нибудь из них смотрели?

Цитата:

А где Вы на Леси сталинки нашли?
Там хороших домов на раз два, а тут прямо десятками.

читайте внимательнее... во первых на Леси в начале есть сталинки, как и в середине. Во вторых, есть много сталинок на Дружбы Народов, Лескова, Панаса Мирного и тд

Владимир, а Вы действительно считаете, что разница в этажах и вид из окна могут стоить 150000$?

Получается, что на индексы влиют вно неадекватные цены?

Quadus, ничего даже близкого к описанным вами ценам я на Печерске не нашел.
Можете подтвердить свои слова, опубликовав телефоны и адреса тех дешевых сталинок, владельцы которых готовы были еще и уступать?
Без адресов и телефонов я вам НЕ ВЕРЮ.

Для Пумен.
Я так понял из Вашего поста что 15 000 у.е. за метр и 1200 у.е. за метр для Вас пока недосягаемая величина...Что ж, ждем падения дальше...
Сталинок на Леси действительно мало...и нормальных домов тоже...
Если купят по цене 270 000 у.е., то это есть реальная цена, т.к. за нее реально купили.

Я, например, верю Владимиру в приведенных сделках..Оченб похоже на правду..

Цитата:

Я привел ссылки на официальные данные Минюста о количестве договоров купли-продажи квартир и домов. Очевидно, сотрудники Минюста читают дискуссии на форумах (да и мы к ним с вопросами обращались). Возможно поэтому в официальных данных за 2005-2007 годы речь идет только о количестве засвидетельствованных нотариусами договоров купли-продажи (термин «правочин» теперь даже не упоминается, зайдите по ссылке //www.minjust.gov.ua/0/12933 - сами убедитесь).
В официальных данных Минюста за 2008 год речь идет о договорах купли-продажи квартир и домом, а также отдельными строчками о продаже усадьб, договорах мены жилых домов и квартир, договорах купли-продаже земельных участков
//www.minjust.gov.ua/0/18486 .
Вот выдержки оттуда.

Раздел "Новини" нельзя считать Официальными данными.. как это не парадоксально... у нас с сайтов указы Президента исчезают... а тут "новыны" и "за словами министра"... плюс интерпретация сказанного министром человеком писавшим статью... плюс огромное желание власть имущих (читай собственников недвижимости, проэктов и тд) остановить падение "рынка" недвижимости...

И потом, не нужно искать реальные документы что бы понять, что в 2008 сделок купли-продажи не было больше чем в 2007... разве что ХХI век "гонял" из рук в руки свои "активы"..

Цитата:

Владимир, а Вы действительно считаете, что разница в этажах и вид из окна могут стоить 150000$?

Практика (прошлых лет) показывает, что в центральных (и некоторых прицентральных) районах могут. Тем более, когда дома, парадные, этажи и квартиры разные, а улица шумная. В таких районах у каждого дома своя репутация, свой уровень престижности.

Цитата:

Получается, что на индексы влиют вно неадекватные цены?

На индексы влияют объекты, входящие в ядро выборки. Ядро выборки на ценовой шкале существенно смещено в сторону низких цен.
И в n-ный раз повторяю, что индексы отражают не цены, а тенденции изменения цен. А тенденции можно анализировать на объектах разных ценовых диапазонов.
Например, можно анализировать изменение цен на квартиры на Леси Украинки в течение нескольких лет. Наверняка, будет достаточно интересный график. И, если его строить в относительных единицах (и сгладить выбросы - следствие очень ограниченной выборки), то вполне возможно, что он не так уж сильно будет отличаться от общегородского.

Цитата:

наши сотрудники прозвонили указанную квартиру за 270 тысяч, и склонны верить, что она реальна.

В каком смысле "реальна"? В этом смысле любой дядя Вася может обьявить, что "хочет" за гостинку на Троещине 200 тыс. долларов. Выходит, для реальности достаточно продавца, желаеющего продать, и все?

