Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 16.02.2009.

Цитата:

Кто во что верит - это не суть вопроса. Вопрос в другом - Вы же пишите в своих отчетах, Владимир, что средняя цена по Киеву такая-такая. И успешно учитываете эти объявления в расчете своих цифр. При отсутствии сделок или фиксации разовых сделок, такое понятия как "средняя цена кв.м." существовать не может, ибо выборка очень маленькая. А потом выходят отчеты, что средняя цена в Киеве равна столько то, но это не цена - это лишь предложение, которое НИКТО не покупает.

В отчетах мы пишем «статистика цен предложений» и «усредненная цена предложения квадратного метра».
При определении этой статистики учитываются как очень дешевые «заманушки», так и дорогие. (Правда, объекты с ценами, близкими к нулевым, а также с ценами, которые в несколько раз превышают средние, при расчетах не учитываются).

Цитата:

У Вас сейчас на сайте висит две двушку на Леси Украинки - идентичные - за одну хотят 155, а за другую 270 - одинаковый метраж в одном доме. И как Вы учитываете такие объявления в индексе??? На самом же деле, сомневаюсь что и за 100 тыс эту квартиру купят.

О методологии определения и сути индексов мы писали уже очень много раз.
Индексы показывают тенденции изменения общерыночных цен (а не сами цены).
Тенденции можно изучать на основе очень разных выборок и сегментов рынка.
Можно, например, изучать рыночные тенденции на основе анализа цен предложений в домах, построенных 5-10 лет назад. А можно на основе анализа цен предложений в панельных домах на окраинах (или в кирпичных домах в районах, приближенных к центру). А можно на основе наиболее массовых цен…
Естественно, уровни цен во всех этих сегментах будут разными. А вот тенденции их изменения (до недавнего времени) были во многом сходны. И они достаточно адекватно отражали общие тенденции. (Тем более, что кроме цен предложений мы учитывали еще величину торга и цены реальных продаж в конкретных сегментах рынка).

Кризис и общая паника внесли свои коррективы. Сейчас сложно судить о том, какая именно методика определения индексов является наиболее верной.
Вот когда разброс в ценах существенно снизится, а сделки будут достаточно массовыми, вот тогда и можно будет говорить о какой-то общерыночной тенденции.
Вот тогда мы и проанализируем, насколько те тенденции, которые показывал наш индекс в период «разброда и шатаний», отражали реальные тенденции.
Вот тогда и подискутируем о том, были темпы снижения порядка 1,9-2,6% процентов в неделю, или они были существенно иными?
Если они окажутся существенно иными, то упорствовать не будем: внесем коррективы, изменим методологию…

Цитата:

В отчетах мы пишем «статистика цен предложений» и «усредненная цена предложения квадратного метра».
При определении этой статистики учитываются как очень дешевые «заманушки», так и дорогие. (Правда, объекты с ценами, близкими к нулевым, а также с ценами, которые в несколько раз превышают средние, при расчетах не учитываются).

Дорогих заманушек значительно больше дешевых

Цитата:

О методологии определения и сути индексов мы писали уже очень много раз.
Индексы показывают тенденции изменения общерыночных цен (а не сами цены).
Тенденции можно изучать на основе очень разных выборок и сегментов рынка.
Можно, например, изучать рыночные тенденции на основе анализа цен предложений в домах, построенных 5-10 лет назад. А можно на основе анализа цен предложений в панельных домах на окраинах (или в кирпичных домах в районах, приближенных к центру). А можно на основе наиболее массовых цен…
Естественно, уровни цен во всех этих сегментах будут разными. А вот тенденции их изменения (до недавнего времени) были во многом сходны. И они достаточно адекватно отражали общие тенденции. (Тем более, что кроме цен предложений мы учитывали еще величину торга и цены реальных продаж в конкретных сегментах рынка).

