Вторая волна кризиса - реальная угроза для РЖН?

Цитата "AD2009":

Здогадуюсь, що Dolphin2 - молодий і гарячий. Гіпер найстабільнішої валюти в світі (на той час) - радянського рубля - не пережив (в тому сенсі, що не мав багато рублів). Тому, вірить в іншу найстабільнішу (на тепер) валюту - зелені долари .

Відносно гривневого київського мільйонера (, що має 1-3 млн грн) - за ці гроші бізнес не розкрутиш. Та й, припустимо, що бізнес вже є - якісь там торгові точки, перукарні чи інтернет магазини... І вкладати туди більше не треба...

Відносно співвідношення продавці/покупці. Давайте оцінимо . Квартир в Києві продається 10-15 тисяч (з них 5 тис - якісних). А сімей з заощадженнями 0,5+ млн грн - 30-50 тисяч. З них, кожний пятий хоче покращити умови проживання .
От і маємо, приблизну рівність продавців якісних квартир і покупців з грошима... Баланс....
...
А по хрущобах дійсно співвідношення 10 продавців на 1 покупця . Скоро буде більше - варто почекати

Спасибо за понижение "репутации" с формулировкой "За інтелектуально бідні коментарі".
Очень рад, что хоть кто-то может оценить интеллектуальность моих комментариев.

Нет, я не молодой и не горячий.
Мне 34, я невероятно уровновешенный и спокойный человек.

Благодаря гиперинфляции рубля потерял 8000 этих бумажек - 2000 на счету страховки, которую мне должны были выплатить по достижению совершеннолетия и 6000 (почти) - на сберкнижке, это часть денег которую откладывали родители для моего успешного старта во взрослой жизни.

Относительно количества покупателей - против Ваших голых умозаключений приведу несколько ссылок:
сейчас в Киеве на 10 покупателей приходится 400 продавцов. //www.offer.kiev.ua/news/60.php

Сегодня 40 продавцов жилья в Киеве делят одного покупателя
//delo.ua/business/segodnja-40-pro ... e--148336/

Рынок недвижимости: На одного покупателя сорок продавцов
//gigamir.net/news/economy/pub106561/

На одного покупателя квартиры приходится 10 продавцов
//mirkvartir.ua/news/1/14843.html

А вот как обстоит ситуация с соотношением продавцов к покупателям в Москве:
На 1 продавца 2 покупателя
//www.peresvet.ru/news/na_vtorichn ... kupatelya/

Не пытайтесь выдать свои мечты за истину последней инстанции - это может привести Вас к разным психическим расстройствам.

Цитата "flyman":

Був у селі.
Кажуть їздили якісь, питали про хати-пустки, чи яка де продається.
Що би це значило?

Срубы ищут. Хату покупают, разбирают, перевозят в "нужное" место, там собирают. Бизнес такой.

Хочу описать участникам форума скрытые возможности разжимного обмена.

Рассмотрим на примере trastin.
Она является потенциальным разжимным обменщиком. У неё имеется гостинка (в Харькове) потенциальной стоимостью 13 тыс. долларов. Она рассматривает варианты приобретения квартиры (в Харькове) 2-к или 3-к или частного дома стоимостью (я так понимаю) 35 тыс. долларов.
Таким образом, trastin является потенциальным разжимным обменщиком с коэффициентом розжима 2.69. И ей, конечно же очень выгоден падающий рынок, т.к. она сэкономит на уменьшающейся сумме розжима, хотя в глазах потенциального покупателя её гостинки будет выглядеть мерзким продаваном

(более ранние мои исследования рынка и общение на форуме показали, что около 80% продающихся объектов ЖН не являются ДСК (действительно свободными квартирами) на момент продажи. Там на время просмотра живут люди (или находятся вещи). Эта цифра почему-то решила совпасть с процентом обменщиков на РН...

