Конкурс прогнозов: Какая будет цена м2 квартир Киева зимой 2017 года?

Цитата "vad72":

в 2015 году в Киеве продано всего 8170 квартир, это минимальный показатель с начала нулевых. Это почти на 40% меньше, чем годом ранее (13 990), и почти вчетверо меньше, чем в 2013-м (31 490).

Бесполезно продолжать диалог с тем, кто путает понятия. Рост/падение экономики описываются сильно другими цифрами, нежели количество проданных в Киеве квартир. На сим откланиваюсь.

Я новичок тут, я больше по аренде. Так вот могу сказать, что экономика падает, а аренда сцука растет!! Риелторы раскачивают, или владельцы хотят нормально жить за счет аренд. Ну и как итог идея купить квартиру.

Цитата "homestaging":

Смелое заявление. Обоснуйте, пожалуйста.

Цифры точные, полученные после сложных тщательных расчетов, которые выкладывались и обосновывались в разделе обсуждение новостей рынка недвижимости. Выкладывать сюда нет смысла- это простыни на несколько страниц.
Если коротко:
1. должна быть правильная точная методика подсчета средней цены квадратного метра...самый простой метод расчета такой- средняя цена квадратного метра равна общей стоимости проданных(не продаваемых, а именно проданных) квартир, разделить на общую площадь этих квартир.
Ни для кого не секрет, что большинство киевских квартир - это советский эконом хлам - 80% всего жилого фонда. И он наиболее часто фигурирует в купле-продажи киевской недвижимости. Потому в средней цене квадратного метра тон задает цена проданного квадратного метра в советском хламе.
Если сейчас взять для постройки графиков цены квадратного метра такую методику, уверен что график уже сейчас будет напоминать обвал цен, а не то небольшое вялотекущее падение которое нам рисуют эксперты-дорожисты в новостях.
2. почему средняя цена м2 будет:
в декабре 2016 - 599 $,
в январе 2017- 549 $ ,
в феврале 2017 - 499$,
Потому на рынок начиная с осени 2016 будет выброшено на продажу очень много дополнительных предложений, предложение будет сильно(на порядки) превышать спрос. Причем это будет вынужденное срочное предложение с ярким демпинговым уклоном по отношению к предложениям, которое сейчас есть от продавцов, ожидающих чудо всеобщего дорожания.
За новыми (относительно дешевыми) предложениями конца 16-начала 17 года, свои цены снизят и сегодняшние продавцы-ожидальщики чуда. Потому что они уже не будут главными продавцами на рынке, главным будет вынужденный продавец-срочник.

Цитата "homestaging":

Бесполезно продолжать диалог с тем, кто путает понятия. Рост/падение экономики описываются сильно другими цифрами, нежели количество проданных в Киеве квартир. На сим откланиваюсь.

Да я не смешиваю, просто в телефоне много букв не напишешь. Хотя всё связано, Не может динамика роста / падения экономики жить отдельно от динамики покупок квартир, авто и т.п.
И спорить не хочу, хочу услышать другие мнения, так как деньги с неба не падают, хочется их удачно вложить. У аркады мне нравится, что Квартиры с ремонтом, неважно каким, можно жить первое время. Имею опыт покупок без ремонта, так там до обоев еще массу работ нужно было выполнить.

Цитата "wwa":

1. должна быть правильная точная методика подсчета средней цены квадратного метра...самый простой метод расчета такой- средняя цена квадратного метра равна общей стоимости проданных(не продаваемых, а именно проданных) квартир, разделить на общую площадь этих квартир.

Да. Но это невозможно, потому что собрать базу цен реальных продаж очень сложно. Для оценки живости рынка используется цена заявленная продавцом как непосредственно коррелирующая с итоговой ценой продажи. Пусть так и будет. Каждый может отнять предполагаемый процент торга (по сути, случайную величину, зависящую как от продавца и его обстоятельств, так и от настроения всех участников процесса) и получить предполагаемую реальную цену продажи. Всё же "средняя по городу за кв. метр" - это очень абстрактная величина, просто некая метрика РН.

Цитата "wwa":

Потому на рынок начиная с осени 2016 будет выброшено на продажу очень много дополнительных предложений, предложение будет сильно(на порядки) превышать спрос. Причем это будет вынужденное срочное предложение с ярким демпинговым уклоном по отношению к предложениям, которое сейчас есть от продавцов, ожидающих чудо всеобщего дорожания.

