Квартира в Киеве как личный пенсионный фонд

Цитата "ннм":

А Вы не смотрели ЖК Лебединый ,прямо около метро .

интересный вариант, но я рассматривал два района (Соломенский, Голосеевский)

Цитата "инвестор из 8":

Моя математика по Эврике:

В монолиты, которые возле метро придется вложит не 11 тыс, а больше, так как ремонт должен соответствовать уровню дома, но и сдаваться она будет дороже, чем в ваших расчетах.
Кроме того нужно разделить две составляющие дохода. Рост цены от котлована к готовому. Тут совершенно разные другие риски и другая прибыль. Доход от аренды, как процент к цене готового.

В целом согласен, что рынок есть рынок и, в среднем, доходность аренды любого варианта в сегменте жилой недвижимости будет примерно одинаковой.
Разница только в том, сколько времени и сил вы будете вкладывать и в компенсации за это. Сдавать гостинки выгодней, но требует больше нервов и времени. Сдавать трешки без мебели - сдал и забыл, но доходность страдает.

Цитата "mik":

В монолиты, которые возле метро придется вложит не 11 тыс, а больше, так как ремонт должен соответствовать уровню дома, но и сдаваться она будет дороже, чем в ваших расчетах.

Я пишу не мифические цифры, а те цифры с которыми имел практику.
Согласен что можно сделать дороже и ждать съемщика на более дорогую аренду. Можно и дешевле сделать ремонт, но и сдавать дешевле. А можно сделать в рамках описанных мною (средних) цифр.
Тут каждый пусть сам считает как ему удобней/выгодней.

Цитата "mik":

Кроме того нужно разделить две составляющие дохода. Рост цены от котлована к готовому. Тут совершенно разные другие риски и другая прибыль. Доход от аренды, как процент к цене готового.

Ну раз "нужно" то сделайте и распишите так же подробно математику. А мы покритикуем...

Напомню, математика была по Эврике, а там еще готовых/построенных монолитов нет, все на уровне начала стройки. Так что сравнивать пока есть возможность прайс котлованов и среднюю аренду по району.

Цитата "инвестор из 8":

Моя математика по Эврике:

1). панелька 36 кв м = 25.000$(котлован) с ремонтом от строителей, + добавить 4.000$ на оформление квартиры и на доукомплектацию техникой и мебелью под ключ.
сдаваться в аренду такая квартира будет около 7.000 грн.
29.000$ вложений окупятся при аренде 7000 грн приблизительно через 108 месяцев= 9 лет аренды, + 2-3 года ожидания постройки дома от котлована до сдачи.
Итого: окупаемость 11-12 лет или около 8-9% годовых на вложенную суму.

2). монолит 42 кв м = 29.000$(котлован) без ремонта от строителей, + добавить 11.000$ на оформление квартиры и на полноценный ремонт под ключ и на укомплектацию техникой, мебелью.
сдаваться в аренду такая квартира будет от 8.000 до 9.000 грн в зависимости от качества и дизайна ремонта+ кол-ва техники. берем среднюю 8500 грн.
40.000$ вложений окупятся при аренде 8500 грн приблизительно через 123 месяца= 10 лет аренды, + 2-3 года ожидания постройки дома от котлована до сдачи.
Итого: окупаемость 12-13 лет или около 8% годовых на вложенную суму.

При изменении курса $ и при акциях от Аркады математика моих расчетов может изменится.

Мои выводы:
для аренды брать Аркадовскую панельку с ремонтом более выгодней чем монолит. К тому же в монолите надо несколько месяцев жизни потратить на контроль и закупку материалов ремонта квартиры с нуля.
а для жизни все же интересней монолит, покачественней должен быть и метраж покрупней с возможностью перепланировок.

Мои наблюдения:
панельку однушки (с ремонтами которые) в Эврике разбирают,
а вот монолитные однушки сейчас висят в продаже.

Підтверджую наведене тут. Ваш розрахунок дуже близький до мого власного досвіду по "Патріотиці".

Добрый день,


Как вы считаете, за какую,приблизительно, цену можно будет сдавать квартиру 2к (67м)с "средним" ремонтом в ЖК ObolonSky? Стоит ли вообще покупать там квартиру для аренды?

Цитата "Nofl":

Добрый день,


Как вы считаете, за какую,приблизительно, цену можно будет сдавать квартиру 2к (67м)с "средним" ремонтом в ЖК ObolonSky? Стоит ли вообще покупать там квартиру для аренды?

самый минимум от 12.000 грн,
и выше и выше, но это зависит от уровня вашего ремонта.

Цитата "Floid":

P.S. Прошлым летом инвестировали для сестры. Итого 211 тыс. грн. Студио 26,7 кв. 10/10 кирпичного дома. Планировка отличная. Застройщик надежный.

