Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "ОксанаВладелец":

Сделать ремонт и продать. Прибыль минимум 20%.
Сделать ремонт и сдать в аренду. Ремонт должен окупиться за 2,5 года. Соответственно надо изначально рассчитать бюджет ремонта и прочей комплектации квартиры от среднестатистической аренды аналогичных квартир Вашего района. Если ремонт будет окупаться 5 лет, игра не стоит свеч.

Я живу в Новобеличах. У нас полно в продаже квартир с ремонтом. Никаких 20% от стоимости квартиры там нет и в помине. Причем есть и квартиры, которые изначально делались под себя, но потом обстоятельства у людей изменились. Ну не настолько тупой покупатель, чтобы совсем не увидеть разницы между дешевым и добротным ремонтом.

Ремонт должен быть качественный. Люди это очень хорошо понимают. Спрашивают даже что положено в стенах, какие трубы, кабеля, материалы. Приводят с собой специалистов. А "под себя" не всяк сделает ремонт.

Насчет ст.м. Житомирская согласна. Если изначально в пределах суммы покупки выбирать между Новобеличами и Житомирской, то лучше инвестировать в последнюю.

Спасибо всем за проф. ответы! Когда я инвестировал в ЖК, был подходящий момент (кто то описывал его высше) курс прыгал,$ не купить, и я попал на курс 20 или что то в этом роде когда официальный был 15 и застройщик ещё не успел поднять цены. Признаться я сделал тот выбор неосознанно (локация, локация и ещё раз локация для меня были неведомые). Уже позже я инвестировал в " правильные " обьекты)). Продать? Кто купит? Как описывалось ранее, разница от цены на котловане будет небольшая и профит мизерный (( Опять же плюсануть $ и инвестировать в новый обьект, снова ждать 3 года (морозить активы). Я принял решение делать ремонт (адекватный, но без фанатизма) под сдачу если кто то снимет😂. И вот исходя из высшесказанного образовался еще один вопрос) Есть возможность инвестировать, НО хватает только (я называют это 3rd are) вдали от всего- окраина, на стадии котлована. Вопрос: стоит ли спешить и инвестировать сейчас и уже или подождать 6-8мес. добавить $, проинвестировать в нормальную локацию?
P. S. Мне кажется что цены на недвижку постоянно растут, так сказать оттолкнулись от дна. ИМХО. Спешить или не спешить вот а чём вопрос?)) Всем спасибо!

Право устанавливающим на квартиру более 3х лет?
Если да, почему бы не продать и добавить (на ремонт то деньги будут) и проинвестировать ближе к метро, например у Аркады в "Эврике"?

Цитата "Seaman30":

Есть возможность инвестировать, НО хватает только (я называют это 3rd are) вдали от всего- окраина, на стадии котлована. Вопрос: стоит ли спешить и инвестировать сейчас и уже или подождать 6-8мес. добавить $, проинвестировать в нормальную локацию?

Тут общими фразами не ответишь. Надо считать. Все будет зависеть от того, насколько велика разница в цене. Сама по себе окраина вдали от всего обычно малоинтересна, но бывают и исключения. Не все решает чистое расстояние от центра.
Еще при небольшом бюджете можно рассмотреть вариант инвестирования в пригород. Многие почему-то считают, что стоимость аренды в пригороде намного дешевле и там намного сложнее сдать. Это не совсем так. Точнее не всегда так. Да, стоимость аренды там ниже, но и цена за метр жилья тоже намного ниже (в сравнении с ликвидными местами Киева так уж точно). А стоимость аренды в новострое в основном все таки выше, чем в старом фонде Киева. Специфика сдачи в пригороде отличается от киевской, но это просто несколько другой рынок. Там арендатор другой и предъявляет другие требования к жилью. Это совершенно не обязательно будут какие-то забитые колхозники. Есть категория людей, которые комфорт и уют ценят выше чем близость к месту работы. Знаю, что некоторые сдают, например, единичку порядка 40 м с ремонтом из серии ничего особенного - просто аккуратный ремонт за 6-8 тыс грн. Согласитесь, что разница с Киевом как-то сливается практически. И знаю, что есть семьи, которые ищут двушку небольшую в пригороде, т.к. в киевской единичке им тесно, а киевскую двушку в новострое они не тянут по деньгам (и старый фонд они тоже не хотят).
Минус пригорода для аренды - больше площадь, соответственно чуть дороже ремонт, не намного, если метраж отличается не в разы, но все же. Ремонт придется делать не один раз, так что со временем более дорогое жилье типа будет окупаться, только вопрос успеет ли. Также клиент в пригород идет немного другой. Кому-то это нравится больше, а кому-то нет. Тут уж кто как прочувствует этот рынок и кто как сумеет приспособиться.
Итого, тут даже больше зависит от Вашего мышления - с каким клиентом Вам проще работать и к какому типу клиента Вам проще приспосабливаться и угадывать его требования.

