Вторая волна кризиса - реальная угроза для РЖН?

Цитата "AD2009":

Цитата "Dolphin2":

Ми маємо цикл з піком в 2008 років та дном в 2011 році. Припускаємо, що вся тривалість циклу десь 8 років.

Нема ніяких циклів і піків (є але не тут), аномалії не підпорядковні циклічністі.

зі. дякую за +, поставте ще хто небуть, хай 100 буде

Цитата "AD2009":

На сусідній гілці Гоні хотів образити Юго, вказавши, що той вимушений жити в своїй новобудові на Троєщині , бо не може її продати. А продасть років через 15...

Це фундаметальне питання - коли ж нерухомість досягне дна та почне дорожчати. Здається я доріс до своєї теорії на цю тему:

На ринку багато грошей та багато потенційних покупців і мало (чистих) продавців. Чому ж впали і ще знижуються ціни?
Початково, налякала всіх криза – потім покупці почали вичікувати подальшого зниження - а перелякані продавці далі знижувати ціни - задоволені покупці далі вичікували – а налякані продавці далі знижували – і так далі по циклу...

Але страх продавців з часом зменшується... Плюс, на «цикл» впливають фактори а) збільшення заощаджень, б) зниження депозитних ставок та в) зниження кредитних ставок. З кожним місяцем 200 млрд грн заощаджень в Києві ростуть на 2%. А депозитні та кредитні ставки знижуються на 0.1%-0.3%. Також ростуть ризики фінансової кризи (гривні та/або долара).

Отже, має наступити переломний момент, коли заощадження з фінансового сектору почнуть перетікати в «бетонометри» - диверсифікуватись для зниження ризиків. Я ставлю на те, що цей час Х буде влітку 2011 року.
Причому, 0-2% щомісячного зниження середніх цін означає, що на хрущоби вони ще знижуються, а на гарне житло вже ростуть. Восени пожвавлення на ринку вже викличе мінімальний ріст цін середніх цін.

А щодо Юго - то він зможе вигідно продати свою хату вже через 2-3 роки, коли ціни знову досягнуть рівня 2008 року. До речі, на той час метро на Троєщину вже виглядатиме реальністю. Тому, Юго ще й отримає надприбуток

И этот человек поставил минус в репутацию Долфину2 за слабоумие?

А Ви, шановний niv76 розкажіть про своє бачення ситуації.

Коли буде дно?
Яка ціна на дні та після нього?

Га?

Кидатися лайном найпростіше...

Цитата "AD2009":

Цитата "vano":

Ви краще скажіть, скільки буде коштувати барель нафти/кубометр газу при гіперфніляції долара? Як взагалі буде відбуватися міжнародна торгівля енергоносіями?

На це дуже легко відповісти. Енергоносії продаватимуться за валюту тої країни, де вони добуваються - російські рублі, лівійські драхми і так далі. І на біржах, як це не дивно , можна буде поміняти гривенькі на вказані валюти.

Гарантією гривні, до речі буде земельний ресурс України. Я так само можу спитати - скажіть скільки тоді коштуватиме українське зерно

До речі, і долар не зникне зовсім. Просто обезціниться в 10 разів. ... Ну добре тільки в 3...

Конгломерат фирм Арамко, в Сайдовской Аравии, добывающий треть мирового объема добычи нефти принадлежит АМЕРИКАНЦАМ В Ираке сделали похожее\за что и воевали\, Ирак имеет от 15до 25 долларов за баррель нефти,остальное американцы и русские даже
Так что Ваше представление о ценах на энергоносители несколько наивное

Цитата "AD2009":

А Ви, шановний niv76 розкажіть про своє бачення ситуації.

Коли буде дно?
Яка ціна на дні та після нього?

Га?

Кидатися лайном найпростіше...

Дно в абсолютных или в относительных значениях?
Теоретически, дно в абсолютных значениях должно быть пройдено в 2012 году. (я в это слабо верю, по моим ощущениям, дно будет достигнуто в году 13-14. А потом до 2015 года - рост, на уровне либо незначительно превышающий среднюю между инфляцией и ростом доходов. 2015-2018 г. - активный рост, не обусловленный ни инфляцией, ни доходами, ничем вообще. 2018 - ... - спад.
На практике же, х.з. как оно будет. Завтра может появиться какой-то новый фактор, который разрушит на корню все существовавшие до сих пор построения.