Кризис и общая паника внесли свои коррективы. Сейчас сложно судить о том, какая именно методика определения индексов является наиболее верной.
Вот когда разброс в ценах существенно снизится, а сделки будут достаточно массовыми, вот тогда и можно будет говорить о какой-то общерыночной тенденции.
Вот тогда мы и проанализируем, насколько те тенденции, которые показывал наш индекс в период «разброда и шатаний», отражали реальные тенденции.
Вот тогда и подискутируем о том, были темпы снижения порядка 1,9-2,6% процентов в неделю, или они были существенно иными?
Если они окажутся существенно иными, то упорствовать не будем: внесем коррективы, изменим методологию…

Какая для рынка АН Оболонь на рынке недвижимости Киева? Сколько сделок было заключено в январе?? Как на основе 5-10 сделок (максимум!) можно делать выводы или считать тенденции? Рынок мертв и это факт... и не потому что объекты снимают с продажи - откройте Авизо, объявлений море

Цитата:

...
Можно, например, изучать рыночные тенденции на основе анализа цен предложений в домах, построенных 5-10 лет назад.
...

Добрый день,

Владимир, а где можно взять список или каталог домов, построенных 5-10 лет назад в Киеве? Можете поделиться такой информацией? Она была бы очень полезна при рассмотрении предложений квартир на продажу.

М.

Цитата:

Дорогих заманушек значительно больше дешевых

Откуда такие сведения?
Вы проводили специальные исследования? Прозванивали квартиры? Ходили на просмотры?
Как Вы вообще отличаете «заманушки» от реальных предложений?
- - - - - - - - - - -
Но даже если Вы и правы, то что из этого следует?
Цены предложения – это цены предложения. Суть их понимают практически все, кто когда-либо пытался продать или купить недвижимость.
А то, что на очень дешевые предложения обращают внимание очень и очень многие; а на очень дорогие - лишь единицы, то об этом свидетельствует статистика просмотра объявлений.

Цитата:

Откуда такие сведения?
Вы проводили специальные исследования? Прозванивали квартиры? Ходили на просмотры?
Как Вы вообще отличаете «заманушки» от реальных предложений?
- - - - - - - - - - -
Но даже если Вы и правы, то что из этого следует?
Цены предложения – это цены предложения. Суть их понимают практически все, кто когда-либо пытался продать или купить недвижимость.
А то, что на очень дешевые предложения обращают внимание очень и очень многие; а на очень дорогие - лишь единицы, то об этом свидетельствует статистика просмотра объявлений.

Я привел уже пример двушки на Леси, которая висит на вашем сайте и оценена в 270 тыс, когда рядом такая же за 155. Но суть не в этом. Хорошая статья из газеты Дело.

Средняя цена вторичного жилья по состоянию на конец прошлой недели опустилась ниже уровня 1800 долларов за квадратный метр. Буквально за месяц после новогодних праздников уровень цен реальных сделок на столичном рынке квартир снизился еще на 15-20%. Если же сравнивать стоимость квартир, которые выставлялись в Киеве в середине осени, то снижение уже достигло рекордных 50%.

Аналитики констатируют: цены на киевское жилье достигли уровня середины 2005 года. Действительно, по данным архива газеты "Авизо" (публикует объявления о продаже недвижимости), три с половиной года назад однокомнатную квартиру в Оболонском районе можно было купить в среднем за 45-50 тысяч долларов. На сегодняшний день цены реальных сделок в том же районе фиксируются в диапазоне 40-55 тысяч долларов.

90% собственников квартир, выставленных на продажу, сейчас заняли выжидательную позицию. Они просто шокированы и не хотят продавать свое имущество "по дешевке". Оставшиеся 10% - это люди, которым срочно нужно обменять квартиры на деньги. Именно они сейчас и формируют предложение на рынке. При этом такие продавцы готовы делать колоссальные скидки, дабы продать свою недвижимость. "На текущий момент за квартиру, выставленную за 150 тысяч долларов, вы смело можете предлагать 80 тысяч, и ее хозяин, скорее всего, согласится на продажу, поскольку людей, которые могут приобрести жилье, становится все меньше и меньше", - объясняет ситуацию директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко.

