Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 03.05.2010

Цитата:

По актуальной базе данных ПО средняя цена предложений на вторичном рынке Киева 1990 долларов за квадратный метр.

Благодарю.

Когда в статьях умоминается средняя цена за кв.м. в Киеве - это похоже на среднюю температуру по больнице (кто-то в морге, а у кого-то жар). Это не совсем верный показатель. вернее будет уточнять в каком микрорайоне города средняя цена за кв.м.
А если говорить о ценах, то ни одно издание не дает верную инфо, т.к. для индексов беруться "выставочные" цены квартир, а не реальные. А реальные цены на 5-15% ниже "выставочных". Продаются только те квартиры у которых реальные (а не заоблачные) цены.
На сегодня в Киеве сделок оочень мало- люди даже на просмотры не ходят. Причины все те же- нет живых денег.

Цитата:

На сегодня в Киеве сделок оочень мало- люди даже на просмотры не ходят. Причины все те же- нет живых денег.

Причем у каждого, кто вложится сейчас в недвигу "живые" деньги сразу превратятся в "мертвые".

Цитата:

Когда в статьях умоминается средняя цена за кв.м. в Киеве - это похоже на среднюю температуру по больнице (кто-то в морге, а у кого-то жар). Это не совсем верный показатель. вернее будет уточнять в каком микрорайоне города средняя цена за кв.м.
А если говорить о ценах, то ни одно издание не дает верную инфо, т.к. для индексов беруться "выставочные" цены квартир, а не реальные. А реальные цены на 5-15% ниже "выставочных". Продаются только те квартиры у которых реальные (а не заоблачные) цены.
На сегодня в Киеве сделок оочень мало- люди даже на просмотры не ходят. Причины все те же- нет живых денег.

В который раз вынужден писать о том, что индексы - это не цены, а тенденции изменения цен. Причем по всему рынку.
Именно в этом и заключается сущность любых ценовых индексов.
Например, на Нью-Йоркской бирже одни цены идут вниз, другие вверх, третьи колеблются... А индекс Доу-Джонса показывает общий тренд изменения цен на этой бирже.
- - - - - - - -

То, что рядом с нашим индексом стоит размерность (например, доллары за квадратный метр) ...
Ну, так уж исторически сложилось (в таком виде их создали разработчики методики из московского центра ИРН)
Москвичи подобную размерность давно убрали, а мы все не решаемся. И для этого есть веская причина: тенденции изменения цен в долларах и в гривнах - различные (потому и приходится показывать валюту).

- - - - - - -
Строятся индексы, действительно, на основе цен предложений (правда, не всех предложений, а тех, которые попали в так называемое "окно выборки").
Но при этом используются соответствующие коэффициенты (вернее, методики), учитывающие цены реальных продаж и цены торгов.
- - - - - - - - -
То, что цены реальных продаж ниже цен предложений, мы пишем в каждой статье по итогам очередного месяца. И средние проценты (насколько ниже) при этом указываем.
Указали их и в очередной статье "Обзор рынка недвижимости Киева: итоги апреля 2010 года" //domik.ua/mod/main/news/flats/news89837 .html

Что же касается отдельных сегментов рынка, то статистику цен предложений мы публикуем регулярно.
Считаем также индексы по районам и типам жилья. Но их пока не публикуем.

Цитата:

В который раз вынужден писать о том, что индексы - это не цены, а тенденции изменения цен. Причем по всему рынку.
Именно в этом и заключается сущность любых ценовых индексов.
Например, на Нью-Йоркской бирже одни цены идут вниз, другие вверх, третьи колеблются... А индекс Доу-Джонса показывает общий тренд изменения цен на этой бирже.

Если Ваши индексы - это просто вектор движения, то нужно убрать циферки и их привязку к м/кв... а то как-то странно получается... цена за м/кв, но не цена, а вектор движения... возьмите за отправную точку индекс 10 000 (просто пунктов) и накладывайте свой график на этот индекс...

Про Нью-Йорк не понял... разнонаправленно меняется стоимость акций... индекс всегда показывает тренд...
Но не совсем удачный пример.. там есть четкие правила формирования индекса и можно посмотреть из чего он состоит (конкретно)... у вас ни правил, ни четких границ, ни индекса как такового... так, ориентир для жаждущих.. чтоб из "колеи" не выпали.

