Обязательная фаршировка при долгосрочной аренде

Цитата "KoraCarerra":

я и мои арендаторы - возрастной категории 25-45 лет

...арендаторов отфильтровываете во возрасту? Необычно. Там тоже люди 45+, тоже квартиры снимают. Скорее дело не в программах ТВ, а просто в комфорте чтобы вытянувшись на диване можно было посмотреть фильм на экране побольше - сам фильм в компьютере.
Кстати, а как у Вас происходит просмотр фильмов: сидя в кресле возле стола с компьютером?

2 SanSanych

Фильтр не по возрасту, а по платежеспособности и вменяемости

А развлекалово смотрю в кресле (которое офисный стул, а не из типичного набора диван+2 кресла), сериальный запой - с кровати, чтоб можно было укрыться пледом-одеялком и с мужем пообниматься.

Может вам стоит пйти по пути наименьшего сопротивления - определить, кто чаще интересуется вашими условиями, да зарихтовать свой объект под этого потребителя?

Цитата "KoraCarerra":

А развлекалово смотрю в кресле которое офисный стул .... сериальный запой - с кровати
...кто чаще интересуется вашими условиями, да зарихтовать свой объект под этого

Хм, так удобней же смотреть лежа в мягком кресле, чем сидеть на офисном стуле. Особенно если работа сидячая - а тут еще и дома сидеть, почти в таком же положении. С кровати\дивана - комфортно, но что можно разглядеть с такого расстояния на столе где стоит комп? Или может быть стол изначально ставится поближе, чтобы все было видно...

Да, если бы знать кто именно интересуется, конечно - так и надо сделать. Но проблемка то в чем? Интересуются совершенно разные люди. Одним балкон нужен, другим - ТВ. Похоже главный фактор (после цены) это чтобы было недалеко от их работы.

Цитата "SanSanych":

Хм, так удобней же смотреть лежа в мягком кресле, чем сидеть на офисном стуле. Особенно если работа сидячая - а тут еще и дома сидеть, почти в таком же положении. С кровати\дивана - комфортно, но что можно разглядеть с такого расстояния на столе где стоит комп? Или может быть стол изначально ставится поближе, чтобы все было видно...

Да, если бы знать кто именно интересуется, конечно - так и надо сделать.[size=150] Но проблемка то в чем? Интересуются совершенно разные люди. Одним балкон нужен, другим - ТВ.[/size] Похоже главный фактор (после цены) это чтобы было недалеко от их работы.

Я на это всегда говорю, что вариантов квартир - море, арендаторов - тоже море, каждый арендатор может найти "свою реальность", каждая квартира с примерно конкурентной ценой найдет своего арендатора.
У меня в прошлом году приходило в день до 10+ человек на просмотр - были те, кому "корона" не позволяла жить в таком, были те, кто ходил с открытым ртом - люди разные, поэтому не стоит стремиться предвосхитить все пожелания (нет, это чудесно и до поры-до времени я сам к такому стремился) - мы ведь живем в достаточно бедной стране и сдаем за довольно смешные деньги, по сему не вижу смысла играть в сервис а-ля королевский номер в пятизвездочном отеле.
Я не призываю с неуважением относиться к арендаторам, но все-таки аренда - это в некоей мере бизнес, а он тяготеет (должен тяготеть) к математическому анализу деятельности.

Цитата "с дуба рухнул":

У меня в прошлом году приходило в день до 10+ человек на просмотр - были те, кому "корона" не позволяла жить в таком, были те, кто ходил с открытым ртом - люди разные, поэтому не стоит стремиться предвосхитить все пожелания (нет, это чудесно и до поры-до времени я сам к такому стремился) - мы ведь живем в достаточно бедной стране и сдаем за довольно смешные деньги, по сему не вижу смысла играть в сервис а-ля королевский номер в пятизвездочном отеле.

Лично я за анализ, идеально было подсобрать информацию например такую: из 10 просмотров, 1 нужен балкон, и 2 современый ТВ. Уже сейчас ясно что балкон полезен в целом, по разным причинам, однако квартиранты за него особо не голосуют. По ТВ тоже не заметил требований, однако во всех квартирах он есть. У Вас какой ТВ стоит у арендаторов (современный, большой, старый, маленький и тд)?

