Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 30.07.2007

шо за дріб'язковість та непослідовність!? спочатку даєте людям надію, пишете, що буде вам щастя, а потім починаєте торгуватись. Мовляв, оцим я щастя бажав, а оцим не бажав. Хіба не можна було відразу перелічіти усіх, кому бажаєте щастя? Тепер кожен тепер почне думати про себе йому особисто щастя бажали чи не бажали?

//domik.ua/mod/main/info/Ув. Владимир, то что проблемы и запросы людей имеют свойство быстро накапливаться, это понятно. Непонятно только, откуда у народа так быстро возьмутся деньги для решения этих проблем. Если киевляне, прожившие в хрущёвке всю свою жизнь, не смогли улучшиться, например, в 2004г. за 50.000 то как они могут улучшиться сейчас за 150.000-200.000$? Ведь такие деньги за год не зарабатываются. А спекулянты с рынка уходят (сами говорили). Откуда тогда Вы ожидаете рост сделок?
Надеетесь что покупатели влезут в кредиты, или может " Планета Оболонь" им подсобит?

Ваше чувство юмора мне импонирует.....

ответ неправильный..... просто аналитики их проанализировали что сейчас самый живой рынок это рынок элитной недвижки от 500 000 у.е. и % там побольше со сделки вот они и переориентируются.... по поводу увеличения штата неуверен скорее всего своих самых лучших перебрасывают туда.... очень мудрый ход...

оживление рынка в сентябре будет но не такое какое позволит выжить всем агенствам мелкие закроются, брокера наконец то пойдут работать и делать что то полезное людям.... в связи с уменьшением количества брокеров станет меньше мошейничества.... короче я считаю что сейчас будет оздоровление рынка....

Любое расширение бизнеса у одних, косвенно ведёт у уменьшению
оного у конкурентов. С вытекающими последствиями.
Закон сообщающихся сосудов. Это физика.
А в учебниках по экономике пишут не только об оживлении,
но и о стагнации, и о падении, и о дефолте.

Это всё и всем понятно. Мой предыдущий вопрос вообще-то
адресовался к Владимиру. Меня интересовало его личное мнение.
Но если Вы его пресс-секретарь то адресую его Вам, с целью получить конкретный ответ.

Справедливо только для стоящего на месте рынка. На всех остальных расти могут все участники. Вопрос только в темпах прироста.

ИМХО в вопросах общего плана (типа откуда народ возьмет деньги?) скрывается методологическая ошибка.
Покупают (и продают) недвижимость вполне конкретные «целевые аудитории». Потому говорить необходимо именно о них.
Анализировать их количество, состав, численность, устремления. И, естественно, имеющиеся у них деньги, материальные ценности, возможности.
Причем, желательно, более-менее четко позиционировать каждую «целевую аудиторию», в том смысле, что желательно привязывать каждую «целевую аудиторию» к вполне конкретным сегментам рынка.

Например, сегмент рынка «гостинки».
Сколько гостинок есть на рынке (и сколько их может быть выставлено в течение определенного времени)?
Какие «целевые аудитории» покупают гостинки?
Какова численность каждой из этих «целевых аудиторий», каковы покупательные возможности, степень устремленности и срочности?

Точно так пройтись по всем сегментам рынка (в некоторых случаях углубляясь до микрорайонов и даже отдельных улиц, ибо сталинка на Институтской или в районе Пассажа отличается от сталинки в прицентралье).

Тогда Ваш общий вопрос распадется на десятки вопросов типа
- на рынке есть 100 квартир такого-то типа; динамика изменения цен на них - такая-то; есть ли сейчас такие целевые аудитории, которые в сумме дадут 100 покупателей этих квартир?
Затем от вопросов и исследований покупательной способности целевых аудиторий желательно переходить к табличкам типа
1. Сегмент рынка.
2. Общее количество объектов (конкретного типа).
3. Общее количество потенциальных покупателей недвижимости данного типа, имеющих возможность заплатить
- 80% суммы;
- 85% суммы;
- 90% суммы;
- 95% суммы;
- 100% суммы;
- 105% суммы;
- 110% суммы.

- - - - - - - -
Проанализировав все это, и получим ответ на вопрос
Могут ли по «этим ценам» 40000-50000 семей приобрести те 40000 – 50000 квартир, которые (согласно нашим оценкам) ежегодно переходят из рук в руки? Учитывая при этом, что до 80% сделок представляют собой фактические обмены (с доплатами и компенсациями).

Начнем с того, что в 2004 году ипотечные кредиты были куда менее распространены, получить их было труднее, да и непривычны они были для очень многих.

Во-вторых, не забывайте, о росте доходов потенциальных покупателей.
Двукратным ростом доходов (за три года) могут похвалиться очень многие бизнесмены, специалисты и «простые люди». Да и трехкратный рост доходов у некоторых таки был.

В-третьих, есть существенная разница между «не смогли», «не захотели» и «не решились».
Если тенденции роста доходов (снова же, не у всех и каждого, а у потенциальных покупателей) были столь динамичными, то подсознание эти тенденции в какой-то мере экстраполирует (продолжает) на будущие периоды. Степень решимости возрастает.

В-четвертых, в домах, кварталах, микрорайонах идут достаточно сложные социальные (и бытовые тоже) процессы. И эти процессы нередко вынуждают людей менять место обитания. (Ладно, пусть не вынуждают… тем не менее, реально способствуют смене квартир, домов, массивов).