Даже как-то попытались что-то предпринять в этом направлении.. собрались, заговорили тему, порадовались за себя умных... и все.. видать оживление рынка померещилось и решили, что и так сойдет.

Цитата:

Причем у каждого, кто вложится сейчас в недвигу "живые" деньги сразу превратятся в "мертвые".

Ради объективности желательно упоминать также о том, что у продавцов "мертвые" деньги превращаются в "живые".

Основной же вопрос состоит в том, куда эти "живые" деньги пойдут дальше.
То есть, интересует вся цепочка.
Если окажется, что эта цепочка сводится к кругообороту денег, связанных с накоплениями и рынком недвижимости, то именно это и будет ключевым моментом.
Если же окажется, что подобного кругооборота практически нет, то тогда ключевые моменты будут совсем иные...

Цитата:

Если Ваши индексы - это просто вектор движения, то нужно убрать циферки и их привязку к м/кв... а то как-то странно получается... цена за м/кв, но не цена, а вектор движения... возьмите за отправную точку индекс 10 000 (просто пунктов) и накладывайте свой график на этот индекс...

Москвичи примерно так и сделали. Заменили доллары за метр термином "пункты".
Осталось лишь пояснить, что вот эти "пункты" относятся к долларовым ценам, а вот эти "пункты" к ценам в национальной валюте.

Цитата:

Про Нью-Йорк не понял... разнонаправленно меняется стоимость акций... индекс всегда показывает тренд...

Разговор возник потому, что методология анализа "средних температур по больнице" показалась ущербной. Ведь у кого-то температура растет, а у кого-то снижается.
На Нью-Йоркской бирже происходит примерно тоже самое. Но их индекс был в свое время прорывом при анализе состояния рынков.

Цитата:

Но не совсем удачный пример.. там есть четкие правила формирования индекса и можно посмотреть из чего он состоит (конкретно)... у вас ни правил, ни четких границ, ни индекса как такового... так, ориентир для жаждущих.. чтоб из "колеи" не выпали.

То, что пример не совсем удачный, спорить не буду...
Лишь замечу, что "у них" индексы считаются по ценам продаж, и статистика продаж и обороты рынка известны.
У нас же приходится опираться на цены предложений (к которым есть немалые претензии). Статистика цен продаж учитывается лишь по очень небольшому количеству сделок (потому и учитывается в виде "коэффициентов").
Статистика цен торгов в значительной мере учитывается в виде экспертных оценок. А где недостаток информации и экспертные оценки - там и размытость правил.

Цитата:

Даже как-то попытались что-то предпринять в этом направлении.. собрались, заговорили тему, порадовались за себя умных... и все.. видать оживление рынка померещилось и решили, что и так сойдет.

Мы давно работаем в этом направлении. Причем именно сейчас весьма интенсивно.

Но суть заключается в том, что пока нет полноценной (массовой и объективной) информации о сделках (ценах продаж, параметрах и состоянии жилья...), пока нет объективной информации о количестве сделок и оборотах рынка, пока очень многое в тени и густом тумане - кардинально улучшить методологию и алгоритмы не удастся.

Цитата:

То, что пример не совсем удачный, спорить не буду...
Лишь замечу, что "у них" индексы считаются по ценам продаж, и статистика продаж и обороты рынка известны.
У нас же приходится опираться на цены предложений (к которым есть немалые претензии). Статистика цен продаж учитывается лишь по очень небольшому количеству сделок (потому и учитывается в виде "коэффициентов").
Статистика цен торгов в значительной мере учитывается в виде экспертных оценок. А где недостаток информации и экспертные оценки - там и размытость правил.

Так о чем мы говорим?

Цитата:

Мы давно работаем в этом направлении. Причем именно сейчас весьма интенсивно.

Но суть заключается в том, что пока нет полноценной (массовой и объективной) информации о сделках (ценах продаж, параметрах и состоянии жилья...), пока нет объективной информации о количестве сделок и оборотах рынка, пока очень многое в тени и густом тумане - кардинально улучшить методологию и алгоритмы не удастся.

Я в той теме задавал вам наводящие вопросы... но ваши ответы были совсем пространные..

