ЖК Отрада | Київміськбуд, bUdCapital | Київ, просп. Відрадний, 93/2

Просто нет слов...

Цитата "Дуняшка » 10.07.2021 11:47":

Но если первая поставка облагается НДС, то застройщик при продаже квартиры своїй іншій компанії, яка вже займається їх подальшим продажем (первая поставка) должен был оплачивать НДС. И явно из денег инвесторов. Почему в предварительных договорах "без ПДВ"?

И если застройщик оплачивал и будет оплачивать НДС при первой поставке, то при вторичной продаже квартиры инвестору будет оплачиваться ПДВ второй раз за одну и ту же квартиру?

Или это какая-то схема ухода от налогов и НДС при первой поставке не платился?

Да нет, всё проще, теперь уже становится понятно всё. Есть разъяснения налоговой: http://dp.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/print-316033.html
И это: http://www.visnuk.com.ua/uk/news/100011322-operatsiyi-z-postachannya-zhitla-yak-opodatkovuyetsya-pdv
Роз’яснення ДФС України з питань оподаткування ПДВ операцій з постачання житла: У випадку якщо забудовник (замовник) здійснює будівництво житла (об'єкта житлового фонду) силами підрядної організації (будівельної організації), то операція такої підрядної організації (надавача послуг) з постачання послуг із спорудження житла є першим постачанням житла відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ. Така операція є об’єктом оподаткування ПДВ та оподатковується ПДВ за ставкою 20 %. Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла покупцям звільняються від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.14 п. 197.1 ст.197 ПКУ.
Т.е. подрядчик (в нашем случае это, наверное, ООО "Ягуар") реализует свои услуги (что считается первой поставкой жилья) или заказчику, или девелоперу (Промленд или КГС) именно с НДС, а те уже дальше НДС не добавляют. Т.е., условно, стоимость подрядчика 100 грн + сверху 20 грн = цена реализации для заказчика 120 грн. Подрядчик при этом имеет обязательства по уплате НДС (20 грн). Далее стоимость заказчика 120 грн плюс что-то на свои расходы и прибыль = цена реализации для конечного покупателя. При этом цифра "стоимость заказчика 120 грн плюс что-то на свои расходы и прибыль" на НДС не увеличивается, мы покупаем по 120 грн, т.к. эта операция налогом не облагается и заказяик не имеет обязательств по уплате НДС. Вот такая простая арифметика и логика, как оказывается, но от этого не легче...

Да, ещё добавлю, вернее, хочу исправиться. Поторопилась и на скорую руку в схеме допустила ошибку. При покупке заказчиком у подрядчика жилья по стоимости 120 грн у заказчика (КГС) возникает налоговый кредит. Т.е. если при оформлении этой операции подрядчик становится должен бюджету 20 грн, то в этот же момент заказчик получает право на компенсацию из бюджета тех же 20 грн. И далее, соответственно, цена покупки жилья в себестоимость заказчика ложится в сумме 100 грн, а не 120. А дальше уже просто плюсуются расходы заказчика и закладывается прибыль, что в итоге и формирует цену жилья для нас.
А вообще нужно ещё раз хорошенько вычитать предварительный договор относительно формирования и возможности фиксации цены (или условий, при которых она может быть изменена) - может, получится за что-нибудь зацепиться?

Цитата:

Да нет, всё проще, теперь уже становится понятно всё. Есть разъяснения налоговой: http://dp.sfs.gov.ua/media-ark/news-ark/print-316033.html
И это: http://www.visnuk.com.ua/uk/news/100011322-operatsiyi-z-postachannya-zhitla-yak-opodatkovuyetsya-pdv

это разъяснения как сейчас все работало и пока работает.

Хотят внести изменения вот в это

Цитата:

Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла покупцям –фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ згідно із п.п.197.1.14 п.197.1 ст.197 ПКУ.

Значит да, хотят еще +20% за одну и ту ж квартиру, трындец(

То есть те, кто оплатил полную стоимость квартиры, должны будут эти 20% НДС или нет?

