Обязательная фаршировка при долгосрочной аренде

Какие есть мнения: что должно быть обязательно при долгосрочной аренде в квартире, а что почти совсем значения не имеет?
Есть такой список:
1. Современный ТВ
2. Застекленный или утепленный балкон
3. Посудомоечная машина
4. Посуда
5. Пылесос
6. Сушилка для белья
7. Утюг и гладильная доска
8. Микроволновка

Телевизор нужен не всем. Некоторым его полностью заменяет компьютер с интернетом. Балкон - желательно, но не сказал бы, что обязательно, особенно если метраж не минимальный.
Посудомоечная машина - зависит от типа клиентов, с которым работаете. Тоже не сказал бы что это минимум.
Я бы отнес Вышепречисленное Вами к числу приятных бонусов. Их можно перечислять практически до бесконечности.
Из самого минимума это: нормальные современные окна (желательно двухкамерный стеклопакет), более менее нормальные двери (понятно что без фанатизма, но получше чем от дешевые строителей), стиралка, бойлер.
Что-то из остального (и из Вашего списка в том числе) желательно таки чтобы было, но этот список будет индивидуальным в каждом случае. Из универсального можно разве что микроволновку и пылесос выделить. Остальное либо не всем так важно, либо часто может быть свое (типа посуды или утюга, а бывает, что и много чего другого).
Я не спорю, что наличие всех дополнительных плюшек - это хорошо, но за них не все готовы адекватно доплачивать разницу. Можно, если чего-то нет, сразу не кидаться покупать это, а купить под конкретного клиента , вычитая из арендной платы, а можно и купить в складчину с клиентом, если клиенту какой-то пункт очень важен.

Во-первых зависит от сегмента.
Согласитесь, все эти чудеса достижения человеческой мысли будут весьма не к месту в "бабушкином хруще", в то-же время представить себе квартиру в Новопечерских Липках с телевизором Весна, без кондиционера, бойлера как-то сложно.
По правде говоря, я считаю, что кроме крупной бытовой техники, гладильной доски (доска - это чтобы арендаторы не гладили на столе и диване) и телевизора больше ничего не должно быть. Да и телевизор ... последние 3 арендатора (5,5 лет) телевизор выставляю только на момент экспозиции, потом просят телевизор убрать (у двоих был свой смарт или большая плазма, а еще одни смотрят в интернете).
Остальное - у арендаторов должно быть свое.
Кондиционер - да, бойлер - желательно.

Еще надо смотреть на экономику процесса.

Цитата "SanSanych":

Какие есть мнения: что должно быть обязательно при долгосрочной аренде в квартире, а что почти совсем значения не имеет?
Есть такой список:
1. Современный ТВ
2. Застекленный или утепленный балкон
3. Посудомоечная машина
4. Посуда
5. Пылесос
6. Сушилка для белья
7. Утюг и гладильная доска
8. Микроволновка

Ничего из вышеперечисленного (исключение - холодильник). А ещё - без кровати и всего, что может поломаться (или является предметом личного пользования) - всё это вам поломают, а вы приобретёте невероятный головняк (которые не окупится). Весь этот "фарш", если планируют снимать на длительный срок, прекрасно прекрасно смогут привезти и свой.

Холодильник, стиральная машина, телевизор (любой), кровать, стол и два стула в комнате, стол и два стула на кухне. Все. Согласен с предыдущим комментатором, что все равно все сломают или приведут в малопривлекательный вид, поэтому покупать все это новым бессмысленно.

Давайте не брать крайности: это не элитный вариант, и не супер хрущ где ничего не будет совсем.

Например ТВ: если выставить совсем старый ТВ, то часть потенциальных арендоторов это отпугнет мыслями "если там ТВ такой, то чего ожидать дальше?"

Сушилка\гладильная доска. Вроде как и мелочи, но где будут вешать вещи? Народ запросто ничего не купить, и начнет портить мебель использую все попапдет по руку.

Микроволновка. Очень многие без нее никак, им она нужна однозначно - значит может быть хорошим плюсом.