Цитата "Romson":

Право устанавливающим на квартиру более 3х лет?
Если да, почему бы не продать и добавить (на ремонт то деньги будут) и проинвестировать ближе к метро, например у Аркады в "Эврике"?

Вы представляете себе объем предложений по аренде в этом районе, когда все вокруг достроится? Это будет массив ничем не уступающий Познякам. Да, спрос на жилье у метро будет в любом случае, так что проиграшным этот вариант не должен оказаться, но и изюминки какой-то ожидать от этого варианта тоже я бы не стал. Например, вышеописанный мной пример метр Житомирская получается более эксклюзивным. Некоторым удобно именно то направление. И альтернатив получается не особо много. Борщаговка (киевская часть) дешевле, но не конкурент т.к. проще, приведенный выше Новобеличи - то же самое. Нивки и Святошино, да и Берестейская тоже частично - там менее уютно, плюс новостроев там не много и не так много мест, где их можно построить. Все что ближе к центру - за м Шулявской, уже имеет внушительные ценники и сильно цену не собьет. Таким образом, Житомирская - это некий узел, который решает одновременно очень много задач. Кстати, раньше подобным узлом был район м Берестейская. Его даже называли в народе "Пересечением" из-за этого, точнее из-за пересечения важных магистралей. Но там новостроев практически нет.
А вот про Теремки подобного не скажешь. Новостроев там много и конкурентов у Эврики (которая и сама по себе, прямо скажем, не маленькая) будет более чем достаточно. Причем есть места, которые кому-то могут по сугубо личным причинам подойти лучше.

Эврика и Патриотика, не могу решиться уже 3 года, мое мнение совпадает с упомянутым ранее. Будет очень много предложений, и ввиду этого демпинг прайсов на аренду. Буду смотреть пригород. Думаю Борщаговки, Святопетровское, Вишневое. Ирпень и Буча почему то не хочу, но надо промониторить! Спасибо всем за ответы!

У Эврики есть большой плюс - метро в пешей доступности, для арендаторов это часто важно.

А Борщаговки-Вишневое...оттуда добираться очень не комфортно, метро далеко, утром и вечером серьезная проблема с пробками.

Еще частный дом там понять можно - комфортно, травка... а квартира - как-то сомнительно.

Цитата "Апельсинка":

А Борщаговки-Вишневое...оттуда добираться очень не комфортно, метро далеко, утром и вечером серьезная проблема с пробками.

В Борщаговках-Вишневых цена за метр стартует примерно от 11 тыс/м. Это у нормальных застройщиков. Какая цена за единички сейчас в Эврике? А разница в стоимости аренды между Вишневым и Позняками, на удивление, не такая и большая. Еще раз повторю, что я сам был удивлен такой минимальной разницей в цене на аренду между Киевом и пригородом. А есть места в пригороде, где жилье едва ли не дороже сдается, чем в некоторых местах Киева - представьте себе, но бывает и такое. Например, за приличное жилье в Пуще просят не мало. Да, знаю, что номинально Пуща водица - это уже Киев, но по факту ничего от Киева там пока нет. И сказать, что Пуща у метро находится тоже никак нельзя, так что не все решает близость к метро.
Еще из Борщаговок, на мой взгляд, выбраться в час пик сложнее из-за пробок на окружной в обе стороны. А из Вишневого-Крюковщины более менее - если сравнивать с Борщаговками.

Цитата "Seaman30":

Эврика и Патриотика, не могу решиться уже 3 года, мое мнение совпадает с упомянутым ранее. Будет очень много предложений, и ввиду этого демпинг прайсов на аренду. Буду смотреть пригород. Думаю Борщаговки, Святопетровское, Вишневое. Ирпень и Буча почему то не хочу, но надо промониторить! Спасибо всем за ответы!