Пример. Лично мне на данный момент все равно, в какой точке Украины находиться, чтобы выполнять свою работу. И, что не менее важно, моему работодателю это тоже все равно. А через несколько лет эта практика - наем удаленных сотрудников - может стать общепринятой. Какой смысл киевским работодателям переплачивать за услуги наемных работников только по той причине, что они (работники) живут в Киеве и вынуждены жить по киевским ценам? И куда тогда пойдут все эти теории о высшей ценности - квартире в Киеве? Я сейчас с ходу могу назвать Вам несколько специальностей, которые в перспективе через несколько лет могут быть переведены на удаленную работу. Маркетологи, рекламисты, журналисты, менеджеры по продажам (эти уже в процессе), сисадмины, программисты (тоже уже), технологи... Имя им легион.

А что касается бесценности земли...Примут продажу земель государству якобы чтобы акумулировать крупные участки в госруках, а потом эти земли в аренду на 49 лет или китайцам, или американцам.И что поимеет Рн с того?

Цитата "AD2009":

Давайте оцінимо . Квартир в Києві продається 10-15 тисяч (з них 5 тис - якісних). А сімей з заощадженнями 0,5+ млн грн - 30-50 тисяч. З них, кожний пятий хоче покращити умови проживання .
От і маємо, приблизну рівність продавців якісних квартир і покупців з грошима...

Гарна у Вас баєчка вийшла.

А якщо квартир на ринку для кінцевих споживачів 50 тисяч тоді як? На одного реального кінцевого споживача виходить є пропозиція десь з 6-7 квартир?

Цитата "AD2009":

А Ви, шановний niv76 розкажіть про своє бачення ситуації.

Коли буде дно?
Яка ціна на дні та після нього?

Га?

Кидатися лайном найпростіше...

Трудно давать точный прогноз, слишком много неизвестных.
Большинство этих неизвестных приведут к падению цен, вопрос только когда.
Главные причины:
- отрицательное сальдо торговли, большие долги, как результат рост курса бакса;
- рост расходов по квартире (комуналка....), и как следствие падение доходов от аренды;
- демографическая яма, отток населения с Киева .
В итоге падение будет продолжаться. Дно думаю будет около 2014года.

Цитата "niv76":

Трудно давать точный прогноз, слишком много неизвестных.
Большинство этих неизвестных приведут к падению цен, вопрос только когда.
Главные причины:
- отрицательное сальдо торговли, большие долги, как результат рост курса бакса;
- рост расходов по квартире (комуналка....), и как следствие падение доходов от аренды;
- демографическая яма, отток населения с Киева .
В итоге падение будет продолжаться. Дно думаю будет около 2014года.

Дивіться, всі намагаються прорахувати макро- та мікро-економіку навколо ринку нерухомості Києва.
Я ж вважаю, що цей конкретний ринок не залежить суттєво від продавців чи покупців, чи інших макро та мікро факторів.
Вирішальний фактор на цьому ринку - це інвестори. На жаль
Це грошові мішки. Коли вони заходять на ринок - він росте, коли виходять з нього - він стагнує...

Думаю, по ринку нерухомості Києва можна проводити аналогії з Нью Йорком, Лондоном чи Москвою. Там теж крутяться величезні гроші, які збираються з усієї країни. До речі, в Москві дно було ще в 2009 році (//www.irn.ru).

Інвестори "жирували" на ринку нерухомості Києва в 2006-2008 роках . Потім пішли з нього. Коли повернуться? Коли будуть для цього фактори - порівняльно низька дохідність та порівняльно високі ризики на інших ринках (депозити, золото, валюта...).
Я думаю, ці фактори почнуть діяти до кінця цього року - і тоді інвестори знову вийдуть на ринок нерухомостіі спричинять там ріст цін

Індекс по ринку нерухомості Москви.

Цитата "AD2009":

Цитата "niv76":

Трудно давать точный прогноз, слишком много неизвестных.
Большинство этих неизвестных приведут к падению цен, вопрос только когда.
Главные причины:
- отрицательное сальдо торговли, большие долги, как результат рост курса бакса;
- рост расходов по квартире (комуналка....), и как следствие падение доходов от аренды;
- демографическая яма, отток населения с Киева .
В итоге падение будет продолжаться. Дно думаю будет около 2014года.