Не факт. Предположение, не более. Или очень желаемое. Но не модель рынка.
Не очевидно, почему недвижимость непременно должна РЕЗКО (через два месяца та самая осень 2016) дешеветь, даже если это "советский хлам".

Цитата "NeedHome":

Я новичок тут, я больше по аренде. Так вот могу сказать, что экономика падает, а аренда сцука растет!! Риелторы раскачивают, или владельцы хотят нормально жить за счет аренд. Ну и как итог идея купить квартиру.

Есть такое слово "инфляция". Колбаса тоже, кстати, дорожает. Это мясокомбинат раскачивает, или мясники хотят нормально жить за счет наших обедов? Аллегория, конечно же. Но баланс должен быть во всём. Если подорожали колбаса, аспирин и импортный стиральный порошок - арендатор поднимет цену, потому что ему не хватает дохода, чтобы прожить как он привык. Рынок, всё тот же рынок.

Цитата "vad72":

И спорить не хочу, хочу услышать другие мнения, так как деньги с неба не падают, хочется их удачно вложить.

В Киеве есть не так уж и много людей, кто сможет правильно оценить настроения на рынке, и на форуме свои "фишки" они вряд ли выложат. Продавцы будут агитировать покупать срочно потому что ниже уже некуда и "дальше будет только расти", покупатели будут толпами создавать иллюзию падения экономики и рынка недвижимости...
Мне, кстати, тоже было бы интересно обсудить методики подсчета. Хотя бы какие из величин берутся во внимание. Но вряд ли обсуждение работающей модели здесь будет полноценным. Всё же профессиональное ноу-хау.

Цитата "homestaging":

... Мне, кстати, тоже было бы интересно обсудить методики подсчета...

Моя методика описана вот тут: //forum.domik.ua/konkurs-prognozov-kakay a-budet-cena-m2-kvartir-kieva-zimoj-2017 -goda-t28020.html#p861932
Прогноз пока не считаю, жду начала августа, чтоб учитывать в расчетах как можно более поздние даты.

1087$

Цитата "vad72":

Открыл первое, что попалось в гугла
from-ua.com/news/367499-rinok-nedvizhimo sti-cenovoi-prognoz-na-2016-god.html

Вот именно, что первое, что попалось...

"В распоряжении Liga.net оказались результаты столичного рынка недвижимости за прошлый год. По данным риелторской компании ARPA Real Estate, в 2015 году в столице продано всего 8 170 квартир. Это почти на 40% меньше, чем годом ранее (13 990), и почти вчетверо меньше, чем в 2013-м (31 490). Падение рынка было прогнозируемым: девальвация гривны, снижение уровня жизни и практически полное отсутствие ипотеки сильно подкосили спрос на недвижимость."

Пальцем в небо. Откуда у компании ARPA Real Estate данные о количестве продаж? Почему нет ссылки на источник данных? Не знаете? Вот и я не знаю.

При этом, есть и другие данные, согласно которым рынок вырос. Кстати, этим данным лично у меня больше доверия, тк я знаю откуда Лига Экспертов Украины эти данные берет (Плюс они статистикой занимаются и не умалчивают об источниках данных из скромности). Домик ссылался именно на эти данные //domik.ua/novosti/vladimir-kolomejko-po chemu-na-kievskom-rynke-nedvizhimosti-ne -rabotayut-rynochnye-zakony-itogi-marta- i-pervogo-kvartala-2016-goda-n245340.htm l

"В конце марта вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников опубликовал на своей странице в фэйсбуке официальные статистические данные Минюста за 2013-2015 годы о транзакциях, связанных с недвижимостью //bit.ly/29mg1xQ .

Согласно этой статистике, в 2015 году рынок недвижимости работал активнее, чем годом ранее (количество транзакций выросло на 5%). Одновременно выросла и доля договоров дарения. Если в 2013 году в общей структуре транзакций доля договоров дарения составляла 22 %, то в 2014 году она выросла до 26%, а в 2015 до 27%."

Понимаете какая хрень происходит?

