фундаментальный анализ рынка недвижимости

зажиточных киевлян значительно меньше чем 2%, например 0,5% (14000 человек по 80 м.кв.),QUOTE(vitaly), той хто може купити 80 кв м чи має певний рівень доходу? Який саме?
Давайте якось конкретизуватись і опиратись на дані.

Про Швейцарию.
Гугль таки дал цифру - средний хаусхолд инком в 2001 году был 8797*12=105564 CHF в год.
//derham.swissgeo.ch/detail.php?id ... et=4823754

В целом, выбор домов до 500000CHF велик, то есть как минимум, жилье в Швейцарии находится в пределах от "почти доступно" до "серьезно недоступно", в отличии от англоскаского мира, где жилье в основном находится в пределах от "жестоко недоступного" до "дважды с половиной жестоко недоступно".

1200000 разделить на 80 = 15000, но реально я думаю цифра раза в два меньше, так как полно индивидуумов, скупающих этажами.
Вобщем диагноз очевиден - невероятная зарегулированность рынка земли приводит к жесточайшему дефициту, подогреваемому всеми возможными административными и экономическими средствами всеми ветвями власти начиная с ВР.

70 м.кв. - усредненная квартира в новостройках (только что уточнил у Владимира). т.е., если быть точнее - 56, 5 млн м.кв. *2% = 1.130.000 м.кв. - объем новостроя / 70 м.кв. = 16.142 сделок. также есть данные, что объем сделок на первичке составляет 30% от объема сделок на вторичке. Значит объем сделок на вторичке около 40.000. суммарно - 56.142 сделки в год.

2 млн 800 тысяч это людей проживающих в Киеве.

Если принять мною написанное, выходит, что логика Англоруса работает, но с небольшой поправкой
Суммарный объем сделок на рынке равен проценту застройки от количества жителей. . Но это видимо так лишь в этом году получилось.
застраивается 2%. 2.800.000 * 2% = 56 тыс человек (сделок).

У нас уже строят больше,чем в 1990 году кв. метров квартир. И в несколько раз больше жилья в пригороде Киева. Вот статистика.

квартиры млн. кв
[/color]
1990- 1.15

1995-0.4

2000-0.85

2001-1

2002-1

2003-1

2004-1.05

2005-1.2

2006-1.25?


дома частные в Киеве тыс.кв.метров


1990- 26

1995- 13

2000-40

2001- 63

2002- 53

2003- 90

2004-149

2005- 65


А сколько частных домов, которые не введены еще в эксплуатацию?

жилье в Киевской области тысяч. кв. метров.

2003- 433

2004- 547

2005- 635

Под Киевом не менее 50% из всего нового жилья Киевской области.
[color=black]
Поэтому рассказывать о том что в Киеве строится мало жилья по сравнению с 1990 годом не нужно. Просто строить его некому уже. Потому что строители получают уже хорошо и в регионах. Запустили бы китайцев, они бы за 300-500 долларов квардат построили бы быстро и без кранов.

Пожалуй главное предположение, заключается в том что основной движущей силой для спроса является острое желание всех граждан бывшего советского союза улучшить жилищные условия с 20 метров на душу до 40 метров. 40 метров на человека пожалуй есть комфортабельная площадь. В том же Лондоне типичный таунхаус это 160 метров, на типичную семью с двумя детьми. В терминах советской недвижимости 40 метров - это однокомнатная квартира для одинокого молодого человека, 2-3 комнатная 80-метровая квартира для пары без детей или же 5 комнатная квартира в 160 метров для семьи с детьми. 5 комнат, как раз хватает всем места, еще и для тещи останется чтобы она не мельтешила все время перед глазами. Не роскошь, но вполне комфортабельно.

В бывшем СССР есть уникальная ситуация что столько много людей всегда жили в недостатке площади, такого нет нигде в Европе, пожалуй даже в восточной европе побольше площади на душу населения. И это не просто недостаток жилплощади "для роскоши", а не хватает именно "жизненных метров". Отсюда огромная конкуренция за эти дополнительные метры и понятное дело побеждает тот у кого больше денег. Это тоже обьясняет почему в Москве - Киеве недвижимость вполне может стоить дороже чем в Париже. Если когда-то наступит светлый час и у каждого киевлянина будет по 40 метров, то рынок стабилизируется и спрос будет определяться другими факторами - приезжими, рождаемостью / смертностью, желанием роскоши - получить больше 40 метров, переехать в другой район, в более комфортабельный дом и т.д.