Почему вас пугает конкуренция и большое количество предложений?
В каждой локации, особенно в старых районах, есть постоянный спрос - жить рядом с родителями, школой, садиком, работой и т. д. Есть переменный спрос, когда людям локация не так важна. Максимум выбирают берег. Многие вообще снимают в пригороде не от хорошей жизни и при первой возможности переедут в город.
Не думаю, что большой выброс квартир в одной локации не проглотится рынком без проседания. Спрос достаточно эластичен. Точней просядет весь рынок, а не одно это место. При этой в первую очередь от этого проседания пострадают места с плохой локацией (пригород) и низким качеством жилья (хрущевки). Они смогут конкурировать только ценой.

Цитата "mik":

Почему вас пугает конкуренция и большое количество предложений?
В каждой локации, особенно в старых районах, есть постоянный спрос - жить рядом с родителями, школой, садиком, работой и т. д. Есть переменный спрос, когда людям локация не так важна. Максимум выбирают берег. Многие вообще снимают в пригороде не от хорошей жизни и при первой возможности переедут в город.
Не думаю, что большой выброс квартир в одной локации не проглотится рынком без проседания. Спрос достаточно эластичен. Точней просядет весь рынок, а не одно это место. При этой в первую очередь от этого проседания пострадают места с плохой локацией (пригород) и низким качеством жилья (хрущевки). Они смогут конкурировать только ценой.

Очень интересное мнение, которое имеет право на жизнь! Спасибо!

Цитата "Seaman30":

Очень интересное мнение, которое имеет право на жизнь! Спасибо!

Мнение интересно уже хотя бы тем, что пригород назван "плохой локацией". Вот не соглашусь с таким позиционированием в принципе - Плохая в отношении длительности дороги на работу? Так и в самом пригороде можно поискать, если так уж напрягает, или ближе к черте города с той стороны, откуда въезжаешь. Развлечения и шоппинг? Сейчас все больше пригородов развиваются достаточно динамично, инфраструктура позволяет относительно автономно жить - как минимум пару недель выезд за пределы не требуется. Дошкольные/школьные/внешкольные учереждения? Да полно - в тех де Броварах мониторили - не проблема вообще с муз.школой, танцами, английским, спорт.секциями - на любой вкус и кошелек. Где-то по пригороду чуть лучше, где-то чуть лучше - но в целом вполне приемлемо. Мне лично в пригороде лучше дышится и спокойнее живется. Потому "плохая локация" - это просто субъективное мнение автора.

Подавляющее большинство едут в пригород не за природой, а из-за цены. При первой возможности они переедут в город. Сейчас дефицит квартир в аренде, поэтому и в пригороде не пустуют.
С каждым годом рынок насыщается. Я не вижу перспективы инвестиции в пригород. Разве что туда протянут метро и это станет полноценным окраинным районом 10-миллионного Киева. Верится с трудом.
Представьте, что еще 5 миллионов выехали на заработки, построили еще 100 тыс квартир и на рынке аренды вознили 10 тыс лишних квартир, на которые физически нет спроса. Что попадет в группу риска? Хрущи на окраинах и пригород.

Цитата "Kravec36":

Мнение интересно уже хотя бы тем, что пригород назван "плохой локацией". Вот не соглашусь с таким позиционированием в принципе - Плохая в отношении длительности дороги на работу? Так и в самом пригороде можно поискать, если так уж напрягает, или ближе к черте города с той стороны, откуда въезжаешь. Развлечения и шоппинг? Сейчас все больше пригородов развиваются достаточно динамично, инфраструктура позволяет относительно автономно жить - как минимум пару недель выезд за пределы не требуется. Дошкольные/школьные/внешкольные учереждения? Да полно - в тех де Броварах мониторили - не проблема вообще с муз.школой, танцами, английским, спорт.секциями - на любой вкус и кошелек. Где-то по пригороду чуть лучше, где-то чуть лучше - но в целом вполне приемлемо. Мне лично в пригороде лучше дышится и спокойнее живется. Потому "плохая локация" - это просто субъективное мнение автора.

Мне кажется что всё упираеться в $. Если есть кеш, то однозначно нужно инвестировать в Киев, не хватает тогда пригород. Однозначно сказать что пригород "плохая локация" а город "хорошая локация" нельзя. Но и спорить с тем что когда рынок перенасытиться предложением, то в первую очередь падет пригород. В любом случае потерять на недвижке трудно, в худшем из случаев (не беру в счёт недострой или другой кидок) замораживание активов. А так пасивный доход это пенсия в будующем.