Цитата "Инвестор-7-31":

Телевизор нужен не всем.
...за них не все готовы адекватно доплачивать разницу. Можно, если чего-то нет, сразу не кидаться покупать это, а купить под конкретного клиента , вычитая из арендной платы

Может ТВ и не нужен, но место в мебели под него имеется. Что туда поставить? Или действительно лучше совсем без ТВ?

Купить под клиента: это из области невероятно близкой к фантастике. Из всего что слышал и видел - никогда, ни один клиент не был готов платить за то, что ему надо. "Хочу! У вас этого нет? Ухожу там где есть". Да и представить сложно: скажем утепленный балкон потянет на $500 запросто, какой квартирант согласится столько выплачивать (и ждать, наблюдая за стройкой и мусором)? Сразу перебегают к тем, у кого балкон уже застеклен. ТВ проще купить самому себе, чем выплачивать стоимость ТВ хозяину квартиры, и потом остаться без ТВ совсем.

Цитата "SanSanych":

Купить под клиента: это из области невероятно близкой к фантастике. Из всего что слышал и видел - никогда, ни один клиент не был готов платить за то, что ему надо. "Хочу! У вас этого нет? Ухожу там где есть". Да и представить сложно: скажем утепленный балкон потянет на $500 запросто, какой квартирант согласится столько выплачивать (и ждать, наблюдая за стройкой и мусором)? Сразу перебегают к тем, у кого балкон уже застеклен. ТВ проще купить самому себе, чем выплачивать стоимость ТВ хозяину квартиры, и потом остаться без ТВ совсем.

Почему из фантастики? На самом деле часто у клиента не такой и богатый выбор, как Вам может показаться. Предложений много, но где-то место не подходит, где-то дорого, а где-то условия еще хуже Ваших. Все ведь решает цена.
Вы вкладываете в ремонт, предположим, 500 дол. на балкон, плюс сколько-то денег на остальные плюшки. Вы ведь вынуждены будете поднять цену, чтобы отбить как-то все это. Не дайте клиенту уйти к другому вкусной ценой. Делов-то. А если клиент начинает очень конючить что-то, то предложите купить в складчину. Если очень надо, то купит. При этом даже если доля клиента будет не 50%, а, например, 40, то все равно это приятнее чем ничего.
Балкон остекляется за день, максимум два. Если это сделать сразу на этапе въезда клиента, то ничего страшного - день клиент потерпит, а Вы в глазах клиента проявите заботу о нем. Балкон за свои клиент стеклить не захочет. Это правда. Но и не всякого остановит отсутствие застекленного балкона. Многим балкон нужен исключительно для покурить. В квартире, не захламленной вещами (а у квартирантов вещей поменьше чем у жильцов, живущих в своей квартире) места может хватать и без балкона для двоих человек, например. Именно это я имел в виду.
ТВ проще купить себе - так многие и делают. А многим он просто не нужен. Для Вас же это траты. А если ТВ клиенту не нужен, то напрасные траты.
Если так уж битесь потерять клиента, то купите ему ВСЕ. Но только какая выйдет цена за аренду и уверены ли Вы в том, что это ВСЕ будет востребовано? А вдруг у конкурента при этом окажется дешевле?

Давайте практически: Вы сталкивались\слышали хотя бы один раз чтобы арендатор согласился что-то купить в складчину _с самого начала_? Ему же много легче уйти (психологически), и искать заново, чем решиться оплачивать 40% от запрошенной вещи.

В целом, да - многое в списке, или почти все - не критично. Балкон и ТВ - далеко не каждому нужны. Из списка - вычеркиваем. С другой стороны, если насчет балкона это точно и не выгодно, и почти не нужно, то почти в каждой квартире ТВ есть, может быть больше для украшения. Вот бы узнать, скольким % нужен нормальный ТВ.

Если людям важен хороший ТВ, то, как правило, он у них есть. То же самое с микроволновкой. А белье вешать... Ну так на балконе для этого обычно веревки установлены - цена вопроса 5 грн + 15 минут труда. Зачем сушилку за 400-500 грн покупать?