Не суть важно сколько было построено за 90е годы, может в начале 90х было вообще 15 метров на человека, сейчас вот 20, а надо 40. Себестоимость не имеет отношения к ценам, только конкуренция, т.е. больший обьем строительства, уменьшит цены. Где-то я прочитал что основным элементом российской программы "Доступное Жилье" было сделать доступную ипотеку. Полный бред. Все что произошло - это больше людей стали в состоянии бороться за те же самые метры и цены взлетели. Действительно нужна государственная программа, только не "доступное жилье", а "удвоить количество метров на душу населения".

56.500.000 м.кв./2.800.000чел = 20,179 м.кв. общей площади квартиры на 1 человека.

И вообще, Англорусу респект!

[QUOTE=anglorus]Пожалуй главное предположение, заключается в том что основной движущей силой для спроса является острое желание всех граждан бывшего советского союза улучшить жилищные условия с 20 метров на душу до 40 метров.
[/size]
[size=2] Представьте какие-нибудь факты, а не предположения. Я свою позицию аргументирую официальной статистикой или другими цифрами , которые можно проверить, а Вы ссылаетесь на предположения, которые являются просто мнением.

“Семейная тройка” в потреблении китайцев постоянно меняется в 70-х гг. прошлого века она включала ручные часы, швейную машинку и велосипед; в 80-х гг. – цветной телевизор, холодильник, стиральную машину; в последние пять лет в потреблении китайского населения происходит переход от всеобщего распространения в семьях бытовой техники к новой “семейной тройке” средства на образование, покупку жилья и собственной автомашины. Количество машин в Китае, находящихся в личном использовании, увеличилось с более 6 млн до 15 млн, размеры жилья на душу населения в городах возросли с 20 до примерно 25 кв. м. !!!!

Если следовать логике anglorusа о том, что в Украине должно 40 метров на человека, то почему тогда в Китае с их 25 метрами цены составляют в Пекине и Шанхае 850 долларов за 1 кв. метр, а не 2500 как у нас!!!
15 15

Англорус, на рынке присутсвуют два класса покупателей
1) зажиточные спекулятны, покупающие с целью перепродажи в ближайшем будущем.
2) альтернативщики, о которых уже устали говорить.

Первые просто гонят цену вверх, для вторых есть ценовое плечо, которое снижает негативные эффекты от роста цен раз в 5.
Ну и понятно что среди первых находятся уважаемые депутаты и министры, которые оберегают свой бизнес и позволяют заработать чиновникам, поддерживая закрытось рынка земли.
Для среднего украинца индекс доступности жилья находится в области 10, т.е. "дважды жестко недоступно", т.е. на текущий момент жилье является товаром очень ограниченного спроса. Да, у многих есть желание, многие купили бы, но вот уровень поддержки находится значительно ниже текущих цен. Где - честно, не знаю.
Все остальное, что вы говорите о строительстве и дефиците - это то же самое, что говорю я о земельном дефиците. Первое порождает второе.

Вот в чем я абсолютно несогласен, так с тезисом "у каждого киевлянина будет по 40 метров, то рынок стабилизируется". Смотрите на американцев. У них есть 40 метров, у них даже больше, но при этом пол-страны в таком пузыре, какого еще никогда не было. Вы знаете, что альтернативщики не покупают новое жилье - они меняют старое на старое? Причины таких обменов как правило банальны - рождение ребенка (плюс одна комната), размен одной квартиры на две (одну жить, одну сдавать или детям), и так далее. Нет целенаправленного движения массы альтернативщиков от 20 к 40.
Так же очень спорно и это утверждение "огромная конкуренция за эти дополнительные метры и понятное дело побеждает тот у кого больше денег. Это тоже обьясняет почему в Москве - Киеве недвижимость вполне может стоить дороже чем в Париже". Те, у кого есть деньги на жилье в Париже - богатые люди, у которых уже есть 100 метров как минимум на 1 человека. Им для жизни покупать еще одну залупу в Киеве за 500К или 1М нет нужды, разве что инвестиционной. Но ваше утверждение указывает на то, что люди будут покупать халупки совецкой эпохи по ценам Парижа для жизни - не абсурд ли, а?