Если нет базы для формирования индексов, то рассматривать различные методологии составления индекса нужно через призму создания такой базы данных. Определить алгоритм ее (информативной базы) формирования. Иначе, все это только "говорильня" (ничего личного, просто для сокращения текста).

Цитата:

Москвичи примерно так и сделали. Заменили доллары за метр термином "пункты".
Осталось лишь пояснить, что вот эти "пункты" относятся к долларовым ценам, а вот эти "пункты" к ценам в национальной валюте.

Нет... именно пункты.. без всяких там уе грн долл... просто пункты и просто индекс... раз уж вы говорите, что это просто вектор движения... и никакой привязки к стоимости квадратного метра...
А если "" относятся к долларовым ценам, а вот эти "пункты" к ценам в национальной валюте." - то тогда "не простто вектор движения, а достоверная информация... без маланства

Цитата:

Разговор возник потому, что методология анализа "средних температур по больнице" показалась ущербной. Ведь у кого-то температура растет, а у кого-то снижается.
На Нью-Йоркской бирже происходит примерно тоже самое. Но их индекс был в свое время прорывом при анализе состояния рынков.

Индекс показывает состояние экономики и вектор движения, а движение по "фишкам" - за счет каких отраслей и куда.
И "в свое время" и сейчас эти индексы выполняют свою функцию... чего не скажешь о "индексах" ПО

Новости с полей...
На днях был куплен (не мной) участок 6 соток 2км от м.Осокорки.
50Кбаксов...
В 2008 аналоги предлагались за 160+К...

Цитата:

Если нет базы для формирования индексов, то рассматривать различные методологии составления индекса нужно через призму создания такой базы данных. Определить алгоритм ее (информативной базы) формирования. Иначе, все это только "говорильня" (ничего личного, просто для сокращения текста).

Исходная информация - база данных. Индекс и статистика - это "надстройки".
Потому через призму создания качественной (достоверной, массовой) базы данных все эти вопросы рассматривались, рассматриваются и будут рассматриваться.

Улучшится база данных - вырастет достоверность индекса и статистики.
Будет обширная и достоверная база данных продаж - будут индекс и статистика строится на основе базы данных продаж.

А уж какие объекты выбирать из этой базы данных для расчета индекса - это дело другое. Этими вопросами мы занимаемся (уже давно). Используем различные принципы отбора. Потому и типов "внутренних индексов" у нас достаточно много.
Но так уж выходит, что они показывают примерно одинаковые тренды.

- - - - - - -


Для создания качественной базы данных используются человеко-машинные методы. То есть, проверку и отсеивание недостоверной информации осуществляют как компьютеры, так и специально обученные люди.
В этом направлении делаем все, что можем. Учитывая весьма ограниченные финансовые и кадровые возможности.
Улучшатся финансовые возможности - вырастет качество проверки базы данных. Но кардинальное улучшение в условиях, когда многие участники рынка дают неточную (бывает, надуманную, не правдивую) информацию, вряд ли возможно.
К тому же, начиная с определенных показателей качества базы данных, финансовые и человеческие затраты начинают расти экспоненциально.
Бывают случаи, когда для уточнения информации по конкретному объекту приходится к этой информации подбираться с нескольких сторон.

Цитата:

Нет... именно пункты.. без всяких там уе грн долл... просто пункты и просто индекс... раз уж вы говорите, что это просто вектор движения... и никакой привязки к стоимости квадратного метра...
А если "" относятся к долларовым ценам, а вот эти "пункты" к ценам в национальной валюте." - то тогда "не простто вектор движения, а достоверная информация... без маланства
Индекс показывает состояние экономики и вектор движения, а движение по "фишкам" - за счет каких отраслей и куда.

В данном случае индекс стоимости киевского жилья показывает не столько состояние экономики, сколько вектор изменения цен на киевском вторичном рынке жилья.
Цены на вторичном рынке долларовые; доходы (в большинстве случаев) - гривневые; а накопления - в "корзинке валют" (доллары + евро + гривны +...)

В подобных случаях без учета конкретных валют этот вектор не определить.
Ибо в каждой валюте - свой тренд.
И что тогда писать (какой сигнал давать участникам рынка), например, в случае, когда в одной валюте тренд восходящий, в другой нисходящий, в третьей колебательный?