Теперь пару слов о сжимном обмене.
Его не наблюдается. Вариант "продавцы киевской квартиры приехали к flyman'у в село и спрашивали продающиеся хаты, чтобы повыращивать картоху" выглядит не более чем юмор и не находит (пока) своего реального подтверждения.
Более того, любые законодательные инициативы о сжимном обмене - выглядят в глазах населения элементами фашизма и сразу же отметаются властями как неподходящие. (Были предложения и от банкиров, чтобы переселять должников в альтернативное, более дешёвое жильё, и от губернатора Донецкой области о переселении одиноких пенсионеров в малогабаритное жильё - эти идеи не нашли свое поддержки).
Так что сжимной обмен идёт очень туго.
Отдельно следует привести пример пользователя Купчиха. Купчиха продала свою недвижимость в 2009-м и теперь ожидает обвала цен, чтобы что-то прикупить. Если до 2012-го года она что-то купит, то будет обменщиком, растянутым во времени (не мгновенным). И может получиться так, что Купчиха будет сжимным обменщиком (Например, в 2009-м продала хрущёвку за 108 тыс. долларов, через 3 года после этого купила квартиру лучше и в новом доме за 106 тыс. долларов. Выгода обмена очевидна, но коэффициент розжима 0.98 . Будем ожидать "мастер-класс" от Купчихи)

Ізя,
Ви ідею, сжимного\розжимного обміну на РН запатентували?
Досить цікава тема, хоча б для того, щоб Володимир (або який інший аналітик) міг би її розвинути тему до розміру дисертації.

Цитата "AD2009":

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Посмотрите на себя! Все мы тут обменщики. Причём все разжимные, не видел ни одного сжимного.

Це і правда, що на ринку в основному обміни з доплатою. Тому, з 12 тис квартир в продажу, чистих "продаванів" десь 3-4 тисячі. Не так і багато... для 2,5 мільйонного міста

Мабуть, в Києві є тисяч 10-20 "чистих" покупців квартир....
Приблизно стільки Київ щорічно випускає студентів... Хтось скаже, що вони без грошей... Але дуже амбітні - за 5-7 років значна частина дуже може заробити на першу квартиру і стати чистим покупцем...

Ми тільки почали заходити в демографічну яму, але це вже відчувається. Минулого року в Києві померло близько 30 тис чол. А зі шкіл випустилось близько 20 тис. Отже, якби не було міграції в Київ, то доросле населення міста за один рік скоротилося б майже на 10 тис чол. Крім того, житловий фонд Києва збільшується за рік приблизно на 10 тис квартир. Отже, нам необхідно як мінімум 30 тис мігрантів в Київ щороку, щоб тільки підтримувати співвідношення доросле населення/кількість квартир.

Цитата:

Ми тільки почали заходити в демографічну яму, але це вже відчувається.

Да, это так. Но количество м2 в среднем на киевлянина очень низкое и при сокращении населения Киева и увеличении суммарной жилплощади - оно будет расти

Цитата:

Крім того, житловий фонд Києва збільшується за рік приблизно на 10 тис квартир.

Это докризисный показатель ввода жилья?

Другими словами, "запускателями" цепочек обмена через продажу в Харькове являются люди с "жалкими" (ТМ Домик) 13 тыс долл... и судя по количеству сделок таковых не очень-то и много...

Какие бы термины мы сейчас не придумывали и не делали важный вид, говоря "мы готовы ждать", это никак не изменит основного фактора, неизбежно влияющего на удешевление недвижимости - уменьшение количества денег и, что более важно, возможностей их приумножения... со всеми вытекающими.

И спор сейчас ведется уже не о том, подорожает или подешевеет недвижимость, а о том, кто больше проиграет... продавцы - теряющие возможность получить то количество денег, которое им сейчас готов предложить покупатель (и скорее всего не будет готов предложить в обозримом будущем) или покупатели, деньги которых не только не приумножаются, но и рискуют "усохнуть".

Цитата "Dolphin2":

Относительно количества покупателей - против Ваших голых умозаключений приведу несколько ссылок:
сейчас в Киеве на 10 покупателей приходится 400 продавцов. //www.offer.kiev.ua/news/60.php

Сегодня 40 продавцов жилья в Киеве делят одного покупателя
//delo.ua/business/segodnja-40-pro ... e--148336/

Рынок недвижимости: На одного покупателя сорок продавцов
//gigamir.net/news/economy/pub106561/

На одного покупателя квартиры приходится 10 продавцов
//mirkvartir.ua/news/1/14843.html

А вот как обстоит ситуация с соотношением продавцов к покупателям в Москве:
На 1 продавца 2 покупателя
//www.peresvet.ru/news/na_vtorichn ... kupatelya/

Не пытайтесь выдать свои мечты за истину последней инстанции - это может привести Вас к разным психическим расстройствам.