Брокеры также сетуют на то, что реальных сделок проводится очень мало, хотя некая псевдоактивность на рынке все же существует. "Активизация покупателей проявляется в том, что многие из них сейчас мониторят порталы по недвижимости и видят: цена реально снижается, поэтому начинают подыскивать варианты. Но большинство людей с деньгами надеются, что цены еще больше упадут, и не спешат с окончательным решением, даже когда продавцы значительно сбрасывают цену", - констатирует брокер одного из агентств, представившаяся как Светлана Иванова.

Руководители риелторских агентств признают, что даже без торга цены уверенно идут в сторону снижения. Возобновления же роста цен эксперты в ближайшем будущем не предвещают. При этом представитель SV Development Владимир Степенко считает, что возможны два сценария. Первый - если государство не примет меры по поддержке банковской системы. В этом случае банки вынуждены будут "брать за горло" заемщиков, в том числе и ипотечных. Те будут вынуждены продавать свои залоговые квартиры. Таким образом, появится огромное количество нового предложения, что в свою очередь спровоцирует новый обвал цен. Второй сценарий - если государство таки поддержит банки, то стоимость жилья будет снижаться, но не так резко. В этом случае падение до конца года может составить еще 35%.

Цитата:

Какая для рынка АН Оболонь на рынке недвижимости Киева? Сколько сделок было заключено в январе??

Руководство приняло решение подобные вопросы не комментировать.

Цитата:

Рынок мертв и это факт... и не потому что объекты снимают с продажи - откройте Авизо, объявлений море

Сделок, мягко говоря, немного. Но они есть. И их количество в последние недели растет.
Объекты снимают с продажи достаточно активно.
То, что объявлений сейчас море, - это только кажется: дублей (не будем уточнять где) очень много. «Море» выглядит совершенно иначе…
- - - - - - - - - -
О том, что рынок мертв, пишут уже года два. А потом оказывается, что сделки таки были.
Согласно данным Минюста, в Киеве нотариусами было удостоверено (посвідчено) договоров купли-продажи квартир и жилых домов:
- в 2005 году 21182 договора;
- в 2006 году 25252 договора;
- в 2007 году 19520 договора;
- в 2008 году 20876 договора.
//www.minjust.gov.ua/0/12933
//www.minjust.gov.ua/0/18486
Так что текущий период можно воспринимать как некую паузу. Может в 2009 году и не будет 20000 договоров купли-продажи... Но не менее 10 тысяч таки будет (ИМХО).

2pumen
Я задал вполне конкретные вопросы, а Вы в ответ прислали статью, которая на эти вопросы не отвечает (ИМХО).
Потому повторяю вопрос откуда известно, что предложения, о которых Вы пишете, это «заманушки» (а не реальные предложения и квартиры)?
Вы пытались пойти на просмотры в те две квартиры на Леси Украинки, о которых пишете? Или просто навешиваете ярлыки на любые объявления, которые кажутся Вам несуразными?

Для Владимира.
Да господин пумен не может купить квартиру при падении, нет у него денег, нет..Вот и переживает, когда же квартиры будут стоить 100 долларов. А Вы своими публикациями про РЕАЛЬНЫЕ сделки портите все его мироздание, которое он сам себе придумал...

Цитата:

Владимир, а где можно взять список или каталог домов, построенных 5-10 лет назад в Киеве? Можете поделиться такой информацией? Она была бы очень полезна при рассмотрении предложений квартир на продажу.

Такую информацию (возможно, с какими-то исключениями), можно извлечь из нашей базы данных.
Сможем ли мы ее кому-либо предоставить (и на каких условиях) – эти вопросы за пределами моей компетенции.