Нафаршированность вряд ли как-то связана с богатством страны. Все дело в традициях, как и что принято иметь при сдаче, к чему люди привыкли и за что готовы массово доплатить - на что есть реальный, фин. подкрепленный спрос.

Может у вас завышена цена?

Цитата "Romson":

Может у вас завышена цена?

Конечно фактически это верно, раз такая ситуация. Вопрос как это исправить минимальными средствами: при просмотре были желания застекленного балкона, и ничего больше не высказывалось, поэтому запросил "помощь клуба".

Постепенно понижать цену, после сдачи собирать на остекление балкона.
Как вам такой выход?

Romson, первое уже, а вот второе вряд ли окупится - балкон громадный. Может быть лучше хороший ТВ? Его сразу заметно, он в центре, до балкона не все дойдут на просмотре. Вы бы искали ТВ и балкон как арендатор?

Я был бы не ваш арендатор, у нас было всё своё, т.е. мы снимали пустые или почти пустые кв-ры в эконом сегменте (переезжали в среднем каждые 1,5 года).
ТВ, думаю, нужно не всем, поэтому можно взять при необходимости.
Кто снимает долго, уже накопили кучу своих вещей и ТВ может быть.

Цитата "SanSanych":

Лично я за анализ, идеально было подсобрать информацию например такую: из 10 просмотров, 1 нужен балкон, и 2 современый ТВ. Уже сейчас ясно что балкон полезен в целом, по разным причинам, однако квартиранты за него особо не голосуют. По ТВ тоже не заметил требований, однако во всех квартирах он есть. У Вас какой ТВ стоит у арендаторов (современный, большой, старый, маленький и тд)?

Нафаршированность вряд ли как-то связана с богатством страны. Все дело в традициях, как и что принято иметь при сдаче, к чему люди привыкли и за что готовы массово доплатить - на что есть реальный, фин. подкрепленный спрос.

ТВ - ЛСД, покупал его когда-то себе, когда они только появились, но арендаторы его не больно жалуют- у одних был свой 32 дюймов, у других смарт около 50, третьи вообще отказались от тв - смотрят по нету. Так-что он уже года 4 как набегами там на время экспозиции.
Нафаршированность очень зависит от богатства страны, иными словами - богатство страны определяет уровень аренды в твердой валюте, а нафаршированность прямопропорциональна уровню показателя амортизации, которая хош-нехош, а в валюте.
При уровне аренды, скажем в 400 долларов, хорошо нафаршированная квартира дает амортизацию в 200 долларов, то есть приносит прибыли 200 долларов, при увеличении курса доллара аренда снижается (в баксах), а амортизация - нет, то есть скажем 10000 грн (условно курс 25 - для удобства) - это 400 баксов, амортизация 200 баксов, прибыль 200 баксов. Гривна девальвирует до 40 - аренда, даже предположим, что подросла 12000 - 300 баксов, амортизация все те-же 200 баксов, прибыль 100 баксов.
И это амортизация только фарша, удешевление и обветшание самого здания я даже тут не привожу. И как противоположное:
"бабушкин хрущ" амортизация 0 - аренда=прибыли.

Что касается того, за что люди готовы платить - ни за что они не готовы дополнительно платить. На этапе просмотра они ищут квартиру, которая удовлетворяет их запросы по интересующей цене, в процессе проживания если возникают новые потребности - они обсуждаются. Оно могу сказать - арендаторов не интересует сколько денег и сил Вы вложили, чтобы создать им комфорт - они понимают только то, сколько они вам платят - это для них важно. В доме, в котором я сдаю, квартиры сдаются примерно за одни деньги в какой-то определенный момент, но между квартирой с полным фаршем и квартирой с уровнем ниже минимально допустимого разница АЖ 500 грн (20 с небольшим баксов). Фарш, с точки зрения уважения к арендатору - это хорошо, а с экономической - глупость. Мало того - в этот фарш надо не только деньги вложить, что не страшно, но и поддерживать в рабочем состоянии, технику и мебель периодически ремонтировать или менять. Условно - соседняя квартира имеет суперэкономный ремонт и самый минимальный набор дешевой техники, затраты (условно) 3 куе, амортизация 30 баксов/месяц, аренда Х. Прибыль=Х-30.
Моя квартира, не буду называть ее нафаршированной, будем считать, что разумная комплектация - затраты ремонт/мебель/техника 25 куе, амортизация 200 баксов, аренда (Х+500грн). Прибыль =Х+500грн-200баксов(условно 5000грн)=Х-4500грн. Это тут еще нет форс-мажоров от неадекватных арендаторов и увеличившихся простоев ввиду необходимости обслуживания мебели и техники.
Вот, пожалуйста, грубый математический анализ.
Такая картина была не всегда - до 2008 года величина амортизации была несоизмеримо мала по сравнению с величиной аренды. Вот тогда и была сделана арендодателями главная ошибка - сдавать квартиры с отличными ремонтами и высоким уровнем мебели/техники.