Одни ради пиара пишут свои умозрения, вторые вынуждены руками обрабатывать горы таблиц полученных из миньюста, а мы... вынуждены верить либо одним, либо вторым, но и близко не представляем где находится правда.

1376 $

Цитата "Vitaly":

При этом, есть и другие данные, согласно которым рынок вырос.

За счет чего рынок мог вырасти по "другим данным" ?
Назовите причины, по которым рынок мог вырасти.

Потому как в той статье падение рынка в разы обосновано железными(точнее, железо-бетонными) аргументами:

Цитата:

Падение рынка было прогнозируемым: девальвация гривны, снижение уровня жизни и практически полное отсутствие ипотеки сильно подкосили спрос на недвижимость."

За счет чего вырос или за счет чего упал можно говорить долго. Есть ряд факторов, как "за", так и "против".
Но речь-то не об этом. Речь идет о статистических данных.

И здесь ясно одно - по данным миньюста (если доверять тем кто их интерпретировал) рынок вырос.
Ну а цифры АРПЫ не стоят ничего, тк не подтверждены НИКАКОЙ статистикой.

1096

Цитата "vad72":

Да я не смешиваю, просто в телефоне много букв не напишешь. Хотя всё связано, Не может динамика роста / падения экономики жить отдельно от динамики покупок квартир, авто и т.п.

коли економіка падає а валюта росте в ціні - на ринок виходять люди в яких є валюта. І таких багато, може навіть не сильно менше чим тих, хто розганяв ринок беручи доступні кредити.

Цитата "wwa":

За счет чего рынок мог вырасти по "другим данным" ?
Назовите причины, по которым рынок мог вырасти.

Потому как в той статье падение рынка в разы обосновано железными(точнее, железо-бетонными) аргументами:

міг вирости за рахунок біженців з Донбасу. Всі знають як вони скупили півкиєва і передмістя за 14-15й рік але дивуються як це ринок може рости. Та просто - прийшла партія живих людей з грошима в кишенях і купили те, що їм дуже не вистачало - криші над головою.

820$ Будет средняя цена

Цитата "Ramms_eta0":

коли економіка падає а валюта росте в ціні - на ринок виходять люди в яких є валюта. І таких багато, може навіть не сильно менше чим тих, хто розганяв ринок беручи доступні кредити.


міг вирости за рахунок біженців з Донбасу. Всі знають як вони скупили півкиєва і передмістя за 14-15й рік але дивуються як це ринок може рости. Та просто - прийшла партія живих людей з грошима в кишенях і купили те, що їм дуже не вистачало - криші над головою.

Опять эти басни про валютных накопленцев... Вы еще айтишников сюда приплетите. Нету их уже на РН кончились давно, что те что другие, так что тренд вниз, а цифру я выше писал.

Тренд вниз? Это верно для ситуации, когда предложение больше спроса. Т.е. когда всем нужно массово продать вторичку. А зачем людям продавать?
Те, кому нужно просто разъехаться, они одновременно создают спрос и предложение, т.к. им нужно и продать и купить. Те, кто продает, потому что уезжает на ПМЖ, они еще в 15 уехали.
Кому еще нужно срочно продать вторичку, чтобы тренд ушел вниз?

Цитата "homestaging":

Тренд вниз? Это верно для ситуации, когда предложение больше спроса. Т.е. когда всем нужно массово продать вторичку. А зачем людям продавать?
Те, кому нужно просто разъехаться, они одновременно создают спрос и предложение, т.к. им нужно и продать и купить. Те, кто продает, потому что уезжает на ПМЖ, они еще в 15 уехали.
Кому еще нужно срочно продать вторичку, чтобы тренд ушел вниз?

Нужен пример? "Их есть у меня".
Знакомый миллионер с кучей недвижимости уже год не может продать квартирку, которая оказалась лишней в условиях падающей экономики и растущей цены на газ.
Сам то он живет за городом, а городской балласт решил сбросить. И цену уже несколько раз снижал, и квартирка неплохая, но никому она на фиг не надо даже по цене, считавшейся год назад дармовой.
Близится зима, и миллионер начинает почесывать репу, так как несколько десятков тысяч грн. за газ в частном доме отягощаются коммунальными платежами на прочую недвижимость, а кэшфло не увеличивается.
Так что тренд идёт и будет идти вниз.

Я думаю что 875$ проверим