О наличии других (конкурирующих) источников я пока не узнавал.
Информация о домах, введенных в эксплуатацию в 2006-2008 годах, есть на сайте Головного управління статистики у м.Києві
//www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=1333&lang =1

Цитата:

2pumen
Я задал вполне конкретные вопросы, а Вы в ответ прислали статью, которая на эти вопросы не отвечает (ИМХО).
Потому повторяю вопрос: откуда известно, что предложения, о которых Вы пишете, это «заманушки» (а не реальные предложения и квартиры)?
Вы пытались пойти на просмотры в те две квартиры на Леси Украинки, о которых пишете? Или просто навешиваете ярлыки на любые объявления, которые кажутся Вам несуразными?

Владимир, это могут быть реальные предложения, но кто купит такую квартиру? Рядом на Вашем сайте стоят две идентичные квартиры на вышеупомянутой улице с разницей в цене предложения почти 2 раза. Человек в жизни не продаст такую квартиру за 270 тыс - ну нет таких цен! Существует огромная разница между продавцом который просто продает квартиры (або кто то клюнет), который вообще не продает (просто дал объяву по приколу) и который действительно хочет продать.

Цитата:

Руководство приняло решение подобные вопросы не комментировать.

Сделок, мягко говоря, немного. Но они есть. И их количество в последние недели растет.
Объекты снимают с продажи достаточно активно.
То, что объявлений сейчас море, - это только кажется: дублей (не будем уточнять где) очень много. «Море» выглядит совершенно иначе…

Вы сами пишете, что в прошлом году кол-во сделок в Киеве было приблизительно 20 тыс. Учитывая, что ПО не самое большое агенство города, максимально можно предположить что доля АН Планета Оболонь составляла 3%, что выражается в 600 сделок. Это приблизительно 50 сделок в месяц. Учитываем общую тенденцию, что количество сделок сократилось в разы по сравнению с прошлым годом, когда еще активно было ипотечное кредитование, то максимум за хороший месяц сейчас Вашему агенству закрыть сделок 20-25, что выражается в 4-5 сделок в неделю - в лучшем случае! Как на основе 4-5 сделок Вы можете писать об общей тенденции на рынке недвижимости города?

Цитата:

Для Владимира.
Да господин пумен не может купить квартиру при падении, нет у него денег, нет..Вот и переживает, когда же квартиры будут стоить 100 долларов. А Вы своими публикациями про РЕАЛЬНЫЕ сделки портите все его мироздание, которое он сам себе придумал...

Ошибаетесь, уважаемый Александр. Я как раз из немногих, кто действительно может. Я сам хожу на просмотры, общаюсь с риелтерами и продавцами. Я абсолютно адекватно оцениваю ситуацию и четко понимаю, что цена квадрата 100-200 долларов настолько же нереальна, как цена 15000 долларов за квадрат. Однако, нет НИКАКИХ, АБСОЛЮТНО НИКАКИХ тенденций и причин на сегодняшний день ценам прекратить стремительное падение. Поэтому я не спешу с покупкой. А к любым отчетам от заинтересованных лиц (АН - самое заинтересованная сторона в активной рынке недвижимости тк им абсолютно все равно какие цены - им главное сделки) отношусь с критикой когда они этого заслуживают. Плюс, где гарантии того, что сделки, которые опубликованы на сайте, действительно являются сделками?

Цитата:

Руководство приняло решение подобные вопросы не комментировать.

Сделок, мягко говоря, немного. Но они есть. И их количество в последние недели растет.
Объекты снимают с продажи достаточно активно.
То, что объявлений сейчас море, - это только кажется: дублей (не будем уточнять где) очень много. «Море» выглядит совершенно иначе…
- - - - - - - - - -
О том, что рынок мертв, пишут уже года два. А потом оказывается, что сделки таки были.
Согласно данным Минюста, в Киеве нотариусами было удостоверено (посвідчено) договоров купли-продажи квартир и жилых домов:
- в 2005 году 21182 договора;
- в 2006 году 25252 договора;
- в 2007 году 19520 договора;
- в 2008 году 20876 договора.
//www.minjust.gov.ua/0/12933
//www.minjust.gov.ua/0/18486
Так что текущий период можно воспринимать как некую паузу. Может в 2009 году и не будет 20000 договоров купли-продажи... Но не менее 10 тысяч таки будет (ИМХО).