Цитата "Romson":

у нас было всё своё, т.е. мы снимали пустые или почти пустые кв-ры в эконом сегменте (переезжали в среднем каждые 1,5 года).

1,5 и только пустые? Это крайне ...нетрадиционно. Вы делали там небольшой ремонт в том числе, или это был какой-то другой, еще более необычный план?

Цитата "с дуба рухнул":

ТВ - ЛСД, покупал его когда-то себе, когда они только появились, но арендаторы его не больно жалуют...
...При уровне аренды, скажем в 400 долларов, хорошо нафаршированная квартира...

Хорошая идея пригласить ТВ только на экспозицию, может быть даже вполне достаточно чтобы он был только на фото.

Ремонт "бабушкин хрущ" имеет свои особенности: под него еще надо найти адекватных квартирантов. Это сложно заложить в уравнения. Кроме того, если это 2к, тогда неадекватность увеличивается пропорционально кол-ву жильцов, и это сразу же сильно бьет по износу всего, что там есть. Даже если кажется что это добро не имет никакой цены, при поломках выяснится обратное. Представьте заселение студентов в 4к - такая себе общага. Очень быстро станет ясно что краны постоянно ломаются, двери разбивают на раз, линолеум умудряются как-то подпортить, о мебели уже молчу. Так что фактически в этом случае амортизация не просто 0, а становится условно отрицательной: квартира постоянно требует новых вложений, т.к. там активные арендаторы "амортизируют" все весьма быстро.

По уравнениям и ситуации - все верно. Однако цифры очень агрессивные: 3к за ремонт с техникой? Один только ремонт c нуля потянет раза в два больше + мебель и другое. Скорее всего говорим о метраже для 2к, а это ближе к 60-70м2. Выходит около $46 за метр - это до невозможности крайне мало, хотя ничего незвожного нет: из ремонта - линолеум, из мебели - пару табуреток...

Амортизация на 10 лет - допустим. Но это значит что через 10 лет надо будет опять вложить 25к и делать ремонт с нуля? Это совершенно точно не произойдет, так что тут в реальности цифры поскромнее, амортизация будет другой - улучшенной.

Разница между ремонтом типа "хрущ" и хорошей комплектации. Она легко попадает в популярный диапазон по разнице в 1000-3000 грн. Например: при современном ремонте с арендой 8000 грн резонно предположить с никаким ремонтом оно будет около 5000 там же?

Цитата "SanSanych":

1,5 и только пустые? Это крайне ...нетрадиционно. Вы делали там небольшой ремонт в том числе, или это был какой-то другой, еще более необычный план?

Иногда делали частично (обои, линолеум, сантехника).
Осталась мебель после продажи своей, приходилось возиться.

Цитата "SanSanych":

Хорошая идея пригласить ТВ только на экспозицию, может быть даже вполне достаточно чтобы он был только на фото.

Ремонт "бабушкин хрущ" имеет свои особенности: под него еще надо найти адекватных квартирантов. Это сложно заложить в уравнения. Кроме того, если это 2к, тогда неадекватность увеличивается пропорционально кол-ву жильцов, и это сразу же сильно бьет по износу всего, что там есть. Даже если кажется что это добро не имет никакой цены, при поломках выяснится обратное. Представьте заселение студентов в 4к - такая себе общага. Очень быстро станет ясно что краны постоянно ломаются, двери разбивают на раз, линолеум умудряются как-то подпортить, о мебели уже молчу. Так что фактически в этом случае амортизация не просто 0, а становится условно отрицательной: квартира постоянно требует новых вложений, т.к. там активные арендаторы "амортизируют" все весьма быстро.