Уважаемый Владимир, я вот в очередной раз смотрю как Вы терпеливо мечете бисер перед ... ну сами знаете Почему бы не сделать прикрепленную тему на форуме с кратким обьяснением что такое индекс, его размерность, методика подсчета и т.д. и отсылать в эту тему всех умников кто первый раз зашел на форум, узнал что индекс считается не только и не столько по реальным сделкам и советует засунуть его себе в ....
А обсуждение методики индекса темах не посвященных именно методике считать оффтопом и пресекать.
Хотя может я и не прав, и каждый раз разьясняя одно и тоже вы сознательно сеете разумное, доброе, вечное...

Цитата:

Исходная информация - база данных. Индекс и статистика - это "надстройки".
Потому через призму создания качественной (достоверной, массовой) базы данных все эти вопросы рассматривались, рассматриваются и будут рассматриваться.

Улучшится база данных - вырастет достоверность индекса и статистики.
Будет обширная и достоверная база данных продаж - будут индекс и статистика строится на основе базы данных продаж.

А уж какие объекты выбирать из этой базы данных для расчета индекса - это дело другое. Этими вопросами мы занимаемся (уже давно). Используем различные принципы отбора. Потому и типов "внутренних индексов" у нас достаточно много.
Но так уж выходит, что они показывают примерно одинаковые тренды.

- - - - - - -
Для создания качественной базы данных используются человеко-машинные методы. То есть, проверку и отсеивание недостоверной информации осуществляют как компьютеры, так и специально обученные люди.
В этом направлении делаем все, что можем. Учитывая весьма ограниченные финансовые и кадровые возможности.
Улучшатся финансовые возможности - вырастет качество проверки базы данных. Но кардинальное улучшение в условиях, когда многие участники рынка дают неточную (бывает, надуманную, не правдивую) информацию, вряд ли возможно.
К тому же, начиная с определенных показателей качества базы данных, финансовые и человеческие затраты начинают расти экспоненциально.
Бывают случаи, когда для уточнения информации по конкретному объекту приходится к этой информации подбираться с нескольких сторон.

Все это Вы не раз писали... но воз и ныне там.

Нет у вас качественной базы, сформированной человеко-машинными методами.
Есть нечто, что удовлетворяет вас по факту и может быть откорректировано согласно собственным устремлениям... т.е. - подтасовка в любом случае.... даже если речь идет о том, что бы подправить результат для его соответствия реалиям "рынка".

Я просто хочу сказать, что вам вместо симпозиума о человеко-машинных методов нужно всерьез подумать, каким образом, исходя из реалий, создать базу данных, которая будет "дышать" вместе с рынком... пусть даже на ценах предложения... а не тулить или изымать из базы "нужные/ненужные" массивы информации.

Цитата:

В данном случае индекс стоимости киевского жилья показывает не столько состояние экономики, сколько вектор изменения цен на киевском вторичном рынке жилья.
Цены на вторичном рынке долларовые; доходы (в большинстве случаев) - гривневые; а накопления - в "корзинке валют" (доллары + евро + гривны +...)

В подобных случаях без учета конкретных валют этот вектор не определить.
Ибо в каждой валюте - свой тренд.
И что тогда писать (какой сигнал давать участникам рынка), например, в случае, когда в одной валюте тренд восходящий, в другой нисходящий, в третьей колебательный?

Да, Вы писали о векторе... но для вектора достаточно пунктов, никак не привязанных к денежному выражению стоимости жилья.... и валюты здесь непричем... иначе вам нужно включить туда еще и йену, евро, австралийский доллар...

Гривна не конвертируемая валюта, доллар мировая резервная... украинская экономика доллар -ориентированная... .. ценники на недвижимость традиционно долларовые... наверное логично основным сделать индекс с привязкой к изменению в долларовом выражении... остальное - в дополнительных графиках, комментариях и обзорах.... в конце-концов, люди существа думающие ... кроме тех редких индивидуумов, которые головой едят.

Но если охота... делайте два индекса.... но без привязки к денежному выражению стоимости... раз уж это просто вектор движения.

Цитата:

Когда в статьях умоминается средняя цена за кв.м. в Киеве - это похоже на среднюю температуру по больнице (кто-то в морге, а у кого-то жар).
.............