---------
Теперь, что касается спекулянтов...
Под этим термином я понимаю людей, которые получают доход за счет чистой перепродажи (никаких ремонтов, никакой сдачи в аренду... купил подешевле - продал подороже вот и цель, и технология заработка).

Инвесторы, размещающие деньги на рынке недвижимости с долгосрочными (и не очень определенными планами), я спекулянтами не считаю. Поскольку цель заработка у них далеко не единственная (а нередко и не самая основная).
Так вот инвесторы со вторичного рынка никуда не ушли. По крайней мере, мы таких явных процессов не наблюдаем.

Я уже пытался ответить на этот вопрос, но его все равно задают.
Если он возникает вновь и вновь, то давайте поставим его немного иначе
Почему в ноябре-декабре 2006 года сделок было достаточно много, а сейчас застой на рынке?
Почему тогда брали по «тем ценам»? А по «этим ценам» не берут?
Что изменилось?
По большому счету, ничего. Те же самые продавцы, те же самые покупатели, те же самые деньги и устремления.
Но сейчас очень многие ждут.
Меж тем, отложенный спрос за эти месяцы существенно увеличился (ибо жилищные проблемы никуда не делись, а какие-то дополнительные деньги за это время собрать удалось).
Отложенное предложение (из-за сложностей продажи) также накопилось.
Вот и ждут люди, когда «процесс пойдет».
А когда и продавцы, и покупатели ждут этого момента, то он не может не настать. И «процесс» рано или поздно пойдет.

Ув. Владимир! Хоть Ваш ответ и написан в стиле Горбачёва, но спасибо.
Я чесно говоря хотел услышать несколько иное.
Так как Вы не рядовой форумчанин, а сотрудник АН, то прежде чем говорить о предстоящем росте сделок, Вы очевидно опирались на какие-то данные ваших аналитиков. Типа вот таких

А) По данным налоговой Киева за 2007 г. в 10-20 раз увеличилось колич. ЧП с доходом 10.000-15.000$.в мес.
Б) Правительство выделяет 20.000.000 на приобретение жилья чернобыльцам.
В) банки с 1 августа переходят на евроставки по кредитам под 5-6% на 20 лет.
Г) в Украину вернулось 2.000.000 заробитчан. И т.д.

Тоесть, хотелось бы увидеть цифровую финансовую базу, на которой построены ваши оптимистические прогнозы.
Хотя я понимаю, что это не так просто. Поэтому обойдусь тем что Вы мне ответили.

Ув.Владимир! Вы абсолютно верно всё говорите. И про отложенный спрос, и про "процесс", который скоро пойдёт. Но есть и другие поучительные примеры.
Пока Европа и Америка дремали и "держали марку" своего товара, Китай и Корея забили их ценами и очень быстро заработали (отобрали) триллионы.
Так ведь и здесь. Чего дремать? Чем быстрее сбросят продавцы цену, тем быстрее "пойдёт процесс" и тем быстрее будет у вашего брата на хлеб с маслом. Да и остальные будут довольны. У вас АН влиятельное, вам и карты в руки.

«Здесь» - это вовсе не «там».
Одно дело, когда корейцы и китайцы завоевывают рынки (например, бытовой техники).
И совсем иное, когда конкретный киевлянин пытается решить свою конкретную проблему с жильем и/или с деньгами.
Цели и подходы совсем разные.

Наши агенты всячески подталкивают продавцов к снижению цены. И во многих случаях небезуспешно. Да и в статьях у нас подобные мысли проглядывают достаточно явно (ИМХО).
Но Вы должны понимать, что аналитика и пропаганда (навязывание решений) – это вещи достаточно разные.

Владимир, "там" это уже давно "здесь". Корейцы довольны, наши продавцы
довольны, покупатели в общем, тоже. Посмотрите на количество висящих на домах кондиционеров. Пока что цена на товар играет огромную роль.
Да, подходы к цели могут быть разные. Но цель одна. Продавцы, посредники и покупатели должны быть довольны, иначе рынка не будет. Хапок уже прошёл. Кто-то должен уступить. И агитация здесь не нужна.
Нужен просто расчёт и здравый смысл.
Спасибо что прочитали мои посты и что на них ответили.

Вы забыли о самой малости…
Забыли о внутренней убежденности аналитика.

Четкий прогноз (например, о росте цен в следующем месяце) мы давали лишь тогда, когда были в нем уверены. При этом всегда приводили соответствующие доводы/аргументы.
Когда были сомнения, то прогнозы (даже на ближайший месяц) заканчивали словами, типа «однако, поживем – увидим…».
Или приводили различные сценарии. Мол, мы полагаем что наиболее вероятен такой-то сценарий. Но существует определенная вероятность того, что события пойдут по такому-то сценарию.
Поэтому это была действительно аналитика, а не пропаганда. (ИМХО)

Теперь, насколько я понимаю, нам предлагают заняться пропагандой. Говорят, что это не беда, что нет у нас внутренней убежденности в существенном проседании цен. Мол, вы главное штурвал покрутите (в смысле, заявите, что цены пойдут вниз).
И что? Цены послушаются?
Если послушаются, то это будет уже не аналитика, а политика.
А если не послушаются, то это тоже будет не аналитика... а неудачная политика.

З.Ы.Ы. подождём о конца сентября и увидим, я так понимаю что в этом году брокерам и на новый год денег небудет в отпуск сходить