По уравнениям и ситуации - все верно. Однако цифры очень агрессивные: 3к за ремонт с техникой? Один только ремонт c нуля потянет раза в два больше + мебель и другое. Скорее всего говорим о метраже для 2к, а это ближе к 60-70м2. Выходит около $46 за метр - это до невозможности крайне мало, хотя ничего незвожного нет: из ремонта - линолеум, из мебели - пару табуреток...

Амортизация на 10 лет - допустим. Но это значит что через 10 лет надо будет опять вложить 25к и делать ремонт с нуля? Это совершенно точно не произойдет, так что тут в реальности цифры поскромнее, амортизация будет другой - улучшенной.

Разница между ремонтом типа "хрущ" и хорошей комплектации. Она легко попадает в популярный диапазон по разнице в 1000-3000 грн. Например: при современном ремонте с арендой 8000 грн резонно предположить с никаким ремонтом оно будет около 5000 там же?

На "бабушкин хрущ" арендаторов - вагон. Кому финансы не позволяют платить за неубитую квартиру - таких сейчас, к сожалению, очень много. Сейчас - нет, а до 2009 года в такие квартиры массово селились не только студенты, но и заробитчане.
Убить такую квартиру сложно, но можно, а ремонт производится минимальными вложениями по мере крайней необходимости: порвался линолеум - извольте отечественный супердешевый (зачастую прямо сверху на старый), вконец затерлись обои - прямо на старые абы как корюковские (я когда-то видел квартиру, в которой слой обоев был около сантиметра), краны потекли - замена прокладок, доходит до того, что ванну эмалью красят, а трещины унитаза эпоксидкой заливают. В таких квартирах, только в собственных, живет даже в Киеве тьма народа - сам видел, с покрашенными масляной краской стенами в ванной, коридоре и на кухне (до плеча, а выше - меловая побелка).
Вы бы видели из каких лачуг в селах приезжают в Киев люди - им такие квартиры как для меня дворец в Конче.
Деньги на амортизацию уходят не через 10 лет, а в процессе эксплуатации - то обслуживание кондиционера и бойлера, то перетяжка мягкой мебели, то замена тех-же смесителей, фильтров в вытяжке, моющие и пр. Вы же не доводите квартиру "до ручки", а потом загоняете бригаду строителей? Да, порой что-то надо подкрасить или перекрасить, перестелить ламинат, перешлифовать и вскрыть лаком паркет. А уже потом пойдут вложения - замена дверей, паркета (шлифовать до бесконечности не получится 3-4 раза хорошая паркет-доска, если лежит на клее, и-то если на идеально ровном основании и раз 5-6 массивный или штучный паркет), переклейка обоев, замена вконец ухайдоканой мебели, "заджюрченных" матрасов. Да и просто "дизайн" становится немодным - когда-то мечта советского человека "кафель" и паркет - марки "какой достал" в аренде уже толкает в сегмент эконом даже квартиры в довольно приличных домах и со вполне добротным. но морально устаревшим ремонтом. Телевизор, упомянутый, - сегодня это последнее достижение в технике и стоит 1000+ баксов, а завтра анахронизм, который никому не нужен. Роутер я покупал в 2008 году за 100 баксов, сейчас такой гривен 500 стоит, завтра он будет недостаточен, а послезавтра станет как 286 комп на сегодняшний день. И это произойдет очень... очень быстро. Когда-то шиком были видеомагнитофоны и кассетные магнитофоны - кому они сейчас нужны?
И тд и тп.

Насчет разницы в хрущах - у моих знакомых в доме 2к хрущи с ремонтом, свежими техникой и мебелью стоят до 5,5 тысяч, а без ремонта 4500-4800.