Шановний Dolphin2, Ви протиставляєте мої висновки висновкам псевдоекспертам на псевдоінформаційних сайтах. Інтернет - це Матриця, там є все, що хочеш побачити. Я живу поза Матрицею, тому маю Свою думку.
Ми ж на цьому форумі і зібрались тому, що не довіряємо висновкам "експертів"...

Відносно "на одного покупателя 40 продацов" - ми ж тут вирахували, що чистих продавців на ринку 3-4 тисячі. Виходить по Вашому (чи на думку псевдоекспертів), що на ринку всього чистих 100 покупців Чось тут не клеїться...
І це в місті, де живуть 20 тисяч гривневих мільйонерів

До речі, про Москву ("де 2 покупці на 1 продавця"). Чим Москва принципово відрізняється від Києва Мало чим... Тільки масою зібраних заощаджень (т.е. бабла). Ситуація там і тут повинна бути подібна. Тому, хтось бреше.... І це можуть бути наші говносайти...

На сусідній гілці Гоні хотів образити Юго, вказавши, що той вимушений жити в своїй новобудові на Троєщині , бо не може її продати. А продасть років через 15...

Це фундаметальне питання - коли ж нерухомість досягне дна та почне дорожчати. Здається я доріс до своєї теорії на цю тему:

На ринку багато грошей та багато потенційних покупців і мало (чистих) продавців. Чому ж впали і ще знижуються ціни?
Початково, налякала всіх криза – потім покупці почали вичікувати подальшого зниження - а перелякані продавці далі знижувати ціни - задоволені покупці далі вичікували – а налякані продавці далі знижували – і так далі по циклу...

Але страх продавців з часом зменшується... Плюс, на «цикл» впливають фактори а) збільшення заощаджень, б) зниження депозитних ставок та в) зниження кредитних ставок. З кожним місяцем 200 млрд грн заощаджень в Києві ростуть на 2%. А депозитні та кредитні ставки знижуються на 0.1%-0.3%. Також ростуть ризики фінансової кризи (гривні та/або долара).

Отже, має наступити переломний момент, коли заощадження з фінансового сектору почнуть перетікати в «бетонометри» - диверсифікуватись для зниження ризиків. Я ставлю на те, що цей час Х буде влітку 2011 року.
Причому, 0-2% щомісячного зниження середніх цін означає, що на хрущоби вони ще знижуються, а на гарне житло вже ростуть. Восени пожвавлення на ринку вже викличе мінімальний ріст цін середніх цін.

А щодо Юго - то він зможе вигідно продати свою хату вже через 2-3 роки, коли ціни знову досягнуть рівня 2008 року. До речі, на той час метро на Троєщину вже виглядатиме реальністю. Тому, Юго ще й отримає надприбуток

Цитата "Иззет Кизиларслан":

Цитата:

В Вашей терминологии я - чистый покупатель

Очень хорошо.
Только непонятно, почему же Вы хотите успеть купить летом? Ведь у чистого покупателя коэффициент разжимного обмена равен бесконечности, а рынок продолжает падать.

Или Вы не верите, что цены будут падать и дальше, или Ваше терпение скоро лопнет.