Эта информация уже обсуждалась на форуме...
Поищите... Вы же в том обсуждении и участвовали...
В данных статьях - игра слов подменяет реальные документы.. и не более того.."со слов... вроде как... 20%..."

Речь шла не о купле-продаже и не о договорах... а о количестве "правочинов" с недвижимостью... вспоминаете?...


ЗЫ Я уже понял, что ПО уже похоронило надежду стать нормальным ресурсом... но Вы упустили тот момент, когда окружающим стало не интересно даже обсуждать ваши игры со словами, индексами и тд... просто не интересно... как само-собой разумеющееся.

Цитата:

Владимир, это могут быть реальные предложения, но кто купит такую квартиру? Рядом на Вашем сайте стоят две идентичные квартиры на вышеупомянутой улице с разницей в цене предложения почти 2 раза. Человек в жизни не продаст такую квартиру за 270 тыс - ну нет таких цен! Существует огромная разница между продавцом который просто продает квартиры (або кто то клюнет), который вообще не продает (просто дал объяву по приколу) и который действительно хочет продать.

Вы не привели кодов этих квартир. Мы попытались определить их без кодов.
И поскольку квартир на Леси Украинки не так уж и много, то (вроде бы) определили. Хотя и не исключена ошибка.
В частности, найденные квартиры далеко не идентичны.

Наши сотрудники прозвонили их.
Им ответили, что «дешевую» уже продали (так отвечают достаточно часто, в тех случаях, когда не хотят поддерживать дальнейший разговор о конкретной квартире… Но, может действительно продали?)
Вторая вполне реальна/актуальна.
Квартиры находятся в РАЗНЫХ домах. И они разные по площади.
За 155 тысяч – 44 метра на последнем этаже. За 270 тысяч – 52 метра на седьмом девятиэтажного.
К тому же не понятно, куда выходят окна. Леси Украинки - улица шумная, и ориентация окон тут очень важна.
И разброс цен на Леси Украинки во все времена был весьма большой.

Так что если Вы действительно хотите разобраться в ситуации (и приводите на форуме вполне конкретные квартиры), то, пожалуйста, постарайтесь сначала проверить их (прозвонить, постараться договориться о просмотре, и даже сходить на просмотр). Иначе сложно понять насколько реальны эти квартиры и какими мотивами руководствуются продавцы, назначая существенно разные цены.

Цитата:

За 270 тысяч – 52 метра на седьмом девятиэтажного.

Пусть так, квартиры разные; но реальна ли эта цена?

Цитата:

Вы не привели кодов этих квартир. Мы попытались определить их без кодов.
И поскольку квартир на Леси Украинки не так уж и много, то (вроде бы) определили. Хотя и не исключена ошибка.
В частности, найденные квартиры далеко не идентичны.

Наши сотрудники прозвонили их.
Им ответили, что «дешевую» уже продали (так отвечают достаточно часто, в тех случаях, когда не хотят поддерживать дальнейший разговор о конкретной квартире… Но, может действительно продали?)
Вторая вполне реальна/актуальна.
Квартиры находятся в РАЗНЫХ домах. И они разные по площади.
За 155 тысяч – 44 метра на последнем этаже. За 270 тысяч – 52 метра на седьмом девятиэтажного.
К тому же не понятно, куда выходят окна. Леси Украинки - улица шумная, и ориентация окон тут очень важна.
И разброс цен на Леси Украинки во все времена был весьма большой.

Так что если Вы действительно хотите разобраться в ситуации (и приводите на форуме вполне конкретные квартиры), то, пожалуйста, постарайтесь сначала проверить их (прозвонить, постараться договориться о просмотре, и даже сходить на просмотр). Иначе сложно понять насколько реальны эти квартиры и какими мотивами руководствуются продавцы, назначая существенно разные цены.