Ещё раз перечитала предварительный договор. Сразу пунктом 1.1. определены обязательства сторон договора заключить основной договор купли-продажи на условиях, определённых предварительным договором. Стоимость в предварительном договоре является существенным условием договора и прописана без НДС. Она может изменяться только до последнего текущего платежа по предварительного договора (часть 1-я пункта 1.5.), и то, если договор оформлен на условиях рассрочки. Если условия предварительного договора обязательны к исполнению, то при изменениях в законодательстве должны последовать и изменения именно в предварительных договорах путём подписания доп. соглашений. Т.е. должны "прилететь письма счастья" - допки с изменением цены, причём всем, без разницы - оплачена полная стоимость или нет. Те, кто уже на момент получения проектов доп. соглашений всё оплатил, вправе от подписания отказаться, при этом инвестор по договору ничего не нарушает (и то, это нужно будет доказать, но это возможно). Тот, кто не оплатил, должен изменения принять. Но, весь фокус буде заключаться в том (это лично мои предположения, я не юрист, но с документами и договорами работаю), что и в том, и в другом случае при отказе от подписания допки предварительный договор разрывается, деньги возвращаются потенциальному покупателю, но только тем, у кого рассрочка, за минусом штрафа 5%. Ну а уже основной договор купли-продажи не может не содержать цену продажи - это опять-таки существенное условие договора. И если на момент его подписания будет действовать новая норма с НДС, то НДС не может не указываться в цене. Думаю, даже не стоит говорить о том, что основной договор может быть подписан до 01.01.2022 - это не возможно. Так что на НДС "влетят" все - и с рассрочкой, и без. Да, и основное: база для обложения НДС - не квартира, а правовое действие (правочин), операция, сделка, поэтому хоть не 2, а 22 раза она будет продаваться - каждый раз будет операция проводиться с соблюдением условий налогового законодательства. И уплачивает НДС продавец, так что говорить о том, что физ. лица не плательщики и поэтому "не попадают" можно только в случае, если физ. лицо выступает продавцом, что к нашей ситуации не имеет отношения. В прочем, писать можно об этом бесконечно. Но остаётся лишь надеяться на здравомыслие и "прозрение" депутатов, усиленное лобби со стороны заинтересованных лиц (а застройщики тоже очень против этих изменений), чтобы законопроект 5600 не прошёл во втором голосовании. Или чтобы его вернул с отказом от подписания Зеленский (на это ему после принятия Радой даётся 15 дней по ст. 94 Конституции)....(((((( Держим "кулачки"!

Цитата "Mariales » 11.07.2021 13:55":

То есть те, кто оплатил полную стоимость квартиры, должны будут эти 20% НДС или нет?

Если примут изменения в том виде, в каком за них проголосовали в 1-м чтении - да, однозначно будем все платить на 20% больше, или отказываться от квартир и расторгать договора. Но Гетманцев обещал внесение правок с переходными нормами, т.е. на второе чтение он от комитета в таком виде, как сейчас, выйти не должен. Гетманцев возглавляет профильный комитет при Раде. Думаю, что правки будут внесены и этот сюрприз тех, кто проплатил полную стоимость до 01.01.2022, не коснётся.

Цитата "Mariales » 11.07.2021 13:55":

То есть те, кто оплатил полную стоимость квартиры, должны будут эти 20% НДС или нет?

Смотря какие изменения примут, если примут..
Пока что обещают что уже оплаченные договора не коснётся.

договора не полностью уплачены, кГс за собой оставил какой то мизирный процент, погрешность на квадратуру...

Добрый вечер. Кто-то что-то слышал/знает продлили ли договор аренды земли под комплексом? Решением Киеврады от 05.07.2018г земельные участки были переданы в аренду ООО Промленд Инвест (заказчик строительства) сроком на 3 года. 3 года истекло...

Задавала вопрос об аренде неделю назад. Получила следующий ответ: "ТОВ Промленд інвест, відповідно до процедури та користуючись переважним правом, три місяці тому подав клопотання про подовження оренди земельної ділянки на той самий термін на тих самих умовах. Рішення про пролонгацію ухвалюється на засіданні Постійної комісії Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування."