У меня частный случай, я же не в Киеве квартиру покупаю. И совсем не в городе-миллионнике В промышленном городишке с неработающей промышленностью
Во-первых, уже договорился. Во-вторых, терпение лопнуло уже давно. В-третьих, я не верю, что квартира стоимостью в 2 тыс. долл. может сколько-нибудь ощутимо подешеветь

Цитата:

А щодо Юго - то він зможе вигідно продати свою хату вже через 2-3 роки, коли ціни знову досягнуть рівня 2008 року. До речі, на той час метро на Троєщину вже виглядатиме реальністю. Тому, Юго ще й отримає надприбуток

Только загвоздка вся в том, что Юго не чистый продавец. У него какой-то разъезд.
Если Юго разжимной обменщик, то ему невыгодно будет ждать, пока цены достигнут уровня 2008-го года, т.к. у него вследствии этого увеличится сумма розжима
Если сжимной, то выиграет.
Только у него не новобудова, а серия АППС.
Как уже говорилось, ему не повезло с демографией Украины и состоянием института семьи. На 4-к квартиру очень узкая прослой ка желающих, и преодолеть этот недостаток можно только супердемпингом. То же самое, если бы квартира была 6-комнатной или 8-комнатной в не новом доме

Цитата "flyman":

Ізя,
Ви ідею, сжимного\розжимного обміну на РН запатентували?
Досить цікава тема, хоча б для того, щоб Володимир (або який інший аналітик) міг би її розвинути тему до розміру дисертації.

Он похоже хочет побаловать своё тщеславие пытаясь внедрить свои термины
Забавно наблюдать.

Цитата "AD2009":

А щодо Юго - то він зможе вигідно продати свою хату вже через 2-3 роки, коли ціни знову досягнуть рівня 2008 року. До речі, на той час метро на Троєщину вже виглядатиме реальністю. Тому, Юго ще й отримає надприбуток

Цены 2008го за 2-3 года? Тут нужен драйверок для роста в 15-20% в год...Типа раздачи кредитов направо и налево под честное слово. Ох, врядли...
Бесконечного падения ставок кредитования и депозитов тоже не будет. Во-первых какая будет ставка НБУ, во вторых при падении ставок депозитов до какого то уровня n народ будет просто деньги ложить в ячейки, матрасы, сейфы и спать спокойнее.

Цитата "AD2009":

..... - ми ж тут вирахували, що чистих продавців на ринку 3-4 тисячі. ....

Не МЫ а ВЫ ((с) Трус, "операция Ы")


Знаете, соотношение "продавец/покупатель" отличается по сегментам.
Конечно же, больше покупателей в сегменте "дешевые двушки".
И фактически отсутвуют покупатели 3к.

На прошлой неделе смотрел одну трешку (недалеко от дома с Вашей аватарки). По ходу спросил у хозяев, как давно продают и сколько было просмотров.
Продают с Нового Года, просмотров было 3 (!).

Да, кстати, если чистых продавцов всего 4000 а покупателей как минимум 20000 (кроме киевских миллионеров необходимо учесть также донецких, львовских, харьковских и т.д.) - это уже острейший дефицит!

Цены сегодня же должны вырасти минимум втрое!

Черт, не могу понять ситуацию на рынке.
Поставил свою вчера на одном сайте в регионе по среднерыночной
цене, сегодня звонило около 10 посредников, завтра пять человек
покупателей с наличкой идут на просмотры. Что странно, ни один
человек напрямую не звонил. Неужели так всем людям головы позабивали,
что им лень самим искать и экономить 3-5%.

Тут Дельфин пишет что в Киеве на одну квартиру три просмотра за
пол года, в моем регионе ситуация по ходу противоположная.
Может взять цену поднять, хотя это будет жлобство

Минск закрывает крупнейшие негосударственные газеты "Наша Нива" и "Народная Воля".

Министерство информации Беларуси инициировало закрытие двух крупнейших негосударственных газет общественно-политической тематики "Наша Нива" и "Народная Воля".

По сведениям ведомства, газеты исчерпали лимит официальных предупреждений и подлежат ликвидации в соответствии с законом о СМИ.

Цитата "Dolphin2":

Да, кстати, если чистых продавцов всего 4000 а покупателей как минимум 20000 (кроме киевских миллионеров необходимо учесть также донецких, львовских, харьковских и т.д.) - это уже острейший дефицит!
Цены сегодня же должны вырасти минимум втрое!

Конечно дефицит! Але покупці вичікують... Кажу ж , їм дуууже важко купляти, коли ціни лізуть вниз. А от коли вони будуть стрибати вгору, вони швиденько вийдуть на ринок і легко будуть віддавати свої мульйони....