Очень согласен с мнением по поводу того кто рисует индексы – заинтересованные лица. Вот здесь уже кроется сам цимус. Люди, Вы когда нибудь видели чтобы пчелы были против мёда? Или например чтобы рок был против наркотиков? Да это же бред! Должен быть открытым доступ к РЕАЛЬНЫМ ЦИФРАМ!!! И все равно как … или через мин юст. или через мин стат., но тока не через реалторские конторы которым если честно мало кто тут верит. Надо играть ЧЕСТНО, ОТКРЫТО и по правилам. А то получается тут играем, а тут не играем, а тут рыбу заворачивали, а тут руководство приняло решение подобные вопросы не комментировать. Но ведь шила в мешке не утаить. Надо как в Америке. Чтоб все заинтересованные лица имели открытый доступ к честным и правдивым цифрам. И если наступила жоППа то об этом надо открыто заявлять в виде цифр, а если рОст … то тоже будте любезны цифри по района, квартирам, по реальным сделкам, а если есть манипуляции, то а какой вере может идти речь.
Сори. Может излишне эмоционально … (

Цитата:

Это вы уже придираетесь... Темп падения задан нормально... 2% в неделю - 50 недель и забирай даром... Хотя, я тоже считаю, что приведенные цены сделок надо поделить на 2 и с той суммы уже вести торг... Хочется верить, что в апреле-мае такой уровень будет на рынке...

Тут сложный процент. Через 50 недель при 2% падении цена будет в 1.02^50 раз меньше, т.е. в 2.7 раза.

Но если вы внимательно мониторите домик, то можете видеть, что скорость падения замедляется. И ускорить ее может только катаклизмы в политике и экономике.

Цитата:

Очень согласен с мнением по поводу того кто рисует индексы – заинтересованные лица. Вот здесь уже кроется сам цимус. Люди, Вы когда нибудь видели чтобы пчелы были против мёда? Или например чтобы рок был против наркотиков?

1. Так есть же данные по сделкам....

2. А риэлторы в первую очередь заинтересованы, чтобы сделки шли, а не чтобы квартиры в хрущах по миллиону стоили.

3. Сейчас судя по всему идет первая волна хомяков. Я думаю, что не нужно объяснять, что сейчас квартиры покупаются только за свои и только с целью чтобы жить (за ну очень редким исключением).

Цитата:

В каком смысле "реальна"? В этом смысле любой дядя Вася может обьявить, что "хочет" за гостинку на Троещине 200 тыс. долларов. Выходит, для реальности достаточно продавца, желаеющего продать, и все?

«Реальна» в том смысле, что по указанному адресу есть жилой дом; параметры указанной квартиры более-менее соответствуют типу и этажности этого дома; что по указанному в объявлении телефону отвечают на вопросы о квартире и ценах; что собеседник ведет себя достаточно адекватно…
- - - - - - - - -
Входит ли цена 200 тыс.долларов за гостинку на Троещине в понятие «адекватного поведения собеседника» мне сказать трудно.
Это зависит от восприятия конкретного сотрудника call-центра. Если продавец расскажет о венецианской штукатурке, эксклюзивной дорогой мебели, хрустальных огромных люстрах, многочисленных дорогих светильниках, финской сантехнике и многом ином… То не знаю…
- - - - - - -
Квартиры с «экстремальными ценами» (хоть сталинка за 1$ в центре, хоть гостинка за 200000$ на Троещине) вряд ли оказывают какое-либо влияние на рынок.
При определении статистики они отсеиваются (как нехарактерные); при определении индексов они отсеиваются практически на первом же этапе.
Все прекрасно понимают, что таких цен нет.
Цену 200000 за гостинку люди (наверняка) воспримут как цену в гривнах, а доллары воспримут просто как опечатку.
Куда большее влияние оказывают «правдоподобные цены» на «липовые квартиры». Их многие участники рынка воспринимают достаточно серьезно.
Потому и нужно не только прозванивать квартиры, но и пытаться их просмотреть.
Если продавец с помощью тех или иных отговорок уходит от темы просмотра, то и отношение к подобным квартирам должно быть соответствующим (ИМХО)

Цитата:

Все прекрасно понимают, что таких цен нет.