Смысла менять 1к в новом доме спального р-на с перспективой близости конечной станции метро на пригород точно нет.

Темка! У кого какие мысли по поводу смарт квартир вблизи универов. Площадь до 26кв.м
1.Будет ли спрос среди студентов? 2.Есть ли смысл сдавать студентам?
3.Какова ликвидность сматра на рынке?
4.Перспективы?

Цитата "Romson":

Смысла менять 1к в новом доме спального р-на с перспективой близости конечной станции метро на пригород точно нет.

Если менять один на один без никаких доп доплат и расширения площади, то 100% так и есть. И особенно если менять ликвидное место в Киеве, а пригород. Но речь шла о том, чтобы заменить на квартиру в пригороде: 1. большей площади, 2. с лучшим ремонтом, 3. по спросу немногим уступающим неликвидным местам Киева. И уж тут все как минимум спорно.
Еще маленькая ремарочка. Люди очень часто выбирают новострои в пригороде не от безденежья, а от нехватки комфорта в Киевском жилье. В одни и те же деньги в пригороде предлагаются более комфортные варианты. А близость к центру Киева принципиальна далеко не для всех.

Цитата "Seaman30":

Темка! У кого какие мысли по поводу смарт квартир вблизи универов. Площадь до 26кв.м
1.Будет ли спрос среди студентов? 2.Есть ли смысл сдавать студентам?
3.Какова ликвидность сматра на рынке?
4.Перспективы?

Будет ли спрос среди студентов зависит от того, что за универ, какие там созданы условия для иногородних, кто вообще учится в этом универе. А есть ли смысл сдавать этим студентам - тоже сложно сказать. Думаю, что тоже зависит многое от ситуации. В любом случае учтите, что микро квартира (смарт - это вообще-то совершенно другое) - это априори эконом. Даже если в какой-то момент это жилье и пытается кто-то преподнести дорого или по крайней мере с оттенком престижа, то со временем оно все равно превратится в эконом. И уж точно сливки Вы такой квартирой не соберете. В любом случае надо будет привлекать клиента ценой. Надо оно Вам или нет - решайте сами. Еще по поводу дешевизны ремонта - это в большей степени иллюзия. Затраты на штукатурку, поклейку обоев, на несколько лишних метров натяжного потолка и ламината не настолько и огромны. Значительная часть затрат не особо зависит от площади, скорее зависит от других требований - например, от тех приборов, которые впоследствии собираетесь подключить. Что касается мебели, то почти то же самое. С одной стороны мебели вроде как надо меньше, чтобы меблировать помещения, а с другой стороны потребуется больше эксклюзива и более сложных , а значит более дорогих решений. Значительная часть денег на ремонт уходи на двери - входные и межкомнатные. Студио 50 м и 26 м в этом плане абсолютно одинаковы. А стоимость дверей будет наверняка больше разницы в куске штукатурки, части ламината, плитки, поклейки обоев и куска натяжных потолков (там чем меньше площадь, тем выше цена за квадрат).
Например, в ЖК, про который писалось скорее всего в Новобеличах, я видел, что сняла квартиру девушка в 46 м (на самом деле вот она и есть смарт квартира, а не те коморки в 26 м и меньше, и тоже не из-за того, что большая, а из-за тог, что сделана по принципу разумной достаточности - достаточности, а не недостаточности). К чему я это? А к тому, что если у клиента есть средства, то он не будет себя ущимлять и ютится, даже если это может кому-то показаться и избыточным. Ну вот комфортно девушке в 46 м и все тут, плюс наверняка природа ей нравится, плюс цена устраивает. И думаю, что она в курсе про квартиры в центре небольшого размера. Аналогично у моего брата сосед сдал квартиру женщине. Ну вот комфортно жить женщине одной в двушке площадью около 65 м. И цена не остановила ее тоже. То же самое касается и студентов, если ВУЗ престижный. Как-то с трудом я представляю, чтобы студент, который вырос в частном доме от 400 м2 (к примеру) перебрался в коморку 25 м на время учебы.

Спасибо за ответ! Но всё таки пару плюсов смарт-коморка имеет. Это минимум площади под уборку и комуналка. У моего коллеги, достаточно много смартов и сдаёт он их студентам довольно таки успешно на протяжении многих лет. Только есть одно НО, он живет во Франции, а это насколько я понял уже совсем другая история.