Дивіться, всі намагаються прорахувати макро- та мікро-економіку навколо ринку нерухомості Києва.
Я ж вважаю, що цей конкретний ринок не залежить суттєво від продавців чи покупців, чи інших макро та мікро факторів.
Вирішальний фактор на цьому ринку - це інвестори. На жаль
Це грошові мішки. Коли вони заходять на ринок - він росте, коли виходять з нього - він стагнує...

Думаю, по ринку нерухомості Києва можна проводити аналогії з Нью Йорком, Лондоном чи Москвою. Там теж крутяться величезні гроші, які збираються з усієї країни. До речі, в Москві дно було ще в 2009 році (//www.irn.ru).

Інвестори "жирували" на ринку нерухомості Києва в 2006-2008 роках . Потім пішли з нього. Коли повернуться? Коли будуть для цього фактори - порівняльно низька дохідність та порівняльно високі ризики на інших ринках (депозити, золото, валюта...).
Я думаю, ці фактори почнуть діяти до кінця цього року - і тоді інвестори знову вийдуть на ринок нерухомостіі спричинять там ріст цін

В этом есть смысл. Даже сейчас приличный процент народу покупает для сдачи в аренду, это те же инвесторы. Они считают процент прибыли за аренду к вложеным деньгам, если процент их удовлетворяет, то покупают, как правило единички в востребованных районах.
Это одна из причин которая сдерживает падение. Как поведут себя инвесторы, если доходы от аренды упадут? Они решат, что ну его нах... Если цена продажи будет сохраняться завышеной, то часть инвесторов попробует скинуть бетон, увеличив предложение, а желающих купить будет гораздо меньше, так что падение продажной цены будет примерно равно падению аренды с лагом в полгода.
А причин для падение доходов от аренды предостаточно....

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Цитата:

Крім того, житловий фонд Києва збільшується за рік приблизно на 10 тис квартир.

Это докризисный показатель ввода жилья?

Ну, почему? Вот в 2009 г. жилищный фонд Киева увеличился на 13,8 тыс квартир. В 2010 еще больше:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=445&lang=1
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=443&lang=1
В 2010 г. введено 1012 тыс кв м. Правда растет доля индивидуальных застройщиков. Думаю, так будет и дальше.

Так что Киеву, действительно, надо в год как минимум 30 тыс мигрантов, чтобы сохранить на том же уровне соотношение "взрослое население/количество квартир". А с мигрантами в ближайшие лет 8 будут проблемы, потому что с каждым годом выпускников школ будет на 30-40 тыс меньше, чем в предыдущем году.

Особенно неприятная ситуация для инвесторов будет этой осенью, потому что школы переходят на 11 летнюю систему и выпускников школ будет раза в 3 меньше обычного. Значит, и студентов будет намного меньше обычного. Вообще, количество студентов в Киеве сокращается уже два года на 30-40 тыс чел в год:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=532&lang=1

В 2008/09 годах было 593,3 тыс студентов.
В 2010/11 - уже 521,8 тыс студентов.

На 70 тыс уменьшилось число студентов всего за 2 года.

Цитата "AD2009":

Вирішальний фактор на цьому ринку - це інвестори. На жаль
Це грошові мішки. Коли вони заходять на ринок - він росте, коли виходять з нього - він стагнує...

Інвестори "жирували" на ринку нерухомості Києва в 2006-2008 роках . Потім пішли з нього. Коли повернуться? Коли будуть для цього фактори - порівняльно низька дохідність та порівняльно високі ризики на інших ринках (депозити, золото, валюта...).
Я думаю, ці фактори почнуть діяти до кінця цього року - і тоді інвестори знову вийдуть на ринок нерухомостіі спричинять там ріст цін

Вы забываете про то, что инвесторам в итоге надо кому-то впарить свой объект инвестиций. По вашему кому и сколько таких оленей, которые оплатят в итоге всю цепочку?
Инвесторы никуда не ушли, они завязли в бетоне , как вы например.
И не вкладывают в новое т.к. поезд уже ушел.

Цитата "Greg":

Вы забываете про то, что инвесторам в итоге надо кому-то впарить свой объект инвестиций. По вашему кому и сколько таких оленей, которые оплатят в итоге всю цепочку?
Инвесторы никуда не ушли, они завязли в бетоне
И не вкладывают в новое т.к. поезд уже ушел.