Насчет 3 куе это было условно, но: дом начала 00-х, электрика, водопровод, канализация от строителей, на беспесчанку от застройщика поклеены дешевые обои, плитка АТЕМ на цементно-песчаном растворе+ПВА, бытовой ПВХ, самый бюджетный, двери - картонные обманки, ванна стальная, самая дешевая, мебель и техника БУ по сланде купленные. Вполне в 3 к можно вписаться.

Цитата "с дуба рухнул":

На "бабушкин хрущ" арендаторов - вагон. ..Убить такую квартиру сложно, но можно,

Даже не убить, а ранить достаточно. В комплекте идут: попытки скачивания ущерба (под большим вопросом), простои на ремонт, какие-никакие материалы, работа и на закуску выяснение отношений с арендаторами: "...кто погрыз мои обои?"
Можно сказать: так это все не очень дорого, но ведь крайне малоприятно.
Да, арендаторов много, весь вопрос каких...

Это ведь планомерное скатывание в никуда: чем ниже цена, тем больше страдает ремонт, чем хуже ремонт, тем меньше цена. Тендеция - так себе.

Цитата "с дуба рухнул":

Деньги на амортизацию уходят не через 10 лет, а в процессе эксплуатации

Безусловно. Однако мы же брали полную стоимость ремонта с нуля - это затратная штука. В этом случае как бы мы постепенно не ремонтировались, амортизировать все-все в ремонте от стяжки до мебели за 10 лет не выйдет. Ну за 15 может быть. Дело в цифрах, а по тендециям я согласен.

Цитата "с дуба рухнул":

...2к хрущи с ремонтом, свежими техникой и мебелью стоят до 5,5 тысяч, а без 4500-4800.

Без ремонта - похоже адекватная цена. С современным ремонтом 5,5 за 2к? Значит место очень сильно подкачало, или даже состояние самого хруща или и то и другое. Даже при тут разница по аренде уже около 1000 (в два раза больше чем 500) для наихудшего похоже варианта. В других вариантах будет лучше, предполагаю 1000-3000. Это кстати, в 2-6 раз больше чем первочальное предполагаемая разница в 500.

Цитата "с дуба рухнул":

Насчет 3 куе это было условно,

Может быть это без работы (делаем сами), и без техники (этож бюджетный вариант). Только материалы для небольшой 1к? Сейчас ремонт "от строителей" стоит что-то около 150 за м2, а они лишнего не поставят.

Цитата "SanSanych":

Даже не убить, а ранить достаточно. В комплекте идут: попытки скачивания ущерба (под большим вопросом), простои на ремонт, какие-никакие материалы, работа и на закуску выяснение отношений с арендаторами: "...кто погрыз мои обои?"
Можно сказать: так это все не очень дорого, но ведь крайне малоприятно.
Да, арендаторов много, весь вопрос каких...

Это ведь планомерное скатывание в никуда: чем ниже цена, тем больше страдает ремонт, чем хуже ремонт, тем меньше цена. Тендеция - так себе.



Безусловно. Однако мы же брали полную стоимость ремонта с нуля - это затратная штука. В этом случае как бы мы постепенно не ремонтировались, амортизировать все-все в ремонте от стяжки до мебели за 10 лет не выйдет. Ну за 15 может быть. Дело в цифрах, а по тендециям я согласен.



Без ремонта - похоже адекватная цена. С современным ремонтом 5,5 за 2к? Значит место очень сильно подкачало, или даже состояние самого хруща или и то и другое. Даже при тут разница по аренде уже около 1000 (в два раза больше чем 500) для наихудшего похоже варианта. В других вариантах будет лучше, предполагаю 1000-3000. Это кстати, в 2-6 раз больше чем первочальное предполагаемая разница в 500.


Может быть это без работы (делаем сами), и без техники (этож бюджетный вариант). Только материалы для небольшой 1к? Сейчас ремонт "от строителей" стоит что-то около 150 за м2, а они лишнего не поставят.