Я бы сказал, что действительно критичным является качество кровати, точнее матраса. У нас на этом часто экономят. А вот для меня лично, если бы я снимал квартиру, это был бы самый важный вопрос внутреннего убранства. Спина все-таки не казенная.

Цитата "SanSanych":

В целом, да - многое в списке, или почти все - не критично. Балкон и ТВ - далеко не каждому нужны. Из списка - вычеркиваем. С другой стороны, если насчет балкона это точно и не выгодно, и почти не нужно, то почти в каждой квартире ТВ есть, может быть больше для украшения. Вот бы узнать, скольким % нужен нормальный ТВ.

Балкон стоит хотя бы остеклить для начала. Пишу как бывший арендатор с 10 летним стажем. Вы хотите, чтобы балкон залила дождевая вода когда там сохнет бельё и стоят вещи? А зимой, когда выпадет куча снега туда в валенках выходить?

Цитата "SanSanych":

Давайте практически: Вы сталкивались\слышали хотя бы один раз чтобы арендатор согласился что-то купить в складчину _с самого начала_? Ему же много легче уйти (психологически), и искать заново, чем решиться оплачивать 40% от запрошенной вещи.

В целом, да - многое в списке, или почти все - не критично. Балкон и ТВ - далеко не каждому нужны. Из списка - вычеркиваем. С другой стороны, если насчет балкона это точно и не выгодно, и почти не нужно, то почти в каждой квартире ТВ есть, может быть больше для украшения. Вот бы узнать, скольким % нужен нормальный ТВ.

У меня такое было. И не раз.
Мотивирую - вариаций комплектаций вагон и тележка. Всем не угодишь. Если арендатор что-то желает, то может проучаствовать в приобретении либо, ввиду увеличения комфортности, будет увеличена аренда.
Не взирая на то, что квартира все больше и больше комплектуется, аренда в валютном выражении становится все меньше:
2008год =Х
2009год =Х/3
2012год =Х/2
конец 2014-начало 2015 =Х/7,5
2015= Х/5.
Какой финансовый смысл при такой динамике вкладываться в начинку сверх необходимой меры?
1.Купите себе доллары на те деньги, которые планируете вложить в "утюг-микроволновку-...-посуду" и они как минимум не обесценятся относительно гривны.
2.На стоимости аренды покупка всяких плюшек никак не скажется, а вот амортизация увеличится. Сразу после покупки вся эта мелочь УЖЕ не будет практически ничего стоить.
3. На Западе в долгосрочную аренду сдаются квартиры с кухонной мебелью и КБТ, причем зачастую БЕЗ СТИРАЛЬНЫХ МАШИН, которые еще и договором запрещены к самовольной установке. БЕЗ диванов, кроватей, шкафов (там приняты гардеробные и кладовки), телевизоров и пр. Могут быть кондиционеры, но могут и не быть, поэтому в доходных домах конструкции окон предусматривают установку оконных кондиционеров. По истечении аренды все следы пребывания должны быть устранены арендатором. Это позволяет минимизировать амортизационные затраты.

Цитата "Seemann":

Я бы сказал, что действительно критичным является качество кровати, точнее матраса. У нас на этом часто экономят. А вот для меня лично, если бы я снимал квартиру, это был бы самый важный вопрос внутреннего убранства. Спина все-таки не казенная.

А как быть арендодателю? мне постоянно с кроватью задачи задают - одним кровать слишком мягкая, другим - слишком жестская, третьим надо 2 раздельных кровати, четвертым - одна широкая. Поэтому есть 3 варианта -либо арендатор покупает себе подходящий (и главное НОВЫЙ!) матрац, либо спит на том, который есть, либо ищет другую квартиру.

Цитата "Romson":

Балкон стоит хотя бы остеклить для начала. Пишу как бывший арендатор с 10 летним стажем. Вы хотите, чтобы балкон залила дождевая вода когда там сохнет бельё и стоят вещи? А зимой, когда выпадет куча снега туда в валенках выходить?

Большинство новостроев сдается с неостекленными балконами/лоджиями.
Так по проекту. Остекление - это уже доп. опция, причем она нарушает законодательство.