Так, дехто "застряв" в бетонометрах. Але скільки їх ? Не так уже й багато - давайте порахуємо:

В 2010 на ринку було близько 10 тисяч угод. По 2008 року даних немає, припускаємо за першу "активну" половину було 25 тисяч угод. З них - 1/3 (8 тисяч угод) - купляли чисті інвестори. По 75 кв метрів за квартиру, по 2 тис дол за метр, по курсу 5 = виходить десь 6 млрд грн було вкладено.

Можна було б помножити на кілька років, але інвестори ж постійно купляли та перепродавали квартири, тому накопичення інвестиційних квартир майже не було. ОК, інвесторами було вкладено в бетонометри десь 10 млрд грн (або 13 тисяч квартир) - в основному, це новобудови та житло в центрових районах.

10 млрд грн - це всього 7-10% всіх заощаджень на той час. Не критична величина. Не забувайте, що в метри вкладались не останні гроші + ці люди і зараз мають пристойну роботу чи дохід. Тому, "зливати" їх зараз за низькою ціною не будуть. Для більшості - це страховий / резервний / пенсійний фонд чи диверсифікація вкладень.

А от після літа 2008 року чистих інвестицій в метри не було.... Вже майже 3 роки... А грошова маса в Києві з того часу виросла на 50%....

Цитата "GONY":

...Вот в 2009 г. жилищный фонд Киева увеличился на 13,8 тыс квартир. В 2010 еще больше:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=445&lang=1
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=443&lang=1
В 2010 г. введено 1012 тыс кв м. Правда растет доля индивидуальных застройщиков. Думаю, так будет и дальше.

Так что Киеву, действительно, надо в год как минимум 30 тыс мигрантов, чтобы сохранить на том же уровне соотношение "взрослое население/количество квартир". А с мигрантами в ближайшие лет 8 будут проблемы, потому что с каждым годом выпускников школ будет на 30-40 тыс меньше, чем в предыдущем году.

Особенно неприятная ситуация для инвесторов будет этой осенью, потому что школы переходят на 11 летнюю систему и выпускников школ будет раза в 3 меньше обычного. Значит, и студентов будет намного меньше обычного. Вообще, количество студентов в Киеве сокращается уже два года на 30-40 тыс чел в год:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=532&lang=1

В 2008/09 годах было 593,3 тыс студентов.
В 2010/11 - уже 521,8 тыс студентов.

На 70 тыс уменьшилось число студентов всего за 2 года.

Совершенно верно, мы сейчас в демографической яме, студентами сейчас становятся дети 90-х, когда из-за неопределенности будущего рождение детей многие откладывали.
Однако справедливости ради необходимо заметить, что в 2009-2010 гг. вводилось в эксплуатацию жилье, строительство которого было начато до кризиса. А сейчас многие строительные компании декларируют общий подход "по возможности достроить то, что начали, пусть выйти в 0, но выполнить обязательства перед инвесторами". О начале нового строительства речь не идет. Сколько жилья будет введено в 2012-2014?? Хотя, с другой стороны, это означает, что в Киеве и рабочих мест станет меньше. Стагнация...

Цитата:

На 70 тыс уменьшилось число студентов всего за 2 года.
Совершенно верно, мы сейчас в демографической яме, студентами сейчас становятся дети 90-х, когда из-за неопределенности будущего рождение детей многие откладывали.
Однако справедливости ради необходимо заметить, что в 2009-2010 гг. вводилось в эксплуатацию жилье, строительство которого было начато до кризиса. А сейчас многие строительные компании декларируют общий подход "по возможности достроить то, что начали, пусть выйти в 0, но выполнить обязательства перед инвесторами". О начале нового строительства речь не идет. Сколько жилья будет введено в 2012-2014?? Хотя, с другой стороны, это означает, что в Киеве и рабочих мест станет меньше. Стагнация...

Днепропетровск уже не миллионник , Донецк наверно тоже

Цитата "AD2009":

Так, дехто "застряв" в бетонометрах. Але скільки їх ? Не так уже й багато - давайте порахуємо:

В 2010 на ринку було близько 10 тисяч угод. По 2008 року даних немає, припускаємо за першу "активну" половину було 25 тисяч угод. )

10 тыс на вторичке в 2010 в Киеве от св девелопмент - 99% что брехня. По другим (правда косвенным) методам подсчёта на вторичке в 2010 в Киеве было 5-6 тыс реальных сделок вторичного рынка Это раз.