Збирають підписи петиції -
"Вимагаємо вилучити із законопроекту 5600 від 02.06.2021 правки до статей Податкового кодексу стосовно впровадження додаткового податкового навантаження на громадян при купівлі нерухомості"

Долучайтеся - https://itd.rada.gov.ua/services/Petition/Index/9547?page=1

Цитата "valdimir » 11.07.2021 21:58":

договора не полностью уплачены, кГс за собой оставил какой то мизирный процент, погрешность на квадратуру...

Погоджуюся з "valdimir". Остаточний розмір площі квартири, який зазначатимуть в договорі куплі-продажу, буде відомий після вимірів БТІ після здачі ЖК. А це точно не відбудеться до 01.01.2022. Відповідно, в кого буде відмінність по площі (зазвичай в більшу сторону) це дає змогу відділу продажу виконавця (КМБ чи bUdCapital) заявити про не повну сплату і додати 20%ПДВ (якщо на той час буде ухвалений закон). А яким способом, чи то підписавши додатковий договір чи іншим "законним" шляхом - гадаю вони вирішать це питання.

Логично предположить, что пока не прояснится ситуация с 5600, рынок новостроек станет на паузу. Что, в свою очередь, замедлит и без того не быстрые темпы строительства. Еще не продано большое количество площадей в 1, 2 и 6 домах. Так что засада может быть не только в дополнительных 20% к стоимости, а и в способности застройщика завершить строительство без инвестиций. А у КГС много объектов, которые не будут сданы до конца этого года...

По поводу не проданных квартир,в этом ЖК как раз все хорошо. На сегодняшний день согласно сайта КГС не продано 148 кв. 117 3к и 31 двух уровней. Это около 10% от всех квартир.К стати двухэтажные всегда продаются плохо. Второй вопрос сколько они придержали и не выставили, чтобы продать в дальнейшем подороже. 7 дом выставляют по одной квартире. И у меня сложилось впечатление что это продажа для "своих", так как и цены очень низкие и квартиру сразу забронировали. Так что с баблишком все хорошо на объекте.
Вскрытие покажет. Будет 20% или нет. Главное чтобы за это время доллар не вырос,а там посмотрим что дальше делать. Лично я тогда буду в Польше что то смотреть. Там и ликвидность и стабильность. Наши заробитчаны хорошо подогрели местный рынок. Ну это так лирика.

А почему когда с 01.01.22 подымут цену на 20% ,по новому закону,в случае задержки,должны отвечать мы инвесторы ,если условия договора не выполнил застойщик,9дать до 01.01
22,нужно колективно подавать в суд,за не выполнение условий договора, так как 20% это довольно большая сумма вместе взятая со всего комплекса,за которую нужно бороться.

Дело в том, что в предварительном договоре не указаны сроки сдачи! Эти сроки, КМБ указывает только в паспорте объекта, так что вариант с судом отпадает.

Вот еще немного по законопроекту №5600.
http://www.visnuk.com.ua/uk/news/100025663-zakonoproyekt-no5600-chi-takiy-strashniy-chort-yak-yogo-malyuyut

Цитата "Казимир Митрофанович » 12.07.2021 16:33":

По поводу не проданных квартир,в этом ЖК как раз все хорошо. На сегодняшний день согласно сайта КГС не продано 148 кв. 117 3к и 31 двух уровней. Это около 10% от всех квартир.К стати двухэтажные всегда продаются плохо. Второй вопрос сколько они придержали и не выставили, чтобы продать в дальнейшем подороже. 7 дом выставляют по одной квартире. И у меня сложилось впечатление что это продажа для "своих", так как и цены очень низкие и квартиру сразу забронировали. Так что с баблишком все хорошо на объекте.
Вскрытие покажет. Будет 20% или нет. Главное чтобы за это время доллар не вырос,а там посмотрим что дальше делать. Лично я тогда буду в Польше что то смотреть. Там и ликвидность и стабильность. Наши заробитчаны хорошо подогрели местный рынок. Ну это так лирика.

Согласен, что вскрытие покажет. Но на вскид это около 15% от площадей или более 300 миллионов...