)), когда на человека приходится намного меньше 20 м/кв.

, так китайцы ведь маленькие. И посмотрите на славян, здоровенные!

Хе-хе, Виталий готов петь дифирамбы каждому, кто брякнет "конечно, цены в Киеве и Москве могуть быть больше, чем в Париже".
Ведь вы его хвалите не за способности разделить одно число на другое, а?

И вообще, Англорус с Виталием не умеют считать.
56.500.000 м.кв./4.000.000чел = 14,125 м.кв. общей площади квартиры на 1 человека. Это если в Киеве проживает 1200000 приезжих. Риэлторы же постоянно поют песни о том, что народ постоянно в Киеве едет, едет, едет - они же все не на вокзале живут?

Все логічно. Як писалось раніше, 90 відсоткв торгівлі на РН так звана - маржинална торгівля (на Форексі - торгівля з плечем), тобто ті, що маючи якесь житло в Києві, хочуть покращити свої умови, скажімо -з 20 м2, на 40 м2 per capita.

Але, торгівля з плечем має певні обмеження, які на даний момент досягнуті. А саме ціни занадто високі, що банки могли надавати плече

Гляньте, мова про те, щоб купувати житло з 0 і не йде, бо це дуже дороге задоволення.

Інший факт, що висока дохіднісь і низьки витрати на обслуговування заманив на ринок велику кількість спекулянтів, які використовували це же механізм, скажімо 1 продавали квартиру і робили внесок, беручи кредит, скажімо на більшу квартиру або на 2 таких.

Так як процес дійшов до піку, то, очевидно, прибутковість майбутніх спекуляцій упаде, і спекулянти почнуть виходити з ринку. Як тільки вони почнуть масово це робити, почнеться зворотній процес- падіння ціни на РН.

статистика медведів і биків не суперечать одне одному, але висновки протилежні
у англоруса, віталія, влада, гтвщ- думка, що як раніше ціни росли, так і будуть рости,
у медведів думка інша- ринок перегрітий і цінам пора вже почати відкочуватись.

Странно, много вы от меня слышали диферамб? Может покажете еще кому я их пел, пою?

Мне действительно понравилась идея Англоруса. У меня в голове такой идеи не было, да и у вас, похоже, тоже...

Представьте, что есть два спекулянта, которые раз в месяц перепродают друг другу одну и ту же квартиру и орут при этом - цены растут. Средняя цена сделок растет вверх, но делаеться это все в надежде на лоха который и купит это квартиру в последствии. Как я уже утверждал - действительная стоимость любого объекта рынка определяется только прибылью которую он способен принести в год. Для квартир - это аренда. Аренда около 10$ за квадрат - 300-350 за единичку. И стоит такая квартира тысячь 30-35, а не 80. И не нужно вестисть на крики спекулянтов.

Либо аренда подниметься до 900 (1/100 стоимости квартиры за 90 тысяч) либо стоимость квартиры опустится до 35 тысяч (1/100*35 тысяч = 350 в месяц)

А если учесть, что аренда $350 странным образом совпадает со средней зорплатой по Киеву - тоже около 350-400 долларов, то получается что утверждение
Или средняя зарплата по киеву повышается до 900 долларов или падают цены на квартиры.

Как вы думаете, почему одни становятся быками, а вторые медведями? Почему люди занимают эти противопроложные позиции? Ведь цель у них одна - угадать тренд. Или может наши (форумовские) быки и медведи движимы разными целями?

Ну, во-первых я не пишу докторскую диссертацию на тему цен на недвижимость. Во-вторых есть один единственный реальный факт - цена метра недвижимости, и эта цена выросла и продолжает расти. Можно строить любые теории о том что цены неправильные, что должен быть обвал, ведь год назад тоже были "неправильные цены" и тоже были теории, ну и что, ведь цены выросли, а не упали. Значит эти теории были неправильные. А правильная теория должна обьяснить этот рост и в идеале предсказать что будет дальше. В-третьих, мне самому любопытно почему так выросли цены и продолжают расти, и я просто пытаюсь найти какие-то факторы которые бы обьяснили этот рост, вот тот фактор что в бывшем СССР жилплощади на душу населения меньше чем в европе, а при этом доходы в Киеве сравнимы с доходами в восточной европе мне кажется существенным и обьясняющим более сильный спрос в Киеве чем в Варшаве.