Басни ,про 25 тысяч сделок на вторичке, -"припускаємо за першу "активну" половину було 25 тисяч угод" - травить не надо, есть инфа типа минюста. Так за весь 2008 в Киеве со слов минюста было 20 876 сделок ( //minjust.gov.ua/0/news/18486 Єдина адміністративно-територіальна одиниця в Україні, де протягом 2008 року було зафіксовано збільшення правочинів з купівлею-продажем квартир та житлових будинків, є столиця. Торік таких договорів у Києві було посвідчено 20 876 ) И тут на форуме были споры с Владимиром как расматривать эти цифры - как брутто или нетто. Это два

Цитата "AD2009":

А от після літа 2008 року чистих інвестицій в метри не було....

Скорее всего с последнего квартала 2007. В 2008 перекупщики вряд ли вкладывались в бетон - у них ещё с прошлых годов должна было зависнуть куча бетона.

Цитата "Lorer":

Цитата "GONY":

...Вот в 2009 г. жилищный фонд Киева увеличился на 13,8 тыс квартир. В 2010 еще больше:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=445&lang=1
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=443&lang=1
В 2010 г. введено 1012 тыс кв м. Правда растет доля индивидуальных застройщиков. Думаю, так будет и дальше.

Так что Киеву, действительно, надо в год как минимум 30 тыс мигрантов, чтобы сохранить на том же уровне соотношение "взрослое население/количество квартир". А с мигрантами в ближайшие лет 8 будут проблемы, потому что с каждым годом выпускников школ будет на 30-40 тыс меньше, чем в предыдущем году.

Особенно неприятная ситуация для инвесторов будет этой осенью, потому что школы переходят на 11 летнюю систему и выпускников школ будет раза в 3 меньше обычного. Значит, и студентов будет намного меньше обычного. Вообще, количество студентов в Киеве сокращается уже два года на 30-40 тыс чел в год:
https://www.gorstat.kiev.ua/p.php3?c=532&lang=1

В 2008/09 годах было 593,3 тыс студентов.
В 2010/11 - уже 521,8 тыс студентов.

На 70 тыс уменьшилось число студентов всего за 2 года.

Совершенно верно, мы сейчас в демографической яме, студентами сейчас становятся дети 90-х, когда из-за неопределенности будущего рождение детей многие откладывали.
Однако справедливости ради необходимо заметить, что в 2009-2010 гг. вводилось в эксплуатацию жилье, строительство которого было начато до кризиса. А сейчас многие строительные компании декларируют общий подход "по возможности достроить то, что начали, пусть выйти в 0, но выполнить обязательства перед инвесторами". О начале нового строительства речь не идет. Сколько жилья будет введено в 2012-2014?? Хотя, с другой стороны, это означает, что в Киеве и рабочих мест станет меньше. Стагнация...

Парочка лузеров ,типа ТММ и Гранит, может и не запускают новые проекты. Остальные ведущие (по объёмам ввода) участники рынка задельные программы проводят, а КГС даже увеличивает.

В 2011 грозятся ввести в эксплуатацию 1.5 млн кв метров. С 2012 "президентские кварталы" обещались строить. Считаю, что инфа о дефиците кв метров на первичке Киева в ближайшем будущем, сознательная дезинформация от шаромыг застройщиков. //zn.ua/articles/59516
Поляченко: Из-за недостаточных объемов строительства в ближайшем будущем вырастут цены на жилье

Для підтримки "розмови" зауважу, що інвестувати в новобудови вигідно навіть зараз, при стабільних цінах:

Купуєш метр за 1000 доларів десь під завершення будівництва - продаєш за 1250 доларів - платиш 5% податку - маєш 10-12% річних прибутку . Таке заробиш не на кожному депозиті...

Якщо курс виросте до 10 грн за долар - втратиш на операції десь 5% (хто вклав в акції в цей момент втратить 50% , а хто тримав депозит, може отримати тільки його гарантовану суму і багато головняку ).

Якщо ціна метру піде вгору - заробиш 15-20% річних , що в наш час - надприбуток.

Це я про те, що друга хвиля кризи - мабуть не є реальною загрозою для ринку житла...

А еще не надо забывать, что во многих новостройках, которые сдавались последние годы, квартиры не распроданы полностью до сих пор. И мы не знаем точно сколько этих квартир, но счет, скорее всего, идет на десятки тысяч квартир. При отсутсвии покупателей застройщики будут расродавать эти остатки с акциями и скидками.