Владимиру.
Думаю, для Оксаны было бы понятнее, если бы Вы объяснили, что индексный подход отличается от средней температуры по больнице уже тем, что отразит расслоение больного населения по двум ядрам выборки: 1) - ядро температур умерших и 2) - ядро температур у больных в жару. Средняя температура по больнице этого расслоения базы данных не покажет. Вот в чем разница.

По поводу россиян и превращения размерности дол\кв.м. в пункты и проценты - не все так просто. Считаю это некорректным процессом в условиях расчета индекса не в национальной валюте. А то, что россияне просто собезьянничали в данном вопросе с тенденций расчета фондового рынка, отбросив фундаментальные условия для этого процесса ... так на то оно и обязьянничество....

По поводу размерности индекса (дол\кв.м. или грн\кв.м.) надо все таки понимать, что такая размерность получается не столько исторически, сколько чисто математически. И если допустим 1 500 000грн. делится на 100кв.м., то число 15 000 будет иметь размерность грн\кв.м. И само число 15 000грн\кв.м. не будет являться ни каким вектором и никакой тенденцией. А вот график динамики изменения индекса (в грн\кв.м. или дол\кв.м)- уже другое дело. Здесь можно и о тенденции изменения цен поговорить.

Но что бы перейти к понятиям процентов (пунктов) надо условно перейти к сравниваемой системе отсчета, ибо понятие процента несет в себе понятие сравнения с чем-то. И не обязательно тогда цифры индексов стоимости жилья (в грн\кв.м. или дол\кв.м) должны совпасть с цифрами процентов (пунктов). Все будет зависеть от выбранной системы сравнения. Условно ее выбирают такой, что бы цифры процентов и расчетных величин индексов совпадали. Вот когда индексы стоимости жилья (в национальной валюте) переведем в процентную систему координат, только тогда сможем говорить о том что число в 15 000% полученное из числа 15 000грн.\кв.м. сможет само указывать на тенденцию изменения цен относительно условно выбранной начальной величины. Но пока индекс стоимости жилья рассчитывается не в национальной валюте, а в дол\кв.м. переводить этот расчетный индекс в проценты и пункты с математической и физической точек зрений не совсем корректно. Но это уже другой отдельный разговор. И может действительно стоит написать отдельную статью или создать отдельную тему для этой информации...

Цитата:

Есть нечто, что удовлетворяет вас по факту и может быть откорректировано согласно собственным устремлениям... т.е. - подтасовка в любом случае.... даже если речь идет о том, что бы подправить результат для его соответствия реалиям "рынка".

Я просто хочу сказать, что вам вместо симпозиума о человеко-машинных методов нужно всерьез подумать, каким образом, исходя из реалий, создать базу данных, которая будет "дышать" вместе с рынком... пусть даже на ценах предложения... а не тулить или изымать из базы "нужные/ненужные" массивы информации.

Почему-то вспомнилось //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry339461
vitaly
АН Планета Оболонь

Мы знаем где рыночная цена, а где нет. Вот и все.

Цитата:

Почему-то вспомнилось //domik.ua/mod/forum/index.php?s...mp;#e ntry339461
vitaly
АН Планета Оболонь

Мы знаем где рыночная цена, а где нет. Вот и все.

Опытный риэлтор, действительно, достаточно точно знает рыночную цену в тех домах, в тех районах, где он специализируется. Для этого ежедневно мониторит цены, обзванивает владельцев, ходит на просмотры, торгуется, отслеживает сделки...
После отпуска опытные риэлторы стараются не говорить о реальных ценах, разбираются в происходящем. Прямо так и заявляют: мол, всего две недели как вернулся из отпуска, сейчас разбираюсь в происходящем...

Поскольку риэлторов достаточно много, то получить данные о рыночных ценах в большинстве районов Киева можно. Естественно, если такая необходимость связана с обслуживанием конкретных клиентов (в подобных случаях нередко и целые "консилиумы" собираются, и целенаправленные исследования проводятся).
Заставлять же опытных риэлторов в приказном порядке заниматься очисткой базы данных - нереально (ИМХО). Вернее, реально, но при условии очень солидного финансирования.
То есть, снова же все упирается в материальные и человеческие затраты.