Владимир, при всем уважении...
По состоянию на вчера, ЛИЧНО мною было прозвонено с десяток 2К и 3К на Леси и рядом (Лихачева и пр.) - в радиусе 10 минут пешком от Печерская/Дружбы народов.
Хрущи не рассматривал даже даром, окна НЕ на проспект...
Цены на 2К сталинки стартуют от 80К... 3К - от 120К... Квартиры в наличии, по всем готовы торговаться...
Какие 270К, о чем Вы?????

А где Вы на Леси сталинки нашли?
Там хороших домов на раз два, а тут прямо десятками.

Цитата:

Эта информация уже обсуждалась на форуме...
Поищите... Вы же в том обсуждении и участвовали...
В данных статьях - игра слов подменяет реальные документы.. и не более того.."со слов... вроде как... 20%..."

Речь шла не о купле-продаже и не о договорах... а о количестве "правочинов" с недвижимостью... вспоминаете?...

Я привел ссылки на официальные данные Минюста о количестве договоров купли-продажи квартир и домов. Очевидно, сотрудники Минюста читают дискуссии на форумах (да и мы к ним с вопросами обращались). Возможно поэтому в официальных данных за 2005-2007 годы речь идет только о количестве засвидетельствованных нотариусами договоров купли-продажи (термин «правочин» теперь даже не упоминается, зайдите по ссылке //www.minjust.gov.ua/0/12933 - сами убедитесь).

Цитата:

У 2007 році в Україні зафіксований 5-відсотковий спад операцій з купівлею-продажем квартир та житлових будинків. Про це повідомив Міністр юстиції Микола Оніщук з посиланням на дані Міністерства юстиції України щодо посвідчення у 2007 році державними та приватними нотаріусами договорів купівлі – продажу квартир та житлових будинків.
За словами Міністра, торік в Україні нотаріусами було посвідчено 369174 договори купівлі – продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння, у 2006 році було посвідчено 384898 таких договорів, у 2005 році – 366266.
У розрізі регіонів, де традиційно фіксується найвища активність операцій з купівлею-продажем квартир та житлових будинків, минулорічні тенденції виглядали наступним чином:
Найбільший спад попиту на житлові приміщення зафіксовано у Києві та Одесі.
Зокрема, у столиці у 2007 році було посвідчено 19520 договорів купівлі – продажу квартир та житлових будинків. Для порівняння, у 2006 році посвідчено 25252 договори, у 2005 році ця цифра складала 21182 договори.

В официальных данных Минюста за 2008 год речь идет о договорах купли-продажи квартир и домом, а также отдельными строчками о продаже усадьб, договорах мены жилых домов и квартир, договорах купли-продаже земельных участков
//www.minjust.gov.ua/0/18486 .
Вот выдержки оттуда.

Цитата:

Протягом 2008 року державні та приватні нотаріуси в Україні посвідчили 303 145 договорів купівлі–продажу квартир та житлових будинків. Про це повідомив Міністр юстиції Микола Оніщук з посиланням на звітність Міністерства юстиції щодо роботи державних та приватних нотаріусів за 2008 рік.
За словами Міністра юстиції, це на 66 тис. (18%) договорів купівлі–продажу квартир та житлових будинків менше, ніж протягом 2007 року.
Єдина адміністративно-територіальна одиниця в Україні, де протягом 2008 року було зафіксовано збільшення правочинів з купівлею-продажем квартир та житлових будинків, є столиця. Торік таких договорів у Києві було посвідчено 20 876, що на 6,5% більше, ніж у 2007 році.
Крім того, протягом 2008 року в Україні було придбано 497 садиб (земельна ділянка з розташованими на ній житловим будинком та присадибним господарством), що майже на 28 відсотків більше, ніж позаторік.
Крім того, протягом 2008 року в Україні було здійснено 4838 операцій міни квартир та житлових будинків та 8 операцій міни садиб, що загалом відповідає показникам 2007 року (відповідно 4795 та 13 операцій).
Серед інших операцій з купівлею-продажем нерухомості - у 2008 році було посвідчено 113517 договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Це майже на 9% договорів менше, ніж було укладено у 2007 році.