Відносно того, наскільки виростуть ціни після закінчення кризи... Ось "калькуляція":
Ми маємо цикл з піком в 2008 років та дном в 2011 році. Припускаємо, що вся тривалість циклу десь 8 років. Отже, новий пік буде в 2016 році. В той момент заощаджень в Києві буде в 2-3 разів більше, ніж в 2008 році (момент попереднього піку). Тому, припускаємо, що і нова пікова ціна на метри в Києві буде теж десь в 2-2,5 рази вище ціни 2008 року.

Поспішаю заспокоїти гарячі голови, що зарплата в 2016 році теж буде 2-3 рази вище зарплати 2008 року.

Цитата "fasser":

Цены 2008го за 2-3 года? Тут нужен драйверок для роста в 15-20% в год...Типа раздачи кредитов направо и налево под честное слово. Ох, врядли...

А як Вам драйверок по росту депозитів на 25% на рік? І хіба це не реально, що кредити на придбання квартир наступні 3-4 роки будуть рости по 50%-100% на рік

Цитата "AD2009":

...Ми маємо цикл з піком в 2008 років та дном в 2011 році. Припускаємо, що вся тривалість циклу десь 8 років. Отже, новий пік буде в 2016 році. В той момент заощаджень в Києві буде в 2-3 разів більше, ніж в 2008 році (момент попереднього піку). Тому, припускаємо, що і нова пікова ціна на метри в Києві буде теж десь в 2-2,5 рази вище ціни 2008 року.

Поспішаю заспокоїти гарячі голови, що зарплата в 2016 році теж буде 2-3 рази вище зарплати 2008 року.

Пробачте мені, але Ваші розрахунки мені нагадують один не зовсім пристойний анекдот, який я вже колись згадував на цьому форумі. Щось на кшалт "Якщо середня довжина чоловічого статевого органа 15,5 см, а середня глибина жіночого - 16 см, то загальний недо... по Україні дорівнює десь 2.65 тис. км"

Щодо циклічності економіки. Я вважаю за доцільне виходити з інших даних. Відправними точками для розрахунків особисто я вважаю серпень 1998 р. і вересень 2008 р.. Дати явного початку кризи. Отже, тривалість циклу на РЖН - десь 10 років, і чекати нового піку, так, необхідно не раніше 2016-2017 років. Але, даруйте, порівнювати вартість житла та рівень зарплат... Як на мене, цим не варто займатися. Якщо не зважати на прірву різноманітних фактів, залишаеться незаперечне: до 1998 року іпотеки не було. У 2004-2008 - була. Що буде у 2016? Ви готові прогнозувати? Особисто я - ні.

Цитата "AD2009":

Відносно того, наскільки виростуть ціни після закінчення кризи... Ось "калькуляція":
Ми маємо цикл з піком в 2008 років та дном в 2011 році. Припускаємо, що вся тривалість циклу десь 8 років. Отже, новий пік буде в 2016 році. В той момент заощаджень в Києві буде в 2-3 разів більше, ніж в 2008 році (момент попереднього піку). Тому, припускаємо, що і нова пікова ціна на метри в Києві буде теж десь в 2-2,5 рази вище ціни 2008 року.

Поспішаю заспокоїти гарячі голови, що зарплата в 2016 році теж буде 2-3 рази вище зарплати 2008 року.

Дааа...
Таких редких оптимистов в давно не встречал...
Вы честно сами в это верите или это один из возможных вариантов предлагаемых вами?
Даже как-то сложно такое как-либо прокомментировать, не знаю что и сказать
Вам бы в правительстве работать пресс-секретарем озвучивая радужные перспективы к которым мы быстро и смело идем и сытый рай не за горами.
Почитайте или посмотрите хоть умных людей, экономистов, что думают по этому поводу вообще. Рекомендую посмотреть на Ютубе интервью с Хазиным. Картина мира совершенно другая. Она не похожа на ту, что рисует ваше воображение закостенелого "инвестора" в недвиж.
Сегодняшний кризис это не ямка, которую можно притаиться и проскочить. Это было бы слишком просто, и не было бы кризисом вообще, а так - мелкое недоразумение...