1. По поводу малоприятности ведения дел в суперэконом сегменте согласен. Поэтому в нем не имею дела. Но на самом деле там проблем намного меньше, чем Вы написали. Мой знакомый сдает 1к на Борщаговке, не самый жесткий вариант, но что-то вроде того. Ремонт последний раз делался в 80-х годах, арендаторы, конечно, не подарок - то у них резко деньги заканчиваются, то за коммуналку "забыли " заплатить, то просят с оплатой обождать и тп. Но простоев нет вообще - утром одни выезжают, вечером другие въезжают. Все что успел прибрать за полдня, то успел. что не успел - то не успел. Арендаторы сами уберут, что собственно в этом сегменте они и делают постоянно.
2. У знакомых место бойкое в арендном плане, но в довольно бюджетном сегменте - м.Дорогожичи. Там разница в 500 гривен - офигенные деньги, а "с ремонтом" и "без ремонта" означает вполне приземленные понятия. Ну какой может быть современный ремонт в хруще?
3. Что касается "ремонта" за 3 куе. Возьмите дешевые обои, дешевый линолеум, за выходные постелите/поклейте "как получится" за пару дней. Клей для обоев - дешевый КМЦ, а не Метилан (он, кстати, отличается только тем, что в него колорант добавлен, а так - та же карбометилцеллюлоза - КМЦ). Двери - по 200 грн за полотно и коробки из погонажа соснового. Плитка в агромате в уцененке подобрать, клей для плитки -цемент+песок+ПВА (кстати лучше чем многие отечественные клеи для плитки, включая и всеми любимый Церезит см11 - редкое г..., по правде говоря), ванна в том-же агромате в той-же уценке с каким-нибудь малозаметным сколом эмали или царапинкой. Смесители китайские, но надежные на Гейзере можно раздобыть. Что еще? Подоконники -ПВХ, на профильных фирмах - 3 метра за 20 баксов. Техника, как уже писал - сландо, или еще вариант - техношара (это магазин с техникой с витрин, царапнутые, с вмятинами и тп), или профильные отделы в сетевых макетах. Летом видел электроплиту Ханза за 2000грн (скол эмали на крышке, которая накрывает поверхность), стиралка Делфа с вмятиной с боковой стороны 1600 грн и тп.

Оспади,полупустые квартиры со стиралкой-на вес золота!!
Все,что нужно арендатору,если он нормальный-это стиралка,кухня или хотя бы плита и столешница с раковиной,холодильник обязательно,окна пластиковые,железная дверь и чистый санузел.Сушилка,веник-швабра,ведро(оооо,помню,как я швабер с Ашана тащила,столько наслушалась-каждый второй останавливал:или где купили(деревянный,роликовый сдох),или "на метле удобней будет,а что,метлу в сервис сдали?").Шкаф,вешалка в прихожке.Пару стульев.Инет.Шторы однотонные.Если есть утюг,чайник и пара кастрюль-уже прекрасно,нет-сама куплю,не разорюсь..Пылесос-великолепно.Кровать,можно без матраса,сама куплю.Обои не вырвиглаз,в пастельных неброских тонах.Самое главное-адекватные соседи и арендодатели,вот.
Лично я лучше матрас куплю и на голом полу спать буду,чем в совковом великолепии,буэээ((Самый ужас для квартирантов-бабкины коврики ,лысый паркет,мерзкие цветастые шторы с тюльками,жуткие покрывала 40 летней давности и хлам-хлам=хлам.Кровати,на которых семеро умерло,забитый всяким дерьмом балкон и т.д.Полированная мебель -та еще сказка,привет,сервантики и лакированные шкафы-гробы((ковры персидские-мой ночной кошмар.
Да.кстати,ищу квартиру,так как у меня угловая панелька,последний этаж,думаю,если не перееду-зимой крякну((

Кстати,по поводу балкона,в нынешнем положении это важно,очень.Потому,что энергопотери ,потому,что холодно зимой.А если еще температуру отопления снизят ,вообще,караул,обогреватели жрать станут немеренно.У сестры было холодно зимой,поставила стеклопакеты на балкон-совсем другое дело.Стало намного теплее.

Лично для меня, как частого арендатора жилья, абсолютно не важно иметь новый телевизор, сушилку, утюг, пылесос и прочее. Основные моменты, которые меня интересуют- это кровать, шкафы, оборудованная кухня, стиралка и скорее всего- микроволновка. Но чем больше в квартире предметов обихода, тем она для меня приемлимая. Конечно, за новую бытовую технику и, например, джакуззи придется доплачивать.