Цитата:

Опытный риэлтор, действительно, достаточно точно знает рыночную цену в тех домах, в тех районах, где он специализируется. Для этого ежедневно мониторит цены, обзванивает владельцев, ходит на просмотры, торгуется, отслеживает сделки...
После отпуска опытные риэлторы стараются не говорить о реальных ценах, разбираются в происходящем. Прямо так и заявляют: мол, всего две недели как вернулся из отпуска, сейчас разбираюсь в происходящем...

Поскольку риэлторов достаточно много, то получить данные о рыночных ценах в большинстве районов Киева можно. Естественно, если такая необходимость связана с обслуживанием конкретных клиентов (в подобных случаях нередко и целые "консилиумы" собираются, и целенаправленные исследования проводятся).
Заставлять же опытных риэлторов в приказном порядке заниматься очисткой базы данных - нереально (ИМХО). Вернее, реально, но при условии очень солидного финансирования.
То есть, снова же все упирается в материальные и человеческие затраты.

Как риэлтору из АН Планета Оболонь не знать! Он не просто знает где рыночная цена квартиры дома, но и когда и в каком объёме она увеличится по Киеву :
//domik.ua/mod/main/news/id111201927/
27.09.2007
Жилье в Киеве до конца 2007 года будет ежемесячно дорожать на 0,5-1%, прогнозирует исполнительный директор группы компаний "Планета Оболонь" Алексей Котенко.

Похоже, некие импульсы так подействовали на индексы Планеты Оболонь, что они за три месяца показали рост свыше нормы - 1.4% в месяц

//domik.ua/mod/main/news/id111194205/
24.09.2007
Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 24.09.2007
Индекс стоимости жилья Киева составил 2468$/кв.м

//domik.ua/mod/main/news/id12913485/
Индикаторы рынка недвижимости Киева за прошедшую неделю от 24.12.2007
24.12.2007
Индекс стоимости жилья Киева составил 2573$/кв.м

Магия цифр однако.

Цитата:

Уважаемый Владимир, я вот в очередной раз смотрю как Вы терпеливо мечете бисер перед ... ну сами знаете Почему бы не сделать прикрепленную тему на форуме с кратким обьяснением что такое индекс, его размерность, методика подсчета и т.д. и отсылать в эту тему всех умников кто первый раз зашел на форум, узнал что индекс считается не только и не столько по реальным сделкам и советует засунуть его себе в ....
А обсуждение методики индекса темах не посвященных именно методике считать оффтопом и пресекать.
Хотя может я и не прав, и каждый раз разьясняя одно и тоже вы сознательно сеете разумное, доброе, вечное...

Странные все-же существа люди...
Ну наболело - пойди помажь чем-нибудь.
Нет, обязательно нужно выместить свою боль на окружающих, например: обозвав их свиньями.
С другой стороны: человек так переживает за методику индекса, шо аж страшно становится, как же он переживает за все остальное...
Не - лучше не запускать и помазать.

Цитата:

Странные все-же существа люди...
Ну наболело - пойди помажь чем-нибудь.
Нет, обязательно нужно выместить свою боль на окружающих, например: обозвав их свиньями.
С другой стороны: человек так переживает за методику индекса, шо аж страшно становится, как же он переживает за все остальное...
Не - лучше не запускать и помазать.

Оффтоп
Мда... найдется в мире много любителей использовать слово "свиньи" в чью либо сторону. Не избежали этого пристрастия даже в европейско-политической зоне. Такие страны, как Португалия, Ирландия, Греция и Испания (Portugal, Ireland, Greece, Spain), испытывающие большие финансовые проблемы, объединены в группу PIGS (англ. - свиньи). И примечательна актуальность дебатов по поводу включения в эту группу стран Италии, из-за которой акроним звучит более пронзительно - Piigs. И, конечно, у итальянцев и ирландцев есть расхождения относительно того, чья страна должна обладать сомнительной честью представлять букву "i" в слове Pigs.

От аббревиатуры Pigs мягко и плавно к аббревиатуре на финансовых рынках Stupid (англ. - глупый) - образована такими странами, как Испания, Турция, Великобритания, Португалия, Италия и Дубай (Spain, Turkey, United Kingdom, Portugal, Italy, Dubai) - страны с самыми большими бюджетными дефицитами.

Ничто человеческое, как говорится... хотя, скорее всего, свинское ....