Цитата "с дуба рухнул":

А как быть арендодателю? мне постоянно с кроватью задачи задают - одним кровать слишком мягкая, другим - слишком жестская, третьим надо 2 раздельных кровати, четвертым - одна широкая. Поэтому есть 3 варианта -либо арендатор покупает себе подходящий (и главное НОВЫЙ!) матрац, либо спит на том, который есть, либо ищет другую квартиру.

Это да. Сколько приходилось арендовать на длительный срок квартиры (правда, не в этой стране это было), матрас всегда возил с собой. Даже в западных странах в хороших меблированных квартирах качество матрасов было очень средненьким. У нас и подавно - покупать матрас за 700 долларов для квартирантов никто не станет )))

Цитата "SanSanych":

Давайте практически: Вы сталкивались\слышали хотя бы один раз чтобы арендатор согласился что-то купить в складчину _с самого начала_? Ему же много легче уйти (психологически), и искать заново, чем решиться оплачивать 40% от запрошенной вещи.

Сам я ничего не сдаю. У меня брат сдает. От него и слышал. И на выходе получается 3 варианта: 1. Клиент таки соглашается покупать в складчину - если очень надо. 2. Клиент не покупает в складчину, но усмиряет свои хотелки и по крайней мере больше Вас этим не достает. 3. Клиент идет искать дальше, если жилье ему не подходит по многим пунктам, а этот спорный пунктик является лишь последней каплей. Если же клиенту все подходит, но разногласия в каких-то мелочах, то выбирается что-то из 1 и 2 пунктов.
Еще есть один вариант - оговаривается, что в этом году покупается это, а в следущем это. А если надо быстрее, то в складчину. В этом случае хотя бы расходы растягиваются.
По поводу микроволновки - штука полезная для клиента, но у некоторых есть своя. А вот бойлер свой клиенты не возят. А для любой женщины стабильное наличие горячей воды - это жирный плюс.

Цитата "с дуба рухнул":

Большинство новостроев сдается с неостекленными балконами/лоджиями.
Так по проекту. Остекление - это уже доп. опция, причем она нарушает законодательство.

Арендатору остекление балкона важно, все стеклят. Это же не фасад дома в центре города. И не высотный этаж, для пожарной безопасности (тогда можно остеклить часть).
А сдают квартиры с неостеклёнными балконами/лоджиями т.к. это выгодно инвесторам, иначе больше платить за площадь.

Цитата "Romson":

Балкон стоит хотя бы остеклить для начала. Пишу как бывший арендатор с 10 летним стажем. Вы хотите, чтобы балкон залила дождевая вода когда там сохнет бельё и стоят вещи? А зимой, когда выпадет куча снега туда в валенках выходить?

Конечно даром балкон всем очень нужен - и арендаторам, и аредодателям, но вот экономически он никак не вписывается.

Это, задумаемся на секунду, около 10 т. грн. Сможем ли мы поднять аренду за счет застекленного балкона? Нет. Арендатор готов платить за балкон? Нет, причем яростно и категорично. Станет ли фото квартиры привлекательней? Совсем чуть-чуть. Станет ли отсутствие застекленности препятствием на просмотре квартиры (если остальное все устраивает)? Вот это важно.

Цитата "Инвестор-7-31":

Сам я ничего не сдаю. У меня брат сдает. От него и слышал. И на выходе получается 3 варианта:

В этом и проблема: пока я еще не видел и не слышал о арендаторах согласившихся покупать что-то за счет аренды, в складчину и тд. Почти все выбирает только один вариант - им проще уйти, и искать заново, психологически проще, это же классика: "У вас нет с перламутровыми пуговичами?! Будем искать дальше".

Поэтому отсутствие чего-то важного, сразу резко увеличвает время поиска клиентов, и снижает цену аренды. Это очень взаимосвязано - представьте, кто снимет квартиру без стиралки? Владелец мастерской по их починке разве что.
Пока меня очень интересует ТВ и балкон. Экономически не выгодно, но возможно какой-то существенный % квартиратов все такие такие желания имеет?