А цена в 270 тыс. долларов за 1к на Печерске в феврале 2009 года - есть? С какой границы начинается понимание того, что "таких цен нет"?

Цитата:

А цена в 270 тыс. долларов за 1к на Печерске в феврале 2009 года - есть? С какой границы начинается понимание того, что "таких цен нет"?

Такая граница начинается с собственного кармана.

Цитата:

Такая граница начинается с собственного кармана.

Извините, но мы ведь о рынке в целом говорим; поэтому здесь важен не ваш или мой собственный карман, а наличие в природе индивида, не только имеющего 270 тыс. долларов свободных денег, но и готового в середине февраля 2009 года отдать их за эту конкретную квартиру.

Цитата:

Извините, но мы ведь о рынке в целом говорим; поэтому здесь важен не ваш или мой собственный карман, а наличие в природе индивида, не только имеющего 270 тыс. долларов свободных денег, но и готового в середине февраля 2009 года отдать их за эту конкретную квартиру.

Это постоянно на форуме обсуждается в других ветках. И согласия нет между участниками.
Я лично не купил бы в нынешних условиях квартиру на Печерске за 270 тыс. долларов свободных денег. А если бы за 1 гривну давали 30 долларов, то может и купил бы
Вообщем, дело , скорее, в собственном кармане. Если у меня есть 100 тыс. у.е. сейчас, а за эти деньги можно купить трешку на Позняках, то я еще немного подожду. Это, на самом деле, очень большие деньги, на которые можно курить не очень дорогой бамбук почти десять лет. С другой стороны, я бы согласился сейчас за 100 у.е. купить хороший новый коттедж под Киевом.

Цитата:

Тут сложный процент. Через 50 недель при 2% падении цена будет в 1.02^50 раз меньше, т.е. в 2.7 раза.

Но если вы внимательно мониторите домик, то можете видеть, что скорость падения замедляется. И ускорить ее может только катаклизмы в политике и экономике.

Да я это так, обобщил... Просто я имел ввиду, что 2-2,5% достаточно быстрый темп снижения... Это хорошо видно и на графиках ПО.

Цитата:

Я не давал оценки тому, нормальные ли указанные цены или нет. Писал о том, что наши сотрудники прозвонили указанную квартиру за 270 тысяч, и склонны верить, что она реальна.

даже если есть такая квартира и её собственник желает её продать по этой цене, это ведь не значит не только, что её могут купить по этой цене, но даже того, что кому-то придет в голову рассматривать этот вариант покупки. Есть ли у вас информация о том, включена ли эта заявка в расчет индекса? 5192 за метр ведь явно сильно выше чем "в среднем по району", т.е. должна отсеиваться вашим алгоритмом?

Цитата:

Для Пумен.
Я так понял из Вашего поста что 15 000 у.е. за метр и 1200 у.е. за метр для Вас пока недосягаемая величина...Что ж, ждем падения дальше...
Сталинок на Леси действительно мало...и нормальных домов тоже...
Если купят по цене 270 000 у.е., то это есть реальная цена, т.к. за нее реально купили.

Я, например, верю Владимиру в приведенных сделках..Оченб похоже на правду..

вполне досягаемая, просто теперь платить за столько наличкой за отстой не готов... и не вижу никаких предпосылок укрепления цен, жду когда еще в 2 раза упадут

Цитата:

А цена в 270 тыс. долларов за 1к на Печерске в феврале 2009 года - есть? С какой границы начинается понимание того, что "таких цен нет"?

та нет таких цен, липовая объява... я активно смотрел цены в этом районе - дороже 140-150 сейчас в 9ти этажках на Леси сейчас мало кто просит