Цена нравится. Но что сестра будет делать на 26 метрах общей площади на 10-м этаже?..И как долго?

Цитата "ПетрИваныч":

Цена нравится. Но что сестра будет делать на 26 метрах общей площади на 10-м этаже?..И как долго?

Очевидно будет не платить аренду арендодателю. Как долго - пока не соберет себе средства, чтобы добавить и купить нормальное жилье. А еще такую квартиру можно сдавать. Занедорого, правда, но можно. Для людей, у которых нет детей и которые не обременены кучей вещей, это вполне приемлемо.

Цитата "ПетрИваныч":

Цена нравится. Но что сестра будет делать на 26 метрах общей площади на 10-м этаже?..И как долго?

Планирует сдавать. Я живу на 1 этаже. Ранее жил на последнем и других. Могу сравнивать. Мне очевидно, почему люди не хотят 1 этаж,но последний то чем не угодил? По моему есть незначительные + и -, которые в общем и целом перекрывают друг друга.

Цитата "Это я тут":

Очевидно будет не платить аренду арендодателю. Как долго - пока не соберет себе средства, чтобы добавить и купить нормальное жилье. А еще такую квартиру можно сдавать. Занедорого, правда, но можно. Для людей, у которых нет детей и которые не обременены кучей вещей, это вполне приемлемо.

думаю студии по 27-28м2 можно будет сдавать за 4500+ будет легко, особенно когда появиться супермаркет и коммерческие этажи заселят : аптека, банк, кафе итд

Я могу ошибаться, но видя сколько сейчас всего строится и сколько ещё будет,уже скоро некому будет сдавать.Что-бы оправдать вложения.Я могу конечно ошибаться...

Цитата "xанна":

Я могу ошибаться, но видя сколько сейчас всего строится и сколько ещё будет,уже скоро некому будет сдавать.Что-бы оправдать вложения.Я могу конечно ошибаться...

Я думаю, что в новом фонде спрос будет. А вот в старом не всегда. Только более менее ликвидные варианты.

Подскажите увожаемые форумчане. Бюджет 25000к хочу взять под аренду. Реально ли за эти деньги что то взять более менее нормальное? Или лучше подсобирать еще?

Цитата "xанна":

Я могу ошибаться, но видя сколько сейчас всего строится и сколько ещё будет,уже скоро некому будет сдавать.Что-бы оправдать вложения.Я могу конечно ошибаться...

Я уже много лет думаю, что спрос должен пойти на спад - ну когда -то же кончится этот "недижимый голод"? Но нет - одни съезжают, сначала в более дорогое жилье, потом в собственное, на их место въезжает кто-то новый и все повторяется. И пока спада этому процессу не видать. Я даже прогнозировать не могу.

Цитата "Это я тут":

Я думаю, что в новом фонде спрос будет. А вот в старом не всегда. Только более менее ликвидные варианты.

при чем ликвидность, будет не только от состояния зависеть, но и сильно от места
новострои то все в основном сейчас в спальных районах, да в пригороде - там в перспективе возможно и превышение предложения над спросом

Цитата "Женя1132":

Подскажите увожаемые форумчане. Бюджет 25000к хочу взять под аренду. Реально ли за эти деньги что то взять более менее нормальное? Или лучше подсобирать еще?

"более менее нормальное" очень растяжимое понятие,
мы ведь не в курсе что в вашем понимании это означает.

Цитата "инвестор из 8":

Я пишу не мифические цифры, а те цифры с которыми имел практику.
Согласен что можно сделать дороже и ждать съемщика на более дорогую аренду. Можно и дешевле сделать ремонт, но и сдавать дешевле. А можно сделать в рамках описанных мною (средних) цифр.
Тут каждый пусть сам считает как ему удобней/выгодней.

если считать на 10 лет вперёд то добавьте подоходный налог и налог на недвижимость, он 100% скоро будет

Цитата "Это я тут":

Я думаю, что в новом фонде спрос будет. А вот в старом не всегда. Только более менее ликвидные варианты.

А я думаю,что вы неправы.Как вы думаете, 1-2комн возле метро ,даже если это хрущоба,быстрее сдается,чем 1ка-2ка в чистом поле типа как в Ирпене,хотя ,по факту,в селе или между Ирпенем и селом,куда маршрутки ходят до 9 вечера?

Цитата "Беркана":

А я думаю,что вы неправы.Как вы думаете, 1-2комн возле метро ,даже если это хрущоба,быстрее сдается,чем 1ка-2ка в чистом поле типа как в Ирпене,хотя ,по факту,в селе или между Ирпенем и селом,куда маршрутки ходят до 9 вечера?

Волшебное слово "у метро") Наверное, это был риторический вопрос? Хотя у меня многие семьи с авто не рвутся к метро - согласитесь, семье с маленьким ребенком/детьми комфортнее жить не с окнами на проезжую часть и бомжами под подъездом.